АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-16524/2022

Дело № А49-6723/2020

г. Казань

26 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Галиуллина Э.Р., Нагимуллина И.Р.,

         в отсутствие    лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Областной эксплуатационный центр» 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.10.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022

по делу № А49-6723/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 Оглы к обществу с ограниченной ответственностью «Областной эксплуатационный центр», третьи лица -Министерство государственного имущества Пензенской области, Государственное бюджетное учреждение Пензенской области «Лопатинская районная станция по борьбе с болезнями животных», о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 Оглы (далее - истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Областной эксплуатационный центр» (далее - ответчик, ООО «ОЭЦ») о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендованном нежилом здании, площадью 163,7 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>, в размере 790 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент государственного имущества Пензенской области и государственное бюджетное учреждение Пензенской области «Лопатинская районная станция по борьбе с болезнями животных». 

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.10.2021, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 652 761 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что не согласовывал объем и стоимость неотделимых улучшений имущества.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.09.2015 между ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» и ИП ФИО1 заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 - нежилое здание площадью 163,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> под торговое помещение.

В подпунктах 4.1.2 и 4.1.4 пункта 4.1 договора аренды стороны согласовали обязанность арендодателя не препятствовать улучшению здания, а также производить его капитальный ремонт.

Между ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» и ИП ФИО1 01.04.2016 заключен договор аренды недвижимого имущества № 2.

В пунктах 3.2 и 3.3 договора аренды стороны согласовали право арендатора с согласия арендодателя производить улучшения арендованного помещения, а также дополнительно закрепили обязанность арендодателя после прекращения действия договора возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества (подпункты 3.2.8 п. 3.2 договора аренды). 

Договор заключен на срок по 31.03.2021.

Истцом осуществлен капитальный ремонт здания.

Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 20.03.2019 № 148-пр здание изъято из оперативного управления ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ» и отнесено к казне Пензенской области. 

Между Департаментом, ГУП ПО «Областной эксплуатационный центр» и ИП ФИО1 05.08.2019 подписано трехстороннее соглашение о замене стороны по договору аренды, в соответствии с условиями которого все права и обязанности арендодателя по договору от 01.04.2016 № 2 с 17.05.2019 перешли к ГУП ПО «Областной эксплуатационный центр».

ГУП ПО «Областной эксплуатационный центр» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица в результате произведенной реорганизации в форме преобразования, правопреемником является ООО «Областной эксплуатационный центр».

Между истцом и ответчиком 07.10.2019 подписано соглашение о замене стороны по договору аренды.

Далее по договору купли-продажи от 25.12.2019  нежилое здание  передано в собственность истца.

Истец, считая, что в нарушение пункта 7.3 договора аренды от 01.04.2016 № 2, ответчиком не возмещены расходы по проведению капитального ремонта здания, стоимость неотделимых улучшений имущества не была зачтена при определении цены продажи имущества в договоре купли-продажи от 25.12.2019, обратился в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 611, 616, 617, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».

Суд первой инстанции исходил из того, что условие об обязанности арендодателя возместить после прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений, а также о праве арендатора на преимущественный выкуп арендованного имущества с зачетом в стоимость покупки общей суммы арендной платы, уплаченной арендатором, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений выкупаемых помещений согласовано сторонами в пунктах 3.2.8, 7.3 договора аренды от 01.04.2016 № 2. 

При этом руководствовался результатами проведенной судебной экспертизы, согласно заключению которой  от 20.09.2021 № 63, комплекс ремонтно-строительных работ, указанных в исковом заявлении и договоре подряда от 27.04.2016 по внутренней отделке помещений, по монтажу и подключению к сетям инженерно-технического обеспечения, выполненных в спорном помещении, является работами, проведенными в рамках капитального ремонта нежилого здания, а также неотделимыми улучшениями арендованного имущества и были вызваны неотложной необходимостью, поскольку эксплуатация арендованного истцом имущества в целях, предусмотренных договором аренды – для использования под торговое помещение, до проведения ремонтно-строительных работ была невозможна. Спорное здание не соответствовало требованиям по обеспеченности инженерными системами, а также требованиям, предъявляемым к техническому состоянию здания.

Суд указал, что экспертное заключение в силу норм статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является допустимым доказательством по настоящему делу, основания сомневаться в квалифицированности специалистов, проводивших экспертизы, отсутствуют, противоречий и неясностей заключение не содержит.

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, ответчиком не опровергнуты.

Доказательств, указывающих на порочность заключения судебной экспертизы, ответчиком  также  не представлено. 

Поскольку фактический объем выполненных работ и стоимость неотделимых улучшений доказаны путем проведения по ходатайству истца судебной экспертизы, суд признал несостоятельным довод  ответчика о несогласовании арендодателем конкретного объема и стоимости работ.

Также суд указал, что об аварийном состоянии здания на момент его передачи в арендное пользование истцу свидетельствует и описание состояния объекта оценки в отчете от 17.03.2016 № 02/03-2016, а также Приложение № 1 к акту приема - передачи в аренду здания от 22.09.2015.

При таких условиях суд пришел к выводу, что  по результатам проведенных в период с октября 2015 года по июнь 2016 года ремонтно-строительных работ истцом за свой счет арендованное здание приведено в состояние, позволяющее использовать его в коммерческих целях. При этом ремонтно-строительные работы, обеспечившие неотделимые улучшения арендованного имущества, за исключением работ по возведению пристроя (реконструкция здания), выполнены с согласия арендодателя - ГБУ «Лопатинская РАЙСББЖ», выраженного в письме от 24.09.2015 № б8н.

Доказательств обратного ответчиком в  нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не представлено.

В результате проведенных истцом с согласия арендодателя ремонтно-строительных работ имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. 

Суд указал, что стоимость продажи арендованного имущества определена ответчиком с учетом произведенных истцом улучшений. При этом ответчик, продав объект аренды в состоянии, улучшенном в сравнении с состоянием на момент передачи его в аренду, не произвел предусмотренный договором аренды зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены. 

На момент перехода прав арендодателя по договору аренды от 01.04.2016 № 2 к ООО «Областной эксплуатационный центр» весь перечень работ истцом был выполнен. 

Суд со ссылкой на нормы статей 195, 196, 199, 200, Гражданского кодекса Российской Федерации заявление ответчика о пропуске срока исковой давности признал неправомерным.

Суд апелляционной инстанции согласился с  выводами суда первой инстанции.  

Переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, они являлись предметом исследования суда и по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судом, что не недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.10.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 по делу № А49-6723/2020 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   Р.А. Нафикова

Судьи                                                                         Э.Р. Галиуллин

                                                                                     И.Р. Нагимуллин