АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-1809/2017

06 июня 2017 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2017 года. Полный текст решения изготовлен 06 июня 2017 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.Р.Зиганшиной рассмотрел в судебном заседании дело №А60-1809/2017 по  иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) к ООО "МАГАЗИН "ВИЗИТ" (ИНН 6659000846, ОГРН 1026602951781), третье лицо Управление Росреестра по Свердловской области  о взыскании 1 746 858 руб. 47 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО1, доверенность от 31.10.2016г.

от ответчика ФИО2, доверенность от 01.02.2017г.

третье лицо не явилось, извещено

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ответчика задолженности в размере 1746858 руб. 47 коп., в том числе 1732899 руб. платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0204039:7, расположенным по адресу: 

<

...>, за период с октября 2013 года по ноябрь 2016 года и 13959 руб. 47 коп. процентов за период с 11.11.2016г. по 09.12.2016г.

Ответчик представил отзыв.

Истец уменьшил исковые требования в части взыскания платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0204039:7 до 913573 руб. 37 коп. и в части взыскания процентов до 7099 руб. 78 коп.

Уменьшение иска принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

01.08.2000г. между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ООО «Магазин «Визит» (ответчик) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга №20550362, согласно которому ответчику передан объект по адресу: 

<

...>, площадью 683, 4 кв.м, в т.ч. 1 этаж – 390,2 кв.м., подвал – 293,2 кв.м, для использования в качестве торгового.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что арендная плата за объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект.

Постановлением Главы города Екатеринбурга от 18.04.2002г. №407-з земельный участок площадью 1107 кв.м. по ул. Пехотинцев, 12 в г. Екатеринбурге предоставлен ответчику в аренду; на ответчика возложена обязанность по проведению кадастрового учета земельного участка, оформлению договора аренды земельного участка.

По заявлению ответчика земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 30.12.2002г. с кадастровым номером 66:41:0204039:7, что подтверждается межевым делом и кадастровым паспортом от 15.08.2016г.

01.09.2003г. ответчиком получен проект договора аренды земельного участка, его дальнейшая судьба неизвестна.

29.01.2004г. приказом МУГИСО земельный участок с кадастровым номером 66:41:0204039:7 предоставлен ответчику в аренду.

30.03.2004г. между МУГИСО и ответчиком подписан договор аренды №Т-96/1204  земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204039:7, который передан на государственную регистрацию.

31.10.2005г. регистрирующий орган отказал в регистрации договора аренды, в связи с тем, что земельный участок имеет целевое использование – под жилой дом многоэтажной застройки с пристроенным зданием магазина.

Более попыток оформления прав на земельный участок не предпринималось ни истцом, ни ответчиком.

На объект муниципального нежилого фонда заключен договор аренды 05.01.2004г. №20550362 и в связи с его расторжением с 30.06.2015г. соглашением от 30.06.2015г. договор  №29000411 от  01.07.2015г.

В настоящее время истец просит взыскать с ответчика задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0204039:7, возникшую за период с октября 2013 года по ноябрь 2016 года в размере 913573 руб. 37 коп. и проценты за пользование денежными средствами в размере 7099 руб. 78 коп. за период с 11.11.2016г. по 09.12.2016г.  

Суд считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Действия сторон при заключении договора аренды здания урегулированы ст. 652 Гражданского кодекса, согласно п. 1 которой по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Как следует из материалов дела, ответчику права на земельный участок не переданы, хотя все должно происходить одновременно.

Последствия непередачи прав на земельный участок указаны в п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. 

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в таком случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса.

Поскольку одновременно с передачей прав на объект недвижимости арендатору не переданы права на земельный участок, то в соответствии с вышеуказанной нормой права и разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" к арендатору объекта недвижимости в силу закона перешло на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Таким образом, вопросы пользования земельного участка арендатором здания в отсутствие договора аренды земельного участка урегулированы законом.

Из материалов дела следует, что под арендуемым ответчиком объектом недвижимости сформирован и поставлен на кадастровый учет 30.12.2002г. самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0204039:7. Указанный земельный участок имеет разрешенный вид использования – жилой дом с пристроем и площадь 1107 кв.м.

Регистрирующим органом представлены межевые дела и пояснения, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 66:41:0204039:7 сформирован из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204039:1, который имел разрешенный вид использования – жилой дом с пристроем. Указанный земельный участок снят с кадастрового учета 14.12.2007г.

Впоследствии по заявлению предпринимателей из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204039:1 был сформирован и поставлен на кадастровый учет 17.03.2005г. земельный участок с кадастровым номером 66:41:0204039:37 с разрешенным видом использования жилой дом со встроенными помещениями площадью 17738 кв.м.

Таким образом, под жилой дом с пристроем и встроенными помещениями сформированы и поставлены на кадастровый учет два земельных участка, что противоречит требованиям земельного законодательства об образовании земельных участков: один объект недвижимости не может одновременно находится на двух земельных участках.

В данном случае такая ситуация возникла в результате действий истца, что прямо следует из пояснительных записок двух межевых дел, в которых указано, что межевание производилось на основании ненормативных актов истца, при этом кадастровый инженер указывает, что земельный участок, из которого образовалось два земельных участка является неделимым, на нем находится жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями.

Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе, объединении, перераспределении или выделе земельных участков целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются (п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Истец мер к изменению разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204039:7, позволяющим использовать его по назначению, не принял.

Более того, суд считает, что в данном случае возможность образования земельного участка под арендуемый ответчиком объект исключена, поскольку арендуемый объект не может быть выделен совместно с земельным участком в натуре.

Арендуемый ответчиком объект согласно представленным кадастровому паспорту и приложениям к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда представляет из себя помещения 1 этажа 1-14, 16-17 и подвала 1-10 в многоквартирном доме и расположен в части многоквартирного дома (квартиры с 1 по 429), т.е. арендуемый объект не является самостоятельным объектом (встроенно-пристроенные помещения, на что указано в договоре от 05.01.2004г., информации БТИ от 04.10.2000г., техническом и кадастровом паспортах дома, кадастровом паспорте объекта от 26.10.2009г.). Выделение помещений ответчика из состава жилого дома не производилось.

Поскольку арендуемый объект не выделен из состава жилого дома в качестве самостоятельного объекта, следовательно, сформировать под ним самостоятельный земельный участок невозможно.

Суд рассматривал также вышеописанную ситуацию с формированием земельных участков с точки зрения возможности признания, что под жилой дом сформирован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0204039:37, а под арендуемый объект – земельный участок с кадастровым номером 66:41:0204039:7 и лишь не измененный истцом разрешенный вид использования вызывает некую правовую неопределенность, но тогда в силу встроенно-пристроенного характера объекта получается, что арендуемый ответчиком объект находится на двух участках, что невозможно.   

Таким образом, суд приходит к выводу, что наличие в реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 66:41:0204039:7 не имеет правового значения. Оба земельных участка с кадастровым номером 66:41:0204039:7 и 66:41:0204039:37 (ранее земельный участок с кадастровым номером  66:41:0204039:7) необходимы для эксплуатации жилого дома и арендуемых ответчиком помещений, находящихся в жилом доме.

Суд также отмечает добросовестное поведение ответчика, принявшего первоначально все меры для оформления прав на земельный участок, а после получения отказа в государственной регистрации договора аренды, принявшего с учетом причины отказа в государственной регистрации меры для исполнения обязательств по договору аренды объекта недвижимости в части несения расходов на содержание общего имущества (п. 3.2.4 договора от 01.07.2015г., акты с управляющей организацией). Причиной отказа в государственной регистрации договора аренды послужила невозможность предоставления земельного участка в аренду, ответчиком в силу платности землепользования уплачивался с 2009 года земельный налог (платежные поручения, декларации).  

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:41:0204039:7  и 66:41:0204039:37 были поставлены на кадастровый учет с указанием разрешенного использования – под жилой дом, с момента постановки на кадастровый учет двух земельных участков (граница земельного участка, из которого образованы указанные земельные участки, согласно кадастровому паспорту не установлена), земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере арендной платы за заявленный истцом период отсутствуют.

Кроме того, по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за период с октября 2013 года по декабрь 2013 года и начисленных на указанную задолженность процентов за период с 11.11.2016г. по 09.12.2016г. истцом с учетом подачи иска 20.01.2017г. пропущен срок исковой давности (ст. 196, 202, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении части исковых требований (ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты,  указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяС.Ю. Григорьева