Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-9916/2022

25 декабря 2023 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 18.12.2023.

Мотивированное решение изготовлено 25.12.2023.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреева В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Строительно-производственная фирма "Черов и К" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 02.12.2022 без номера к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании незаконным бездействие, выразившееся в отказе в исполнении заявления конкурсного управляющего ООО «СПФ «Черов и К» о прекращении регистрационных действий в отношении договора купли-продажи от 23.01.2019 между ООО «СПФ «Черов и К» и РООД "КВАДРАТ" и возобновлении осуществления регистрационных действий, по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером: 14:36:108012:180, по сделке, заключенной между ООО «СПФ «Черов и К» и ИП ФИО2,

о признании незаконным действия, выразившиеся в приостановлении регистрации сделки договора купли-продажи от 23.01.2019 между ООО «СПФ «Черов и К» и РООД "КВАДРАТ", на срок до 2999 года,

о взыскании, в случае неисполнения судебного акта, судебной неустойку в размере 10 000,00 рублей, за каждый день неисполнения судебного акта, принятого по итогам рассмотрения настоящего искового заявления,

с участием в судебном заседании в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Региональной общественной организации оказания содействия гражданам Республики Саха (Якутия) в долевом участии строительства жилья "КВАДРАТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

с участием в судебном заседании от заявителя: ФИО3 по доверенности от  20.07.2023 (паспорт), от ответчика: ФИО4 по доверенности (служебное удостоверение).

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-производственная фирма "Черов и К" (далее – ООО СПФ «Черов и К») обратилось в суд с заявлением от 02.12.2022 без номера к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее – регистрирующий орган) о признании незаконным бездействие, выразившееся в отказе в исполнении заявления конкурсного управляющего ООО «СПФ «Черов и К» о прекращении регистрационных действий в отношении договора купли-продажи от 23.01.2019 между ООО «СПФ «Черов и К» и РООД "КВАДРАТ" и возобновлении осуществления регистрационных действий, по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером: 14:36:108012:180, по сделке, заключенной между ООО «СПФ «Черов и К» и ИП ФИО2, о признании незаконным действия, выразившиеся в приостановлении регистрации сделки договора купли-продажи от 23.01.2019 между ООО «СПФ «Черов и К» и РООД "КВАДРАТ", на срок до 2999 года, о взыскании, в случае неисполнения судебного акта, судебной неустойку в размере 10 000,00 рублей, за каждый день неисполнения судебного акта, принятого по итогам рассмотрения настоящего искового заявления.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13.01.2023 заявление принято к производству суда.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20.11.2019 по делу № А58-6896/2018 ООО «СПФ «Черов и К» было признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17.03.2021 по делу № А58-6896/2018 конкурсным управляющим Общества утвержден ФИО5, член Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих».

В ходе проведения процедуры банкротства, конкурсным управляющим было выявлено и реализовано на торгах - недвижимое имущество должника, в составе которого имелся и земельный участок кадастровым номером: 14:36:108012:180 общей площадью: 900.00 кв. м., расположенный: 

<

...>.

Победителем торгов по продаже земельного участка, с кадастровым номером 14:36:108012:180, был признан ИП ФИО2.

С победителем торгов был  оформлен договор купли-продажи земельного участка от 15.12.2021 подписаны акты приема передачи, участок передан покупателю, а правоустанавливающие документы направлены в Управление Федеральной службы государственной регистр кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), для перерегистрации участка на ФИО2 (заявление MFC-0321/2021-190076 (КУВД-001/2021-56485190) от 30.12.2021) 

При рассмотрении указанного заявления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) было установлено, что в отношении указанного земельного участка, а также расположенного на нем здания с кадастровым номером 14:36:108012:119, ранее было представлено иное заявление - № MFC-0321/2019-31685 (КУВД-001/2019-2194039, КУВД-001/2019-2194040) от 26.02.2019  о переходе права от ООО «СПФ "Черов и К"» к РООД «Квадрат» на основании договора купли продажи от 23.01.2019.

В связи с этим, рассмотрение заявления № MFC-0321/2019-31685 было приостановлено (уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 19.01.2022 №(КУВД-001/2021-56485190/1).

При этом, уведомлением о приостановлении регистрации перехода права на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета от 12.03.2019 заявление № MFC-0321/2019-31685 (КУВД-001/2019-2194039, КУВД-001/2019-2194040) от 26.02.2019  о переходе права от ООО «СПФ "Черов и К"» к РООД «Квадрат» на основании договора купли продажи от 23.01.2019 было приостановлено по основанию наличия ареста в отношении здания с кадастровым номером 14:36:108012:119, наложенного определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.07.2017 по делу № А58-3882/2017, в соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

 В связи с тем, что РООД «Квадрат» уклонялся от обращения у Управление об отзыве регистрации перехода права собственности на основании договора купли продажи от 23.01.2019, конкурсный управляющий Общества 11.10.2022г. направил в  административный орган заявление об отказе от "сделки и прекращении регистрационных действий в отношении Договора купли-продажи от 23.01.2019, заключенного Обществом и  РООД "Квадрат».

В своем заявлении, управляющий уведомил Росреестр об одностороннем отказе от исполнения данного договора и просил Росреестр возвратить сторонам сделки, а также возобновить и осуществить регистрационные действия, по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером: 14:36:108012:180, по сделке, заключенной между ООО «СПФ «Черов и К» и ИП ФИО2, договор купли-продажи от 15.12.2021, представленный в Росреестр 30.12.2021 № КУВД-001/2021-56485190.

Уведомлением от 19.10.2022 №КУВД-001/2022-44893150/2 административный орган приостановил государственную регистрацию прав по причине отсутствия заявления стороны сделки РООД "Квадрат».

Считая, что Управление неправомерно не прекращает регистрационные действия в отношении договора купли-продажи от 23.01.2019 между ООО «СПФ «Черов и К» и РООД "КВАДРАТ" и необоснованно не осуществляет регистрационных действий, по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером: 14:36:108012:180, по сделке, заключенной между ООО «СПФ «Черов и К» и ИП ФИО2, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании данных действий Управления незаконными.

В представленном отзыве на заявление Управление отклонило требования заявителя, указав а законность и обоснованность оспариваемых действий.

В процессе рассмотрения дела конкурсный управляющий Общества был отстранен от исполнения обязанностей Определением Арбитражного суда от 13.02.2023 года по делу А58-6896/2018.

Определением Арбитражного суда от 18.07.2023  конкурсным управляющим Общества назначен ФИО6, который требования первоначального управляющего поддержал в полном объеме.

Административным органом представлено в материалы дела решение об отказе в государственной регистрации прав от 19.10.2022 №КУВД-001/2022-44893150/4 в связи с неисполнением требований указанных в уведомлении от 19.10.2022 №КУВД-001/2022-44893150/2.

Кроме того, административным органом представлена копия выписки из ЕГРН по состоянию на 25.04.2023 из содержания которой следует, что переход права на спорный земельный участок от Общества к ФИО2 на основании договора от 15.12.2021 состоялся и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 10 часов 17 минут 12.12.2023 до 12 часов 30 минут 18.12.2023. После судебного перерыва судебное разбирательство продолжено.

Суд, рассмотрев материалы дела,  приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными решений, действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с пунктами 2, 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно требованиям части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено этим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных этим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 2 части 4 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный регистратор, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора перечислены в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.

Как видно из материалов дела, на  основании договора купли-продажи от 23.01.2019 между ООО «СПФ «Черов и К» и РООД "КВАДРАТ" согласно которого продаваемый Обществом земельный участок по договору от 15.12.2021 также являлся предметом сделки.

Согласно уведомлению в качестве основания для приостановления осуществления данных регистрационных действий Управление сослалось на пункт 11 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, в силу которого осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее).

На момент обращения заявителей за осуществлением регистрационных действий в ЕГРН содержалась регистрационная запись об ограничении (обременении) в виде ареста земельного участка внесенная на основании судебного акта Арбитражного суда Республики Саха(Якутия).

В соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 и части 6 статьи 26 Закона N 218-ФЗ государственный регистратор приостановил до поступления сведений о снятии ареста в отношении земельного участка  осуществление регистрационных действий по заявлениям на  основании договора купли-продажи от 23.01.2019 между ООО «СПФ «Черов и К» и РООД "КВАДРАТ".

В связи с тем, что государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок не состоялась по причине ее приостановления, собственником данного объекта недвижимости является Общество.

К последствиям принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства относится в силу пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), в частности, снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Вместе с тем, как разъяснено в абз. 3 пункта 13 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве", в том случае, когда по причине ранее наложенного ареста была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности должника на недвижимое имущество к иному лицу, принятие судом решения о признании должника банкротом само по себе не влечет возобновления процедуры государственной регистрации, начатой до наложения ареста. Поскольку с открытием конкурсного производства полномочия руководителя организации-должника переходят к конкурсному управляющему, основанием для продолжения процедуры государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество после снятия ареста может служить соответствующее заявление конкурсного управляющего.

Конкурсный управляющий решил расторгнуть ранее заключенный договор купли-продажи от  23.01.2019 между ООО «СПФ «Черов и К» и РООД "КВАДРАТ" в одностороннем порядке и повторно обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности к иному лицу.

Как установлено пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, письмом конкурсный управляющий Общества, ссылаясь на пункт 2 статьи 102 и пункт 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ, отказался от исполнения договора купли-продажи от  23.01.2019 заключенного с РООД "КВАДРАТ".

Пунктом 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ конкурсному управляющему предоставлено право заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

В силу пункта 2 статьи 102 Закона N 127-ФЗ отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

При этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю согласно статье 551 ГК РФ не является тем обстоятельством, в силу которого договор купли-продажи недвижимого имущества признается неисполненным.

При таком положении, как верно указал суд соглашается с доводами Управления о том, что представленные конкурсным управляющим регистрирующему органу документы (письмо об отказе от исполнения договора) не свидетельствуют однозначно о прекращении действия договора купли-продажи договора купли-продажи от  23.01.2019 заключенного с РООД "КВАДРАТ" с учетом того, что положениями Закона N 127-ФЗ не предусмотрено право конкурсного управляющего должника отказаться от договора, исполненного сторонами.

Кроме того, из положений действующего законодательства не усматривается возможность прекращения государственной регистрации прав на основании документов, свидетельствующих о совершении одной из сторон сделки действий, направленных на расторжение договора купли-продажи.

Согласно части 1 статьи 31 Закона N 127-ФЗ до осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав рассмотрение представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом в случае, если заявление о государственной регистрации прав представлено нотариусом (часть 2 той же статьи).

Заявлений о прекращении государственной регистрации прав по заявлениям № MFC-0321/2019-31685 (КУВД-001/2019-2194039, КУВД-001/2019-2194040) от 26.02.2019  о переходе права от ООО «СПФ "Черов и К"» к РООД «Квадрат» на основании договора купли продажи от 23.01.2019 от РООД «Квадрат» в Управление не поступало. Доказательства обратного в дело не представлены.

Кроем того, с учетом того, что 25.04.2023 переход прав на спорный земельный участок к индивидуальному предпринимателю ФИО2 зарегистрирован, нарушенные права заявителя восстановлены, суд, принимая во внимание совокупность установленных по делу обстоятельств не усматривает правовых оснований для признания оспариваемых действий Управления незаконными.

С учетом изложенного требования заявителя  подлежат отказу в полном объеме.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru. 

По ходатайству указанных лиц копии судебного акта на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью "Строительно-производственная фирма "Черов и К" отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

 

Судья

В.А. Андреев