Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-65725/18-23-473

11 сентября 2018 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 сентября 2018 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ЦДИ»

к ООО «БИЗНЕС-МАСТЕР»

о взыскании неустойки в размере 485 769 руб. 37 коп.,

третье лицо – ФИО2,

при участии:

от истца – ФИО3 (доверенность от 07.07.2018г.), ФИО4 (доверенность от 13.12.2017г.);

от ответчика – ФИО5 (доверенность от 10.01.2018г.);

от третьего лица – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЦДИ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «БИЗНЕС-МАСТЕР» (далее – ответчик) о взыскании, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, неустойки в размере 485 769 руб. 37 коп. в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по договору № ЛБ/4-2000 от 24.04.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и возражений по доводам отзыва.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва, указывая, в том числе, на несоразмерность начисленной неустойки и возможности применения ст. 333 ГК РФ.

Суд, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ООО «БЭСТ Консалтинг» (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор № ЛБ/4-2000 от 24.04.2015, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства, а участник уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в соответствии с приложением № 2 к договору.

Пунктом 4.2.1 договора установлен срок передачи объекта – 30 апреля 2017 года.

Право требования по договору № ЛБ/4-2000 от 24.04.2015 в части передачи 2-комнатной квартиры общей площадью 65,7 кв.м. в 4 корпусе секции 2 этаж 10 условный номер 140 в соответствии с приложением № 1 к договору передано третьему лицу на основании договора уступки № ЛБ/4-140 от 11.10.2016.

В соответствии с п. 6 договора, цена договора уступки составляет 13 140 000 руб.

Факт надлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате подтверждается актом сверки взаимных расчетов, подписанным представителями ответчика и третьего лица, копия которого имеется в материалах дела, и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В связи с нарушением установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, участником начислена неустойка (пени) за период с 01.05.2017 по 31.07.2017.

Претензия (требование) о выплате неустойки (пени) направлена участником долевого строительства в адрес ответчика, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения, копии которых имеются в материалах дела.

В соответствии с ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Мосгосстройнадзором 31.01.2017 за № 77-183000-007788-2017, что не оспаривается сторонами.

Письмом, исх. № 16/03-1190 от 16.03.2017, ответчиком уведомлен участник о завершении строительства и необходимости принять объект, что подтверждается описью вложения со штампом отделения почтовой связи от 19.04.2017. Уведомление получено согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Почты России, 19.05.2017.

Сроки передачи объекта после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, порядок уведомления и срок, в течение которого участник обязан приступить к принятию согласованы сторонами в п. 4.2.2, п. 4.2.3 договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Третьим лицом подписан акт осмотра от 23.06.2017, из которого не усматривается наличие недостатков объекта долевого строительства.

Таким образом, третье лицо фактически уклонилось от приемки объекта долевого строительства после получения уведомления о завершении строительства и фактического осмотра объекта.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

Ответчиком составлен односторонний акт от 31.07.2017 и направлен в адрес участника 08.08.2017, что подтверждается описью вложения со штампом отделения почтовой связи, в связи с чем, дата фактического получения акта третьим лицом 01.09.2017, по смыслу положений ст. 165.1 ГК РФ, не имеет правового значения при определении даты окончания периода просрочки исполнения обязанности ответчиком передать объект долевого строительства.

В соответствии с п. 7 договора уступки, если по результатам обмеров БТИ общая площадь квартиры (с учетом площади балконов и лоджий) будет отличаться от проектной площади, цессионарий и застройщик проводят взаиморасчеты в соответствии с п. 4.3.1 ДДУ, согласно которому цена договора определяется путем умножения цены за 1 кв.м. площади, равной 125 000 руб. на фактическую площадь объекта долевого строительства (включая лоджии и балконы), выявленную в результате обмеров БТИ.

Сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов от 23.06.2017, согласно которому площадь квартиры по результатам обмера не изменилась, в связи с чем, цена (стоимость квартиры) не подлежит уточнению.

На основании договора от 01.03.2018 право требования неустойки за спорный период передано третьим лицом истцу.

Возмездность договора установлена в п. 1.2 договора.

Уведомление о состоявшейся уступке направлено истцом в адрес ответчика, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения, копии которых имеются в материалах дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него. 

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая в соответствии со ст. 384 ГК РФ, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Несоблюдение цедентом и цессионарием указанного требования о государственной регистрации, а равно как и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312 ГК РФ).

В пункте 20 того же постановления разъяснено, что если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 385, пункта 1 статьи 312 ГК РФ исполнение, совершенное должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора, по общему правилу считается предоставленным надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна производиться уступка.

Если уведомление об уступке направлено должнику новым кредитором, то должник согласно абзацу второму пункта 1 статьи 385 ГК РФ вправе не исполнять ему обязательство до получения подтверждения от первоначального кредитора. При непредставлении такого подтверждения в течение разумного срока должник вправе исполнить обязательство первоначальному кредитору. При получении уведомления, направленного новым кредитором, об одном или о нескольких последующих переходах требования должник вправе потребовать представления доказательств наличия волеизъявлений каждого предыдущего кредитора на переход требования.

Ответчиком не направлено после получения уведомления об уступке требование в адрес первоначального кредитора с целью подтверждения волеизъявления на переход права требования, при этом наличие такого волеизъявления также подтверждается обращением третьего лица в Управление Росреестра по Москве за регистрацией заключенного с истцом договора уступки.

Поскольку факт нарушения срока передачи объекта долевого строительства установлен при рассмотрении дела и ответчиком получено уведомление о состоявшейся уступке права требования неустойки за нарушение такого срока в пользу истца от нового кредитора, отсутствие государственной регистрации договора уступки, в том числе в отсутствие доказательств совершения ответчиком действий по установлению волеизъявления первоначального кредитора, а также по оплате неустойки не влекут негативных последствий для ответчика, в связи с чем обязанность по выплате неустойки подлежит исполнению в пользу истца.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Судом проверен выполненный истцом расчет неустойки и признан неверным.

Поскольку цена объекта недвижимости не изменилась после выполнения обмеров БТИ, размер неустойки подлежит исчислению как: 13 140 000 * 9 % (ключевая ставка на 31.07.2017) * 1/300 * 2 * 91 = 717 444 руб.

Ответчиком заявлено о снижении начисленной истцом пени (неустойки) на основании ст. 333 ГК РФ.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Рассматривая вопрос о соразмерности заявленной неустойки, судом установлено, что объект долевого участия на момент рассмотрения дела передан участнику, при том, что участник – физическое лицо, зарегистрированный по месту жительства в Московской области, в связи с чем, оснований считать покупку квартиры как покупку единственного жилья не имеется, доказательств использования для проживания арендного жилья из материалов дела не усматривается. Кроме того, участник уклонялся от принятия объекта долевого строительства без достаточных оснований.

Ключевая ставка установлена Банком России на момент исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства в размере 9 % годовых.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ подлежит уменьшению, исходя из размера 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки) на дату исполнения обязательства, и составляет 358 722 руб.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств передачи объекта долевого строительства в установленный договором срок, а также доказательств отсутствия оснований начисления неустойки, заявленное истцом требование о взыскании неустойки, согласно выполненному судом расчету с учетом снижения на основании ст. 333 ГК РФ, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ.

Учитывая то обстоятельство, что истец не является физическим лицом и требований о взыскании предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» штрафа не заявлено, ссылка в исковом заявлении на указанные положения не имеет правового значения.

Поскольку размер неустойки (пени) снижен на основании положений ст. 333 ГК РФ, расходы по уплате государственной пошлины, с учетом разъяснений данных в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», подлежат распределению исходя из суммы требований, подлежавших удовлетворению с учетом ключевой ставки и выполненного судом расчета, а также размера фактически заявленных требований с учетом уточнений, и, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 12 715 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 382-390 ГК РФ, ст.ст. 4, 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «БИЗНЕС-МАСТЕР» (ОГРН 

<

***>, 119002, 

<

...>) в пользу ООО «ЦДИ» (ОГРН 

<

***>, 105005, 

<

...>, э антресоль 2, пом. I, комн. 17 оф. 43) неустойку в размере 358 722 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 715 руб.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин