ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-52280/2016

05 октября 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     20 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 октября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Ткаченко Я.А.

при участии:  

от истца: представитель Дегтярева А.А. (доверенность от 10.03.2017),

от ответчика: представитель Воронин Б.А. (доверенность от 29.12.2016),

от 3-их лиц: 1- не явился, извещен,

2- представители Фанова А.Ю. (доверенность от 09.01.2017),

Мороз Н.Г. (доверенность от 31.05.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-20172/2017, 13АП-20169/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 по делу № А56-52280/2016 (судья            Кротов С.М.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Стойкий» 

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

3-и лица: 1) акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга",                    2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 

о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, обязании, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стойкий» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, ответчик) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,       ул. Стойкости, дом 8, литер А, пом. 25-Н; обязании Комитета в лице акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключить с ООО «Стойкий» договор купли продажи нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН, предприятие).

Определением суда от 06.12.2016 производство по делу приостановлено; назначена судебная экспертиза. Определением от 25.01.2017 производство по делу возобновлено. Определением от 13.04.2017 суд вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» Бойко Андрея Юрьевича для дачи пояснений и ответов на вопросы лиц, участвующих в деле, и суда по экспертному заключению  от 16.01.2017 №1.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд признать недостоверной рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, дом 8, литер А, пом. 25-Н (ч.п. 1-25), с кадастровым номером 78:15:0844101:4498, общей площадью 465,1 кв.м, расположенного на 1-2 этаже, определенную в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.12.2015 №31-8-0119(276)-2015, выполненным ГУП ГУИОН; обязать Комитет заключить с ООО «Стойкий» договор купли продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, дом 8, литер А, пом. 25-Н, (ч.п. 1-25), с кадастровым номером 78:15:0844101:4498, общей площадью 465,1 кв.м, расположенного на 1-2 этаже, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив условия договора в следующей редакции: пункт 2.1 договора «2.1. Цена продажи объекта составляет              22 800 000 руб., НДС не облагается»; абзац первый пункта 2.2 договора «2.2. Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца №40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» кор. счет №30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001»; приложение №1 к договору «Ориентировочный график платежей» изменить, определить график платежей с учетом согласованной сторонами цены объекта и периода рассрочки платежа на дату подписания договора в редакции протокола разногласий от 06.04.2016; пункт 2 статьи 9 «Юридические адреса и реквизиты сторон»: «ПОКУПАТЕЛЬ: общество с ограниченной ответственностью «Стойкий», зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №15 по Санкт-Петербургу 05.05.2008, основной государственный регистрационный номер 1089847190553, ИНН 7805461494, КПП 780501001, ОКПО 85565011, ОКВЭД 70.3, место нахождения и почтовый адрес: 198260, Санкт-Петербург, ул. Стойкости, дом 8, литера А, пом. 14-Н, расчетный счет №40702810907500000077 в ф-ле ПТР ПАО «ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК ОТКРЫТИЕ» г. Санкт-Петербург, кор.счет №30101810740300000809, БИК 044030809»; уточненные требования приняты судом к рассмотрению (л.д. 84 т.3).

Решением от 14.06.2017 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области прекратил производство по делу в части требования о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, дом 8, литер А,          пом. 25-Н (ч.п. 1-25), с кадастровым номером 78:15:0844101:4498, общей площадью 465,1 кв.м, расположенного на 1-2 этаже, определенную в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.12.2015 №31-8-0119(276)-2015, выполненным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»; обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключить с ООО «Стойкий» договор купли продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, дом 8, литер А, пом. 25-Н (ч.п. 1-25), с кадастровым номером 78:15:0844101:4498, общей площадью 465,1 кв.м, расположенного на 1-2 этаже, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив условия договора в следующей редакции: изложить пункт 2.1 договора: «2.1. Цена продажи объекта составляет 22 800 000 руб., НДС не облагается»; изложить абзац первый пункта 2.2 договора: «2.2. Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет                  (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением №1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца №40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» кор. счет №30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001»; приложение №1 к договору «Ориентировочный график платежей» изменить, определить график платежей с учетом согласованной сторонами цены объекта и периода рассрочки платежа на дату подписания договора в редакции протокола разногласий от 06.04.2016; пункт 2 статьи 9 «Юридические адреса и реквизиты сторон»: «ПОКУПАТЕЛЬ: общество с ограниченной ответственностью «Стойкий», зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №15 по Санкт-Петербургу 05.05.2008, основной государственный регистрационный номер 1089847190553, ИНН 7805461494, КПП 780501001, ОКПО 85565011, ОКВЭД 70.3, место нахождения и почтовый адрес: 198260, Санкт-Петербург, ул. Стойкости, дом 8, литер А, пом. 14-Н, расчетный счет №40702810907500000077 в ф-ле ПТР ПАО «ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК ОТКРЫТИЕ» г. Санкт-Петербург, кор.счет №30101810740300000809, БИК 044030809». Также с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО «Стойкий» взыскано 6 000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение изменить, установив цену объекта 26 100 000 руб., судебные расходы возложить на истца. В обоснование доводов жалобы Комитет указал, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) и статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ) рыночная стоимость, указанная в отчете ГУП ГУИОН от 11.12.2015 №31-8-0119(276)-2015, обязательна для применения Комитетом при принятии решения об условиях приватизации объекта. Также ответчик указал, что обществом в адрес Комитета не направлены протоколы разногласий с условиями договора купли продажи, на которых настаивал истец первоначально и в последующем; направление протокола разногласий с ценой 21 000 000 руб. только в адрес Фонда неправомерно; Комитет полагал, что заключение эксперта Бойко А.Ю. является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушениями действующего процессуального законодательства, допущенные в экспертном заключении от 16.01.2017 №1 нарушения и ошибки привели к занижению рыночной стоимости объекта исследования на 15%, что в абсолютной величине составляет    4 000 000 руб., итоговый результат с учетом устранения ошибки эксперта составил бы 26 800 000 руб.; отказ суда в ходатайстве о проведении повторной экспертизы, по мнению Комитета, не соответствует пункту 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; кроме того, оснований для отнесения на Комитет судебных расходов не имеется.

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»  также подало апелляционную жалобу, в которой, сославшись на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права, просило решение отменить в части возложения на Комитет обязанности заключить договор купли-продажи с истцом по цене 22 800 000 руб.; назначить повторную судебную экспертизу по делу; принять по делу новый судебный акт в указанной части. Податель жалобы полагал, что положения законодательства и судебная практика свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для установления иной величины рыночной стоимости при рассмотрении заявленных истцом требований в отсутствие доказательств недостоверности предложенной ему цены; судом в нарушение положений частей 2, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не произведена оценка отчета ГУП ГУИОН, доказательства недостоверности отчета предприятия и установленной им величины рыночной стоимости в материалах дела отсутствуют. По мнению подателя жалобы, экспертное заключение от 16.01.2017 №1 является необоснованным и недостоверным, не соответствует нормам действующего процессуального законодательства, в частности, положениям статей 4 и 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», выполнено с нарушениями законодательства в области оценочной деятельности; учитывая необоснованность выводов эксперта, недостоверность заключения эксперта, как доказательства, по смыслу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,                у суда в соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствовали основания для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Общество представило отзывы на апелляционные жалобы, в которых выразило несогласие с доводами Комитета и ГУП ГУИОН. 

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» Бойко Андрея Юрьевича для дачи пояснений относительно доводов апелляционных жалоб в части, касающейся заключения от 16.01.2017 №1; представитель ГУП ГУИОН поддержал ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, против вызова эксперта в судебное заседание не возразил; представитель Комитета не возразил против назначения повторной экспертизы, против вызова эксперта в судебное заседание возразил.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим названной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Таким образом, вопрос о необходимости вызова эксперта относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу и является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Арбитражный суд назначает судебные экспертизы в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена в силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, ссылка предприятия на наличие противоречий обладает признаком субъективной оценки отдельных выводов заключения эксперта.

Апелляционный суд, принимая во внимание регулирующие спорные правоотношения нормы законодательства, фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, счел ходатайства о вызове эксперта и о назначении по делу повторной судебной экспертизы не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представители Комитета и ГУП ГУИОН заняли солидарную позицию, поддержали доводы своих апелляционных жалоб,  представитель общества против удовлетворения апелляционных жалоб возразил по основаниям, изложенным в отзывах, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы  без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

	Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 21.04.2005 №05-А005300 части помещения (ч.п. 12-16,18-35,53,54) площадью 474,3 кв.м на первом этаже в помещении 14-Н общей площадью 1010,3 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, дом 8, литер А, с кадастровым номером 78:8441А:1:1:21 (л.д. 16-29 т.1). 

В последующем 31.01.2012 общество обратилось в Комитет с заявлением в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Законом №159-ФЗ о выкупе арендуемого имущества: части помещения 14-Н (ч.п. 12-16,18-35,53,54) площадью 474,3 кв.м на первом этаже в помещении 14-Н общей площадью 1010,3 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, дом 8, литер А, с кадастровым номером 78:8441А:1:1:21 (л.д. 15 т.1).

Письмом от 03.02.2012 №329-05/12 Комитет отказал заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Не согласившись с позицией Комитета, общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета в реализации ООО «Стойкий» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемой заявителем части нежилого помещения 14Н общей площадью 1010,3 кв.м, с кадастровым номером 78:8441А:1:1:21, этаж-1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Стойкости, дом 8, литер А, а именно: части помещения 12-16, 18-35, 53 ,54 площадью 474,3 кв.м; обязании Комитета совершить все предусмотренные действующим законодательством и правовыми актами действия, направленные на реализацию ООО «Стойкий» преимущественного права на приобретение в собственность части нежилого помещения 25Н, включая действия, направленные на формирование этой части помещения как отдельного объекта недвижимости.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу № А56-21630/2012, оставленным без изменений постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2013, суд обязал Комитет заключить с обществом договор купли-продажи части нежилого помещения 25Н общей площадью 526,8 кв.м, с кадастровый номером 78:15:8441 А: 11:1:27, этаж - цокольный-1-2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, дом 8, литер А, а именно: части помещения 1-25 площадью 465,1 кв.м.

Во исполнение постановления апелляционного суда от 22.08.2013 по делу №А56-21630/2012 Фондом подготовлен проект договора купли-продажи объекта при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге и отправлен покупателю (обществу) для ознакомления и подписания письмом от 26.02.2016 №585/30. Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, также с иными положениями договора, общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Фонду письмом от 06.04.2016 №01/СП (л.д. 75-89 т.1).

Поскольку договоры с учетом протокола разногласий не были подписаны, истец обратился в суд с требованием о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости объекта, определенной ГУП ГУИОН, и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке от 11.12.2015 №31-8-0119(276)-2015 рыночная стоимость определена в размере          26 100 000 руб. 

Определением от 06.12.2016 по делу назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» Бойко Андрею Юрьевичу. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стойкости, дом 8, литер А,          пом. 25-Н (ч.п. 1-25), с кадастровым номером 78:15:0844101:4498, общей площадью 465,1 кв.м, расположенного на 1-2 этаже, на дату получения КУГИ Санкт-Петербурга заявления о реализации ООО «Стойкий» преимущественного права на приобретение указанного объекта недвижимости (31.01.2012)?

Как следует из заключения эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» от 16.01.2017 №1, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 31.01.2012 составляет 22 700 000 руб. (л.д. 3-54 т.3).

По ходатайству участвующих в деле лиц, в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание 08.06.2017 был вызван эксперт Бойко А.Ю. для дачи пояснений и ответов на дополнительные вопросы участвующих в деле лиц.

Суд первой инстанции счел правомерным изложение спорных пунктов договора купли-продажи с учетом результатов судебной экспертизы; производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУП ГУИОН от 11.12.2015 №31-8-0119(276)-2015, прекратил на основании  пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом арбитражный суд руководствовался положениями статьи 217,   пункта 1 статьи 422, пункта 2 статьи 445, статьи 446  Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; статьи 3, пунктов 1, 2, 4 статьи 4, пункта 1 статьи 5, части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ; статей 12, 13 Закона №135-ФЗ; пункта 2 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 №748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» (в редакции Закона Санкт-Петербурга от 03.06.2015 №290-50); разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2, 3 статьи 9 Закона  N159-ФЗ). В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются на основании статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия по цене выкупаемого помещения.

Отклоняя доводы предприятия, суд первой инстанции указал, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится; экспертом даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий; нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы установлено не было; допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ГУП ГУИОН и Комитетом не представлено.

Арбитражный суд также указал, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, также сделанные на их основе выводы, научно обоснованы; доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. Несогласие Комитета и ГУП ГУИОН с выводами эксперта  не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Суд первой инстанции отклонил доводы ГУП ГУИОН о том, что эксперт использовал при расчете рыночной стоимости неверную ставку капитализации, а также о нарушении экспертом положений пункта 23 (е) ФСО №7: допущение несоответствия структуры капитализируемого дохода и ставки капитализации при расчете.

Как следует из материалов дела, согласно заключению эксперта в расчете значение базовой ставки капитализации в сегменте недвижимости торговых помещений в Санкт-Петербурге в 4 квартале 2011 года принято в размере 10,13%. Как следует из пояснений эксперта, базовая ставка капитализации была принята на основании данных для встроенных торговых помещений в Санкт-Петербурге; приведенные в возражениях предприятия формулы и объяснения касаются ставки капитализации, которая рассчитывается для конкретного помещения на её основе. Вместе с тем, как отметил эксперт, согласно справочным данным, размещённым на сайте ГУП ГУИОН, базовая ставка арендной платы по состоянию на IV квартал    2014 года составляет 11 970 руб. за кв.м в год, показатель "базовой стоимости права собственности" за этот же период указан равным 116 540 руб. за кв.м                          (ГУП ГУИОН допущена опечатка, так как размер указан для стоимости руб. за кв.м              в год). При отношении базовых величин, приведённых ГУП ГУИОН,  "базовая" величина капитализации будет в размере 10,27%. Исходя из проведенного экспертом исследования, разброс значений ставки капитализации в сегменте торговых помещений от 9% до 12%, среднее значение составляет 10,31%. Таким образом, значения ставок, принятой экспертом и средней по интернет источникам, очень близки. Предприятие привело значение 10,69%, что также попадает в данный диапазон. Ставка капитализации, которую использовал эксперт (10,13%), меньше ставки капитализации, используемой ГУП ГУИОН (10,69%).

Учитывая достаточно большой разброс значений ставок капитализации, подтверждённых независимыми источниками, использование экспертом ставки на уровне середины диапазона ставок из этих источников; крайне незначительное изменение (уменьшение) итогового результата расчёта при использовании ставки, указанной в замечании предприятием, суд первой инстанции не нашел оснований полагать, что ставка капитализации применена экспертом неверно.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что заключение ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» от 16.01.2017 №1 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда; представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

В силу приведенных обстоятельств доводы ГУП ГУИОН и Комитета о несопоставимости заключения эксперта с отчетом об оценке, оформленным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", отклонены.

Приведенные факты свидетельствуют о наличии обстоятельств, являющихся основанием для отклонения доводов жалоб.

С учетом вышеизложенного, принципов гражданского законодательства, изложенных в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пределов осуществления судебной защиты, апелляционные жалобы Комитета и ГУП ГУИОН удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 14 июня 2017 года по делу №  А56-52280/2016  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

 

Судьи

 

Т.А. Кашина

 

Н.С. Полубехина