Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-316/2020

19 февраля 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего судьи Тищенко А.П.

судей Мильчиной И.А., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от акционерного общества  «Центр инновационных технологий города Хабаровска»: ФИО2 по доверенности от 13.01.2020;

от общества с ограниченной ответственностью «Континент»: ФИО3 по доверенности от 28.10.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Континент»

на решение от  05.12.2019

по делу № А73-19428/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску акционерного общества  «Центр инновационных технологий города Хабаровска»

к обществу с ограниченной ответственностью «Континент»

о расторжении договора, обязании освободить помещения, 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Столица-Реал», индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7, общество с ограниченной ответственностью «Сеть Связной»; индивидуальный предприниматель ФИО8, индивидуальный предприниматель ФИО9, общество с ограниченной ответственностью «Ломбард «Самородок», общество с ограниченной ответственностью «КДВ Розница», индивидуальный предприниматель ФИО10, индивидуальный предприниматель ФИО11, индивидуальный предприниматель ФИО12, индивидуальный предприниматель ФИО13, индивидуальный предприниматель ФИО14, индивидуальный предприниматель ФИО15, индивидуальный предприниматель ФИО16, публичное акционерное общество «Совкомбанк»,

установил:

в Арбитражный суд Хабаровского края обратилось акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска»  (далее – АО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска», истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (далее – ООО «Континент», ответчик) о расторжении договора аренды № 5/14 от 22.01.2014, возврате функционального помещения I (1-37, 40-49), площадью 804, 3 кв.м, расположенного по проспекту 60летия Октября, 84.

Исковое заявление было принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу № А73-19428/2019, к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 05.12.2019 суд удовлетворил требования истца, расторг договор аренды № 5/14 от 22.01.2014, обязал  ответчика возвратить истцу  функциональное помещение   I (1-37, 40-49) , площадью 804,3 кв. м., расположенное по адресу 

<

...> Октября, д.84. 

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, ООО «Континент» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, содержащей требование – решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает решение незаконным и необоснованным, привел в апелляционной жалобе следующие доводы:

- законом не установлен запрет на передачу помещения в субаренду с согласия арендодателя;

- арендатор передавал помещение в субаренду третьим лицам с согласия арендатора, что существенно изменило условие договора аренды в части ограничения использования помещения. После сдачи помещения в субаренду снимались все запреты на использование помещения (его части) для осуществления торговли;

- субарендаторы не нарушали условий договоров субаренды;

- суд не принял доводы и доказательства в подтверждение правоотношений сторон по иным договорам, но суд такие аргументы отклонил, доказательства не принял, в вызове свидетеля отказал.

К апелляционной жалобе ее заявитель приложил дополнительные доказательства, о приобщении которых он просил в жалобе: договора аренды от 02.02.2015 № 37-15; от 14.06.2018 № 131/18; от 15.12.2014 № 453/14; от 24.11.2016 № 352/16, письма ООО «Континент» от 26.12.2014 № 115/12; 14.06.2018 № 208/06; 23.11.2016 № 59/11, письма АО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» от 02.02.2015; 29.11.2016 № 51/09/03-04; 30.12.2014 № 5695/03-04; 18.06.2018 № 1934/03-04.

В письменных возражениях (отзыве на апелляционную жалобу) истец выразил согласие с судебным актом, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно. 

Представитель ООО «Континент» сослался на то, что сдача помещений в субаренду является единственным видом коммерческой деятельности организации, для сдачи объекта в субаренду арендатор произвел затраты, а истец не понес убытки от сдачи помещения в аренду под торговую деятельность. 

Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились в судебное заседание, что не препятствовало рассмотрению дела по существу согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ходатайство ответчика о принятии дополнительных доказательств – документов по другим арендным отношениям, не имеющих отношение к существу спора по договору аренды № 5/14 от 22.01.2014, было рассмотрено и отклонено судом апелляционной инстанции на основании ст. 67, ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвовавших в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

АО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» является собственником функционального помещения I (1-37, 40-49) площадью 804, 3 кв.м  по адресу г. Хабаровск, пр.60 лет Октября, д. 84 (далее – функциональное помещение), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.11.2010, не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Между АО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» (арендодатель) и  ООО «Континент» (арендатор) 22.01.2014 был подписан договор № 5/14 аренды  функционального помещения (далее – договор).

Срок действия договора – с 22.01.2014 по 21.01.2019 (п. 1.2 договора).

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается регистрационным штампом.

Объект аренды (функциональное помещение) передан арендатору по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.1 договора  помещение передается в аренду для использования прочий вид использования  (оказание услуг).  

Согласно п. 3.2.1 договора, арендатор обязуется использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1.  

Посчитав, что арендатор нарушил условия договора в части обязательства не производить перепланировку, а также использования объекта по назначению, арендодатель направил в адрес ООО «Континент» претензии от 13.08.2019 и от 19.08.2019 (предложения о расторжении договора).

Арендатор не дал согласие на расторжение договора, что послужило арендатору поводом для предъявления иска по настоящему делу.

До рассмотрения судом дела по существу истец отозвал требование о расторжении договора в связи с нарушением пункта 3.2.6 договора (обязательство не производить перепланировок помещения и переоборудования объекта без письменного разрешения арендодателя), но настаивал на расторжении договора в связи с нарушением пункта 3.2.1 договора (обязанность использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 договора).

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование о расторжении договора, посчитал доказанным нарушение арендаторов условий договора, что в силу самого договора и требований Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) служит основанием для удовлетворения такого требования.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены решения в силу следующего.

Факт передачи имущества в субаренду третьим лицам для осуществления в помещениях деятельности, не связанной с оказанием услуг, подтверждается актом от 20.08.2019, не оспаривалось ответчиком ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе.

Суд правильно изложил в решении суть возражений ответчика по требованию о расторжении договора: истцом была согласована передача в субаренду всего нежилого помещения  без ограничения вида деятельности субарендаторов,  поскольку им были выданы разрешения на сдачу имущества в субаренду без каких-либо оговорок.

Согласия арендодателя  на сдачу имущества в субаренду без оговорок (от 22.05.2014 и от 23.10.2018) представлены в материалы дела, но ответчик не учитывает следующее.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п.2  ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 3.2.10 договора  стороны установили обязанность арендатора не сдавать объект в субаренду без письменного согласия арендодателя за исключением использования под коммерческий или торговый центр, если этот  вид установлен п. 1.1 договора.  

Согласно ст. 431 ГК РФ,  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Толкование судом первой инстанции условий договора, а именно пунктов 1.1., 3.2.1, 3.2.10 является правильным: стороны согласовали возможность передачи имущества в субаренду с согласия арендодателя, такового согласия не требуется, если имущество будет передаваться в субаренду для использования под коммерческий или торговый центр, если этот  вид установлен п. 1.1 договора.  

В данном случае такой вид деятельности (торговля) не установлен п. 1.1. договора. Соответственно, требуется письменное  согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Такое согласие было ответчиком получено.

Вместе с тем, наличие  письменного согласия арендодателя, в котором не содержится специальной оговорки,  разрешающей сдачу помещения  в субаренду под иной вид деятельности,  помимо деятельности, указанной в. п. 1.1, не свидетельствует о согласии арендодателя на изменение вида использования помещения.

Согласно п. 5.1 договора,  изменения условий   договора допускается по соглашению сторон, оформленному в письменном виде.

Письменного соглашения об изменении вида использования помещения стороны не заключали.

В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 указано, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Понятие конклюдентных действий дано в п.3 ст. 438 ГК.

Согласно п.3 ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Доказательства совершения истцом конклюдентных действий указанных в п. 3 ст. 438 ГК РФ материалы дела не содержат.

Ссылки ответчика на п. 2 ст. 434 ГК РФ, согласно которому договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 ГК РФ, были правильно отклонены судом, поскольку:

- обращения арендатора к арендодателю о разрешении сдачи имущества в субаренду не содержат указания на конкретный вид деятельности субарендаторами;

- согласия на передачу имущества в субаренду имеют следующее содержание: «рассмотрев Ваше обращение, АО не возражает против передачи имущества в субаренду»;

- соглашение об изменении пункта 1.1 договора (изменение назначения помещения под виды деятельности) не было достигнуто сторонами. 

Согласно пункту 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.  6.2.1 договора,  по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут  в случае, если  арендатор использует его с существенным нарушением договора или не по его назначению.  

Следовательно, правовые основания для удовлетворения требований о расторжении договора имеются, а доводы ответчика, указывающего на отсутствие у истца убытков от нарушения условий договора не имеют значения, поскольку в самом договоре указаны условия для расторжения договора. Кроме этого, ответчик не учитывает, что под определенный в договоре вид деятельности оговорены и условия арендной платы по договору. 

Доводы ответчика о том, что сдача помещений в субаренду является единственным видом его деятельности, ссылки ответчика на правоотношения по другим договорам аренды не имеют значения для рассмотрения настоящего спора.  

Согласно ч. 3 ст. 619  ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.

Претензией от 13.08.2019 г. и почтовой квитанцией от 14.08.2019 г. подтверждается соблюдение истцом указанного досудебного порядка урегулирования спора. Ответчик в разумный срок не устранил нарушений п. 3.2.1 договора. 

Таким образом, решение в части расторжения договора является законным и обоснованным. 

Согласно статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, следовательно, удовлетворение требования о расторжении договора влечет за собой и удовлетворение требования об обязании ответчика возвратить помещение истцу.

Оснований для отмены или изменения судебного акта (ст. 270 АПК РФ) и для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по делу возлагаются на ответчика в силу ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение от 05.12.2019 по делу № А73-19428/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

    А.П. Тищенко

Судьи

     И.А. Мильчина

Е.Г. Харьковская