Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-186749/18

64-1475 

21 июня 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 июня 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассматривает в судебном заседании исковое заявление ПАО Сбербанк

 к ООО «РЕВОРК» 

о взыскании задолженности.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 доверенность от 24.07.2017, ФИО3 24.07.2017

от ответчика: ФИО4 доверенность от 15.03.2019, ФИО5 доверенность от 15.03.2019

Судебное заседание проводилось с перерывом с 27.05.2019г. по 03.06.2019г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

                                                                   УСТАНОВИЛ: 

ПАО Сбербанк обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью  «РЕВОРК» долга по договору аренды   № 1500/2017А от 16.10.2017г.  по арендной плате в размере 5 630 624 руб. 17 коп., пени в размере 1 031 383 руб. 13 коп.,  задолженности по коммунальным платежам за период с февраля 2018г. по февраль 2019г. в размере 1 -038 942 руб. 26 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В исковом заявлении истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды  № 1500/2017А от 16.10.2017г.   

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск и дополнений к нему, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, выслушав доводы представителей сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими  удовлетворению частично  по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 16.10.2017 между ПАО Сбербанк (истец, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Реворк» (ответчик, Арендатор) заключен договор аренды № 1500/2017А, согласно условиям которого  Арендодатель обязался передать за плату во временное пользование и владение помещение, общей площадью 704 кв.м., расположенные в Здании Ногинского отделения № 2557 Сбербанка России, назначение нежилое, общая площадь 1659,7 кв.м., инв. № 158:052- 14647, лит.Б, адрес объекта: 

<

...>, а Арендатор обязался принять и вносить арендную плату в размере и порядке определенном договором.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи от 23.10.2017 и не оспаривается сторонами.

В соответствии со ст. 3.3.3 Арендатор обязуется вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

В соответствии с п. 4.7. договора Арендатор уплачивает Базовую арендную плату в размере, указанном в графике платежей не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно п.4.6.,п 4.12 договора Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Однако, в нарушение принятых на себя обязательств, ответчик не оплатил арендную плату за  период с ноября 2017г. по апрель 2019г., в связи с чем, за ним образовалась задолженность в общем размере  5 630 624 руб. 17 коп.

Также истец указывает на то, что ответчик не оплатил  коммунальные платежи за период с февраля 2018г. по февраль 2019г. на сумму 1 038 942 руб. 26 коп.

Направленная ответчику претензия от 25.06.2018 № 04/617 оставлена ответчиком без удовлетворения.

Нормами статей 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 614 ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно расчету истца, с ответчика взыскивается обеспечительный платеж в размере 689 801 руб., который подлежал уплате 29.10.2018. 

Материалами дела подтверждается, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке на основании Уведомления о расторжении договора аренды № 1500/2017 от 16.10.2017 от 08.05.2019 № СРБ-01-исх/67. Уведомление о расторжении было получено ответчиком  14.05.2019, что подтверждается описью вложения, почтовой квитанцией и распечатанным отчетом с сайта Почты России.

 Согласно п. 6.5. договора аренды договор считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней с даты направления уведомления о расторжении. Следовательно, дата расторжения договора аренды - 17.05.2019.

Ответчик перечислил истцу обеспечительный платеж в размере 220 011 руб., что подтверждается платежным поручением № 616 от 16.10.2018 .

Согласно п. 4.12. договора аренды обеспечительный платеж остается у Арендодателя в течение всего срока действия договора в целях обеспечения надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по договору. Согласно п. 4.13. договора аренды Арендодатель имеет право производить удержание из суммы обеспечительного платежа любых средств, причитающихся Арендодателю в соответствии с договором.

Обеспечительный платеж является способом обеспечения обязательства и обязанность по внесению обеспечительного платежа прекращается с прекращением основного обязательства, исходя из ст. 381.1. ГК РФ. Следовательно, с расторжением договора аренды у ответчика отсутствует обязанность по уплате обеспечительного платежа, так как нет основного обязательства.

По мнению суда, по своей правовой природе уплата арендатором в пользу арендодателя денежных средств, в качестве обеспечительного платежа по договору (страховой депозит), представляет собой предусмотренный договором способ обеспечения исполнения обязательств арендатора - в том объеме, какой обеспеченные указанным способом требования имеют к моменту прекращения договору аренды.

В условиях прекращения правоотношений сторон в рамках договора, исходя из назначения страхового депозита, суд квалифицирует его как способ обеспечения обязательств по договору и на данную сумму не может начисляться неустойка, поскольку законодательством РФ не предусмотрена возможность применение ответственности к способу обеспечения обязательства.

Таким образом,  суд признает необоснованным расчет суммы долга, по арендной плате, представленный истцом, поскольку из расчета истца подлежит исключению сумма обеспечительного платежа в размере 220 011 руб. 00 коп. и в размере 689 801 руб.

С учетом изложенного,  размер задолженности по арендной плате составляет 4 720 812 руб. 00 коп. Наличие задолженности в указанном размере установлено в судебном заседании и документально подтверждено. Ответчик доказательств оплаты задолженности не представил, поэтому требование истца о взыскании задолженности по арендной плате   в размере 4 720 812 руб. 00 коп. подлежит удовлетворению, в силу ст. 307, 309, 614 ГК РФ.

Ответчик указывает на то, что 22.05.2019г.  произвел зачет обеспечительного платежа в размере 220 011 руб. в счет части своего основного долга по арендной плате, что подтверждается Заявлением ООО «Реворк» от 22.05.2019 о зачете.

Доводы ответчика о проведении зачета судом отклоняются, как необоснованные, поскольку в силу пункта 2 статьи 154, статьи 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 информационного письма от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснил, что статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

Данная позиция соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 1394/12 от 19.06.2012.

Суд обращает внимание на то, что зачет допускается при однородности и бесспорности зачитываемых обязательств. 

 Предъявляемые к зачету требования должны быть встречными, однородными с требованиями, против которых они предъявляются к зачету, и бесспорными. Зачет как способ прекращения встречного однородного требования в обязательствах предполагает бесспорность предъявленных к зачету требований, то есть на момент заявления о зачете указанные требования не должны оспариваться.

Исковое заявление  поступило в суд 19.03.2018г. Заявление о зачете встречного однородного требования поступило в адрес истца 22.05.2019г.

Таким образом, заявление о зачете было сделано ответчиком после предъявления иска истцом.

Однако, после предъявления иска ответчик может прекратить свое обязательство зачетом, только подав встречный иск.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснено, что обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании п.1 ч.3 ст.132 АПК РФ. Встречный иск ответчиком не заявлен.

Доводы ответчика о невозможности использовать арендованное помещение судом отклоняются, как необоснованные и документально не подтвержденные, поскольку  ответчик частично производил оплату арендной платы,  а также не возражает против зачета суммы  обеспечительного платежа в сумму задолженности. Таким образом, ответчик конклюдентными действиями  фактически признал  факт использования спорного помещения.

Согласно акта приема-передачи от 23.10.2017, арендатор подтверждает состояние помещения как хорошее. Стороны подтвердили, что на арендодателя не возлагается обязанность по устранению недостатков помещения, равно как и обязанность по компенсации арендатору каких-либо расходов по их устранению.

Кроме того, пунктом 4.19.1 Арендатор в течение рабочего дня со дня невозможности использования помещения (или его части) по вине Арендодателя уведомляет об этом арендодателя в порядке, предусмотренном договором, с указанием невозможности использования и приложением подписанного Акта приема-передачи помещения для проведения необходимых ремонтных работ в целях устранения нарушения.

При этом, Арендодатель возобновляет начисление арендных платежей с даты подписания Акта приема-передачи помещения, а Арендатор производит оплату в порядке, предусмотренном договором.

Между в тем, в материалы дела со стороны ответчика такого акта предоставлено не было.

В соответствии со статьями 1 и 7 Земельного кодекса Российской Федерации, целевое назначение является критерием, на основании которого происходит деление земель на категории, из чего следует, что целевое назначение устанавливается именно для той или иной категории земель в целом, а не для отдельного участка.

На основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как следует из материалов  дела земельный участок используется не только в соответствии с разрешенным видом деятельности, а именно под здание банка, но и для передачи в аренду помещений с целью их использования для осуществления арендатором для деятельности коворкинг-центров.

 Между тем, наличие использования части помещений в предпринимательских целях в нежилом здании относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.06.2012 NBAC-7612/12).

Факт использование земельного участка, принадлежащего истцу, с целью размещения коворкингов-центров не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Также требования Министерства инвестиции и инноваций Московской области в части требований к деятельности коворкинг - центров не предусматривает требований к виду разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены.

Согласно п. 2.5. Распоряжения от 26.08.2016 № 36-Р «Об Утверждении стандарта деятельности коворкинг - центров на территории Московской области для целей предоставления субсидий субъектам малого и среднего предпринимательства и бюджетам муниципальных образований Московской области на реализацию мероприятий муниципальных программ развития субъектов малого и среднего предпринимательства по созданию коворкинг-центров» установлены следующие требования к выбору помещений, предназначенных для размещения коворкинг- центра:  площадь помещений должна составлять не менее 180 кв.м, (рекомендуемая средняя площадь для коворкинг-центра 250 кв.м.), удобное местоположение помещений и соседство с другими организациями.

Иных требований к помещению, в том числе к виду разрешенного использования именно земельного участка под зданием или помещениями коворкинг-центра данное распоряжение не содержит.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" категория земель, к которой отнесен земельный участок, относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 16720/11 по делу № А70-10573/2010 судом было отмечено, что надлежащим доказательством, подтверждающим включение земельного участка в состав земель лесного и водного фонда, являются данные государственного кадастрового учета.

Следовательно, сведения государственного кадастрового учета рассматриваются в качестве исчерпывающего доказательства отнесения спорного земельного участка к конкретной категории земель.

Земельному участку с кадастровым номером 50:16:0302009:230 присвоена категория земель - Земли поселений (земли населенных пунктов) под здание Банка. В сведениях государственного кадастрового учета отсутствует информация о том, что земельный участок относится к категории земель предназначенных для использования многоквартирных жилых домов или иной категории несопоставимой с детальностью осуществляемой в здании, при ответчиком не представлены доказательства изменения категории/назначения земельного участка.

Необходимо учитывать, что в здании, находящегося на земельном участке помимо помещения занимаемого арендатором имеются помещения Банка, для осуществления, в том числе банковской деятельности. Законом не установлены запреты/ограничения использования помещений здания, находящегося на земельном участке с категорией земель - земли населенных пунктов) под здание Банка, в целях осуществления деятельности коворкинг- центра.

При этом Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (ред. от 04.02.2019) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" не содержит понятия «Кворгинг-центр», следовательно довод о том, что размещение коворкинг-центра возможно исключительно на земельном участка с видом разрешенного использования, как «Деловое управление» не состоятелен.

Вместе с тем, несоответствие вида разрешенного использования земельных участков осуществляемой деятельности не является правовым препятствием для использования указанного имущества арендатором, поскольку указанное несоответствие может являться основанием для возникновения ответственности у Арендодателя, то есть Банка.

Договором аренды не предусмотрена обязанность Банка по внесению изменений в ЕГРН в части смены вида разрешенного использования земельного участка, учитывая что на момент заключения спорного договора Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014г. № 540 содержал вид разрешенного использования, как «Деловое управление» ответчик принял условие в виде разрешенного использование земельного участка. Материалами дела не подтверждено обращения ответчика в Банк с требованием о смене вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 Информационного письма № 66, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Материалами дела не подтверждена невозможность для арендодателя использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды или, целевым назначением этого имущества. Обязанность арендодателя по передаче в пользование имущества в соответствии с условиями договора аренды выполнена. Соответственно, ПАО Сбербанк вправе рассчитывать на исполнение арендатором встречного обязательства по внесению арендной платы в предусмотренные договором аренды сумме и сроки.

Возражения ответчика  в отношении эксплуатационных расходов также опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем, отклоняются судом.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств, истец начислил пени   в размере  1 031 383 руб. 13 коп.

В соответствии с п.5.4. договора аренды при нарушении Арендатором сроков внесения арендных платежей, установленных договором, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы.

В то же время, изучив расчет суммы пени, суд приходит к выводу о его необоснованности, поскольку данный расчет составлен в нарушение фактических обстоятельств дела. С учетом произведенного судом исключения суммы неустойки за просрочку внесения обеспечительного платежа, который должен быть внесен  29.10.2018г. в  размере 1134 817 руб. 17 коп., размер  подлежащей взысканию суммы пени составляет 917 566 руб. 13 коп.

Как установлено статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении суммы неустойки, поскольку согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника за не исполнение обязательств. 

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016г. «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В соответствии с п. 73 Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые моги возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статья 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 22.12.2011 г. № 81).

Суд полагает, что ответчик не доказал отсутствие вины, размер возможных убытков истца, а также не представил доказательств принятия всех мер для надлежащего исполнения обязательства.

 Размер неустойки суд признает соразмерным нарушенному обязательству и оснований для применения положений ст.333 ГК РФ не усматривает.

Требование истца о взыскании коммунальных платежей в размере 1 038 942 руб. 26 коп. за период с февраля 2018 по февраль 2019 года удовлетворению не подлежит, поскольку истец не доказал свои расходы на предоставление коммунальных услуг, а также  выполнение условия договора в части предъявления коммунальных расходов к возмещению.

Согласно п. 4.5. договора аренды размер коммунальных расходов, подлежащих возмещению, определяется сторонами ежемесячно, исходя из количества потребленных Арендатором коммунальных услуг, стоимость которых рассчитывается на основании показаний индивидуальных узлов (приборов) учета и платежных документов по оплате соответствующего вида коммунальных услуг. При отсутствии индивидуальных узлов (приборов) учета размер платы за коммунальные услуги рассчитывается с учетом отношения площади помещения к площади всего здания. Счет на возмещение коммунальных расходов выставляется Арендодателем не позднее 10 числа (включительно) месяца, следующего за месящем, в котором предоставлены услуги, с приложением заверенных копий документов, подтверждающих расходы Арендодателя по соответствующему виду коммунальных услуг.

Истец не представил заверенные копии документов, подтверждающие его расходы на коммунальные услуги, и платежные документы об оплате коммунальных услуг. В связи с чем, не доказана  обязанность ответчика  по оплате коммунальных услуг, так как истец не понес расходы по коммунальным услугам. Доказательств обратного истцом не представлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.8, 12, 307, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 4,  65, 70, 75, 110, 121, 123, 156,  170-175 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РЕВОРК»  в пользу Публичного акционерного общества Сбербанк России задолженность по арендной плате в размере  4 720 812 (четыре миллиона семьсот двадцать тысяч восемьсот двенадцать) руб. 00 коп.,  неустойку в размере  917 566 (девятьсот семнадцать тысяч пятьсот шестьдесят шесть) руб. 13 коп., расходы по госпошлине  в размере  47 657 (сорок семь тысяч шестьсот пятьдесят семь) руб. 87 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить Публичному акционерному обществу Сбербанк России  из доходов Федерального бюджета РФ   излишне уплаченную госпошлину в размере  5 195 (пять тысяч сто девяносто пять) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                         Чекмарева Н.А.