/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3031/18 

Екатеринбург

21 августа 2018 г.

 

Дело № А60-53689/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Плетневой В.В.,

судей Оденцовой Ю.А., Шершон Н.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – общество «Сбербанк России», Банк) на определение Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2018 по делу №А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие:

представитель общества «Сбербанк России» - Туманов А.А. (доверенность от 14.10.2016 № 5-ДГ/515);

представитель Новоселовой Юлии Сергеевны – Ольков Д.С. (доверенность от 15.08.2017 серия 66АА № 4534216);

Зямилов Рафис Васильевич (паспорт);

представитель Зямилова Рафиса Васильевича – Зямилов Ринат Васильевич (доверенность от 10.05.2018 серия 66АА № 4989376);

представитель Андреева С.В. – Коновалов Н.А. (доверенность от 29.06.2017 серия 89АА № 0784240);

представитель Грибанова А.А. – Чурмантаева К.И. (доверенность от 29.06.2017 серия 66АА № 4422665);

Обыденнов Е.В. (паспорт);

представитель Обыденнова Е.В. – Обыденнов В.Е. (доверенность от 09.11.2017 серия 66АА № 4699344).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Определением от 20.04.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Золотая горка» (далее – общество «Золотая горка», должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Астраханов Павел Викторович.

Обыденнов Евгений Владимирович 03.08.2017 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру № 39, расположенную на втором этаже д. № 7, по адресу: ул. Высокая, пос. Кирпичный г. Среднеуральска, Свердловской обл. кадастровый номер: 66:62:0504001:477, а также признании обременения в виде ипотеки в отношении квартиры № 39 на втором этаже д. № 7, по адресу: ул. Высокая, пос. Кирпичный г. Среднеуральска, Свердловской обл. отсутствующим (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Осинцев Сергей Ефимович.

Решением суда от 04.12.2017 должник - общество «Золотая Горка» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурное производство, конкурсным управляющим утвержден Басов Александр Николаевич.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2018 (судья Берсенева Е.И.) за Обыденновым Е.В. признано право собственности на жилое помещение – трехкомнатную квартиру под № 39 общей площадью 77,7 кв.м, расположенную на втором этаже в доме № 7 по улице Высокая, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области; обременение в виде ипотеки в отношении квартиры № 39 общей площадью 77,7 кв.м, расположенной на втором этаже в доме № 7 по улице Высокая, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области признано отсутствующим.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 (судьи Мартемьянов В.И., Васева Е.Е., Чепурченко О.Н.) определение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества «Сбербанк России» - без удовлетворения.

В кассационной жалобе общество «Сбербанк России», ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению заявителя, требование о признании права собственности на квартиру удовлетворено необоснованно, поскольку Обыденнов Е.В. участником строительства многоквартирного дома не является, в связи с тем, что приобрел спорную квартиру по предварительному договору купли-продажи уже после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, что следует из представленных в материалы дела выписки из ЕГРН и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно, применение к спорным правоотношениям положений пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве неправомерно. Общество «Сбербанк России» полагает, что договор купли-продажи, заключенный между заявителем и обществом «Золотая горка» 27.10.2015, прекращен, в связи с чем Обыденнов Е.В. не вправе претендовать на признание права собственности в отношении спорной квартиры, поскольку последствиями прекращения предварительного договора купли-продажи от 27.10.2015 является возврат заявителю уплаченных денежных средств, и передача Обыденновым Е.В. застройщику полученной по акту приема - передачи квартиры. По мнению заявителя, судами сделан необоснованный вывод о том, что спорный предварительный договор фактически возник из договора долевого участия в строительстве, целью двух договоров являлась передача в собственность квартиры, поскольку договоры не связаны единым предметом, предварительный договор купли-продажи не возникал из договора долевого участия в строительстве. Кроме того, общество «Сбербанк России» обращает внимание суда округа на то, что требования банка включены в реестр требований кредиторов общества «Золотая горка» как обеспеченные залогом в том числе спорной квартиры (определение Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по настоящему делу). Заявитель жалобы также полагает, что судами нарушены положения ч. 8 ст. 13 Закона о долевом участии и п. 2 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в части признания ипотеки в пользу банка на Спорный объект отсутствующей, тогда как данные нормы не могли применяться к спорным правоотношениям, поскольку Обыденнов Е.В. не является участником строительства многоквартирного дома, а также добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку он знал или должен был знать о наличии ипотеки, в связи с чем положения  п. 2 ст. 352 ГК РФ не могут быть применены в качестве основания прекращения обременения в виде ипотеки на спорную квартиру в пользу банка. 

Общество «Сбербанк России» обращает внимание суда округа на то, что согласно пункту 11 предварительного договора купли-продажи от 27.10.2015 на момент заключения договора покупателю было известно, что спорный объект находится в залоге у общества «Сбербанк России», при этом Банк письмом от 27.10.2015 исх. № 38/744 указал основания для прекращения залогового обременения - погашение продавцом залоговой стоимости приобретаемой квартиры (3 476 870 руб.), однако обществом «Золотая горка» обязанность по оплате не исполнена, следовательно, основание прекращения залога не возникло, Обыденнов Е.В. не проявил должной осмотрительности при совершении сделки, а значит не является добросовестным приобретателем спорного объекта.

Зямилов Р.В. в отзыве на кассационную жалобу в отношении изложенных доводов возражает, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом «Золотая Горка», являющимся застройщиком дома № 7 по улице Высокая, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области, 30.12.2014 получено разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию № RU663060002005010-000000034.

Между обществом «Золотая Горка» и Обыденовой Т.В. (третье лицо) подписан договор участия в долевом строительстве от 06.03.2015 № 61/6А/26/ДДУ-2015, соглашением от 23.10.2015 указанный договор расторгнут.

Затем между обществом «Золотая Горка» (продавец) и Обыденновым Е.В. (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи от 27.10.2015, согласно пункту 1 которого продавец обязуется передать, а покупатель - принять квартиру, указанную в пункте 4 договора.

Согласно пункту 4 договора предметом основного договора является трехкомнатная квартира под № 39 общей площадью 83 кв.м, расположенная на втором этаже в доме № 7 по улице Высокая, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области, стоимостью 4 150 000 руб.

В соответствии с п. 11 предварительного договора от 27.10.2015 квартира находится в залоге у общества «Сбербанк России» в обеспечение исполнения обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 80306 от 19.10.2011.

Как следует из пункта 12 предварительного договора от 27.10.2015 продавец (должник) обязан направить денежные средства по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии в срок не позднее 3-х рабочих дней с момента поступления указанных денежных средств на расчетный счет продавца.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 20.11.2015 к предварительному договору о покупке квартиры в многоквартирном жилом доме в коттеджном поселке «Золотая Горка» от 27.10.2015, согласно которому в соответствии с предварительным договором продавец передал, а покупатель принял объект: жилое помещение (трехкомнатную квартиру) № 39 на 2-ом этаже в доме № 7 по ул. Высокая, пос. Кирпичный, г. Среднеуральск Свердловской области, общей площадью 77,7 кв.м. Покупатель не имеет претензий к продавцу по поводу состояния и качества предварительного объекта, срокам его передачи и исполнения предварительного договора

Обыденнов Е.В. с 20.11.2015 осуществляет владение и пользование квартирой, производит оплату выставляемых счетов за коммунальные услуги, фактически проживает в ней с семьей и несовершеннолетними детьми.

Определением от 27.04.2017 в отношении общества «Золотая горка» введена процедура банкротства - наблюдение сроком на шесть месяцев. 

Определением от 14.07.2017 в отношении должника применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на указанное жилое помещение, Обыденнов Е.В., руководствуясь положениями    ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходили из следующего.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротоми об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе,о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направлены в том числе на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства понимается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Федерального закона.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет созданоили приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Руководствуясь вышеназванными нормами права и соответствующими разъяснениями, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, установив, что Обыденнов Е.В. приобрел квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме на основании заключенного с должником предварительного договора купли-продажи, полностью оплатив его стоимость, приняв во внимание тот факт, что квартира передана Обыденнову Е.В., он ею фактически владеет и пользуется, несет расходы по ее содержанию и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования о признании за кредитором права собственности на спорную квартиру. 

Доводы общества «Сбербанк России» о том, что Обыденнов Е.В. не является применительно к п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участником строительства, ввиду чего его права в отношении спорного жилого помещения не могут быть защищены путем признания за ним права собственности на него, являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены. 

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав доводы Банка, приняв во внимание, что спорный предварительный договор возник из договора долевого участия в строительстве, целью двух договоров являлась передача в собственность квартиры, поскольку денежные средства, внесенные Обыденовой Т.В. по договору участия в долевом строительстве от 06.03.2015 № 61/6А/26/ДДУ-2015, фактически перенесены/зачтены в счет частичной оплаты по спорному предварительному договору, что подтверждается пояснениями бывшего директора должника Осинцева С.Е., согласно которым фактически денежные средства из кассы должника никогда не возвращались Обыденовой Т.В., для удобства оформления в бухгалтерской документации осуществлялась с указанием на заемные отношения, о чем также свидетельствует заявление Обыденовой Т.В. о зачете суммы в размере                      3 000 041 руб. в счет первоначального взноса по предварительному договору с Обыденновым Е.В., пришли к обоснованному выводу о том, что заявитель, вступив в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность спорной квартиры для личного проживания, имеет право предъявлять должнику требование о признании права собственности на оплаченный в полном объеме объект; при этом уклонение должника от регистрации права собственности не должно ставить кредитора в худшее положение, чем кредиторов, оформивших отношения посредством заключения договора долевого участия в строительстве.

Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что невозможность оформить право собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует заявителю, надлежащим образом исполнившему обязательство по оплате, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

Согласно ч. 8, 8.1 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»                    № 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее - Закон о долевом строительстве) с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей               8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных ч. 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Рассматривая довод Сбербанка России о наличии ипотеки на спорный объект, суды установили, что жилой дом по ул. Высокая, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области построен, квартира передана покупателю по акту приема-передачи от 20.11.2015. 

При этом суды пришли к выводу о том, что положения пункта                         11 предварительного договора от 27.10.2015 не влекут возникновения ипотеки и не являются основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав недвижимости соответствующего обременения; договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 19.10.2011                    № 80306, о котором упоминается в данном пункте, не содержит в качестве залогового имущества спорную квартиру, кроме того указанный договор подписан между банком и должником, Обыденов Е.В. участником договора не являлся.

Довод Банка о несоответствии фактическим обстоятельствам дела вывода суда апелляционной инстанции об отсутствии спорной квартиры среди объектов залогового имущества, обеспечивающего требование Банка, включенное в реестр требований кредиторов определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по настоящему делу, заслуживает внимания.

Действительно, в перечне имущества, обеспечивающего кредитные обязательства должника перед Банком, поименованного в определении Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по настоящему делу, значится спорное имущество - трехкомнатная квартира № 39 на 2-ом этаже в доме № 7 по ул. Высокая, пос. Кирпичный, г. Среднеуральск Свердловской области, общей площадью 77,7 кв.м. кадастровый номер: 66:62:0504001:477.

Вместе с тем указанный вывод суда апелляционной инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта.

Установив, что положения пункта 13 предварительного договора предусматривают обязательство продавца обеспечить снятие обременения с приобретаемого объекта недвижимости в течение 35 дней с момента получения от покупателя спорной оплаты, последний платеж в размере 1 149 958руб. внесен в кассу должника 24.12.2015, следовательно, Обыденнов Е.В. исполнил обязательство по оплате спорного имущества в полном объеме, а банк, обладая сведениями об отчуждении спорного объекта и являясь лицом, заинтересованным в получении денежных средств, не проконтролировал их поступление от должника, суды пришли к выводу о прекращении залога.

Таким образом, удовлетворяя заявленные требования, суды исходилииз совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности материалами дела заявленных требований, а также из отсутствия доказательств, свидетельствующих об ином (статьи 9, 65, 71 АПК РФ).

Процедура банкротства застройщика согласно нормам §7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1статьи 201.1 названного Закона.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан -участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств.

Таким образом, то обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии в срок не позднее          3- х рабочих дней, а также обязательства по обеспечению снятия обременения с приобретаемого объекта недвижимости в течение 35 дней с момента получения от покупателя спорной оплаты, не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке.

Указанный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.10.2015 № 28-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 836 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан И.С. Билера, П.А. Гурьянова, Н.А. Гурьяновой, С.И. Каминской, А.М. Савенкова, Л.И. Савенковой и И.П. Степанюгиной», подлежащей применению и к рассматриваемым правоотношениям. 

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2018 по делу № А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                       В.В. Плетнева 

Судьи                                                                                    Ю.А. Оденцова 

                                                                                              Н.В. Шершон