ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-5801/2016

10 февраля 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     09 февраля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 февраля 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Ткаченко Я.А.

при участии:  

от истца (заявителя): Никитин М.М. по доверенности от 20.01.2016, Сотникова и. на основания решения от 17.10.2016, Николаева М. по доверенности от 20.01.2016,

от ответчика (должника): 1) Воронин Б.А. по доверенности от 29.12.2016, 2) не явился (извещен),

от 3-го лица: Гинева И.Н. по доверенности от 09.01.2014, Демьянова И.Н. по доверенности от 09.01.2017

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-34969/2016, 13АП-35049/2016)  (заявление)  Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2016 по делу № А56-5801/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое 

по иску ООО "Астор"

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"об урегулировании разногласий 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Астор» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Гончарная улица, д.5, литера А, пом.7-Н, общей площадью 117,2 кв.м, кадастровый № 78:31:0151503:2498, с изложением пункта 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 11 620 000 рублей., НДС не облагается; требованием об обязании ответчиков заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Гончарная улица, д.5, литера А, пом.7-Н, общей площадью 117,2 кв.м, кадастровый № 78:31:0151503:2498 по цене 11 620 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП ГУИОН).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Общество на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило заявленные требования в части указания цены продажи объекта недвижимости и просило обязать ответчиков заключить договор купли-продажи имущества по цене 16 000 000 рублей.

Уточненные требования приняты судом. 

Решением от 21.11.2016 суд изложил пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 16 000 000 рублей., НДС не облагается», обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с участием акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Астор» договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Гончарная улица, д.5, литера А, пом.7-Н, общей площадью 117,2 кв.м, кадастровый номер 78:31:0151503:2498 по цене 16 000 000 рублейлей.

Не согласившись с указанным решением  Комитет и ГУП ГУИОН обратились с апелляционными жалобами.

ГУП ГУИОН полагает, что суд первой инстанции ошибочно посчитал доказанной величину рыночной стоимости объекта недвижимости в установленном в экспертном заключении размере. Поскольку заключение эксперта, по мнению подателя жалобы,  является необоснованным и противоречивым и вынесено с нарушением действующего процессуального законодательства, в частности, статье 5 и 8 Федерального Закона от 31.05.2001 № 73 –ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, ГУП ГУИОН ссылается на необоснованность отказа в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

В своей апелляционной жалобе Комитет также ссылается на необоснованность и противоричивость экспертного заключения, на основании которого судом была определена величину рыночной стоимости объекта недвижимости. 

03.02.2017 в канцелярию Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от Фонда имущества поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель ГУП ГУИОН поддержал доводы своей апелляционной жалобы, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Истец возражал против удовлетворения жалоб ответчиков, ходатайство о назначении повторной экспертизы также просил оставить без удовлетворения.

Представитель Комитета поддержал заявленное ГУП ГУИОН ходатайство.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство ГУП ГУИОН о назначении по делу повторной экспертизы, определением, занесенным в протокол судебного заседания, отказа в его удовлетворении.

 В материалах настоящего дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора, при этом сомнения в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах отсутствуют.

Ответчик 2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Общество в соответствии с договором аренды от 12.12.2006 №20-А710125 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гончарная улица, д.5, литера А, пом.7-Н, общей площадью 117,2 кв.м, кадастровый номер 78:31:0151503:2498.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), Общество 24.07.2015 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

Комитетом 13.10.2015 издано распоряжение «925-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Гончарная улица, д.5, литера А, пом.7-Н», согласно которому стоимость объекта на основании заключения ГУП «ГУИОН» определена в размере 20 510 000 рублей. На основании указанного распоряжение Фонд имущества подготовил и направил Обществу проект договора купли-продажи помещения, с указанием цены помещения в размере 20 510 000 рублей. (без НДС).

Не согласившись с предложенной для выкупа помещения ценой, Общество 24.12.2015 направило Фонду имущества проект разногласий к договору, в котором предложило установить выкупную стоимость помещения в размере 11 442 00  рублей., приложив к протоколу разногласий письмо ООО «Городской консультационный центр» о том, что стоимость спорного помещения находится в диапазоне 8 660 000 рублей. - 14 224 000 рублей.

Письмом от 13.01.2016 №47/30 Фонд имущества отказал Обществу в заключении договора на условиях, изложенных в протоколе разногласий, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с участием акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Астор» договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Гончарная улица, д.5, литера А, пом.7-Н, общей площадью 117,2 кв.м, кадастровый номер 78:31:0151503:2498 по цене 16 000 000 рублей.

Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Ввиду наличия разногласий сторон относительно выкупной цены определением суда от 29.06.2016 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества. Проведение экспертизы поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» Васильченко А.В.

Согласно представленному суду экспертному заключению №29/06//16-1 рыночная стоимость спорного помещения на заявленную дату составила 16 000 000 рублей.

 Возражения ответчиков, относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции.

Довод о том, что заключение эксперта не является допустимым доказательством, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку  суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пояснений эксперта, данных в судебном заседании, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта не усмотрел предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы. 

Выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.

Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, пришел к выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 16 000 000 рублей.

 При этом судом было обоснованно указано, что доводы ГУП ГУИОН фактически сведены к несогласию с примененной экспертом методикой, однако доказательств невозможности использования примененной экспертом методики при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, ответчиками и третьим лицом не приведено. 

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в нем, не противоречат установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. 

Вместе с тем, с учетом доводов отзыва Фонда имущества судебная коллегия усматривает основания для изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение о продаже земельного участка и подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка принимает исполнительный орган государственной власти, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков.

Фонд имущества к органам, перечисленным в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не может быть отнесен в силу его правового статуса.

Фонд имущества согласно Постановлению Санкт-Петербурга от 11.07.2005 № 1002 является лишь специализированной организацией, осуществляющей функции по исполнению решении уполномоченного органа исполнительной власти об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга. 

При заключении договора купли-продажи Фонд имущества выступает от имени и по поручению Комитета, который в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 выступает от имени собственника государственного имущества Санкт-Петербурга в отношениях по приватизации такого имущества.

Следовательно, ответчиком по данному иску должен являться Комитет.

В удовлетворении иска к Фонду имущества следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 21.11.2016 по делу №  А56-5801/2016  изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции: 

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Гончарная улица, д.5, литера А, пом.7-Н, общей площадью 117,2 кв.м, кадастровый номер 78:31:0151503:2498, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 16 000 000 руб., НДС не облагается».

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Астор» договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Гончарная улица, д.5, литера А, пом.7-Н, общей площадью 117,2 кв.м, кадастровый номер 78:31:0151503:2498 по цене 16 000 000 руб.

В иске к Акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Астор» в пользу ГУП«ГУИОН» 18 100 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева

 И.А. Тимухина