АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-16994/2019

г. Новосибирск

26 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тимошиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Портал», г. Новосибирск 

к обществу с ограниченной ответственностью «НПЦ Селар», г. Новосибирск 

о взыскании 32 210 рублей 40 копеек, 

при участии в судебном заседании представителей:  

от истца: ФИО1  по доверенности от  25.07.2019, паспорт,

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 05.03.2019, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Портал» (ООО УК «Портал»)  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НПЦ Селар» (ООО «НПЦ Селар») о взыскании пени за несвоевременное исполнение обязательства по договору управления зданием общественного  назначения за период с 26.05.2015 по 01.10.2018 в размере 32 210 рублей 40 копеек.

Определением от 06.05.2019 исковое заявление ООО УК «Портал» принято к производству и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В связи с наличием обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в порядке упрощённого производства, суд признал дело подлежащим рассмотрению по общим правилам искового производства.

В ходе рассмотрения дела истец предъявленные требования подержал в полном объеме, при этом сослался на то, что ООО УК «ПОРТАЛ» осуществляет управление зданием общественно-административного назначения, расположенным по адресу: 

<

...> на основании Протокола общего собрания собственников помещений № 2 от 15.04.2014. В виду того, что собственниками, подавляющим большинством голосов было  принято решение о выборе управляющей организации и наделении её полномочиями, связанными с управлением и техническим обслуживанием зданием, ООО УК «ПОРТАЛ» заключило с собственниками нежилых помещений договор по управлению и обслуживанию зданием административного назначения.

Согласно условиям договора, в обязанности управляющей организации входит осуществление функций по управлению административным зданием, расположенным по адресу: 

<

...> и организацией финансирования расходов на его содержание, в соответствии с перечнем работ и услуг (приложение № 1 к договору).

В соответствии и.3.3.17 договора собственник обязуется в полном объеме вносить плату по договору, а в случае несвоевременного внесения или не внесения выставленных платежей оплачивать штрафные санкции, выраженные в пенях и закрепленные в п. 5.1. договора. Оплата осуществляется на основании установленных тарифов. Тарифы утверждены для всех собственников решением общего собрания.

Согласно п. 5.1 договора установлено, что собственник несвоевременно и (или) не полностью внесший плату согласно договору управления, обязан уплатить Управляющей организации пени в размере 0,3% от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Пени начисляются со следующего дня после наступления установленного срока оплаты в день фактической выплаты, включительно. Согласно и. 4.9. договора платежи должны быть внесены собственником не позднее 05 числа расчетного месяца. В соответствии с п. 4.10 договора управления, счета на оплату, а также акт выполненных работ собственник помещения получает самостоятельно в бухгалтерии управляющей организации, расположенной в здании по указанному адресу.

ООО «НПЦ Селар» с 19.05.2015 до октября 2018 года владело на праве собственности в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, нежилым помещением, расположенным на 6 этаже, помещение (офис 23).

Ссылаясь условия заключенного с ответчиком договора, истец указывает, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения (офис 23), расположенного в административном здании свои обязательства по договору выполнял ненадлежащим образом, несвоевременно производя оплаты по договору. Согласно расчету пени, составленному в соответствии со  счетами на оплату за период с мая 2015 года по октябрь 2018 года, а также платежными поручениями за указанный период, истец просит взыскать с ООО «НПЦ Селар» пени за несвоевременное исполнение обязательства по договору за период с 26.05.2015 по 01.10.2018 в размере 32 210 рублей 40 копеек. 

Ответчик с требованиями истца не согласился, поскольку договор по управлению общественным зданием административного назначения от 15.04.2014, на условия которого сослался истец, ООО «НПЦ Селар» с ООО УК «Портал» не заключало, в том числе и посредством конклюдентных действий.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд не находит оснований для признания требований истца обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Позиция истца о заключении договора по управлению общественным зданием административного назначения 15.04.2014, в том числе в части согласования с ответчиком размера неустойки в размере 0,3 % за каждый день просрочки, путем совершения конклюдентных действий, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Аналогичная обязанность предусмотрена правовыми нормами Жилищного кодекса  Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которым собственник помещения в м доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статьи 39, 154, 158 ЖК РФ).

Таким образом, в силу прямого указания закона обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (здании) возложена как на собственников жилых, так и на собственников нежилых помещений.

При этом собственники нежилых помещений, вне зависимости от самостоятельного несения расходов, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме, установленные договором управления, заключенным на основании решения общего собрания собственников помещений.

В соответствии с п.п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

В соответствии со с п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Между тем, истец не представил доказательств того, что между ним и  ответчиком договор в письменной форме заключен был заключен договор, включающий условие о согласовании сторонами неустойки за просрочку внесения платы за содержание общего имущества в размере 0,3% за каждый день просрочки.

Со стороны ответчика не было совершено никаких конклюдентных действий, направленных на согласования размера неустойки в размере 0,3 %.

Денежные средства, оплаченные ответчиком, были им внесены в соответствии с требованиями действующего законодательства (ст. 154 ЖК РФ), поскольку отсутствие договора, заключенного между сторонами в письменной форме, не освобождает собственника от участия и несения необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием, сохранением и эксплуатацией административного здания. Обязанность собственника вносить плату за помещение и коммунальные услуги возникла не из заключенного в письменной форме договора, но и из иных оснований, указанных в законе, а поэтому оплачивать такие расходы ответчик обязан независимо от наличия или отсутствия договора управления. Расходы по оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании, которыми ответчик фактически пользовался, он был обязан нести , поскольку иное означало бы неосновательное обогащение за счет других лиц. Именно из указанных соображений ответчик вносил плату на счет управляющей организации.

Часть 1 статьи 329 ГК РФ предоставляет сторонам возможность обеспечить исполнение обязательств, в том числе неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

       Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», где указано на то, что соглашение о неустойке должно быть заключено сторонами в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2,3 ст. 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства. 

      Несоблюдение письменной формы такого соглашения влечет его ничтожность (пункт 2 ст. 162, статья 331, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

       Между тем, ответчик в порядке пункта 2 ст. 434 ГК РФ не подписывал с истцом договор управления административным зданием, заключенный с собственниками здания на основании Протокола общего собрания собственников помещений № 2 от 15.04.2014, содержащий условие о неустойке.

Доказательства направления ответчику договора от 15.04.2014  либо его вручения ответчику в материалах дела отсутствуют.

Ссылка истца на письмо от 27.08.2015 и опись к письму от 27.08.2015, не свидетельствует о том, что  между сторонами было заключено в письменной форме соглашение о неустойке, поскольку самого текста указанного договора  истец не представил. Какое содержание имел данный договор, и было ли в нем условие о спорной неустойке, установить не представляется возможным.

Истец не представил почтовую квитанцию, содержащую почтовый идентификатор, посредством которого возможно установить, получил ли ответчик данное письмо.

     Договор от 15.04.2014, представленный истцом в материалы дела, не содержит  ни подписи ответчика,  ни его печати, в этом договоре вообще нет указания на то, что его второй стороной является ответчик – ООО «НПЦ Селар». Напротив, в данном договоре указаны совершенно другие помещения, собственником которых ответчик никогда не являлся, а именно, нежилые помещения общей площадью 610,7 кв.м., расположенные на 1 этаже (помещения 1-8, 10 и 12), на 2 этаже (помещения 1,4,22), на 3 этаже (помещения 1, 10), на 4 этаже (помещения 1, 10), на 5 этаже  (помещения 1, 10), на 6 этаже (помещения 1, 10), на 7 этаже (помещения  1, 10), на 8 этаже (помещения 1, 10), на 9 этаже (помещения 1, 11).

     Таким образом, доказательства заключения сторонами договора в письменной форме в порядке п. 2 ст. 434 ГК РФ в дело не представлены.

Заявляя о возникновении у ответчика обязанности по уплате неустойки в размере 0,3% в день за просрочку внесения платежей на счет управляющей организации, истец  сослался также на решение общего собрание собственников здания, оформленное Протоколом  общего собрания 10.11.2014, пункт 10 которого предусматривает обязанность собственников административного здания от представил в материалы дела договор уплачивать управляющей компании денежные средства за  содержание общего имущества вне зависимости от факта подписания договора управления с собственником помещения. Между тем, пункт 10 протокола № 6 общего собрания собственников помещений административного здания от 10.11.2014 касается платежей, связанных с эксплуатацией здания (тариф Управляющей организации, оплата услуг и работ, оказываемые спец. организациями - третьими лицами, целевые взносы и иные платежи), осуществляется исходя из площади, закрепленной за каждым помещением собственников (правообладателей) с учетом доли в общих помещениях. То есть данный пункт к вопросу начисление пени отношения не имеет.

Истец также ссылается на решения общего собрания собственников жилья, оформленные Протоколом общего собрания собственников нежилых помещений № 2, в  соответствии с п. 3 которого собственники решили «распространить действие договора по управлению общественным зданием административного назначения с ООО УК «Портал», который был передан всем собственникам (правообладателям) для подписания, в единой редакции на всех собственников (правообладателей) нежилых помещений здания.». 

       Однако, как следует из указанного пункта данное решение принято в отношении собственников (правообладателей), которые уже являлись таковыми на момент принятия решения, тогда как   ООО «НПЦ Селар» получило титул собственника нежилого помещения только с 19.05.2015, соответственно, участия в общих собраниях собственников от 15.04.2014 и от 10.11.2014 ответчик  принять не мог.

Не подтверждены материалами дела также и обстоятельства того, что договор от 15.04.2014 был заключен сторонами в порядке пункта 3 статьи 438 ГК РФ.

Ссылка истца на совершение ответчиком конклюдентных действий по заключению договора бездоказательна и противоречит материалам дела.

Тот факт, что ответчик оплачивал управляющей организации выставляемые ею счета-фактуры на оплату содержания общего имущества административного здания  и коммунальных платежей, в отсутствие заключенного в порядке ст. 434 ГК РФ договора, содержащего условие о договорной неустойке, может свидетельствовать лишь об исполнении ответчиком императивно возложенной на него нормами Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности  по несению необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием, сохранением и эксплуатацией административного здания (статьи 39, 154, 158 ЖК РФ).

Кроме того, по всех представленных истцом счетах-фактурах указан совершенно другой договор № 17/1/К от 01.06.2014, текста которого истец в дело не представил, также как не представил доказательств его заключения с ответчиком.

Поскольку стороны не заключили соглашение о неустойке в предусмотренной действующим законодательством форме, истец не вправе требовать от  ответчика  уплаты пени в размере 0,3% за каждый день просрочки платежа на основании п.5.1 договора по управлению и обслуживанию здания административного назначения от 15.04.2014, так как доказательства  заключения данного договора и его подписания со стороны ООО «НПЦ Селар» в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах, удовлетворению требования ООО УК «Портал» заявленные требования не подлежат.

Судебные расходы по уплаченной по иску государственной пошлине следует отнести на истца в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску отнести на общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Портал».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                 И.В. Лузарева