АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-16260/2016

г. Ярославль

10 июля 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена  20.06.2017.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Князевой Н.П.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Красное" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Администрации Ярославского муниципального района, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области

      - о признании договора аренды № 37/2 от 27.09.2010 с учетом соглашения № 1 от 06.08.2012 не прекратившим своего действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886;

      - об обязании Администрации Ярославского МР и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского МР ЯО заключить с ООО «Красное» договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886 на новый срок, не менее минимального определенного п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 

3-и лица: Администрация Кузнечихинского сельского поселения, Кузнечихинское сельское поселение Ярославского муниципального района,  Муниципальное казенное учреждение «Центр земельных ресурсов ЯМР»

от истца – ФИО2 – по дов. от 10.01.2017

от ответчиков  – не явились

от 3-х лиц  – не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Красное" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  Администрации Кузнечихинского сельского поселения, Кузнечихинскому сельскому поселению Ярославского муниципального района об обязании заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886 на срок не менее пяти лет каждый.

      Определением суда от 08.02.2017 по ходатайству истца в порядке ст.47 АПК РФ произведена замена Администрации Кузнечихинского сельского поселения на Администрацию Ярославского муниципального района и Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района. 

 Истцом уточнено, что Кузнечихинское сельское поселение в качестве ответчика указано ошибочно, требования к данному муниципальному образованию не предъявляются. Уточнение принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.

      Определением суда от 08.02.2017 в порядке ст.51 АПК РФ Администрация Кузнечихинского сельского поселения привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

      Определением суда от 14.02.2017 в порядке ст.49 АПК РФ принято изменение предмета иска, в котором истец, просит:

      - признать договор аренды № 37/2 от 27.09.2010 с учетом соглашения № 1 от 06.08.2012 не прекратившим своего действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886;

      - обязать Администрацию Ярославского муниципального района Ярославской области  и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского МР ЯО заключить с ООО «Красное» договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886 на новый срок, не менее минимального определенного п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

      Определением суда от 26.04.2017 в порядке ст.51 АПК РФ Муниципальное  казенное учреждение «Центр земельных ресурсов ЯМР» исходя из возложенных на него функций привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец в судебном заседании требования поддержал, уточнив второй пункт просительной части иска указанием на срок – три года. Таким образом, по п.2 требований истец просит обязать Администрацию Ярославского муниципального района Ярославской области  и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского МР ЯО заключить с ООО «Красное» договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886 на новый срок, не менее минимального определенного п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», - на  три года. В остальном исковые  требования остаются без изменения.

Уточнение иска принято судом.

     Истец требования поддержал с учетом заявленных уточнений просительной части. 

     Ответчики ранее направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

    МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» направило в суд отзыв, решение оставляет на усмотрение суда.

Судебное заседание проведено с перерывом с 13.06.2017 по 20.06.2017, вынесено протокольное определение.

Дело рассмотрено в исковом порядке  в соответствии со ст.156 АПК РФ.

       Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между  Администрацией Ярославского муниципального округа (арендодатель)  и обществом с ограниченной ответственностью Красное» (арендатор) был заключен договор аренды от 02.11.2005 № 37/1 земельного участка площадью 1 219 000 квадратных метров, с кадастровым номером 76:17:033901:0056, расположенного на территории Рютневского сельского совета Ярославского района Ярославской области, сроком до 18.01.2009, для сельскохозяйственного назначения. 

Земельный комитет администрации Ярославского муниципального района (арендодатель) и ООО «Красное» (арендатор) заключили новый договор аренды названного участка от 27.09.2010 № 37/2 сроком действия с 27.05.2010 по 26.05.2015. 

По сведениям государственного кадастра недвижимости, из земельного участка с кадастровым номером 76:17:033901:0056 образованы и поставлены 30.03.2012 на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1456 (впоследствии разделенный на два участка с кадастровыми номерами 76:17:033901:2884 и 76:17:033901:2885), 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1458 (впоследствии разделенный на два участка с кадастровыми номерами 76:17:033901:2886 и 76:17:033901:2887), 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460 и 76:17:033901:1461. 

В дополнительном соглашении от 06.08.2012 стороны внесли изменения в договор от 27.09.2010 № 37/2 относительно предмета аренды, коим стали земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455 – 76:17:033901:1461. 

По результатам рассмотрения обращения Общества администрация Ярославского муниципального района приняла постановление от 26.08.2014 № 3107 о предоставлении в собственность ООО «Красное» испрошенных земельных участков. 

На основании постановления администрации Ярославского муниципального района №3107 от 26.08.2014 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области и обществом с ограниченной ответственностью «Красное» 25.09.2014 за № 255 заключен договор купли - продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми  номерами: 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459,  76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886.

Право собственности ООО «Красное» зарегистрировано в  ЕГРП записью за № 76-76-24/033/2014-254-259 от 05.11.2014.

Посчитав, что договор купли-продажи от 25.09.2014 № 255 заключен с нарушением действующего законодательства, Прокуратура Ярославской области обратилась в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным  указанного договора купли-продажи от 25.09.2014 № 255, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Красное» передать администрации Кузнечихинского сельского поселения земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886 (с учетом уточнения иска, принятого судом). 

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2016  по делу №А82-9420/2015 договор купли-продажи земельных участков от 25.09.2014 № 255, заключенный комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области и обществом с ограниченной ответственностью «Красное» был признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания  общества с ограниченной ответственностью «Красное» передать администрации Кузнечихинского сельского поселения земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886.

ООО «Красное» полагает, что поскольку договор купли-продажи был признан  судом недействительным,  стороны возвратились к арендным отношениям, существовавшим между ними ранее.

При этом Общество, ссылаясь на ст.621 ГК РФ, п.5 ст.9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», полагает, что оно имеет преимущественное право заключить новый договор аренды участков, при этом договор, по мнению Общества,  должен быть заключен на условиях п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», - на  три года.

Общество изначально  - 20.09.2016 обратилось с заявлением в Администрацию Кузнечихинского сельского поселения о заключении на новый срок договора аренды  земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886.

19.10.2016 Администрация Кузнечихинского сельского поселения со ссылкой на пп.12 п.2 статьи 39.6, 39.7, 39.8. п.8 ст.10 Земельного кодекса РФ   сообщила Обществу «Красное» о том, что земельные участки для сельскохозяйственного использования предоставляются в аренду в общем порядке.

В связи с переходом прав арендодателя от Администрации Кузнечихинского сельского поселения  к Администрации Ярославского муниципального района в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона № 334-ФЗ от 03.07.2016) Общество 09.02.2017, 16.03.2017 обратилось к ответчикам  с аналогичным заявлением.

Поскольку обращение Общества было оставлено без ответа, оно обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Суд оценил предъявленные  требования и пришел к следующим выводам. 

В отношении требования  Общества  о признании  договора аренды № 37/2 от 27.09.2010 с учетом соглашения № 1 от 06.08.2012 не прекратившим своего действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886, суд исходит из следующего.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2016  по делу №А82-9420/2015 договор купли-продажи земельных участков от 25.09.2014 № 255, заключенный комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области и обществом с ограниченной ответственностью «Красное» был признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания  общества с ограниченной ответственностью «Красное» передать администрации Кузнечихинского сельского поселения земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886.

При применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

До заключения ничтожного договора купли-продажи от 25.09.2014 № 255  земельный участок был у Общества «Красное» в аренде; по договору купли-продажи к Обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от Общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.

Выводы в этой части соответствуют правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12.

В силу изложенного стороны возвращаются в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора купли-продажи земельных участков, в связи с чем отсутствует необходимость для  признания в судебном порядке договора аренды №37/2 от 27.09.2010 с учетом соглашения № 1 от 06.08.2012 не прекратившим своего действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886. Доказательств  того, что ответчики оспаривают указанные обстоятельства, суду не представлено.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований по первому   требованию просительной части суд истцу отказывает.

В отношении второго требования Общества об обязании Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области  и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области  заключить с ООО «Красное» договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:033901:1455, 76:17:033901:1457, 76:17:033901:1459, 76:17:033901:1460, 76:17:033901:2885, 76:17:033901:2886 на новый срок, не менее минимального определенного п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», - на  три года, суд основывается на следующем.

В силу части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и тем же Кодексом. 

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Договор аренды земельного участка имеет сложный юридический состав, включающий акт органа местного самоуправления (постановление) и соглашение сторон (договор), заключенное на основании этого акта (статьи 30, 31 Земельного кодекса). При заключении в установленном порядке договора аренды публично-правовые отношения по предоставлению земли в аренду прекращаются (административный акт считается исполненным), а между сторонами возникают иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию земельными участками, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Заявитель, предъявляя рассматриваемый иск, преследует цель понуждения уполномоченных органов к принятию решения о предоставлении ему земельных участков в аренду на новый срок в 3 года. 

Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Анализ всех условий договора аренды №37/2 от 27.09.2010 позволяет сделать вывод о том, что договор не содержит в себе условия, предусматривающего безусловную обязанность администрации заключить договор аренды на новый срок (или пролонгировать действие старого договора) после истечения установленного в нем срока. 

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 

Пунктом 5 статьи 9 Закона № 101-ФЗ установлено, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулировал рекомендацию, соответствующую ранее приведенной в постановлении от 19.07.2005 № 3440/05 правовой позиции, согласно которой реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. 

В развитие названных рекомендаций и правовой позиции Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 05.06.2012 № 17540/11 отметил, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды на новый срок подлежит рассмотрению в порядке искового производства. 

Согласно части 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 

В силу частей 1 и 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Таким образом, собственник (в том числе публичный) по своему усмотрению распоряжается имуществом, в том числе, решает вопрос о передаче его в аренду. 

Действующее законодательство не возлагает на публичного собственника обязанности по заключению договора аренды земельного участка с лицом, обратившимся с соответствующим заявлением, и имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, как указано ранее, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (или продление его действия) может быть реализовано добросовестным арендатором только в случае заключения собственником договора аренды с другим лицом. В этом случае, реализация преимущественного права заключается в том, что арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору с другим лицом (если такой договор с другим лицом заключен). 

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи испрашиваемых ООО «Красное» земельных участков в аренду третьим лицам.

При рассмотрении спора судом не установлено и истцом не указано правовых оснований, содержащих  безусловную обязанность ответчиков по заключению договора аренды земельных участков на новый срок - на  три года.

В связи с изложенным суд не установил оснований для удовлетворения рассматриваемых  исковых требований.

Учитывая, что истцом уточнено, что Кузнечихинское сельское поселение в качестве ответчика указано ошибочно, требования к данному муниципальному образованию не предъявляются, в удовлетворении иска к Кузнечихинскому сельскому поселению суд отказывает.

Учитывая результат рассмотрения дела, расходы на уплату госпошлины остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.