АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Севастополь

«05» апреля 2018 года

Дело №А84-4549/17

Резолютивная часть решения оглашена 29 марта 2018 года

Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2018 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Юриной Е.Н.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, 

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Класс» – ФИО2, по доверенности от 09.01.2018 № б/н, личность удостоверена паспортом; ФИО3, по доверенности от 18.04.2017, личность удостоверена паспортом;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО4, по доверенности от 23.01.2018, личность удостоверена удостоверением;

от Правительства Севастополя – ФИО5, по доверенности от 19.09.2017 № 3847/31/2-17, личность удостоверена удостоверением, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Класс» (299009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Правительства Севастополя, о признании недействительным договора аренды в части,

и по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью «Класс», при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне истца Правительства Севастополя, о взыскании 7 832 124,13 руб.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Класс» (далее – истец,  ООО «Класс», общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительными абзаца 2 пункта 2.2, пункта 2.3 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Челнокова, 19-А, заключенного между сторонами 07.02.2017.

Определением от 28.11.2017 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу №А84-4549/17 и назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Правительство Севастополя.

Определением от 21.12.2017 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 25.01.2018 дело № А84-85/2018 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью «Класс» при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне истца Правительства Севастополя, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2017 за период с апреля по октябрь 2017 года в сумме 7 832 124,13 руб., объединено в одно производство с делом №А84-4549/2017, для совместного рассмотрения.

В предварительном судебном заседании 26.03.2018 объявлен перерыв до 29.03.2018 в связи с необходимостью проверки департаментом расчета ООО «Класс», а также представления сторонами детального акта сверки взаимных расчетов.

Третье лицо явку уполномоченного представителя в судебное заседание 29.03.2018 не обеспечило, о времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомило.

По смыслу статьи 9 АПК РФ в рамках гарантируемой арбитражным процессуальным законодательством состязательности арбитражного процесса лицам, участвующим в деле, предоставлены процессуальные права, позволяющие полноценно участвовать в арбитражном процессе по делу.

Согласно части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Поскольку третье лицо не воспользовалось своими процессуальными правами, оно в силу статьи 9 АПК РФ несет риск связанных с этим неблагоприятных последствий.

Учитывая отсутствие возражений представителей сторон против перехода к судебному разбирательству, а также подготовленность дела к судебному разбирательству, суд, руководствуясь пунктом 4 статьи 137 АПК РФ, протокольным определением 29.03.2018 завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представители ООО «Класс» на удовлетворении исковых требований настаивали, в том числе, ссылаясь на выводы Арбитражного суда Центрального округа, изложенные в постановлении от 28.02.2018 по делу №А84-2058/2017, возражали против удовлетворения иска Департамента, поскольку обществом оплачена вся задолженность по арендной плате, а также пени за просрочку ее уплаты.

Представитель Департамента против удовлетворения исковых требований ООО «Класс»  возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск, считая договор аренды земельного участка от 07.02.2017 не новым договором, а формой переоформления ранее действующего договора аренды от 01.07.2004, которым предусмотрено применение штрафного поправочного коэффициента (3-хкратный размер арендной платы), в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка. Кроме того, указал, что распоряжение Департамента от 17.02.2017 №236-РДЗ не оспорено, а изъятие пункта 2.3 из договора будет свидетельствовать о нарушении п. 12 ст. 22 ЗК РФ. Также просил суд удовлетворить исковые требования Департамента о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, рассчитанных с применением спорного поправочного коэффициента.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ЧП "Класс" (арендатор) 01.07.2004 заключен договор аренды земельного участка площадью 3 га между бухтами Круглая и Камышовая (в районе Безымянной бухты) для строительства и обслуживания базы отдыха и грязелечебницы с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения сроком до 01.10.2028. 

Передача  земельного участка арендодателем в пользование арендатору подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 08.07.2004. 

В указанный договор сторонами вносились изменения: от 31.05.2006, от 29.09.2008, от 16.06.2010, от 27.12.2013. 

Дополнительным соглашением от 27.12.2013 к договору аренды от 01.07.2004 раздел 4, определяющий арендную плату и порядок ее расчета, изложен в новой редакции. В пункте 4.8. определено, что в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных решением Севастопольского городского Совета от 11.12.2012 №5017 и установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка. 

Распоряжением Департамента от 17.01.2017 №236-РДЗ обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 29 900 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Челнокова, 19-А, в порядке переоформления права. В соответствии с пунктом 3.2. указанного распоряжения решено включить в условия договора аренды земельного участка применение поправочного коэффициента к ставке арендной платы, предусмотренного ранее заключенным договором аренды земли. 

На основании указанного распоряжения между Департаментом (арендодатель) и ООО "Класс" (арендатор) 07.02.2017 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:402, площадью 29 900 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (земли населенных пунктов), разрешенное использование - туристическое обслуживание. 

В пункте 2.1 указанного договора от 07.02.2017 определена нормативная цена земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере 178 909 042 руб. 

Согласно пункту 2.2 договора от 07.02.2017 годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП в размере 2,4% от нормативной цены земельного участка. 

В соответствии с подпунктом 3.2 распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 17.01.2017 №236-РДЗ, в связи с нарушением сроков строительства на ранее арендованном земельном участке, размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 3. 

В пункте 2.3 договора от 07.02.2017 указана формула расчета размера годовой арендной платы за пользование земельным участком: нормативная цена земельного участка Х ставка арендной платы (%) Х поправочный коэффициент (3) = сумма годовой арендной платы. Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет 178 909 042 Х 0,024 Х 3 = 12 881 451,02 руб. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 07.02.2017. Данный договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации права кадастра Севастополя 02.03.2017. 

Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя 16.01.2017 выдал разрешение на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001002:402, площадью 29 900 кв. м по адресу: 

<

...>. 

Общество письмом от 09.03.2017 обратилось в адрес Департамента, указав на незаконность установления повышающего коэффициента арендной платы по договору от 07.02.2017, в связи с чем, просило заключить дополнительное соглашение к договору в части начисления арендной платы за пользование земельным участком без применения поправочного коэффициента. 

Истец, ссылаясь на незаконное применение Департаментом при расчете размера арендной платы за землю поправочного коэффициента и уклонение ответчика от заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды от 07.02.2017, обратился в суд с иском об изменении условий пунктов 2.2, 2.3 договора и обязании устранить допущенные нарушения путем заключения дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 по делу №А84-2058/2017 в удовлетворении указанного иска отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 по данному делу, оставленным без изменений постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 28.02.2018, решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Однако, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции, пришел к выводам, что договор аренды от 07.02.2017 является ничтожным в части применения к размеру арендной платы повышающего коэффициента 3 за нарушение сроков строительства, поскольку ставки арендной платы за землю являются регулируемыми ценами и факт подписания договора аренды сторонами не свидетельствует о правомерности такой сделки; определение расчета арендной платы за пользование земельными участками не входит в полномочия Департамента; заявляя требование об изменении договора путем исключения (изменения) спорного пункта договора, являющегося ничтожным, из условий договора, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права

Учитывая указанные выводы суда апелляционной инстанции, ООО «Класс» обратилось в суд с иском о признании недействительными абзаца 2 пункта 2.2, пункта 2.3 договора аренды земельного участка от 07.02.2017.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск о признании недействительными абзаца 2 пункта 2.2, пункта 2.3 договора аренды земельного участка от 07.02.2017 подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. 

Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Исходя из положений части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Договор аренды спорного земельного участка с ООО "Класс" заключен 07.02.2017 в соответствии с Порядком переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 № 1250-ПП (далее – Порядок №1250-ПП), то есть после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" и пунктом 11 Порядка №1250-ПП договор аренды земельного участка от 01.07.2004 считается расторгнутым с 02.03.2017 (с момента государственной регистрации права аренды). 

Ввиду того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

В соответствии с пунктом 10 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС "О Правительстве Севастополя" и частью 2 статьи 10 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя"  полномочиями по определению размера арендной платы за пользование землей в городе Севастополе обладает Правительство Севастополя. 

Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП утвержден Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, предоставленных в аренду без торгов (далее – Порядок №524-ПП). 

Положение о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденное постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, полномочий на определение расчета арендной платы за пользование земельными участками не содержит.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что уполномоченным органом по определению размера арендной платы за пользование землей в городе Севастополе является Правительство Севастополя. 

При заключении спорного договора аренды земельного участка арендная плата подлежала определению в соответствии с формулой расчета, утвержденной уполномоченным органом - Правительством Севастополя. 

В соответствии с разделом 2 Порядка №524-ПП годовой размер арендной платы за пользование землей рассчитывается по формуле: нормативная цена земельного участка (руб. /кв. м) Х площадь земельного участка (кв. м) Х ставка арендной платы (%). 

Определение размера арендной платы без учета соответствующего нормативного правового регулирования свидетельствует о неправильности итогового ее размера; например, в случае установления коэффициентов, не предусмотренных таким нормативно-правовым регулированием. 

Учитывая изложенное, применение поправочного (повышающего) коэффициента к арендной плате за землю вследствие нарушения сроков строительства, в случае отсутствия соответствующего нормативного акта, устанавливающего возможность применения таких коэффициентов, является неправомерным. 

Таким образом, указание Департаментом в распоряжении от 17.01.2017 №236-РДЗ на необходимость включить в условия спорного договора аренды земельного участка применение поправочного коэффициента к ставке арендной платы, не может изменять соответствующего нормативного правового регулирования, ибо выходит за рамки предоставленных Департаменту полномочий.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, выводы судов, изложенные в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 и постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 28.02.2018 по делу №А84-2058/2017,  руководствуясь статьями 166, 167, 168, 180, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 12, 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" и учитывая разъяснения, изложенные в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 07.02.2017 является ничтожным в части применения к размеру арендной платы повышающего коэффициента 3 за нарушение сроков строительства, поскольку противоречит обязательным нормативным правовым актам, устанавливающим порядок определения и правила расчета размера арендной платы, и факт подписания договора аренды сторонами не свидетельствует о правомерности такой сделки. 

Вместе с тем, недействительность договора аренды земельного участка публичной собственности в указанной части не влечет недействительность договора в целом, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с требованиями закона.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (пункт 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Исходя из изложенного, требования ООО «Класс» о признании недействительным абзаца 2 пункта 2.2, пункта 2.3 договора аренды земельного участка от 07.02.2017 подлежат удовлетворению. 

В отношении иска Департамента о взыскании с ООО «Класс» задолженности по арендной плате за период с апреля по октябрь 2017 года в сумме 7 832 124,13 руб., суд пришел к выводу о его необоснованности, поскольку абзац 2 пункта 2.2 и пункт 2.3 договора аренды земельного участка от 07.02.2017 признаны судом недействительными (ничтожными) с момента совершения сделки, а материалами дела документально подтверждается внесение ООО «Класс» арендной платы за спорный период в размере, определенном в соответствии с формулой расчета, утвержденной Порядком №524-ПП, и пени за просрочку платежей (отзыв от 21.03.2018 исх.№05 с приложениями, в том числе платежные поручения, дополнение к отзыву от 27.09.2018 исх.№06, расчет задолженности по арендной плате, предоставленный представителем Департамента в судебном заседании 29.03.2018).

Таким образом, в удовлетворении исковых требований Департамента следует отказать полностью.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Иск общества с ограниченной ответственностью «Класс» удовлетворить полностью.

2. Признать недействительными абзац 2 пункта 2.2, пункт 2.3 договора аренды  земельного участка, площадью 29900 кв.м., расположенного по адресу: г.Севастополь, Гагаринский район, ул. Челнокова, 19-А, кадастровый номер 91:02:001002:402, заключенного 07.02.2017 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью «Класс».

3. Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Класс» (299009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей (шесть тысяч рублей).

4. В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать полностью.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья 

Е.Н. Юрина