ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело №А35-8569/2020

город Воронеж

25» марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2024 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2, 

 

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

 

при участии:                      

от Министерства имущества Курской области: ФИО5, представителя по доверенности от 25.05.2023;

от общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща»: ФИО6, генерального директора на основании решения от 16.12.2022;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущества Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 13.12.2023 по делу № А35-8569/2020 по иску Министерства имущества Курской области к обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности и пени по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории 

<

...> от 27.08.2008, 

 

 

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом Курской области (в настоящее время Министерство имущества Курской области, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (далее – ООО «Соловьиная роща», ответчик) о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 51 338 руб. 91 коп. за период пользования с 11.12.2020 по 31.03.2022, с последующим начислением с даты прекращения действия моратория на возбуждение дел о банкротстве, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» по день фактического исполнения обязательств (с учетом уточнения). 

Определением Арбитражного суда Курской области от 09.11.2022 дело № А35-6913/2022 по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к ООО «Соловьиная роща» о взыскании задолженности в размере 671 127 руб. 27 коп., процентов в размере 63 719 руб. 80 коп., продолжив их начисление с 18.07.2022 по день фактической оплаты задолженности объединено с делом №А35-8569/2020, с присвоением делу №А35-8569/2020.

В соответствии с представленным истцом в ходе рассмотрения дела арбитражным судом области пояснением, задолженность составила 671 127 руб. 27 коп. (сроки внесения до 10.12.2020, 10.03.2021, 10.06.2021, 10.09.2021, 10.12.2021, 10.03.2022).

Решением Арбитражного суда Курской области от 13.12.2023 по делу № А35-8569/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Министерство имущества Курской области обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024 указанная жалоба принята к производству. 

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

В материалы дела от Министерства имущества Курской области поступили письменные пояснения к апелляционной жалобе; от ООО «Соловьиная роща» - пояснение по делу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 14.03.2024 представитель Министерства имущества Курской области поддержал доводы апелляционной жалобы (с учетом представленных письменных пояснений), считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Соловьиная роща» возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом представленных пояснений), заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, 27.08.2008 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО «Соловьиная роща» и обществом с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Самсонов» (арендаторы) был заключен договор № 1422-08ю аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 46:29:102332:66, площадью 4561 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, Центральный округ, ул. Ленина, 72, для реконструкции и эксплуатации гостиничного комплекса, для обслуживания населения, на срок с 26.09.2007 до 26.09.2022 (пункт 2.1 договора). 

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 28216436,24 коп., арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные приложениями 1-1/1 путем перечисления по указанным реквизитам. 

Актом приема-передачи от 27.08.2008 объект принят арендаторами. 

06.07.2020 сторонами договора было заключено дополнительное соглашение к договору с приложением расчета арендной платы и сроков ее внесения. 

По состоянию на 23.09.2020 задолженность ответчика по арендным платежам составляет 758 976,73 руб. (сроки внесения до 10.12.2018, 10.03.2019, 10.06.2018, 10.09.2019, 10.12.2019, 10.03.2020) 

Во исполнение пунктов 3.2 и 5.2 договора, при неуплате арендатором арендной платы в указанные в договоре сроки, начисляются пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. 

Истец указывал ответчику на необходимость устранения нарушений и погашения задолженности по арендной плате. 

Арендодателем была направлена в адрес ООО «Соловьиная роща» претензия от 17.09.2020 № 05.6-01.01-19/11714 о необходимости в пятидневный срок погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также уплатить пени. 

Однако, ООО «Соловьиная роща» не приняло необходимых мер по погашению задолженности. 

Из материалов дела также следует, что 27.01.2022 письмом № 03.1.01.01- 19/857/1 Комитет по управлению имуществом Курской области уведомил ответчика, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Курской области от 05.03.2015 №8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено», решением Курского областного суда по делу № За-22/2021 от 24.06.2021, апелляционным определением первого апелляционного суда общей юрисдикции от 30.09.2021, руководствуясь статьей 18 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», решением комитета по управлению имуществом Курской области от 24.11.2021 № 01.01-17/1159 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Курской области», пунктом 3.4. договора № 1422-08ю от 27.08.2008 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина,72, произведен перерасчет арендной платы по вышеуказанному договору аренды. 

При этом указано, что при расчете арендной платы по вышеуказанному договору аренды применено значение коэффициента вида разрешенного использования для земельных участков с видом разрешенного использования «Предпринимательство» - 0,0578. 

Одновременно 27.01.2022 письмом № 03.01-01-01-19/858/1 комитет направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к договору № 1422-08-ю от 27.08.2008. 

22.03.2022 истец в адрес ответчика направил претензию №03.1-01.01-19/3540 о необходимости погасить задолженность по арендной плате, а также пени, оставленную ответчиком без удовлетворения. 

На основании вышеизложенного, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленного иска, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

В рассматриваемом случае отношения сторон возникли по поводу использования спорного земельного участка, в связи с чем, помимо норм гражданского законодательства, применению подлежат нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Принцип платности использования земельных участков установлен статьей 65 ЗК РФ, согласно которой формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, подлежит регулированию.

Пунктом 3.4 договора предусматривалось, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении размера арендной платы в соответствии с нормативно-правовым актом уполномоченного органа. Письмо о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем с уведомлением о вручении арендатору. Расчет составляет неотъемлемую часть настоящего договора и является обязательным для сторон с момента, указанного в письме. 

Порядок определения размера арендной платы и сроков ее внесения установлен постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 № 249-па «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, предоставленные в аренду без торгов», предусматривающим формулу для расчета размера арендной платы:

А = КС x Кви x Ка, где:

А - годовой размер арендной платы, руб./кв. м;

КС - кадастровая стоимость земельного участка

Кви - коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков;

Ка - коэффициент дифференциации по видам деятельности а внутри одного вида функционального использования земельного участка.

Истец ссылался на произведенный им перерасчет арендной платы в связи с применением значения коэффициента вида разрешенного использования для земельных участков с видом разрешенного использования «Предпринимательство».

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что ООО «Соловьиная роща» было оплачена арендная плата в сумме 356 782 руб. 94 коп.: 

- по сроку до 10.12.2018 (за 4 квартал 2018 года) в сумме 59 463 руб. 84 коп. по платежному поручению №354 от 26.08.2019, 

- по сроку до 10.03.2019 (за 1 квартал 2019 года) в сумме 59 463 руб. 82 коп. по платежному поручению №363 от 30.08.2019, 

- по сроку до 10.06.2019 (за 2 квартал 2019 года) в сумме 59 463 руб. 82 коп. по платежному поручению №364 от 30.08.2019, 

- по сроку до 10.09.2019 (за 3 квартал 2019 года) в сумме 59 463 руб. 82 коп. по платежному поручению №841 от 03.12.2019, 

- по сроку до 10.12.2019 (за 4 квартал 2019 года) в сумме 59 463 руб. 82 платежному поручению №131 от 20.02.2020, 

- по сроку до 10.03.2020 (за 1 квартал 2020 года) в сумме 59 463 руб. 82 коп. по платежному поручению №627 от 06.10.2020. 

При этом, со взыскиваемой истцом задолженностью по арендной плате по сроку 10.03.2020 в сумме 402 193 руб. 77 коп. ответчик не согласен в силу того, что комитет в перерасчете арендной платы с 27.08.2018 применил коэффициент вида разрешенного использования земельного участка (Кви) для размещения гостиниц, равный 0,0618, который в два раза увеличивает размер арендной платы за земельный участок по сравнению с предыдущим периодом. 

Письмами №108 от 23.07.2020, исх. №112 от 03.08.2020 ответчик обращался в Комитет по управлению имуществом Курской области с просьбой пересмотреть коэффициент вида разрешенного использования земельного участка (Кви) для размещения гостиниц, оставив его на прежнем уровне, действовавшем до 27.08.2018, произвести перерасчет арендной платы по договору №1422-08ю от 27.08.2008 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, а также предоставить возможность ознакомиться с отчетом об определении экономически обоснованных значений коэффициентов, применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности на территории г. Курска, на основании которого были утверждены значения коэффициентов Кви Постановлением Администрации Курской области №691-па от 27.08.2018. 

Кроме того, письмом №123 от 24.08.2020 ответчик обратился к Губернатору Курской области с аналогичной просьбой пересмотреть коэффициент вида разрешенного использования земельного участка (Кви) для размещения гостиниц, оставив его прежнем уровне, действовавшем до 27.08.2018, и отменить действие Постановления Администрации Курской области от 27.08.2018 №691-па с 27.08.2018. 

В ответ на обращение ответчика Комитет по управлению имуществом Курской области прислал отчет № 250/28-2018 ООО «АБН-Консалт» «О выполнении работ по определению экономически обоснованных значений коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Курской области или земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Курска», выполненный экспертом ФИО7, на основании которого было принято Постановление Администрации Курской области от 27.08.2018 №691-па. 

25.09.2020 письмом №135 ООО «Соловьиная роща» обратилось к уполномоченному по защите прав предпринимателей в Курской области с просьбой оказать содействие в пересмотре коэффициента вида разрешенного использования земельного участка (Кви) для размещения гостиниц. 

В ответ на обращение ответчика была проведена экспертная оценка отчета №250/28-2018 специалистом ИП ФИО8, компетенция которой подтверждается соответствующими документами, и было получено заключение специалиста №255/10-18 подтверждающее что, коэффициенты вида разрешенного (функционального) использования земельных участков (Кви) и коэффициенты дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка (Ка), определенные в отчете №250/28-2018 «О выполнении работ по определению экономически обоснованных значений коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Курской области или земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Курска», выполненном ООО «АБН-КОНСАЛТ», являются недостоверными, ошибочными, и не могут быть положены в основу нормативного документа, устанавливающего порядок расчета арендной платы па основании положений, принципов и требований Постановления Правительства РФ №582 от 16.07.2009. 

На основании того, что Постановление Администрации Курской области №691-па от 27.08.2018 противоречит принципам определения арендной платы земельных участков под гостиницами, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, ООО «Соловьиная роща» обратилось в Курский областной суд о признании его недействующим в оспариваемой части. 

Решением Курского областного суда по делу №3а-22/2021 от 24.06.2021 признано недействующим Постановление Администрации Курской области № 691- па от 27.08.2018 «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функциональною использований земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящиеся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» в части установления значения коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах города Курска, (Кви) для вида разрешенного использования земельного участка: Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». 

Апелляционным определением Первого апелляционного суда обшей юрисдикции от 30.09.2021 Решение Курского областного суда от 24.06.2021 по делу №За-22/2021 оставлено без изменения. 

Соответственно, по мнению ответчика, в связи с принятым решением Курского областного суда по делу №3а-22/2021 от 24.06.2021, оставленным без изменения апелляционным определением Первого апелляционного суда обшей юрисдикции от 30.09.2021, применение коэффициента вида разрешенного использования земельного участка (Кви) дли гостиниц, равного 0,0618, является незаконным. 

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ).

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В частности, до 12.02.2021 виды разрешенного использования земельных участков определялись в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, после 12.02.2021 - в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра России от 10.11.2020 № П/0412. При этом виды разрешенного использования земельных участков, установленные до принятия указанных нормативных актов, считаются юридически значимыми.

Основным разрешенным видом использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102332:66 является эксплуатация гостиничного комплекса. Данный вид разрешенного использования указан как в ЕГРН, так и в договоре аренды № 1422-08ю от 27.08.2008, а также в решениях Комитета по управлению имуществом Курской области от 26.09.2007 № 02-22/1734, от 17.12.2007 № 02-22/2249, от 07.05.2008 № 01-18/1062.

Коэффициенты вида разрешенного использования земельного участка (Кви) утверждены Постановлением Администрации Курской области              №691-па от 27.08.2018 «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена». 

В приложении к Постановлению Администрации Курской области от 27.08.2018 №691-па «Значения коэффициентов видов разрешенного (функционального) использования земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах города Курска (Кви)» установлен размер коэффициента Кви - 0,0618 для вида разрешенного использования земельного участка: «Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Арендная плата, в соответствии с вышеуказанным постановлением Правительства Российской Федерации, определяется исходя, в том числе из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должны различаться (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 30.03.2017 № 39-АПГ17-1).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 11.05.2004 № 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования, данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена. 

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться для определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов. 

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов. 

Истец, обращаясь с заявленными исковыми требованиями, в период до 30.09.2021 применяет коэффициент 0,0618 (гостиничное обслуживание), а с 30.09.2021 – 0,0578 (предпринимательство). 

Судом установлено, что Решением Курского областного суда по делу №За22/2021 от 24.06.2021 признано недействующим Постановление Администрации Курской области № 691-па от 27.08.2018 «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функциональною использований земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящиеся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» в части установления значения коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах города Курска, (Кви) для вида разрешенного использования земельного участка: Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». 

Апелляционным определением Первого апелляционного суда обшей юрисдикции от 30.09.2021 Решение Курского областного суда от 24.06.2021 по делу №3а-22/2021 оставлено без изменения. 

Следовательно, в связи с принятым решением Курского областного суда по делу №3а-22/2021 от 24.06.2021, применение коэффициента вида разрешенного использования земельного участка (Кви) для гостиниц, равного 0,0618, является незаконным, так как данный коэффициент признан судом экономически необоснованным, недействующим и отменен. 

Нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период (Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2022 № 305-ЭС22-5569 по делу № А40-146879/2020). 

Исходя из изложенного, применение коэффициента 0,0618 за период с 27.08.2018 по 30.09.2021 является незаконным. 

С целью ответа на вопрос о том, какое значение коэффициента вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах г. Курска (Кви), для вида разрешенного использования земельного участка «Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них» является экономически обоснованным, определив экономически обоснованное значение указанного коэффициента Кви, применяемого для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Курской области или земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, с 28.08.2018 по настоящее время, арбитражным судом области была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО9 

На основании полученных экономически обоснованных значений рентабельности актива земельных участков, в заключении эксперта определены коэффициенты вида разрешенного использования земельных участков (Кви) и составили с 28.08.2018 - 0,0196, с 01.01.2019 - 0,0184, с 01.01.2020 - 0,0182, 01.01.2021 - 0,0158, 01.01.2022 - 0,0159.

Экспертное заключение получило судебную оценку, признано надлежащим доказательством, соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Отклоняя доводы истца относительно квалификации эксперта ФИО9, арбитражный суд области отметил, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение экономически обоснованных значений коэффициента вида разрешенного использования земельных участков (Кви), для вида разрешенного использования земельного участка «Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из представления жилого помещения для временного проживания в них».

Компетентность эксперта ФИО9 подтверждается наличием у него высшего профильного образования по специальности «Коммерция» (диплом Университета Российской академии образования г. Москва №БВС 0572783); прохождением профессиональной переподготовки в Белгородском университете потребительской кооперации на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса) по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (диплом ПП №545079 от 01.06.2003); прохождением профессиональной переподготовки в Институте права, экономики и судебной экспертизы Московского университета МВД России по программе: «Судебная экспертиза по оценке стоимости недвижимого имущества и земельных участков» (диплом ПП-1 №003129 от 20.12.2007); прохождением обучения по программам повышения квалификации «Исследование показателей финансового состояния и финансово-экономической деятельности хозяйствующего субъекта» и «Исследование записей бухгалтерского учета» (свидетельства Института повышения квалификации Российского Федерального центра судебной экспертизы от 15.05.2008); прохождением обучения по программе повышения квалификации судебных экспертов «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости» (свидетельство от 14.09.2016 Некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов», действительным членом которого ФИО9 является в соответствии со свидетельством № 0627 от 29.06.2010).

Применение коэффициента вида разрешенного использования «Предпринимательство» 0,0578 в период начисления арендной платы за период с 30.09.2021 по 31.03.2022, арбитражный суд области признал необоснованным в силу того, что применение данного коэффициента не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, арендуемого ООО «Соловьиная роща» (код вида разрешенного использования земельного участка 4.7 согласно Постановлению Администрации Курской области №691-па от 27.08.2018, выписке из ЕГРН и условиям пункта 1.1 договора аренды земельного участка №1422-08ю от 27.08.2008). 

Кроме того, коэффициент вида разрешенного использования «Предпринимательство», равный 0,0578, рассчитан истцом как среднее арифметическое коэффициентов вида разрешенного использования земельных участков «Банковская и страховая деятельность», «Общественное питание», «Гостиничное обслуживание», «Бытовое обслуживание».

Вместе с тем, такой способ расчета не предусмотрен Постановлением Администрации Курской области №691-па от 27.08.2018, кроме того, при его расчете применялся и коэффициент вида разрешенного использования с кодом 4.7 «Гостиничное обслуживание», равный 0,0618, который признан решением Курского областного суда от 24.06.2012 по делу № За-22/2021 экономически необоснованным и недостоверным.

Исключая из расчета арендной платы коэффициент вида разрешенного использования 0,0578, арбитражный суд области исходил из того, что данный коэффициент не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102332:66 «Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из представления жилого помещения для временного проживания в них».

Довод Министерства имущества Курской области об установлении им путем осуществления осмотра факта использования арендуемого земельного участка для осуществления таких видов деятельности, как «Банковская и страховая деятельность», «Общественное питание», «Гостиничное обслуживание», «Бытовое обслуживание», не может служить основанием для изменения условий начисления арендной платы в силу следующего.

Под разрешенным использованием статьей 7 ЗК РФ понимается использование земельного участка в соответствии с установленным для него целевым назначением. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка самостоятельно в соответствии ЗК РФ и законодательством о градостроительной деятельности. При этом основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Разрешенным видом использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102332:66, сведения о котором внесены в ЕГРН, является эксплуатация размещенного на нем гостиничного комплекса - гостиницы «Октябрьская», находящейся в собственности ООО «Соловьиная роща».

Статьей 1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» под гостиницей понимается средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации. Классификация гостиниц - это отнесение гостиниц к определенным категориям, установленным положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации, на основании оценки соответствия гостиниц и предоставляемых в них гостиничных услуг требованиям, установленным этим положением.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2020 №1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» (далее - Положение о классификации гостиниц) гостиницы классифицируются по системе звезд, в которой предусмотрено 6 категорий: «пять звезд», «четыре звезды», «три звезды», «две звезды», «одна звезда», «без звезд». Категория гостиницы - показатель, определяющий соответствие гостиницы и предоставляемых в ней гостиничных услуг уровню требований, предусмотренных указанным Положением.

Принадлежащая ООО «Соловьиная роща» гостиница «Октябрьская» по результатам экспертной оценки, произведенной в соответствии с Положением о классификации гостиниц, имеет категорию «три звезды», о чем ему выдано соответствующее свидетельство. Информационный знак категории размещен на доступном для обозрения месте фасада здания и в электронном виде на официальном сайте гостиницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для обязательного доведения до потребителей и других заинтересованных лиц информации о присвоенной гостинице категории, предусмотренной законодательством.

В соответствии с приложениями № 4 и № 5 к Положению о классификации гостиниц гостиница, имеющая категорию «три звезды», должна соответствовать ряду требований, в том числе:

 - наличие предприятия питания любого типа: ресторан, кафе, бар, столовая, предприятие быстрого обслуживания, буфет, кафетерий (пункт 39 Приложения № 4);

 - возможность получения услуг по обмену валюты либо наличие банкомата с возможностью обмена валюты или возможность оплаты услуг банковской картой ( пункт 53 Приложения № 4);

- наличие парикмахерской или косметического салона (пункт 27 Приложения № 5);

- наличие постоянных или временных торговых точек (пункт 29 Приложения № 5).

Таким образом, в силу существующих требований к гостиничной деятельности осуществление в гостинице перечисленных видов деятельности является неотъемлемым условием надлежащего оказания гостиничных услуг. Следовательно, осуществление на спорном земельном участке указанных видов деятельности в комплексе с предоставлением гостиничных услуг не может служить основанием для изменения основного вида разрешенного использования земельного участка и для вывода об осуществлении указанных видов деятельности как самостоятельных, не связанных с оказанием гостиничных услуг как основного вида деятельности ООО «Соловьиная роща».

Ссылаясь на Приказ Федеральной службы государственной статистики от 31.12.2014 № 742 «О методических указаниях по определению основного вида экономической деятельности хозяйствующих субъектов на основе Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) для формирования сводной официальной статистической информации», арбитражный суд области обоснованно указал, что основным видом экономической деятельности ООО «Соловьиная роща» следует считать оказание гостиничных услуг, что соответствует разрешенному виду использования арендуемого земельного участка. С учетом фактического использования земельного участка для оказания гостиничных услуг, включающих в себя, в том числе, и сопутствующие услуги, применение для расчета арендной платы вида разрешенного использования «Предпринимательство» является в этом случае неправомерным и экономически необоснованным.

Осуществляемая деятельность ООО «Соловьиная роща» относится к отрасли российской экономики в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, что подтверждается Постановлением Правительства РФ №434 от 03.04.2020.

Суд первой инстанции правомерно принял во внимание предусмотренную подпунктом б пункта 1 Постановления Администрации Курской области №417-па от 23.04.2020, №1239-па от 25.11.2021 возможность освобождения ответчика от уплаты арендных платежей за 4 квартал 2021 года. 

Таким образом, с учетом представленного экспертного заключения, арбитражный суд области установил, что по платежам со сроком внесения до 10.03.2020 (с 28.08.2018 по 31.12.2018) должен применяться коэффициент 0,0196, до 10.03.2020 (2019 год) – 0,0184, до 10.03.2020 (1 кв. 2020 года) – 0,0182, до 10.12.2020 – 0,0182, до 10.03.2021 – 0,0158, до 10.06.2021 – 0,0158, до 10.09.2021 – 0,0158, по платежу до 10.12.2021 – ответчик освобожден от оплаты, до 10.03.2022 – 0,0159. 

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ООО «Соловьиная роща» заложенности по арендной плате за земельный участок по договору аренды №1422-08 от 27.03.2008.

При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, арбитражный суд области правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного иска.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было. 

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 13.12.2023 по делу № А35-8569/2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курской области от 13.12.2023 по делу      № А35-8569/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

ФИО1

 

судьи

 

ФИО2

 

ФИО3