, № 09АП- 10545/2020-ГК

Дело №А40-68221/2013

г. Москва

22 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15.07.2020г.

Полный текст постановления изготовлен 22.07.2020г.

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Лялиной Т.А.,

судей: Ким Е.А., Яниной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

апелляционные жалобы ответчиков ОАО "Торговый Центр "Электроника на Пресне" и ЗАО "Аннинский Бор" 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.02.2020 года по делу № А40- 18539/19 по иску Общества с ограниченной ответственностью КБ "КРЕДИТ ЭКСПРЕСС" (ОГРН 

<

***>) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к Открытому акционерному обществу «Торговый Центр «Электроника на Пресне» (ОГРН 

<

***>) и Закрытому акционерному обществу «Аннинский Бор» (ОГРН 

<

***>) 

о взыскании долга, процентов и неустойки по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, извещен;

от ответчиков: от ЗАО "Аннинский Бор"  - ФИО2 по доверенности от 15.06.2020;  от ОАО "Торговый Центр "Электроника на Пресне" – ФИО3 по доверенности от 26.02.2020;

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий ООО КБ «Кредит Экспресс» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) в котором просил взыскать с ОАО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР "ЭЛЕКТРОНИКА НА ПРЕСНЕ" 

-  по Кредитному договору № 

<

***> от 23.03.2017г. долг в размере 26 590 998 руб. 17 коп., из которых сумма кредита в размере 23 500 000руб., проценты в размере 2 760 767 руб. 16 коп., штрафные санкции в размере 330 231 руб. 01 коп., 

- по Кредитному договору № 

<

***> от 03.07.2014г. долг в размере 44 629 090 руб. 52 коп., из которых сумма кредита  в размере 38 600 000 руб., проценты в размере 5 384 964 руб. 38 коп., штрафные санкции в размере 644 126 руб. 14 коп., 

а также обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по Договору залога №ДЗ-КЛ48/0307 от 02.04.2015г. - Земельный участок, общая площадь 260 000 кв.м., адрес: МО, Рузский район, вблизи д. Аннино, кад. номер 50:19:0000000:74 и установить начальную продажную стоимость в размере 899 200 руб.

Заявляя иск на основании статей 309, 310, 349, 350, 361, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) истец мотивировал его неисполнением  ответчиком обязательств по возврату кредитных средств, а также наличием договора залога, обеспечивающего исполнение кредитных договоров.

Решением от 10.02.2020 Арбитражный суд г. Москвы исковые требования удовлетворил полностью, при этом суд исходил из обоснованности и доказанности заявленных требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчики обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят  решение суда первой инстанции отменить в части определенной решением суда начальной продажной стоимости заложенного имущества и установить начальную продажную стоимость объекта залога исходя из оценки, которую установить на основании повторной судебной оценочной экспертизы, также заявители ссылались на необоснованность представленного в суд судебного заключения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчиков доводы жалоб поддержали, просил решение отменить в части определенной решением суда первой инстанции начальной продажной стоимости заложенного имущества,  и принять в этой части новый судебный акт в котором указать начальную продажную стоимость объекта залога исходя из реальной рыночной цены предмета залога; в подтверждение своих доводов  представили в суд Рецензию на заключение эксперта и Отчет №20-001ФЭ об оценке рыночной стоимости земельного участка - предмета залога на текущее время; заявили ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы с учётом представленных ими документов (денежные средства внесены на депозит суда, вопросы эксперту и экспертные организации представлены с письмами о возможности проведения оценки);

представитель истца в суд не явился, о месте и времени судебного заседания  извещался надлежаще в порядке части 6 статьи 121, статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены судебной коллегией в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей, апелляционный суд считает, что решение в обжалуемой части об установлении начальной продажной стоимости предмета залога (земельного участка)  в размере 899 200 руб. следует отменить и в указанной части установить начальную продажную стоимость земельного участка общей площадью 260 000 кв.м., адрес: Московская область, Рузский район, вблизи д. Аннино, кад. Номер 50:19:0000000:74 в размере 57 950 000 руб. (в соответствии с ценой согласованной сторонами в договоре залога при заключении договора) по следующим основаниям.

Из документов, представленных в деле, следует что:

- в обеспечение исполнения обязательств ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР "ЭЛЕКТРОНИКА НА ПРЕСНЕ" перед Банком по Кредитному договору № 

<

***> между Банком и ЗАО «Аннинский Бор» заключен Договор залога недвижимого имущества № ДЗ-КЛ48/0307 от 02.04.2015г. в соответствии с п. 1.1. которого в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения обязательств по Кредитному договору № 

<

***> от 03 июля 2014г. Залогодатель передает в залог, а Залогодержатель принимает в залог имущество, принадлежащее Залогодателю по праву собственности - земельный участок, общей площадью 260 000 кв.м., расположенный по адресу: МО, Рузский район, вблизи д. Аннино, кад. номер 50:19:0000000:74;

- согласно п.1.3. Договора залога стороны оценили Предмет залога в 57 950 000 руб.

В связи с тем, что задолженность по кредитным договорам в настоящее время не погашена, срок возврата кредита наступил, то возникли предусмотренные договором залога условия для обращения взыскания на заложенное имущество.

Суд первой инстанции, устанавливая начальную продажную стоимость предмета залога в размере 899 200 руб.,

- руководствовался Экспертным заключением, представленным в материалы дела, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, общей площадь 260 000 кв.м., адрес: Московская область, Рузский район, вблизи деревни Аннино, кадастровый номер 50:19:0000000:74 на дату проведения экспертизы  составляет 1 124 000 руб.;

- исходил из того, что судебная экспертиза, проведенная экспертом ФИО4 соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения с указанием методики исследования, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

- учёл, что в соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, следовательно, начальная продажная стоимость заложенного имущества составляет 899 200 руб.;

- отклонил ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, указав на отсутствие оснований критически относиться к результатам проведённой экспертизы.

С выводом суда первой инстанции о том, что  начальную продажную стоимость заложенного имущества надлежит определить в размере 899 200 руб. судебная коллегия не согласна по следующим основаниям.

 Так, обосновывая свой вывод, суд первой инстанции сослался на пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998  и на то, что у сторон имеется спор о начальной  продажной цене заложенного имущества, при этом согласно представленному в суд первой инстанции экспертному заключению рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге.

При этом судом первой инстанции не принято во внимание, что:

- заключение в котором эксперт пришел к выводу о стоимости предмета залога практически в 70 раз меньше, нежели стороны согласовали  в договоре 2015г., при этом, ответчики в судебных заседаниях заявляли, что эксперт использовал для оценки при примененном им  сравнительном методе несуществующие объекты – аналоги и суду были представлены доказательства, полученные заявителем после того, как он попытался ознакомится с данными объектами, пройдя по ссылкам, указанным экспертом в описании объектов -аналогов (стр.48 дела), однако, обнаружил, что все объекты, использованные экспертом, отсутствуют (принтскрин страниц, появляющихся при указании в поисковой строке адреса, указанного экспертом в заключении, приложены к ходатайству о вызове эксперта);

- представитель ответчика давал пояснения ( в силу ч. 2 ст.64 АПК РФ – является доказательством по делу) о том, что позвонил по контактному телефону, указанному в объявлении объекта -аналога №3 (таб.6 стр. 22 заключения, стр.48 дела), однако, ответившее на звонок лицо сообщило, что никакого земельного участка с/х назначения площадью в несколько гектар либо иных подобных участков оно не продает и не продавало, в объявлении была допущена опечатка, а он его размещал для продажи находящегося у него в собственности земельного участка площадью 20 соток за 2 650 000 руб. (диск с аудиозаписью телефонного разговора приобщен судом к материалам дела по ходатайству заявителя);

- эксперт принял во внимание в качестве надлежащего объекта -аналога объект с совершенно другими характеристиками  - площадь меньше более чем в сто раз, как и цена.

Также судебная коллегия соглашается, с доводом заявителей жалоб о том, что несмотря на то, что эксперт в судебном заседании заявил о том, что он не обязан проверять достоверность использованной им информации, поскольку это правового значения для правильного вывода суда о недостоверности представленного экспертом заключения не имеет, суд, при таких заявлениях должен был дать указанным обстоятельствам соответствующую оценку и принять меры, направленные на получение достоверного результата о рыночной стоимости предмета залога.

С учётом того, что суд первой инстанции  отказал заявителям в отложении судебного заседания и ими не была реализована возможность на обращение к лицам, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности за получением их мнения о соответствии представленного экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности и подготовку независимыми специалистами отчета о рыночной  стоимости предмета залога, то суд апелляции полагает, возможным приобщить к материалам дела представленные ответчиками дополнительные доказательства (рецензия и отчет о стоимости), подтверждающие обоснованность их доводов, поскольку они имеют существенное значение для дела и обстоятельств в нем рассматриваемых.

Исходя из представленного ответчиками Отчета № 20-001ФЭ от 31.01.2020 -  рыночная  стоимость предмета залога по состоянию на дату оценки 24.01.2020г.,  составляет 57 125 000 руб.

Исходя из представленной Рецензии – в Заключении эксперта имеются  методические и технические ошибки, экспертом использована неподтвержденная информация, нарушены принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренные законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами, что привело к неверному определению рыночной  стоимости предмета залога - земельного участка с кадастровым номером 50:19:0000000:74.

Судебная коллегия учитывает, что в суд истцом не представлено обоснования, в том числе и в заключении судебного эксперта не содержалось обоснования, по каким причинам и вследствие каких обстоятельств цена предмета залога за пять лет изменилась более чем в 70 раз от первоначально согласованной сторонами при заключении договора.

С учетом представленного ответчиками Отчета - истцом не представлено объективных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге.

Также суд апелляции учитывает, что установление такой начальной продажной цены заложенного имущества - 899 200 руб., существенно отличающейся от его рыночной стоимости может впоследствии привести к нарушению прав должника (при наличии долга в размере 71 220 088,69 руб.) в ходе осуществления исполнительного производства.

В суд апелляционной инстанции истец также не представил иных мотивов такого снижения первоначальной залоговой стоимости имущества, с учётом того, что при заключении договора согласовал стоимость предмета залога  в размере 57 950 000 руб., явно полагая её рыночной и обеспечивая тем самым выданные кредиты, полагал её действительной и достаточной; 

- не оспорил доводов заявителей жалоб и представленных рецензии и Отчета.

Учитывая данные обстоятельства, наличие представленного ответчиками Отчета и того факта, что его оценка рыночной стоимости предмета залога существенно не отличается от согласованной сторонами при заключении договора,  судебная коллегия приходит к выводу, что в целях соблюдения баланса интересов сторон,  начальную продажную стоимость заложенного имущества надлежит определить в размере 57 950 000 руб., решение суда первой инстанции, на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ изменить в указанной части.

Также в отсутствие представителя истца и наличия совокупности представленных сторонами доказательств, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчиков о проведении повторной судебной экспертизы по установлению рыночной цены спорного имущества.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе, а также судебные издержки, связанные с проведением судебной экспертизы в силу статьи 110 АПК РФ  и вышеизложенных обстоятельств относятся на истца.

Руководствуясь статьями 266-269(п.2), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы отказать.

Возвратить ОАО Торговый Центр «Электроника на Пресне» (ОГРН 

<

***>) с депозита Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) руб., внесенные на депозит суда по платежному поручению № 183 от 06.07.2020 для проведения повторной судебной экспертизы.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2020 года по делу № А40- 18539/19 в обжалуемой части об установлении начальной продажной стоимости предмета залога (земельного участка)  в размере 899 200 руб. отменить.

В указанной части установить начальную продажную стоимость земельного участка общей площадью 260 000 кв.м., адрес: Московская область, Рузский район, вблизи д. Аннино, кад. Номер 50:19:0000000:74 в размере 57 950 000 (пятьдесят семь миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) руб. 

Судебные издержки, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 50 000 руб. отнести на ООО КБ «КРЕДИТ ЭКСПРЕСС».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью КБ "КРЕДИТ ЭКСПРЕСС" (ОГРН 

<

***>) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в  доход федерального бюджета  3 000 (три тысячи) руб. – госпошлину за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью КБ "КРЕДИТ ЭКСПРЕСС" (ОГРН 

<

***>) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в пользу Закрытого акционерного общества «Аннинский Бор» (ОГРН 

<

***>) 3 000 (три тысячи) руб. – в счёт возмещения расходов по госпошлине за подачу апелляционной жалобы.

Постановление

 Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья:  Т.А. Лялина 

Судьи:  Е.А. Ким 

 Е.Н. Янина 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.