АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-17250/2016

город Кемерово

16 октября 2017 года

Резолютивная часть решения 10 октября 2017 года.

Решение изготовлено в полном объеме 16 октября 2017 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка           (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Новокузнецк,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРНИП 310422003600020, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в сумме  1 472 426,58 руб.,

у с т а н о в и л:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее также – комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее также – предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 14.05.2012 № 131-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0505007:1380, площадью 4075 кв.м, под здание столовой, реконструируемое под продовольственный магазин по ул. Новаторов, 3А в Орджоникидзевском районе г. Новокузнецка. 

Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды земельного участка за рассматриваемый период ответчиком не вносилась в размере, предусмотренном договором. В связи с просрочкой внесения арендной платы с ответчика подлежит взысканию неустойка.

Истец, ответчик о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, их представители в суд не явились. Представитель истца в судебное заседание не явился, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Представитель ответчика, ответчик ходатайствовали о рассмотрении дела, в суд не явились, возражений о рассмотрении дела в их отсутствие не заявили.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон в порядке статей 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Представитель ответчика в материалы дела представила отзывы, дополнения к отзыву, письменные пояснения, изложенные в ходатайствах, в которых ответчик просил удовлетворить требования истца частично с учетом расчета ответчика в размере арендной платы 1 106 200,02 руб.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (арендодателем) 14.05.2012 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 131-05 (в редакции соглашения №1/442 от  21.01.2013 к договору от 14.05.2012 № 131-05), о передаче в аренду из земель населенных пунктов земельного участка с кадастровым номером 42:30:0505007:1380, площадью 4075 кв.м, под здание столовой, реконструируемое под продовольственный магазин по улице Новаторов, 3-А в Орджоникидзевском районе г. Новокузнецка (пункт 1.1 договора).

Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункт 1.2 договора). Пунктом 2.1 договора стороны установили, что земельный участок передается арендатору до 01.10.2013. Договор зарегистрирован в установленном порядке. 

Соглашением №1/442 от 21.01.2013 к договору от 14.05.2012 № 131-05 срок действия договора продлен до 01.12.2014, стороны дополнили договор аренды пунктом 3.1.1. и изложили в следующей редакции: размер арендной платы за 2013 г., порядок и сроки внесения арендной платы установлены на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области» (далее также – Постановление №47, Порядок определения размера арендной платы).

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. 

Изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов, либо с иной даты, с которой распространяет свое действие указанный акт (пункт 3.4).

Расчет величины арендной платы за земельный участок приведен в протоколах определения.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также –ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Факт использования спорного земельного участка в рассматриваемый период ответчиком не оспорен, на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности. 

Согласно расчету истца задолженность ответчика за аренду земельного участка за период с 31.07.2014 по 31.12.2015 составляет 1 373 668,10 руб. 

Судом расчет суммы задолженности по арендной плате проверен, признан правомерным и обоснованным, в связи с этим, суд считает, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

Ответчик считает, что поскольку договор аренды он не подписывал, право аренды к нему не перешло.

В соответствии со статьями 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С 31.07.2014 право собственности на здание столовой по ул. Новаторов, 3а г.Новокузнецка от прежнего собственника, заключившего указанный выше договор аренды, перешло к ответчику и с этого момента к нему перешло право аренды на основании договора аренды земельного участка от 14.05.2012 №131-05.

Земельный участок с кадастровым номером 42:30:0505007:1380 поставлен на кадастровый учет 04.12.2012.

Формирование земельного участка с кадастровым номером 42:30:0505007:1380, площадью 4075 кв.м, до подписания соглашения №1/442 от 21.01.2013 к договору от 14.05.2012 № 131-05 не изменяет перехода прав аренды к ответчику, так как прежним собственником здания подписан договор аренды на указанных выше условиях, в пользование передан земельный участок площадью 4075 кв.м.

С момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет, площадь земельного участка считается определенной в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10.

Следовательно, площадь земельного участка определена в договоре и в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, оснований не применять в расчете показатель площади в размере 4075 кв.м не имеется.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Кв) на территории Новокузнецкого городского округа, должен применяться в соответствии с пунктом 5.8 Приложения № 10 Порядка определения размера арендной платы с учетом нахождения на земельном участке здания столовой.

Однако, в договоре указано, что земельный участок предоставляется под здание столовой, реконструируемое под продовольственный магазин, разрешенное использование земельного участка установлено: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Данный коэффициент правомерно применен комитетом с учетом вида использования земельного участка. В редакции Постановления № 47, действующей в спорный период, для вида использования земельного участка для столовых коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Кв), составляет размер, при умножении на который арендная плата увеличится. 

Относительно довода ответчика о применении в расчете арендной платы Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 (далее – Постановление № 582), поскольку земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, суд отмечает, что Постановление № 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. 

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014.

Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, поэтому утвержденные Постановлением № 582 правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы применению к спорным правоотношениям не подлежат. 

Также необоснованным является довод ответчика об изменении размера арендной платы в связи с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в решении суда определена дата, с которой подлежит применению новая кадастровая стоимость – 01.01.2016, на спорный период не распространяется.

В подтверждение довода о применении коэффициента Кп суду доказательств не представлено. 

Необоснованным является и довод о применении коэффициентов инфляции Ки, поскольку в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 42:30:0505007:1380 кадастровая стоимость определена путем умножения его площади на удельный показатель кадастровой стоимости земель, утвержденный Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 № 519, что подтверждается актом определения кадастровой стоимости земельного участка от 05.12.2012. В связи с этим нет оснований не применять предусмотренное Постановлением № 47 произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, в том числе 2010-2012 гг.

В последнем ходатайстве и представленных отзывах ответчик приводит расчет арендной платы, в котором указывает показатели, которые применил истец, за исключением коэффициентов инфляции (Ки) 2010-2012 гг., коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Кв) на территории Новокузнецкого городского округа, приводит в размере, определенном истцом, коэффициент Кп не использует. 

В соответствии со статьей 330 ГК РФ договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пеней).

Условиями пункта 6.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере одной трехсотой действующей в это время единой учетной ставки Центрального банка РФ по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа.  

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Неустойку истец рассчитал за период с 11.08.2014 по 31.12.2015 в размере 98 758,48 руб. Расчет неустойки ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен, судом расчет неустойки проверен, признан верным.

Суд считает, что оснований для применения статьи 333 ГК РФ в данном случае не имеется.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования, что ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения и более однократной учетной ставки Банка России. Доказательств несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора ответчиком не представлено, в связи с этим оснований для уменьшения неустойки нет.

Судом не принимается довод ответчика в отношении указанной в претензии суммы, поскольку в претензии от 11.07.2016 истец указал размер задолженности по арендной плате 1 373 668,10 руб. и неустойки 98 758,48 руб., всего 1 472 426,58 руб. В материалы дела представлены расчеты, из которых следует период взыскания до 31.12.2015, в претензии суммы указаны с учетом даты составления претензии.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. 

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпунктов 1 и 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 Оглы в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка задолженность по арендной плате 1 373 668,10 руб., неустойку в сумме        98 758,48 руб., а всего 1 472 426,58 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 Оглы в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 27 724 руб.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                              Н.К. Фуртуна