ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16857/2018

г. Челябинск

18 января 2019 года

Дело № А07-1131/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,

судей Калиной И.В., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.10.2018 по делу № А07-1131/2016 (судья Гаврикова Р.А.).

В судебное заседание явились представители:

ФИО2 - ФИО3 (паспорт, доверенность от 05.03.2018);

акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» - ФИО4 (паспорт, доверенность от 28.08.2018).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2016 возбуждено производство по делу о признании общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «ЕТЗК», должник) несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 ООО «ЕТЗК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника; при банкротстве ООО «ЕТЗК» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.02.2018 ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО  «ЕТЗК».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 конкурсным управляющим ООО «ЕТЗК» утвержден арбитражный управляющий ФИО6.

20.03.2018 в Арбитражный суд Республики Башкортостан обратилась ФИО2 (далее –ФИО2, заявитель) о признании правасобственности на квартиру, расположенную по адресу 

<

...>.

Согласно определению суда от 14.08.2018 Управление Росреестра по Республике Башкортостан участвует в рассмотрении обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (л.д.62-63).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.10.2018 заявление ФИО2 удовлетворено. 

Не согласившись с указанным судебным актом, акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее - АО «Россельхозбанк», Банк) обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, назначить по делу судебно-техническую экспертизу документов, представленных заявителем в обоснование своих доводов (предварительный  договор №165 от 28.09.2012, квитанция к ПКО от 25.09.2012 №167, акт приема-передачи квартиры от 01.07.2013).

АО «Россельхозбанк» в апелляционной жалобе указывает, что незарегистрированный договор долевого участия не может быть противопоставлен в споре с третьими лицами, полагавшимися на достоверность публичного реестра. Банк действовал добросовестно при заключении сделки залога. Если допустить, что на момент передачи квартиры в залог Банку ООО «ЕТЗК» не было надлежаще управомочено распоряжаться квартирой, Банк, являясь добросовестным залогодержателем, в силу статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в любом случае не может потерять права залога, а собственник имущества имеет права и несет обязанности залогодателя. Вывод суда об осведомленности Банка об обременениях в отношении оспариваемого объекта недвижимости не подтверждается доказательствами. Отказ в назначении судебной экспертизы, по мнению Банка, является необоснованным. Поскольку  Банк не являлся  участником  спорных правоотношений, предварительный договор  нигде не был  зарегистрирован, в целях защиты своих прав  Банк  ходатайствовал о  назначении  давностной  экспертизы. Сомнения   относительно  давности  документов вызывает  значительный  промежуток  времени  между передачей квартиры  и  обращением в суд  с заявлением  о признании права собственности.

До начала судебного заседания от ФИО2  поступили пояснения к апелляционной жалобе с дополнительными доказательствами.

На основании статей 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил к материалам дела письменные пояснения с дополнительными доказательствами: справки ООО УК «ЕТЗК» от 01.04.2014, 01.07.2014, 01.10.2014, 01.01.2015, 01.04.2015, 01.07.2015, 01.10.2015, 09.10.2014, 18.09.2014, определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 по делу №А07-1131/2016 с копиями выписок из ЕГРП, определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2018 по делу №А07-1131/2016 с копиями выписок из ЕГРП, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2019, постановление о признании потерпевшим  АО «Россельхозбанк» от 26.06.2017.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы с определением суда не согласился, просил определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. 

Представитель ФИО2 с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, пояснив, что по  другим  аналогичным спорам  суды признают права  собственности  на квартиры  за гражданами, целесообразность  назначения  давностной  экспертизы отсутствует.

В удовлетворении заявленного АО «Россельхозбанк» ходатайства о назначении экспертизы предварительного договора, квитанции к приходному кассовому ордеру, акта приема-передачи на предмет давности их изготовления,  суд апелляционной инстанции отказал, поскольку Банком не было заявлено о фальсификации доказательств, сведения о том, что участник долевого строительства  ФИО2 является заинтересованным лицом, действующим в сговоре  с должником, в деле отсутствуют, в связи с чем,  сомнения в подлинности  документов  отсутствуют.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились.

До начала судебного заседания через электронную систему «Мой Арбитр» от конкурсного управляющего ФИО6 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ООО «ЕТЗК» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик) заключен предварительный договор № 165 от 28.09.2012 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме №5 в мкр. 4-Б Западного жилого района в г.Стерлитамак, со следующими характеристиками: номер квартиры –165, количество комнат – 2,этаж – 5, проектная площадь – 57,8 кв.м. (л.д.15).

Стоимость квартиры на момент основного договора – 2 023 000 руб.

В целях обеспечения исполнения обязательств заявителем внесен гарантийный платеж в сумме 2 023 000 руб., что подтверждается приходным

кассовым ордером №167 от 28.09.2012 (л.д.17).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU033070002005001-51 выдан Администрацией ГО г.Уфа Республика Башкортостан 29.12.2014 (л.д.26).

ФИО2 по акту приема-передачи квартиры №165 от 01.07.2013 передано жилое помещение, в котором она проживает до настоящего времени, неся бремя  содержания, в том числе, оплачивая коммунальные услуги (л.д.16).

Впоследствии ФИО2 обратилась к ООО «ЕТЗК» с требованием о

заключении основного договора купли-продажи (л.д.23).

Гарантийными письмами от 04.07.2013, 02.07.2014, 04.06.2015, 25.04.2016 ООО «ЕТЗК» обязалось оформить  право собственности  на квартиру  за  ФИО2(л.д.18-21).

До настоящего времени ООО «ЕТЗК» обязанность по заключению основного договора купли-продажи не исполнило.

Согласно представленным сведениям регистрирующего органа, в отношении квартиры, правообладателем которой с 05.07.2013 является ООО «ЕТЗК», имеется обременение в виде ипотеки от 22.07.2013 в пользу АО «Россельхозбанк», зарегистрированное 22.07.2013, а также постановление Ленинского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан о наложении ареста на указанный объект недвижимости, зарегистрированное 27.12.2016.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления, признания за ФИО2 права собственности на квартиру, расположенную по адресу 

<

...>.

Заслушав объяснения представителей ФИО2, АО «Россельхозбанка», исследовав представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 11 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Применительно к банкротству застройщика по смыслу статьи 201.11 Закона о банкротства право собственности на жилое помещение может быть приобретено участником строительства двумя различными способами: в порядке пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве (когда жилое помещение уже фактически передано участнику долевого строительства, в связи с чем не имеется оснований для предъявления должнику требований о включении в реестр требований о передаче жилых помещений) и в порядке, предусмотренном пунктами 1-7 названной статьи (когда требование участника долевого строительства включено в реестр требований о передаче жилых помещений).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

1) наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункт 3 статьи 551 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции установлено, что между ООО «ЕТЗК» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик) заключен предварительный договор № 165 от 28.09.2012 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме №5 в мкр. 4-Б Западного жилого района в г.Стерлитамак, со следующими характеристиками: номер квартиры –165, количество комнат – 2,этаж – 5, проектная площадь – 57,8 кв.м. (л.д.15).

Стоимость квартиры оплачена гражданином в полном объеме, что подтверждается приходным кассовым ордером №167 от 28.09.2012 и не оспаривается. Кроме того, заявителем представлены исчерпывающие доказательства наличия финансовой возможности приобрести спорную квартиру (договор беспроцентного займа от 27.09.2012, расписка в получении денежных средств от ФИО7 от 27.09.2012, расписка ФИО7 от 01.09.2013 о возврате заемных денежных средств).

Во исполнение своих обязательств застройщик - общество «ЕТЗК» передал по акту приема-передачи вышеуказанную квартиру заявителю, в том числе, ключи от квартиры, газовое оборудование, обязательства по оплате коммунальных услуг. С момента передачи квартиры заявитель в нее вселилась, постоянно проживает в ней по настоящее время.

Гражданский кодекс Российской Федерации договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420), закрепляет правило, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а также договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункты 1 и 4 статьи 421, статья 422).

Статья 429 упомянутого кодекса, регламентируя вопросы о предварительном договоре, не устанавливает случаи, когда его заключение обязательно, определяет его содержание, как основание для возникновения обязанности заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а также указывает на заключение предварительного договора в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение которой влечет ничтожность предварительного договора (пункты 1 и 2).

В соответствии со статьей 431 Гражданский кодекс Российской Федерации  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений по их применению суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры заявителем посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом «ЕТЗК», следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

Заключенный между ФИО2 и обществом «ЕТЗК» предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок исполнения обязательства застройщиком: не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности, установлены цена квартиры, сроки и порядок ее уплаты.

Судом, верно, установлено, что общество «ЕТЗК» является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от заявителя, использовались на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО2 и застройщиком обществом «ЕТЗК» заключен, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении требований участника долевого строительства о признании права собственности на квартиру.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Целью договора со стороны заявителя было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил денежные средства, а целью должника было привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора заявитель имеет право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделка об участии в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО «ЕТЗК» и ФИО2 состоялась, фактически совершена и исполнена. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением пункта 1 статьи 161, статьи 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

При изложенных обстоятельствах, ООО «ЕТЗК», осуществляя 12.07.2013 государственную регистрацию права собственности на квартиру в свою пользу, действовало недобросовестно, поскольку знало о наличии обязательства перед ФИО2, действовало ей во вред с целью собственной имущественной выгоды, сознательно нарушило требования Закона об участии в долевом строительстве. 

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Действия ООО «ЕТЗК» по государственной регистрации права собственности на квартиру, как на созданную им вещь, являются злоупотреблением правом.  

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При установленных обстоятельствах, запись в ЕГРН о праве собственности ООО  «ЕТЗК» на спорную квартиру нарушает права ФИО2, подлежащие защите.  

Поскольку в рассматриваемом споре установлена совокупность условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве:  разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения осуществлены до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом, суд первой инстанции правомерно признал право собственности на квартиру, расположенную по адресу 

<

...>., за ФИО2

Из материалов дела не следует, что ФИО2 заявляла какие-либо требования к АО «Россельхозбанк» в отношении обременения квартиры залогом. В деле не имеется отзыва АО «Россельхозбанк», процессуальные ходатайства не заявлялись. 

В  этой  связи  доводы  жалобы  о  добросовестности  Банка  судом  не оцениваются (часть 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из вышеуказанного, суд признает обоснованным довод апелляционной жалобы Банка в отношении оценки его действий судом первой инстанции. Вывод суда в определении о том, что Банк должен был при заключении договора ипотеки и дополнительных соглашений в 2014-2015 годах знать об обременениях в отношении оспариваемого объекта недвижимости, поскольку речь идет о многоквартирном жилом доме  (абзац девятый на странице 5 определения от 17.10.2018), выходит за пределы рассмотренного требования, является неправомерным.    

Однако, как следует из решения Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 18.07.2017 по делу №2-3222/2017, заключенный при схожих обстоятельствах  договор ипотеки (залога недвижимости) №146207/0032-7.7 от 25.09.2014  между ООО  «ЕТЗК» и АО «Россельхозбанк», признан судом  недействительным и применены последствия недействительности сделки.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции оснований для отмены определения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не усматривает.   

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.10.2018 по делу № А07-1131/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» – без удовлетворения.

Постановление  может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение  одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

  Председательствующий судья                            М.Н. Хоронеко

 Судьи:                             И.В. Калина

                                                                                                    А.А. Румянцев