ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-15143/2023

г. Самара

21 марта 2024 года

11АП-1828/2024

11АП-1832/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2024 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

с участием в судебном заседании:

от ответчика – ФИО2 по доверенности от19.12.2023,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альянс" и общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НурСтрой" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 декабря 2023 года по делу №А65-15143/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НурСтрой"

к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс",

о взыскании суммы штрафа (неустойки) за ненадлежащее исполнение обязательств по предварительному договору куплипродажи нежилого помещения от 22 июня 2022 года в сумме 5 549 778 руб.,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альянс",

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НурСтрой"

о взыскании неустойки в размере 85 848 руб., 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НурСтрой" (истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" (ответчику) (с учетом уточнения) о взыскании суммы штрафа (неустойки) за ненадлежащее исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 22 июня 2022 года в сумме 5 549 778 руб..

Определением от 17.08.2023 принято к совместному производству с первоначальным иском встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Альянс" к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НурСтрой" о взыскании неустойки в размере 85 848 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 декабря 2023 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества с ограниченной ответственностью "Альянс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НурСтрой" взыскано 100 000 руб. штрафа (неустойки), 9 233,30 руб. госпошлины. В оставшейся части исковых требований отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено. В результате зачета с общества с ограниченной ответственностью "Альянс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НурСтрой" взыскано 19 951,30 руб.

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НурСтрой" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2023.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2024 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 12 марта 2024 года.

Кроме того, общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альянс" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2023.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2024 года апелляционная жалоба также была принята к производству, судебное заседание назначено на 12 марта 2024 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО СФ «НурСтрой» (покупатель) и ООО «Альянс» (продавец) 22 июня 2022 года был заключен предварительный договор купли -продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю не позднее 01 сентября 2022 года, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение, общей площадью примерно 900 (девятьсот) кв.м. (проектная площадь, является предварительной), расположенное на 1 этаже Объекта розничной торговли (Здание Б), кадастровый номер 16:52:070301:107, расположенное на земельном участке общей площадью 5 155 кв.м. с кадастровым номером 16:52:070301:328, находящиеся по адресу: 

<

...>.

Договором было предусмотрено, что объект розничной торговли (Здание Б), общей площадью 1479,1 кв.м. с кадастровым номером 16:52:070301:107 , в котором расположено нежилое помещение общей площадью примерно 900 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит Продавцу и на момент заключения предварительного договора реконструируется на основании Разрешения на строительство от 28.01.2022 года, за №RU16302000-18-2022 со сроком действия до 28 сентября 2022 года.

В соответствии с п.1.2 предварительного договора одновременно с Помещением, Продавец обязуется передать в собственность покупателя долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №16:52:070301:328 пропорциональную площади нежилого помещения указанного в п. 1.1. настоящего договора объекта розничной торговли, расположенного на земельном участке, а также долю в местах общего пользования пропорционально приобретаемому помещению в данном Объекте(в том числе туалеты, электрощитовая, технические помещения и проходные пути) по цене за 1 000 000 руб.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора цена по предварительной договоренности одного квадратного метра Помещения составляет 70 000 (семьдесят тысяч) рублей за 1 (один) квадратный метр, является истинной и окончательной, не подлежащей изменению (Продавец не является плательщиком НДС).

В цену одного квадратного метра Помещения входит стоимость всех коммуникаций и других инженерных сооружений данного помещения , благоустройство прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией, а также стоимость долей в праве собственности на земельные участки, указанные в п. 1.2. настоящего договора.

Расчетная стоимость Помещения, указанного в п.1.1. договора, по согласованию Сторон, составляет 63 000 000 (шестьдесят три миллиона) рублен 00 копеек.

Окончательная стоимость Помещения определяется сторонами, как произведение цены одного квадратного метра Помещения, указанной в п.2.1. настоящего договора и фактической площади Помещения, определенной кадастровым инженером по окончании строительства здания.

Покупатель перечисляет Продавцу задаток в сумме 20 000 000 (двадцать миллионов) рублей в следующем порядке: в течении трех рабочих дней после регистрации договора залога, заключенного в обеспечении настоящего договора с ООО «Водолей-НК» и ФИО3.

При заключении Сторонами Основного договора купли-продажи помещения перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты части стоимости нежилого помещения. Оставшаяся часть цены нежилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные настоящим договором. Второй платеж в качестве задатка Покупателем оплачивается после выдачи и согласования государственным органом Разрешения на ввод в эксплуатацию на объект, указанный п.1.1 договора в сумме в размере 20 000 000 (двадцати миллионов) рублей в срок до 01сентября 2022 года.

Основную сумму 23 000 000 рублей, Покупатель уплачивает Продавцу не позднее пяти рабочих дней после регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества и передаваемые земельные участки, указанные в п.1.1. и п.1.2. за Покупателем, выставленную по факту замеров испрашиваемой площади нежилого помещения (п.2.3 предварительного договора).

В соответствии с п.5.2.3 предварительного договора в случае нарушения Продавцом сроков заключения основного договора (позже 1 сентября 2022 года), Продавец выплачивает сумму штрафа в размере 500 000 рублей за каждый просроченный месяц. При полном расчете за указанное помещение Покупатель вправе удержать сумму штрафа.

ООО «Строительная фирма «НурСтрой» (покупатель) и ООО «Альянс» (продавец) 12 ноября 2022 года заключен договор купли-продажи (далее - основной договор) на следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение с кадастровым номером 16:52:070301:332, общей площадью 906,6 кв.м, расположенное на земельном участке общей площадью 5 155 кв.м с кадастровым номером 16:52:070301:328, по адресу: 

<

...>

- 1/5 доля земельного участка общей площадью 5 155 кв.м. с кадастровым номером 16:52:070301:328 по адресу: 

<

...>

26 июля 2023 года стороны заключили договор купли-продажи, по которому ответчик передал истцу часть от доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:52:070301:328 (5/1000 долей в праве) и часть от доли нежилого помещения с кадастровым номером 16:52:070301:348, расположенного по адресу: РТ 

<

...> этаж, 6 площадью 283,4 кв.м. (117/2834 долей в праве).

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что ответчиком нарушены сроки заключения основного договора обратился с иском о взыскании 5 549 778 руб. за период с 01.09.2022 по 26.07.2023.

Удовлетворяя первоначально заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.8. постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Также стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смысла договором в целом.

В силу пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств, а также с учетом согласованного, принятого и реализованного сторонами способа исполнения сделки.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что из содержания заключенного сторонами предварительного договора (пункты 2.2, 2.3) следует, что до заключения основного договора покупатель (истец) обязан был уплатить существенную часть цены (более 60%) недвижимого имущества, которое на момент заключения договора (22.06.2022) еще не существовало, а должно было быть создано в результате реконструкции и передано истцу не позднее 01.09.2022.

При указанных обстоятельствах, учитывая приведенные выше разъяснения, суд первой инстанции квалифицировал заключенный сторонами предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Последующим заключением основного договора 12.11.2022 стороны фактически внесли изменения в ранее заключенный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, как в части описании самого предмета договора, так и иных условий приобретения объекта, в том числе цены. При этом отдельные положения предварительного договора по своему содержанию и целям включения в предварительный договор, например положения п.5.2.3 предварительного договора, носят самостоятельный характер, поскольку обеспечивали надлежащее исполнение ответчиком (продавцом) сроков передачи объекта покупателю.

Таким образом, с учетом содержания и цели включения в предварительный договор п.5.2.3, суд первой инстанции пришел к выводу, что данным условием сторонами была предусмотрена неустойка на случай нарушения продавцом сроков (позже 1 сентября 2022 года) передачи будущего объекта недвижимости, составлявшего предмет договора - нежилое помещение, общей площадью примерно 900 (девятьсот) кв.м., расположенное на 1 этаже Объекта розничной торговли (Здание Б), кадастровый номер 16:52:070301:107, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 16:52:070301:328, в размере 500 000 рублей за каждый просроченный месяц.

Каких-либо иных обязательств продавца, в том числе по передаче иных помещений в здании, указанным условием не обеспечивалось.

Из материалов дела следует, что разрешение от 28 января 2022 года на реконструкцию объекта капитального строительства «Торгово-выставочный комплекс», расположенный по адресу: РТ 

<

...> предусматривало проведение реконструкцию объекта сроком действия до 28 сентября 2022 г. Начало реконструкции объекта капитального строительства - 14 февраля 2022 г. Окончание реконструкции - 12 августа 2022 г.

Инспекцией государственного строительного надзора Республики Татарстан утверждена программа проведения проверок соблюдения обязательных требований, установленных Градостроительным Кодексом РФ до 12 августа 2023 г.

Инспекцией государственного строительного надзора Республики Татарстан 18 августа 2022 года составлен акт внеплановой выездной проверки с увеличением срока, предусмотренного программой проведения проверки.

24 августа 2022 года ответчику выдано заключение о соответствии реконструированного объекта капитального строительства.

31 августа 2022 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства.

Нежилое помещение, которое подлежало передаче истцу, поставлено на кадастровый учет 30 сентября 2022 года.

05 сентября 2022 года ответчиком в адрес истца направлено уведомление о введении объекта капитального строительства в эксплуатацию.

30 сентября 2022 года в адрес истца направлено уведомление о завершении формирования недвижимого имущества и готовности заключить договор купли-продажи.

В ответ на данное уведомление истец указал на нарушение срока передачи недвижимого имущества, предложил в срок до 30 октября 2022 года устранить недостатки.

13 октября 2022 года ответчик в адрес истца направил уведомление о согласовании условий договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, по ранее направленному истцом варианту договора купли-продажи с замечаниями.

18 октября 2022 года стороны подписали акт об устранении недостатков с замечаниями со стороны истца, однако, в чем конкретно они были выражены, не указано.

18 октября 2022 года истец направил уведомление в адрес ответчика о расторжении предварительного договора и в течение 1 месяца просил вернуть денежные средства на расчетный счет со дня получения данного требования, при этом указав, что письмо от 04 октября 2022 года с перечнем недостатков нежилого помещения было направлено в адрес ответчика.

18 октября 2022 года ответчик направил уведомление о заключении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в срок до 21.10.2022 г.

20 октября 2022 года в адрес истца направлено уведомление о том, что действия истца расцениваются как уклонение от совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества, поскольку замечания к нежилому помещению не носили существенного характера, и в соответствии с п. 5.3. предварительного договора сроки устранения недостатков устанавливаются сторонами дополнительным соглашением, в связи с чем, указанное обстоятельство не должно было препятствовать сделке. При этом, недостатки устранены в полном объеме, о чем свидетельствует акт устранения недостатков от 18.10.2023 г.

21 октября 2022 года ответчик на обращение истца о проведении дополнительного осмотра фундаментальных слоев здания, сообщил о готовности провести дополнительный осмотр помещения 25.10.2022.

25 октября 2022 года в адрес истца направлено уведомление исх. № 23 о явке не позднее 31.10.2022 на заключение договора-купли-продажи помещения, либо предоставить мотивированный отказ от заключения договора.

Также в адрес истца направлено уведомление исх. № 24 от 28 октября 2022 года о необходимости явки для заключения договора 31 октября 2022 года в 13 часов 00 минут.

07 ноября 2022 года ответчик уведомил истца о согласовании уменьшения покупной цены нежилого помещения, уведомил о необходимости заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в срок до 09 ноября 2022 года.

12 ноября 2022 года стороны заключили договор купли-продажи объектов недвижимого имущества.

12 ноября 2022 года сторонами подписан акт приема-передачи помещения.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 16.11.2022.

Как следует из представленной переписки, после получения ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства, у истца имелись претензии относительно имевшихся строительных недостатков в передаваемом ему объекте.

Суд первой инстанции указал, что недостатки ответчиком были устранены и ответчик был готов передать спорный объект и подписать договор купли-продажи 31.10.2022, о чем проинформировал истца уведомлением от 25 октября 2022 года. Истцом же объект был принят лишь 12.11.2022, при этом каких-либо аргументированных возражений о принятии объекта 31.10.2022 истцом не заявлялось, соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что обоснованным периодом начисления неустойки в связи с нарушением срока передачи объекта истцу является с 01.09.2022 по 31.10.2022, соответственно ее размер не мог составлять более 1 000 000 руб. (500 000 руб. * 2 месяца).

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Согласно ч. 1 ст. 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

В силу положений ст. 330 ГК РФ неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку в силу п. 1 ст. 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку.

По смыслу указанных выше норм гражданского законодательства и пунктов 69, 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Ответчик заявил о снижении заявленной ко взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Следовательно, суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению, с учетом представленных в материалы дела доказательств. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Являясь мерой ответственности за нарушение обязательства и имея компенсационную природу убыткам кредитора, неустойки не может служить источником его обогащения.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения (абз. 2 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки,  то  есть  на  реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Возложение на суд решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое само по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

При оценке заявления ответчика о снижении неустойки суд первой инстанции, исходил из следующего.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора цена одного квадратного метра Помещения была согласована сторонами в 70 000 рублей за один квадратный метр, расчетная стоимость Помещения составляла 63 000 000 руб.

В соответствии с п.2.2 основного договора стороны пришли к соглашению о снижении стоимости нежилого помещения. Изменение цены недвижимого имущества указанного в п. 1.1. Договора определено Сторонами в соответствии с.п.2.1., п.2.2. Предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 22.06.2022 года, которая составляла 63 000 000 (шестьдесят три миллиона) рублей. Сумма стоимости нежилого помещения является окончательной в размере 61 462 000 руб.

Довод истца о том, что указанное уменьшение было связано с наличие недостатков в предаваемом объекте судом отклонен, поскольку доказательств наличие недостатков в объекте на момент передачи истцу в материалы дела не представлено, нежилое помещение и часть земельного участка, приобретаемые истцом 12 ноября 2022 года по договору купли-продажи, приняты без замечаний.

Рассмотрев заявление ответчика, принимая во внимание согласование сторонами уменьшения стоимости передаваемых объектов более чем на 1 500 000 руб., отсутствие доказательств возникновения у истца убытков, соразмерных начисленной неустойке, учитывая, что нежилое помещение было принято истцом без замечаний, суд первой инстанции применил ст. 333 ГК РФ и снизил размер неустойки до 100 000 руб.

Применение в настоящем деле положений ст. 333 ГК РФ соответствует конституционно-правовому смыслу этой нормы, выраженному в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 277-О, согласно которому предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Указанная сумма неустойки, по мнению суда, является справедливой, достаточной и соразмерной, поскольку неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Встречные исковые требования мотивированы ответчиком просрочкой оплаты истцом стоимости переданных помещений.

Удовлетворяя встречные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктами 2.3 и 2.5 основного договора стороны договорились, что способом оплаты по настоящему договору является перечисление денежных средств Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель (истец) в обеспечение предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 22.06.2022 оплатил задаток в размере 40 000 000 рублей и обязался оплатить недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 Договора в соответствии с условиями предварительного договора в течение 5 дней, после регистрации настоящего договора, сумму в размере 

<

***> рублей, за нежилое помещение и долю земельного участка.

Согласно пункту 5.4 основного договора, в случае неисполнения Покупателем в полном объеме обязательств в соответствии с п.2.5 Договора, продавец имеет право на взыскание неустойки в размере 0,1 % за каждый просроченный день от суммы задолженности.

Переход права собственности на объект к истцу зарегистрирован 16.11.2022.

Соответственно по условиям п. 2.5 истец обязан был перечислить ответчику на расчетный счет 

<

***> руб. не позднее 21 ноября 2022 года. Денежные средства перечислены истцом 25 ноября 2022 года по платежному поручению № 347 от 25.11.2022 с просрочкой платежа на 4 дня.

По расчету ответчика размер неустойки составил 85 848 руб. Истцом указанный расчет не оспорен, оснований для снижения неустойки судом не усматривается.

Учитывая изложенное, а также поскольку факт несвоевременного исполнения истцом денежных обязательств подтверждается материалами дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования о взыскании с него неустойки подлежат удовлетворению в сумме 85 848 руб.

Довод апелляционной жалобы истца о необоснованном применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняется.

Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для уменьшения неустойки соответствует обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000, пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, пунктах 69 - 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд отмечает, что применение положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является прерогативой суда первой инстанции, рассмотревшего дело по существу.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, были прекращены с 01.09.2022, в связи с утратой интереса сторон на заключение договора купли-продажи объектов недвижимого имущества на условиях, оговоренных в предварительном договоре, являются необоснованными, что ясно следует из условий договора купли-продажи от 12.11.2022.

Так, в соответствии с п.2.2 основного договора стороны пришли к соглашению о снижении стоимости нежилого помещения. Изменение цены недвижимого имущества указанного в п. 1.1. Договора определено Сторонами в соответствии с.п.2.1., п.2.2. Предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 22.06.2022, которая составляла 63 000 000 (шестьдесят три миллиона) рублей. Сумма стоимости нежилого помещения является окончательной в размере 61 462 000 руб.

Согласно пункту 2.5 основного договора покупатель в обеспечение предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 22.06.2022 оплатил задаток в размере 40 000 000 руб. и обязуется оплатить недвижимое имущество, указанное в п.1.1 договора в соответствии с условиями предварительного договора в течение 5 дней после регистрации договора, сумму в размере 

<

***> руб. за нежилое помещение и долю земельного участка.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявителями жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителей с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалоб и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 декабря 2023 года по делу №А65-15143/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                               В.А. Копункин

 

Судьи                                                                                                             Е.В. Коршикова

Л.Л. Ястремский