ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-4045/2023

г. Вологда

28 марта 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 28 марта 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и                Зреляковой Л.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии от администрации Чудовского муниципального района Новгородской области ФИО2 по доверенности от 09.01.2024, от общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» ФИО3 по доверенности от 16.09.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» посредством веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 14 декабря 2023 года по делу               № А44-4045/2023,

у с т а н о в и л:

администрация Чудовского муниципального района Новгородской области (адрес: 174210, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» (адрес: 174210, Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, зона складская (Грузинская), строение 8, помещение 9; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) о расторжении договора от 01.08.2019 № АЮ-1/19-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 53:20:0410301:246 общей площадью 1 202 524 кв. м, расположенного в производственной территориальной зоне по адресу: Новгородская обл., Чудовский район, Успенское сельское поселение, и находящегося в муниципальной собственности Чудовского муниципального района Новгородской области (номер записи в Едином государственном реестре недвижимости от 18.05.2019 № 53:20:0410301:246:-53/033/2019-1).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Губернатор Новгородской области, Правительство Новгородской области, Министерство инвестиционной политики Новгородской области.

Решением суда от 14 декабря 2023 года исковые требования удовлетворены. 

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить. В обоснование доводов жалобы ссылается на следующее. Основания для расторжения договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы у суда отсутствовали, поскольку периоды просрочки являлись незначительными. Существенных нарушений условий договора Обществом не допущено. Судом сделаны необоснованные выводы о нарушении ответчиком условий договора аренды в части неиспользования участка, поскольку ответчик может нарушить договор аренды в данной части только после 2029 года; о нарушении ответчиком ст. 46 ЗК РФ, поскольку период неиспользования участка в течение трех лет, предоставленного для строительства, следует исчислять не с момента предоставления такого участка, а с момента получения разрешения на строительство. Судом не проверено соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.  Действия истца подпадают под признаки злоупотребления правом.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Администрация в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании  просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –               АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Указом Губернатора Новгородской области от 15.04.2019 № 141 «О земельном участке» (том 1, лист 54), Обществу в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта «Научно-технологический кластер «Прорыв» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 53:20:0410301:246 общей площадью 1 202 524 кв. м, расположенный в производственной территориальной зоне по адресу: Чудовский район Новгородской области, Успенское сельское поселение, находящийся в муниципальной собственности Чудовского муниципального района Новгородской области (номер записи в Едином государственном реестре недвижимости 53:20:0410301:246:-53/033/2019-1 от 18.05.2019).

Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.08.2019 заключен договор аренды земельного участка № АЮ-1/19-05 на срок 48 лет 11 месяцев (пункт 2.1 договора) (том 1, листы 7–12).

Согласно пункту 1.1 договора целью предоставления земельного участка является реализация масштабного инвестиционного проекта «Научно-технологический кластер «Прорыв» (далее – Инвестиционный проект).

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 01.08.2019 (том 1, лист 12); право аренды зарегистрировано 07.08.2019 в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости (выписка, том 1, листы 13–15).

Согласно инвестиционному проекту начало строительно-монтажных работ планировалось в IV квартале 2019 года, ввод объекта в эксплуатацию в IV квартале 2021 года (том 1, листы 96–108). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены в разделе 4 договора. 

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20 (двадцатого) числа последнего месяца текущего квартала; арендная плата начисляется с момента подписания договора (пункт 4.6 договора); неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы (пункт 4.8 договора).

Согласно разделу 5.4 договора аренды арендатор обязуется:

надлежащим образом и в полном объеме выполнять все условия договора с соблюдением установленного (ых) законом и указанного (ых) в обосновывающих документах критерия или критериев, которым должен соответствовать масштабный Инвестиционный проект (пункт 5.4.3 договора);

обеспечить реализацию целей, указанных в пункте 1.1 и достижение критериев, указанных в пункте 7.1 договора (пункт 5.4.4 договора);

использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 5.4.6 договора);

своевременно и полностью уплачивать арендную плату на условиях, в порядке и сроки, предусмотренные разделом 4 настоящего договора (пункт 5.4.12 договора).

Порядок прекращения действия договора и его расторжения определен сторонами в разделе 8 договора.

Так, в соответствии с пунктом 8.3.2 договора аренды названный договор может быть расторгнут досрочно в порядке одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в судебном порядке при существенном нарушении условий договора арендатором, к которым для целей настоящего договора относятся:

не использование земельного участка по целевому назначению, а именно, невыполнение арендатором пункта 7.1 договора;

неисполнение или ненадлежащее исполнение два и более двух раз в течение календарного года обязанностей по оплате, установленных в разделе 4 договора;

использование арендатором земельного участка в целях, противоречащих договору (том 1, лист 10).

Согласно пункту 8.3.4 договора последний может быть расторгнут и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В нарушение условий пункта 4.3 договора Общество как арендатор оплату арендной платы производило с нарушением сроков установленных договором: за I квартал 2020 года - 13.04.2020, за II квартал 2020 года - 23.06.2020, за III квартал 2020 года - 02.10.2020, за IV квартал 2021 года - 13.01.2022.

Также, Администрацией было установлено, что в нарушение пункта 5.4.6 договора земельный участок по состоянию на 06.06.2023 не используется Обществом как арендатором в указанных в пункте 1.1 договора аренды целях, то есть реализация масштабного Инвестиционного проекта на земельном участке никаким образом не осуществляется: земельный участок зарастает древесно-кустарниковой растительностью: ива, береза, ольха, дикорастущими многолетними и малолетними травами; съезды на земельный участок отсутствуют; работы по освоению земельного участка не ведутся, признаки производственной деятельности отсутствуют (акт выездного обследования от 06.06.2023, том 1, листы 42–45). 

В связи с указанным Администрацией в адрес Общества 07.06.2023 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка  от 07.06.2023 с указанием на нарушение арендатором условий договора аренды, с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон; к уведомлению было приложено соглашение о расторжении договора аренды (том 1, листы 35-37).

Общество представило Администрации возражения от 19.06.2023 на предложение о расторжении договора, предложило создать совместную рабочую группу по контролю за ходом реализации Инвестиционного проекта, сообщило, что ведет работы по подписанию инвестиционного соглашения с китайским партнером (том 1, лист 38).

Администрация не согласилась на предложение Общества, ссылаясь на пункт 8.3.2 договора аренды, а также на положения пункта 2 статьи 450,                                            статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования обоснованными и удовлетворил их.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)). 

Статья 450 ГК РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В статье 619 ГК РФ определены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. 

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного ухудшения имущества.

В силу положений указанной статьи ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450  ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В рассматриваемом случае согласно пунктам 8.3.2, 8.3.4 договора аренды стороны пришли к соглашению, что договор может быть расторгнут досрочно в порядке одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в судебном порядке при существенном нарушении условий договора арендатором, к которым относится, в частности, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по оплате, установленной в разделе 4 договора, в течение календарного года; также договор может быть расторгнут в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с установленными гражданским законодательством основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 1202524,0 кв. м предоставлен Обществу в аренду без проведения торгов в соответствии с Указом Губернатора Новгородской области от 15.04.2019 № 141 «О земельном участке» для реализации масштабного Инвестиционного проекта «Научно-технологический кластер «Прорыв» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 53:20:0410301:246 общей площадью 1 202 524 кв. м, расположенный в производственной территориальной зоне по адресу: Чудовский район Новгородской области, Успенское сельское поселение, находящийся в муниципальной собственности Чудовского муниципального района Новгородской области (номер записи в Едином государственном реестре недвижимости 53:20:0410301:246:-53/033/2019-1 от 18.05.2019).

Согласно акту выездного обследования от 06.06.2023 № 9, акту осмотра от 08.08.2023 (том 1 лист 52) спорный земельный участок не используется в соответствии с разрешенным использованием (производственная деятельность (код – 6.0)); зарастает древесно-кустарниковой растительностью: ива, береза, ольха, дикорастущими многолетними и малолетними травами; съезды на земельный участок отсутствуют; работы по освоению земельного участка не ведутся; признаки производственной деятельности отсутствуют.

В соответствии со статьей 2 областного закона от 25.09.2015 № 839-03 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов» предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду юридическим лицам без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в соответствии с правовым актом Губернатора в случае, если в отношении указанного инвестиционного проекта принято решение Совета при Губернаторе по улучшению инвестиционного климата о целесообразности реализации на территории Новгородской области инвестиционного проекта и данный проект соответствует одному из следующих критериев:

инвестиционный проект в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициатором проекта, предполагает строительство производственных объектов, размещение которых позволит увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются, не менее чем на 100 рабочих мест;

инвестиционный проект в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициатором проекта, предполагает строительство производственных объектов, размещение которых позволит увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых в консолидированный бюджет Новгородской области, не менее чем на 3 млн. рублей.

В соответствии с генеральным календарным планом строительства «Научно-технологический кластера «Прорыв» разрешение на строительство должно быть получено Обществом не позднее 30.04.2020, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – не позднее 30.12.2021, разрешение на ввод эксплуатацию стекольного завода  не позднее 30.12.2021 (том 1, листы 105–106).

Разрешение на строительство Обществом по настоящий момент не получено (том 1, лист 53), что не отрицал представитель апеллянта в судебном заседании.

Более того, как установлено судом, определением Арбитражного суда Новгородской области от 20.09.2023 по делу № А44-4287/2023 в отношении Общества введена процедура банкротства - наблюдение, утвержден временный управляющий, в реестр требований кредиторов Общества включена задолженность более 5 млн. руб. перед проектной организацией - акционерным обществом «Институт Новгородинжпроект», разработавшим для Общества в 2018 году проект планировки территорий на спорном земельном участке (том 1, лист 184, том 2, листы 55–58). 

Кроме того, установлено, что Общество зарегистрировано с 01.07.2008 (с 2018 года - зарегистрировано в г. Чудово Новгородской области), имеет численность работников (2 человека), уставный капитал Общества составляет 10 000 руб.

Согласно пояснениям представителя Общества, последнее занимается реализацией инвестиционных проектов, при этом рассматриваемый Инвестиционный проект «Научно-Технологический Кластер «Прорыв» является для Общества первым проектом, у Общества ввиду «ковидных ограничений» и «начала СВО» отсутствовала деятельность, в связи с чем, Обществом в налоговые органы представлялась «нулевая» отчетность, однако, в настоящее время Общество привлекает инвестора из Китайской Народной Республики, который намерен частично финансировать реализацию Инвестиционного проекта «Научно-Технологический Кластер «Прорыв», Обществом же реализация финансирования проекта будет обеспечена из средств имущественного пая.

Вместе с тем, Общество доказательств инвестирования в основной капитал, вложения средств в реализацию инвестиционного проекта, создания рабочих мест в Чудовском районе Новгородской области или начала строительно-монтажных работ на спорном земельном участке не представило.

Статьей 42 ЗК РФ закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Как уже указывалось ранее, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного ухудшения имущества.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждено, что Общество неоднократно допускало просрочку уплаты арендных платежей, не предпринимает меры по освоению предоставленного земельного участка (акты осмотров от 06.06.2023 № 9, от 08.08.2023, отсутствие разрешения на строительство, которое должно было быть получено Обществом не позднее 30.04.2020).

С учетом всех вышеизложенных обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о доказанности факта существенного нарушения Обществом условий договора аренды и действующего земельного законодательства. 

Злоупотребление правом со стороны Администрации Обществом надлежащим образом не доказано, документально не подтверждено.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам, принято при правильном применении судом норм материального и процессуального права.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение на основании статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 14 декабря            2023 года по делу № А44-4045/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий      А.Н. Шадрина

Судьи                                                                                                 А.Я. Зайцева        

                                                                                                            Л.В. Зрелякова