Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-3612/2016

г. Благовещенск

04 мая 2017 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 04.05.2017. Резолютивная часть решения объявлена 26.04.2017.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи А.Г. Осадчего,

при ведении протокола и аудиопротоколирования секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к

индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о

возврате недвижимого имущества,

третьи лица: уполномоченный по защите прав предпринимателей в Амурской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Амурской области,

при участии в заседании: 

от истца: ФИО3, удостоверение, по доверенности №11236 от 12.12.2016; 

от ответчика: ФИО4, паспорт, по доверенности 28АА 0740989 от 07.06.2016;

уполномоченный по защите прав предпринимателей Амурской области: не явился, извещен; 

Управление Росреестра по Амурской области: не явилось, извещено,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – КУМИ г. Благовещенска, истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП Пшенник, ответчик) об обязании возвратить по акту приема-передачи имущество – нежилое помещение общей площадью 77, 1 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 28:01:130019:0025:10:401:001:002964330:0001:2000II, расположенное по адресу: 

<

...>, 3-6, переданное на основании договора №229 купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества с условием о залоге от 22.04.2013.

Исковые требования обоснованы тем, что поскольку ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению платы по договору №229 от 22.04.2013, истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора. Поскольку договор расторгнут, спорное недвижимое имущество подлежит возврату истцу.

В судебном заседании 26.04.2017 представитель истца на исковых требованиях настаивал; дал дополнительные пояснения по делу. 

Представитель ответчика в настоящем судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей Амурской области в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения заседания извещен в порядке статьей 122, 123 АПК РФ, в ранее представленном отзыве возражал против удовлетворения исковых требований со ссылкой на оплату предпринимателем более половины цены недвижимого имущества, и предоставлением срока рассрочки предпринимателю менее пяти лет.

Управление Росреестра по Амурской области в заседание не явилось, о времени и месте проведения заседания извещено в порядке статьей 122, 123 АПК РФ.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

08.11.2007 между КУМИ г. Благовещенска и ИП Пшенник был заключен договор №156 аренды недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передал арендатору нежилые помещения №1, 3-6, расположенные в здании по адресу: ул. Краснофлотская, 153, ЛА, общей площадью 77,1 кв.м, под использование под кафе.

22.04.2013 на основании постановления администрации города Благовещенска от 26.10.2012 №4858, распоряжения комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска от 26.02.2013 №42, отчета независимого оценщика ООО «Амурский экспертный центр» №5913/12 от 17.12.2012, между КУМИ г. Благовещенска (продавец) и ИП Пшенник (покупатель) был заключен договор №229 купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества с условием о залоге, согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора муниципальное имущество – кафе, назначение: нежилое помещение, общей площадью 77, 1 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 28:01:130019:0025:10:401:001:002964330:0001:2000II, расположенное по адресу: 

<

...>, 3-6. Объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 28АА 110432 от 08.09.2004 (пункты 1.1, 1.2 договора).    

В соответствии со статьей 2.1 договора объект находится во владении и пользовании покупателя на основании договора аренды №156 от 08.11.2007, поэтому акт приема-передачи имущества сторонами составляться не будет.

Согласно разделу 3 договора, цена настоящего договора составляет 4 802 000 руб. Оплата приобретаемого муниципального имущества производится покупателем в валюте РФ (рублях) в следующем порядке: 4 802 000 руб. вносится в срок до 18.05.2016, в порядке, сроках и размерах, согласно графику рассрочки платежа, указанному в приложении №1. На сумму денежных средств, указанных в пункте 3.2.1 договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, покупатель уплачивает продавцу проценты, определяемые исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Размер ставки рефинансирования ЦБ РФ устанавливается настоящим договором в размере 8,25%.

 За просрочку платежей покупатель уплачивает продавцу штрафную пеню в размере 0,3% от общего ежемесячного размера платежа, имеющего просрочку, за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным последним днем уплаты платежа.

Пунктом 4.2 договора установлено, что объект находится в залоге у продавца до полной его оплаты покупателем в соответствии с порядком, предусмотренным разделом 3 договора.

В связи с наличием просрочки платежей предпринимателем, 21.01.2015 КУМИ г. Благовещенска направил в адрес ИП Пшенник уведомление №201 от 14.01.2015 об одностороннем отказе от исполнения договора №229 купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества с условием о залоге от 22.04.2013. Данное уведомление возвратилось отправителю с отметкой органа почтовой связи «истек срок хранения».

28.01.2015 на обращение ИП Пшенник о внесении в график оплат по договору, комитет направил предпринимателю ответ, в котором указал, что оснований для внесения изменений в график не имеется.

13.03.2015 КУМИ г. Благовещенска повторно направил в адрес ИП Пшенник уведомление №2379 об одностороннем отказе от исполнения договора №229 купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества с условием о залоге от 22.04.2013. Данное уведомление было получено ИП Пшенник 21.03.2015.

Вместе с тем 30.12.2015 комитет направил предпринимателю письмо исх. №15979, в котором, рассчитав сумму задолженности, а также неустойки по состоянию на 30.11.2015, просил на основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ, произвести соответствующие действия, направленные на погашение сложившейся задолженности, а также контроль своевременности внесения текущих платежей. К указанному письму КУМИ г. Благовещенска приложил акты сверки взаимных расчетов по основному долгу и пене и расчет задолженности, подписанные председателем комитета.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключении договора) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (пункт 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ).

Договором №229 купли-продажи от 22.04.2013 предусмотрена рассрочка оплаты стоимости нежилого помещения, а в приложении №1 к договору сторонами в соответствии с требованиями Закона №159-ФЗ согласован график (даты и суммы) оплаты покупателем цены объекта и процентов, предусмотренных частью 3 статьи 5 названного Закона.

По мнению истца, направление ответчику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора №229 от 22.04.2013 явилось основанием для его расторжения, в связи с чем имущество подлежит возврату. 

Пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ определяет, что в случае если покупатель своевременно не оплачивает переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ при невнесении покупателем в установленный договором купли-продажи срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар продавец вправе, если иное не предусмотрено этим договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из анализа названных норм следует, что пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.

Согласно пункту 4.4.5 договора, продавец вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по оплате, предусмотренных разделом 3 договора, в том числе, в случае нарушения покупателем сроков внесения периодических платежей, предусмотренных разделом 3 договора, два раза подряд и более, либо два раза и более в течение шести месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В случаях, указанных в пункте 4.4 договора, покупатель обязан исполнить обязательства в течение 30 дней со дня направления ему соответствующего требования продавцом, а если в его удовлетворении будет отказано либо требование не будет удовлетворено в предусмотренный настоящим пунктом срок, продавец вправе обратить взыскание на предмет залога.

Обращение взыскания на предмет залога, обеспечивающего обязательство, исполняемое периодическими платежами, осуществляется в случае нарушения покупателем сроков внесения платежей два раза подряд и более, либо два раза и более в течение шести месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 4.6 договора).

В соответствии с пунктом 6.3 договора при неисполнении или нарушении покупателем сроков внесения платежей два раза подряд и более, либо два раза и более в течение шести месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, продавец вправе односторонне отказаться от исполнения настоящего договора полностью, направив покупателю соответствующее уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, после чего настоящий договор по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ считается расторгнутым.

Таким образом, стороны, в договоре №229 купли-продажи от 22.04.2013 предусмотрели возможность продавца потребовать оплаты за объект с применением штрафных санкций (пункт 3.2.2 договора), так и отказ от исполнения договора за нарушение сроков оплаты.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

В рассматриваемом случае требование о возврате объекта подлежало удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон.

В то же время после уведомления об отказе от исполнения договора стороны не только длительное время находились в прежних правоотношениях без каких-либо претензий со стороны комитета по поводу освобождения нежилого помещения, но и со стороны предпринимателя осуществлялось исполнение по договору, которое комитетом принималось (более 40%). Кроме того, в письме от 30.12.2015 №15979 комитет буквально подтвердил неизменность прочих условий договора купли-продажи, рассчитав сумму задолженности и пени, в том числе, за период после направления уведомления об отказе от исполнения договора (13.03.2015) до 30.11.2015, подкрепив данный расчет актами сверки взаимных расчетов, подписанными председателем комитета, и со ссылкой на статью 309 Гражданского кодекса РФ просил произвести действия, направленные на погашение сложившейся задолженности, а также контроль своевременности внесения последующих платежей. 

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что прекращение договора купли-продажи не состоялось в связи с тем, что волеизъявление комитета не было реализовано им же самим по его же воле.

В связи с чем суд приходит к выводу, что КУМИ г. Благовещенска отказался от направленного уведомления об отказе от исполнения договора и стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора купли-продажи, что не противоречит гражданскому законодательству.

Иная оценка этих обстоятельств позволяла бы комитету непредсказуемо долго удерживать созданную им ситуацию в состоянии неопределенности для предпринимателя, что не отвечало бы охраняемым законом принципам равенства участников гражданских правоотношений, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон.

Указанное соответствует позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2015 №305-ЭС15-2415. 

При этом суд отмечает, что КУМИ г. Благовещенска не лишен права защиты своих интересов путем предъявления подобного иска после обращения к предпринимателю с соответствующим уведомлением. 

Государственная пошлина по делу в силу пункта 1 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 6000 руб.

Поскольку истец при подаче иска в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса РФ был освобожден от уплаты госпошлины, в связи с отказом в удовлетворении требований, госпошлина в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                        А.Г. Осадчий