ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 672007, Чита, ул. Ленина, 145 тел. (3022) 21-24-91 Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-5630/2023

г. Чита

27 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2023 года.  В полном объеме постановление изготовлено 27 ноября 2023 года.  

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Горбатковой Е.В., судей: Мациборы А.Е., Филипповой И.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы  веб-конференции апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котляра  Алексея Александровича на решение Арбитражного суда иркутской области от 09 августа  2023 года по делу № А19-5630/2023 по исковому заявлению общества с ограниченной  ответственностью «Сибирский лофт» к индивидуальному предпринимателю Котляру  Алексею Александровичу об обязании заключить договор, взыскании судебной  неустойки,  

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Реновация», при участии в судебном заседании (удаленно): 

представителя общества с ограниченной ответственностью «Сибирский лофт» -  ФИО2, полномочия подтверждены доверенностью от 16.03.2023;  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирский лофт» (далее – ООО  «Сибирский лофт») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Реновация» (далее – ООО «Реновация») об  обязании заключить договор аренды в отношении помещения с кадастровым номером  38:36:000034:20707, площадью 60,4 кв.м, расположенного в одноэтажном деревянном  здании по адресу: 664025, 

<

...> сроком до 04.12.2029, на условиях  договора субаренды от 01.08.2021 № 3; о взыскании судебной неустойки в случае  неисполнения решения суда, в течение десяти дней с момента вступления решения в  

законную силу, в сумме 1 000 рублей за каждый день неисполнения в пользу кредитора- взыскателя.  

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 03.07.2023 произведена  замена ненадлежащего ответчика общества с ограниченной ответственностью  «Реновация» (далее – ООО «Реновация») на надлежащего – индивидуального  предпринимателя Котляра Алексею Александровичу (далее – ИП Котляр А.А.). ООО  «Реновация» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора.  

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  истец заявил об отказе от иска в части взыскания судебной неустойки в случае  неисполнения решения суда.  

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09 августа 2023 года принят  отказ от искового требования о взыскании судебной неустойки в размере 1 000 рублей за  каждый день неисполнения судебного решения; производство по делу в указанной части  прекращено. Исковые требования удовлетворены. Суд возложил на Котляра Алексея  Александровича обязанность по заключению с обществом с ограниченной  ответственностью «Сибирский лофт» договора аренды в отношении помещения с  кадастровым номером 38:36:000034:20707, площадью 60,4 кв. метра, расположенного в  одноэтажном деревянном здании по адресу: 664025, 

<

...> сроком  до 04.12.2029, на условиях договора субаренды № 3 от 01.08.2021.  

Ответчик, не согласившись с принятым судом первой инстанции решением,  обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе заявитель  указывает, что поскольку отдельное технологическое подключение к электрическим и  тепловым сетям к зданию с кадастровым номером 38:36:000034:20707 отсутствуют,  исполнение Котляром А.А. пункта 3.3 договора субаренды, а, следовательно, и  исполнение решения суда о заключении договора аренды на условиях договора субаренды   № 3 от 01.08.2021 не представляется возможным. 04 августа 2023 года (после вынесения  решения судом первой инстанции) Котляр А.А. обратился в ресурсоснабжающую  организацию с заявлением о предоставлении информации о наличии договора на тепло-и  энергоснабжение задания с кадастровым номером 38:36:000034:20707, площадью 60,4  кв.м. Ответ от ресурсоснабжающей организации был получен 21.08.2023, то есть, после  вынесения решения судом первой инстанции, в связи с чем, данные документы по  уважительной причине не могли быть представлены в суд первой инстанции. Выяснение  вопроса о возможности исполнения договора аренды на условиях договора субаренды №  3 от 01.08.2023 новым собственником являлось юридически значимым и подлежало  

выяснению в ходе судебного разбирательства. Просит решение суда первой инстанции  отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных  требований.  

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что при покупке здания,  составляется акт приема-передачи, осматривается помещение, идет осмотр  коммуникаций, расположенных внутри помещений, имущества третьих лиц, имеющих  права на пользование помещением. То есть, действуя разумно и добросовестно, ИП  Котляр, при подписании договора купли - продажи 21.04.2023 в отношении помещения с  кадастровым номером 38:36:000034:20707, площадью 60,4 кв. метра, расположенного в  одноэтажном деревянном здании по адресу: 664025, 

<

...>  осознавал что в здании находится арендатор со своими вещами и правами, а в силу  заключенного договора ИП Котляр приобретал не только права на здание, но и  обязанности тесно связанные с владением здания - обеспечение арендатора  коммунальными ресурсами. Кроме того, требование ИП Котляр о том, что незаконная  пристройка должны быть включена в площадь арендуемого здания, незаконно. Просит  оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

 О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены  надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в  судебное заседание ответчик и третье лицо не обеспечили.  

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом  извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для  рассмотрения дела по существу.  

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал позицию, изложенную в  отзыве на апелляционную жалобу. Полагает, что основания для удовлетворения  апелляционной жалобы не имеется.  

От ответчика в материалы дела поступили ходатайства о приобщении: заключения  специалиста № 65-09/2023 Д по результатам обследования ограждающих и несущих  строительных конструкций дома, расположенного по адресу 

<

...>;  документов, подтверждающих квалификацию специалиста; копию письма и ответа ООО  «Иркутсэнергосбыт» от 21.08.2023.  

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не усматривает  оснований для его удовлетворения, ввиду нарушения положений пункта 2 статьи 268  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым  дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной  инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления  в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.  

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы  апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в  деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность  применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права,  пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО  «Реновация» (арендодатель) и ООО «Сибирский лофт» (субарендатор) заключен договор  субаренды нежилого помещения от 01.08.2021 № 3, по условиям которого арендодатель  обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование субарендатору  нежилые помещения общей площадью равной сумме площадей помещений, указанных в  приложениях к настоящему договору. В каждом приложении указаны: площадь одного  помещения, кадастровый номер нежилого помещения, этажность, адрес. Нежилые  помещения принадлежат арендодателю на праве договора аренды нежилых зданий №  10376 от 05.12.2019 с Администрацией города Иркутска, в лице Комитета по управлению  муниципальным имуществом администрации города Иркутска.  

По пункту 1.2 договора арендуемые помещения предоставляются субарендатору для  осуществления коммерческой деятельности, вид которой для каждого нежилого  помещения указан в соответствующем приложении.  

В пункте 4.1 договора субаренды определено, что размер арендной платы на момент  подписания настоящего договора указан в Приложениях к настоящему договору, по  каждому из помещений.  

Согласно приложению № 1 к договору от 01.08.2021 № 3 объектом субаренды  является нежилое помещение площадью 60,4 кв.м. (кадастровый номер нежилого  помещения: 38:36:000034:20707), этажность: 1, расположенное по адресу: 

<

...>, далее «Помещение». Помещение предоставляется субарендатору для  осуществления коммерческой деятельности, а именно, ресторанного обслуживания.  Страховая стоимость объекта субаренды, в соответствие с которой Субарендатор  обязуется заключить договор страхования, составляет 236 271 рублей 42 копейки. Размер  арендной платы на момент подписания настоящего приложения составляет 13 500 рублей  в месяц.  

По акту приема-передачи нежилое помещение передано в пользование  субарендатора.  

Договор субаренды нежилого помещения от 01.08.2021 № 3 зарегистрирован  Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Иркутской области 17.02.2022.  

Как усматривается из материалов дела, в связи с заключением договора купли-продажи арендованного имущества между ООО «Реновация» и Администрацией города  Иркутска договор аренды нежилых зданий от 05.12.2019 № 10376 досрочно прекратил  действие.  

В адрес ООО «Сибирский лофт» от ООО «Реновация» направлено уведомление от  17.02.2023, в соответствии с которым истцу предложено заключить договор аренды в  отношении помещения с кадастровым номером 38:36:000034:20707, на условиях  предложенного проекта договора аренды, определив объект аренды следующим образом:  арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование  арендатору нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20707, расположенное  по адресу: 

<

...>, площадью 60,4 кв.м. (общая площадь с  некапитальным пристроем согласно техпаспорту БТИ составляет – 77,2 кв.м.).  

В предлагаемом проекте договора аренды ответчиком изменено условие об арендной  плате, а пункт 4.1 предложен в следующей редакции: арендная плата по настоящему  договору составляет 65 620 рублей (из расчета 850 руб./кв.м).  

Истец не согласившись предложенной ответчиком редакцией договора аренды,  заявил о намерении заключить договор аренды спорного нежилого помещения на  условиях, определенных договором субаренды от 01.08.2021 № 3.  

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о заключении договора аренды,  истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о понуждении ответчика к  заключению договора аренды на условиях, определенных договором субаренды от  01.08.2021 № 3.  

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 445,  615, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об  удовлетворении исковых требований, поскольку истец (субарендатор) обратился с  требованием о понуждении заключить договор аренды на условиях, соответствующих  условиям прекращенного договора субаренды.  

Выводы, приведенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, суд  апелляционной инстанции находит верными, мотивированными и соответствующими  обстоятельствам дела.  

Согласно положениям статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату  во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за  пользование имуществом.  

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно  предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и  одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  предусмотренных законом.  

Из материалов дела следует, что между ООО «Реновация» и ООО «Сибирский лофт»  заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.08.2021 № 3.  

Нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве договора аренды  нежилых зданий № 10376 от 05.12.2019 с Администрацией города Иркутска, в лице  Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска.  

Договор аренды нежилых зданий от 05.12.2019 № 10376 досрочно прекратил  действие.  

Уведомлением от 17.02.2023 ООО «Реновация» предложило истцу заключить  договор аренды в отношении спорного помещения, указав при этом площадь 60,4 кв.м.  (общая площадь с некапитальным пристроем согласно техпаспорту БТИ составляет – 77,2  кв.м.) и, изменив стоимость арендной платы с 13 500 рублей на 65 620 рублей (из расчета  850 руб./кв.м.).  

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если  сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами  заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе  обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.  

Истец, обращаясь в суд с иском, указал на то, что площадь спорного помещения  составляет 60,4 кв.м. Оснований для заключения договора аренды в отношении спорного  помещения с указанием большей площади не имеется.  

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра  недвижимости следует, что на государственный кадастровый учет поставлено нежилое  здание площадью 60,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>,  этажность – 1.  

Из заключенного сторонами договора субаренды, прошедшего государственную  регистрацию 17.02.2022 также следует, что в субаренду ООО «Сибирский лофт»  предоставлено нежилое помещение площадью 60,4 кв.м.  

Таким образом, площадь фактически существующего объекта, право на который  зарегистрировано в установленном законом порядке, составляет 60,4 кв.м. Доказательств  того, что площадь объекта аренды увеличилась (77,2 кв.м.), в материалы дела не  представлено.  

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если  иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды  влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.  Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на  имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в  пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям  прекращенного договора аренды.  

В рассматриваемом случае на момент прекращения отношений по аренде нежилого  помещения между истцом и третьим лицом действовал договор субаренды, и срок  договора субаренды не выходил за пределы действия договора аренды, заключенного  между третьим лицом и Администрацией (собственником нежилых помещений).  

При этом из буквального толкования положений статьи 618 Гражданского кодекса  Российской Федерации следует, что в удовлетворении требования об обязании заключить  договор аренды может быть отказано только при отсутствии объективной возможности  передать спорное имущество в аренду, например гибели имущества.  

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия обстоятельств,  препятствующих в настоящее время передаче спорного имущества в аренду истцу.  

Таким образом, включение дополнительного объекта (пристроя площадью 16,4  кв.м.), который не был предметом договора субаренды, в предмет аренды является  существенным изменением договора, как и установление иного условия о размере  арендной платы.  

В рамках рассмотрения дел № А19-5630/2023, № А19-8563/2023 только  устанавливаются обстоятельства незаконной реконструкции - возведение нового  строения взамен старого. Итоговые судебные акты не приняты.  

Как верно установил суд первой инстанции, поскольку истец (субарендатор)  обратился с требованием о понуждении заключить договор аренды на условиях,  соответствующих условиям прекращенного договора субаренды, в том числе, в части  

размера арендных платежей, исковые требования являются обоснованными и подлежат  удовлетворению.  

Доводы апелляционной жалобы о невозможности исполнения решения суда о  заключении договора аренды на условиях договора субаренды № 3 от 01.08.2021,  поскольку отдельное технологическое подключение к электрическим и тепловым сетям к  зданию с кадастровым номером 38:36:000034:20707 отсутствуют, подлежит отклонению.  

Из технического паспорта следует, что спорный объект является благоустроенным.  Кроме того, согласно содержанию ранее действовавшего договора субаренды от  01.08.2021, а также договору, на заключении которого настаивала сторона ответчика,  следует, что на арендатора возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг  (электрической энергии, ХВС, ГВС, тепловой энергии).  

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о  наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом  апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.  

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа,  подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем  направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном  сайте суда в сети «Интернет».  

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут  быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего  ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.  

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в  общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.  

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 августа 2023 года по делу №  А19-5630/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с  даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.  

Председательствующий: Е.В. Горбаткова  Судьи: А.Е. Мацибора   И.Н. Филиппова