/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-2801/2017

г. Краснодар

11 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зубко А.Н., при участии в судебном заседании представителей заявителя – индивидуального предпринимателя Афаунова Анзора Анатольевича (ИНН 070204379487, ОГРНИП 305070207500013) – Афаунова А.А. (паспорт), Афаунова А.А. (доверенность от 19.07.2017), в отсутствие представителей заинтересованного лица – местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Афаунова Анзора Анатольевича на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 (судьи Параскевова С.А., Белов Д.А., Цигельников И.А.) по делу № А20-2801/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Афаунов Анзор Анатольевич (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением о признании незаконным (недействительным) распоряжения местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация района) от 13.07.2017 № 109-р о проведении аукциона по продаже права  на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения сельских поселений, в части лота № 14 (участок – пашня, для сельскохозяйственного производства, срок аренды – 7 лет, земельный участок площадью 268 488 кв. м, расположенный по адресу: КБР, Зольский район, юго-восточная часть с. п. Малка, возле дороги, с кадастровым номером 07:02:3100000:232; начальный размер годовой арендной платы – 116 390 рублей, сумма задатка – 104 751 рубль, шаг аукциона – 3492 рубля).

Определением от 29.11.2017 (т. 1, л. д. 153, 154) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена местная администрация сельского поселения Малка Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация поселения).

Решением от 27.12.2017 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции указал, что договор аренды от 03.03.1998, заключенный КСХП «Нарт» и предпринимателем, никем не оспорен, не признан недействительным, фактически исполняется (земельный участок передан арендатору без замечаний, используется по назначению), соответственно, отсутствуют основания для признания его незаключенным и недействительным. Распоряжение от 13.07.2017 № 109-р в части объявления аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 268 488 кв. м, с кадастровым номером 07:02:3100000:232 (лот № 14), противоречит земельному законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.03.2018 решение от 27.12.2017 отменено с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления предпринимателя. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 03.03.1998 не прошел государственную регистрацию (несмотря на то, что заявитель предпринимал меры к ее осуществлению), следовательно, данный договор является незаключенным, правовые последствия для лиц, участвующих в деле, не наступили. Кроме того, ликвидированное КСХП «Нарт» не имело права распоряжаться спорным имуществом (земельным участком) и заключать с предпринимателем договор аренды. Заявитель не имеет прав на земельный участок в соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), препятствующих проведению аукциона. На момент издания спорного распоряжения по настоящее время какое-либо обременение в отношении земельного участка 07:02:3100000:232, отсутствует, права и законные интересы заявителя не нарушены. Имея возможность подать заявку на участие в аукционе, предприниматель не воспользовался данным правом.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление апелляционного суда от 30.03.2018, оставить в силе решение суда первой инстанции от 27.12.2017, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм материального и процессуального права и несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что суд первой инстанции правомерно признал договор аренды от 03.03.1998 заключенным и действительным, поскольку он никем не оспорен, фактически исполнялся сторонами. Апелляционная коллегия не учла факт владения и пользования заявителем спорным земельным участком по целевому назначению, а также вышла за пределы доводов апелляционной жалобы.

Отзывы на кассационную жалобу предпринимателя не поступили. В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, заявитель и его представитель поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе. Иные лица явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции и суд, организующий проведение видеоконференц-связи, не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты обеих инстанций подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, предприниматель (арендатор) и КСХП «Нарт» (арендодатель, ликвидирован) заключили договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 03.03.1998, по условиям которого арендодатель передает в аренду с правом последующего выкупа часть заброшенного сада общей площадью 28 га для рекультивации и использования в целях производства сельскохозяйственной продукции. Пунктом 1.2 договора установлена общая стоимость рекультивационных работ в размере 630 тыс. рублей. Договор заключен на 25 лет, размер ежегодной арендной платы определен в размере 42 тыс. рублей.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор освобожден от арендной платы за пользование землей (площадь 28 га), требующей рекультивации, на первые 15 лет (т. 1, л. д. 16 – 19).

Согласно сводному сметному расчету стоимости от 10.02.2003, утвержденному Министерством сельского хозяйства Кабардино-Балкарской Республики и Управлением сельского хозяйства Зольского района Кабардино-Балкарской Республики, стоимость рекультивационных работ установлена в размере 745 121 рубля (т. 1, л. д. 21).

4 марта 2015 года предприниматель (заказчик) и общество с ограниченной ответственностью «М.С.К.07» (исполнитель) заключили договор от 04.03.2015 № 15-15/1 на выполнение кадастровых работ в отношении рассматриваемого земельного участка (т. 1, л. д. 28), по итогам реализации которого заявитель получил кадастровый паспорт от 15.06.2016 № 07/501/15-88381 на земельный участок с кадастровым номером 07:02:3100000:232, находящийся по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Зольский район, юго-восточная часть с. п. Малка (т. 1, л. д. 32).

Распоряжением администрации района от 13.07.2017 № 109-р о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения под лотом № 14 выставлен земельный участок – пашня, для сельскохозяйственного использования площадью 268 488 кв. м, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Зольский район, юго-восточная часть сельского поселения Малка, возле дороги, с кадастровым номером 07:02:3100000:232, сроком на 7 лет, начальный размер годовой арендной платы – 116 390 рублей (т. 1, л. д. 14).

Уполномоченным органом по проведению аукциона определено МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» администрации района.

Предприниматель обратился в регистрирующий орган о проведении государственной регистрации договора от 03.03.1998 аренды земельного участка с кадастровым номером 07:02:3100000:232.

Уведомлением от 15.08.2017 Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации по мотиву отсутствия у лица, указанного в заявлении в качестве правообладателя земельного участка, прав на данный объект.

Считая распоряжение от 13.07.2017 № 109-р недействительным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, данное лицо обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Кодекса.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что на момент принятия решения о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков какое-либо обременение в отношении спорного земельного участка отсутствовало, как и доказательства правомерности использования земельного участка предпринимателем. Объявленный по лоту № 14 аукцион (по продаже права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:3100000:232 площадью 268 488 кв. м) признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок на участие (протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 10.08.2015 № 3, открытом по форме подачи заявок по извещению от 13.07.2017 № 109-р; т. 1, л. д. 121).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 608 Гражданского кодекса закрепляет, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 03.03.1998; далее – Закон № 122-ФЗ) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Федерального закона.

В соответствии со статьей 9 Закона № 122-ФЗ (в применимой редакции) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждение юстиции) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что исследование вопроса о государственной регистрации договора аренды от 03.03.1998 является юридически значимым для определения наличия договорных отношений по аренде между контрагентами договора и для третьих лиц.

Как следует из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», при подготовке к судебному разбирательству арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу статьи 419 Гражданского кодекса ликвидация юридического лица является основанием для прекращения обязательства, стороной которого является данное лицо, за исключением случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного лица возлагается на другое лицо.

Из материалов дела видно, что вопрос о правопреемстве КСПХ «Нарт» суды не исследовали; не проверили основание возникновения прав КСХП «Нарт» на земельный участок площадью 268 488 кв. м с кадастровым номером 07:02:3100000:232; не установили наличие законных прав данного лица выступать в качестве арендодателя по договору от 03.03.1998. Коллегия окружного суда также обращает внимание на то, что само оспариваемое распоряжение от 13.07.2017 № 109-р в материалах дела отсутствует.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных 

 

мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать все представленные доказательства с учетом аргументов сторон, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по оплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.12.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 по делу № А20-2801/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                         И.В. Сидорова

Судьи                                                                                                                           Я.Е Волков

                                                                                                                                 А.И. Мещерин