ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А49-1997/2021

г. Самара

23 мая 2022 года

11АП-3682/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2022 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коршиковой Е.В., 

судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 мая 2022 года в зале № 7 помещения суда 

с использованием системы веб-конференции

апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Проф-Ком»

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 01 февраля 2022 года по делу № А49-1997/2021 (судья Павлова З.Н.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Проф-Ком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Инжтехэнергострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, ФИО2

о расторжении договора аренды и взыскании 3 897 875 руб.,

без участия представителей сторон, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Проф-Ком» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Инжтехэнергострой» о расторжении договора аренды нежилых помещений от 28.12.2016 и о взыскании убытков в виде стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, в сумме 3 897 875 руб. на основании ст. ст. 10, 15, 309, 310, 393, 623, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 01 февраля 2022 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью «Проф-Ком» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что дополнительное соглашение от 18.07.2017 подлежит оцениванию судом первой инстанции и не имеет заранее установленной правовой квалификации в силу прямого указания закона; указывает, что в материалы дела представлено еще одно доказательство того, что ответчик дал письменное согласие на производство неотделимых улучшений; считает, что судом первой инстанции не принят во внимание факт доказанности выполнения работ по производству неотделимых улучшений, а также необоснованно признано обязательным условием согласие на производство неотделимых улучшений, согласование с арендодателем объема и стоимости работ по производству улучшений.

Ответчик и третье лицо направили суду отзывы на апелляционную жалобу, в которых просили обжалуемое решение оставить без изменения.

Участники арбитражного процесса явку представителей в апелляционный суд не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааc.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям. 

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 28 декабря 2016 года между ООО «ИнжТехЭнергоСтрой» - арендодателем, и ООО «Проф-Ком» - арендатором, заключен договор аренды нежилых помещений (том 1, л. д. 16-20, том 2, л. д. 8-15), срок действия которого установлен с 28 декабря 2016 года по 28 декабря 2017 года (п. 4.1 договора). 

В соответствии с заключенным договором в редакции приложения № 1 к договору аренды истец, являясь арендодателем, принял на себя обязательство передать ответчику – арендатору, во временное пользование нежилые помещения общей площадью 518 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, в том числе помещение № 1 литер З площадью 113,85 кв. м, помещение № 2 литер З площадью 96,1 кв. м, помещение № 3 литер З площадью 65,5 кв. м, помещение № 4 литер З площадью 182,5 кв. м, гаражи литер З площадью 60 кв. м, а ответчик в свою очередь, принял на себя обязательство оплачивать арендную плату в размере 115 руб. за один квадратный метр. 

По акту приема-передачи нежилого помещения к договору аренды от 28.12.2016 г. ответчику переданы нежилые помещения в надлежащем санитарно-техническом состоянии без существенных недостатков (том 1, л. д. 21).  Таким образом, со стороны арендодателя договорные обязательства исполнены. 

28 мая 2017 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору (том 1, л. д. 25), по условиям которого истец с 01.06.2017 передает ответчику во временное пользование нежилое помещение гараж № 5 площадью 15 кв. м. Общая площадь арендуемых помещений с 01.06.2017 составляет 533 кв. м. 

Как указал истец, 18 июля 2017 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 28.12.2016 (том 1, л. д. 22-24), согласно которому срок действия договора продлен до 30.08.2027. Кроме того, стороны согласовали выполнение работ по технологически неотделимым улучшениям арендованных помещений и порядок выполнения указанных работ самостоятельно арендатором и с привлечением третьих лиц по перепланировке помещений согласно смете, плану, проекту и иным документам, указанным в приложении к договору и являющимся его неотъемлемой частью, подписанными сторонами договора. 

Заявляя требование о расторжении договора аренды от 28.12.2016, истец указал на то, что договор подлежит расторжению на основании ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает условия расторжения договора по требованию арендатора, в частности, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; в ответчиком – арендодателем, совершены действия по силовому захвату арендуемых истцом помещений вместе с имуществом истца, ответчик отключил нежилые помещения от коммунальных ресурсов – электричества, тепла и холодного водоснабжения, чем также создал невозможность их использования.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции учел преюдициальное значение для настоящего спора решения суда по делу № А49-7586/2020, которым установлен факт прекращения между сторонами договорных отношений с 26.09.2020, а также признано недействительным дополнительное соглашение от 18.07.2017 в силу его ничтожности на основании ст. 53, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда Пензенской области от 12 ноября 2021 года по делу № А49-7586/2020 (вступило в законную силу с момента принятия судом апелляционной инстанции постановления 20.01.2022) установлено, что по условиям договора аренды от 28.12.2016 договор заключен на срок с 28.12.2016 по 28.12.2017, т.е. на 1 год (п. 4.1). Согласно пункту 4.2 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях (т.1 л.д.49). Из материалов дела следует, что по истечении срока действия договора 28.12.2017 ни одна из сторон не отказалась от договора, следовательно, он считается продленным на тех же условиях, что соответствует положениям ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гласит: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, с 28.12.2017 договор аренды, заключенный между сторонами 28.12.2016, возобновлен на тех же условиях, но на неопределенный срок, поскольку условиями заключенного договора не предусматривалось его продление на тот же срок, а лишь на тех же условиях.

 Принимая во внимание, что договор аренды с 28.12.2017 действовал как заключенный на неопределенный срок, суд первой инстанции указал, что в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ он подлежит прекращению через три месяца со дня получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от его пролонгации. Арендодатель направил, а арендатор в лице директора ФИО2 26 июня 2020 года получил уведомление об отказе от договора аренды. 

Таким образом, апелляционный суд соглашается с выводом обжалуемого решения о том, что действие договора аренды нежилых помещений от 28.12.2016 прекращено с 26 сентября 2020 года.

Согласно ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку решение арбитражного суда Пензенской области от 12 ноября 2021 года по делу № А49-7586/2020 вступило в законную силу 20 января 2022 года, то оно имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

Учитывая изложенное, у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения договора аренды от 28.12.2016 на основании ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом Арбитражным судом Пензенской области истцу предложено уточнить исковые требования в этой части в связи с принятием решения по другому делу и вступлением его в законную силу, однако, представитель истца настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку не согласен с решением суда по делу № А49-7586/2020.

Рассматривая исковое требование о взыскании с ответчика суммы 3 897 875 руб. в виде стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом по договору аренды нежилых помещений от 28.12.2016, на основании ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно исходил из  пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, установившего, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом,  стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ, такое согласие предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, а также объема и стоимости таких работ, истец, обратившийся с настоящим иском, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса).

При рассмотрении дела истцом в обоснование получения письменного разрешения представлено дополнительное соглашение от 18.07.2017 к договору аренды от 28.12.2016 (том 1, л. д. 22-24), согласно которому стороны согласовали выполнение работ по технологически неотделимым улучшениям арендованных помещений и порядок выполнения указанных работ самостоятельно арендатором и с привлечением третьих лиц. Истец указывал на то, что со стороны ответчика имеет место неосновательное сбережение за счет истца – истцом возведен пристрой к нежилым помещениям, по условиям дополнительного соглашения от 18.07.2017 к договору аренды от 28.12.2016 срок действия договора аренды продлен до 30.08.2027, и истец имел реальную возможность использовать пристрой, не внося арендную плату. А поскольку ответчик своими неправомерными действиями захватил нежилые помещения, чем создал истцу невозможность использования помещений пристроя, то у истца возникли убытки в виде стоимости неотделимых улучшений, которые предъявлены ко взысканию. Стоимость неотделимых улучшений определена на основании заключения специалиста ООО ЛСЭ. Дополнительное соглашение от 18.07.2017 г. к договору аренды, считается одобренной сделкой на основании ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом представитель пояснил, что ответчику было известно о том, что истцом произведено улучшение арендованного имущества, поскольку по договору аренды истцу передавалось нежилое помещение площадью 518 кв. м, а по акту от 26.07.2020 возвращено помещение площадью 713 кв. м.

Довод истца о том, что им получено разрешение арендодателя на производство неотделимых улучшений путем подписания дополнительного соглашения от 18.07.2017, также заявленный в апелляционной жалобе, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку решением арбитражного суда Пензенской области от 12 ноября 2021 года по делу № А49-7586/2020 дополнительное соглашение от 18.07.2017 к договору аренды от 28.12.2016 признано недействительным в силу его ничтожности на основании ст. 53, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Недействительный договор не влечет за собой юридически значимых последствий для сторон, поэтому оснований для его квалификации у суда первой инстанции отсутствовали. При рассмотрении дела № А49-7586/2020 в связи с заявленным представителем ответчика ФИО2 ходатайством о проведении экспертизы с целью установления принадлежности подписи на указанном соглашении ФИО2), а также проведенной судом экспертизой, согласно заключению которой подписи от имени ФИО2 в графах "ген.директор ООО "Проф-Ком" на третьих страницах двух экземпляров дополнительного соглашения от 18.07.2017, выполнены не ФИО2, а иным лицом, представитель ООО "ИнжТехЭнергоСтрой" исключил дополнительное соглашение от 18.07.2017  из числа доказательств.  Рассмотрев заявление ФИО2 и ООО "ИнжТехЭнергоСтрой" о фальсификации дополнительного соглашения от 18.07.2017 к договору аренды от 28.12.2016, суд не нашел оснований для его удовлетворения, сделав вывод о том, что поскольку подписание в 2017 году текста соглашения не его генеральным директором, а другим неизвестным лицом, не является фальсификацией доказательств, но влечет его недействительности в силу ничтожности по основаниям статей 53, 168 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы о том, что в материалы дела представлено еще одно доказательство того, что ответчик дал письменное согласие на производство неотделимых улучшений, а именно – письменную визу от 25.05.2017 на письме истца в адрес ответчика, отклоняется апелляционным судом, поскольку указанная виза (т. 2 л.д. 78) сделана работником общества «Инжтехэнергострой», а не руководителем общества, при этом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих полномочия данного работника на предоставление письменного согласия на реконструкцию гаражей.

Апелляционный суд также считает необходимым указать на несоответствие способа получения арендатором согласия на производство неотделимых улучшений путем проставления визы на письме требованиям п. 5.2.8 договора аренды нежилых помещений (том 1, л. д. 16-20, том 2, л. д. 8-15), предусматривающего необходимость заключения дополнительного соглашения к данному договору в качестве подтверждения письменного разрешения арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Изложенный в апелляционной жалобе довод о том, что судом первой инстанции необоснованно признано обязательным условием согласие на производство неотделимых улучшений, согласование с арендодателем объема и стоимости работ по производству улучшений, отклоняется апелляционным судом как основанный на неверном толковании норм пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных положения договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, направлены на преодоление решения Арбитражного суда Пензенской области от 12 ноября 2021 года по делу № А49-7586/2020 и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами обжалуемого решения.

Доводов, которым не была дана оценка судом первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 01 февраля 2022 года по делу № А49-1997/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Проф-Ком» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий                 Е.В. Коршикова

 

Судьи                                                                                                   Д.А. Дегтярев

 

Л.Л. Ястремский