АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                          Дело № А32-10296/2019

Резолютивная часть решения объявлена  02.10.2019

Полный текст судебного акта изготовлен   10.10.2019  

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи  С.А. Баганиной, при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Л.В. Поляшевой, рассмотрев в судебном заседании дело  по  иску Бурано Компани Лтд. к обществу с ограниченной ответственностью «Балтика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Сочи (1), ПАО Национальный Банк «ТРАСТ» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) (2), г.Москва о признании отсутствующим права залога, при участии  в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: потребительский жилищно-строительный кооператив «СЕВЕР» (354008, 

<

...>);  администрация муниципального образования город-курорт Сочи (354000, 

<

...>);  управление Росреестра по Краснодарскому краю (350063, 

<

...>),  при участии в судебном заседании представителей истца – ФИО1, ФИО2 ответчиков:  (2)   ФИО3 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Бурано Компани Лтд  обратилось  в арбитражный суд с иском к ООО «Балтика» и ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» о признании отсутствующим права залога ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» по договору залога прав требования от 22.08.2012 № КЛ 23/07-31-12 в отношении залога прав требования ООО «Балтика» к ПЖСК «Север» по договорам долевого участия от 10.04.2012  №№ 77/1, 77/2, 77/3, 77/4.

Определением от 02.07.2019по делу № А32-10296/2019 произведена замена ответчика - Публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) на правопреемника Публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ».

В настоящее заседание представители третьих лиц , надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства , не явились. Ответчик ООО «БАЛТИКА», ПЖСК «Север»    представили   отзыв на исковое заявление. 

Истец приобщил к материалам дела договоры залога прав требования от 22.08.2012 №КЛ 23/07-32-12 и ДДУ №77/4  от 10.08.2012.  В устном выступлении сослался  на выводы судебных актов в обоснование того, что правовые основания регистрации права залога отсутствовали, что право аренды  являлось ничтожным.   На сегодняшний день исключена из реестра запись от 30.07.2003 о регистрации договора аренды. Решение суда было исполнено и Ростреестр аннулировал эту запись на основании обращения  Администрации МО г.Сочи. Истец представил в дело справку об отсутствии записи в связи исполнением судебного акта. 

Дело рассматривается по правилам ст.156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела,  Потребительский жилищно-строительный кооператив «Север» (далее – «Застройщик») и ООО «Балтика» (участник долевого строительства)  заключили договоры долевого участия в строительстве трёх 19-ти этажных жилых домов и автостоянки, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Цюрупы (Виноградная 24а),     от 10.04.2012  №№ 77/1, 77/2, 77/3, 77/4.

С  целью финансирования участия заемщика в долевом строительстве жилых домов.   между  ОАО «НОМОС-БАНК», переименованным с 16.06.2014 в  ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие»,   (кредитор) и ООО «Балтика» (заемщик) заключен договор кредитной линии №КЛ 23/07-12 от 17.08.2012. 

В соответствии с п. 1.1 кредитного договора кредитор обязуется предоставить ООО «Балтика» денежные средства в виде кредитной линии с лимитом выдачи на сумму                      1 507 000 000 рублей на срок с 17.08.2012  по 16.08.2016 включительно, с начислением процентов за пользование кредитом из расчета 14,99% годовых, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.  

Общая сумма всех выданных в соответствии с настоящим договором кредитором заемщику кредитных средств не должна превышать установленного лимита.

В силу п.1.2. кредит предоставляется на следующие цели: оплата по инвестиционным договорам, заключенным в соответствии с Федеральным законом №39-ФЗ от 25 февраля 1999 года, а также по договорам долевого участия, указанным в п. 1.3.2., для целей финансирования строительства трёх 19-ти этажных жилых домов и автостоянки, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Цюрупы (Виноградная 24а).

В соответствии с п.1.3. договора исполнение заемщиком обязательств по  договору обеспечивается:

-  залогом прав аренды земельного участка, земельный участок:  категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирных жилых домов, общей площадью 18 000 кв.м., кадастровый номер 23:49:0203017:37, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Цюрупы, по договору об ипотеке (залоге недвижимости — земельного участка) от «17» августа 2012 года № КЛ 23/07-31-12, заключенному между кредитором и ПЖСК «Север».

Залог права аренды должен быть оформлен путем заключения соответствующего договора об ипотеке (залоге недвижимости земельного участка), на условиях согласованных с кредитором, в форме, предусмотренной действующим законодательством Российской Федерации, а также с государственной регистрацией соответствующим уполномоченным органом в срок, не превышающий 45   календарных дней со дня подписания указанного договора.

-  залогом прав требования на объекты недвижимости жилые помещения (квартиры) общей проектной площадью не менее 25 838 кв.м., нежилые помещения общей проектной площадью не менее 539 кв.м., машиноместа в количестве не менее 495 единиц, переданные ПЖСК «Север» (застройщик) заемщику по договорам участия в долевом строительстве трех жилых домов, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Цюрупы (Виноградная 24а).

В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком всех обязательств по договору кредитной линии №КЛ 23/07-12 от 17.08.2012 г., между сторонами заключен договор залога прав требования №КЛ 23/07-32-12 от 22.08.2012. 

Согласно п. 1.1 договора залога,   залогодатель передает залогодержателю в качестве предмета залога имущественные права требования, в том числе права требования  участника долевого строительства: 

- по договору № 77/1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:49:02 03 017:037 Дом №1 (корпус литер А) в Жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями, строительный адрес: 

<

...> а) (далее – «Объект» или «Жилой дом»), заключенному «10» апреля 2012 года (далее – «Договор участия в долевом строительстве1») между Потребительский жилищно-строительный кооператив «Север» (далее – «Застройщик») и Залогодателем, а именно право требования передачи участнику долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства (жилые и нежилые помещения) общей (проектной) площадью согласно приложения № 1 Договора участия в долевом строительстве и доли в общем имуществе Объекта (далее – «Предмет залога 1»); 

- по договору № 77/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:49:02 03 017:037 Дом №2 (корпус литер Б) в Жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями, строительный адрес: 

<

...> а) (далее – «Объект» или «Жилой дом»), заключенному «10» апреля 2012 года (далее – «Договор участия в долевом  строительстве2») между Потребительский жилищно-строительный кооператив «Север» (далее – «Застройщик») и Залогодателем, а именно право требования передачи участнику долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства (жилые и нежилые помещения) общей (проектной) площадью согласно приложения № 2 Договора участия в долевом строительстве и доли в общем имуществе Объекта (далее – «Предмет залога 2»); 

- по договору № 77/3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:49:02 03 017:037 Дом №3 (корпус литер В) в Жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями, строительный адрес: 

<

...> а) (далее – «Объект» или «Жилой дом»), заключенному «10» апреля 2012 года (далее – «Договор участия в долевом строительстве3») между Потребительский жилищно-строительный кооператив «Север» (далее – «Застройщик») и Залогодателем, а именно право требования передачи участнику долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства (жилые и нежилые помещения) общей (проектной) площадью согласно приложения № 3 Договора участия в долевом строительстве и доли в общем имуществе Объекта (далее – «Предмет залога 3»); 

- по договору № 77/4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:49:02 03 017:037 Дом №4 (корпус литер Д) в Жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями, строительный адрес: 

<

...> а) (далее – «Объект» или «Жилой дом»), заключенному «10» апреля 2012 года (далее – «Договор участия в долевом строительстве4») между Потребительский жилищно-строительный кооператив «Север» (далее – «Застройщик») и Залогодателем, а именно право требования передачи участнику долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства (автостоянки машиноместа) общей (проектной) площадью согласно приложения № 4 Договора участия в долевом строительстве и доли в общем имуществе Объекта (далее – «Предмет залога 4»). 

Перечень имущества, их площади и залоговая стоимость имущественных прав указаны в Приложении № 1 к Договору залога прав требования. 

Впоследствии, в связи с частичным погашением обеспечиваемого обязательства, стороны заключали Дополнительные соглашения к Договору залога прав требования, в соответствии с которыми перечень имущества, обремененного залоговыми обязательствами, изменялся. 

Факт выдачи Банком кредитных денежных средств должнику по договору кредитной линии установлен вступившим в законную силу  определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2016 по делу № А32-27828/2015.

На  основании разрешения №RU23309-1081 от 29.07.2014  объект  капитального строительства «Жилая застройка по ул. Цюрупы в Центральном районе г. Сочи с тремя 19-ти этажными домами и стоянка для хранения автомобилей на 421 машиноместо», расположенный  по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, р-н Центральный, ул. Цюрупы на земельном участке общей площадью 18000 кв.м (кад. №23:49:0203017:37)   введен в эксплуатацию.

Таким образом, в период действия договора залога прав требования, строительство многоквартирных домов завершилось и ООО «Балтика», владея имущественными правами (которые являлись предметом залога), получил право собственности на построенные объекты недвижимого имущества. 

При этом в силу  пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрация права собственности должника на объекты недвижимого имущества по договору долевого участия в строительстве не влечет прекращения залога банка.  В  отношении построенных помещений у банка возникло право залога.

Определением  от 06.10.2015 по делу № А32-27828/2015 48/98-Б в отношении должника - ООО «Балтика» введена процедура наблюдения.

Определением от 19.08.2016  требования Банка о взыскании 743 687 435 рублей 46 копеек   долга и 641 090 рублей пени включены в третью очередь реестра требований кредиторов   ООО «Балтика».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2017 должник  признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Балтика»   ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» обратилось с заявлением о признании  его требований, включенных в реестр требований кредиторов должника, обеспеченными залогом имущества должника. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018   по делу А32-27828/2015 с учетом изменений, внесенных Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018,  требования банка установлены в качестве обеспеченных залогом на основании договора залога прав требования от 22.08.2012 года №КЛ 23/07-32-12.  Суд апелляционной инстанции исключил из перечня имущества должника, обремененного залогом в пользу банка, следующие нежилые помещения:  литер В Офис 9 Подвал №2 15,2 кадастровый номер 23:49:0203017:2070;  литер В Офис 10 Подвал №2 64,6 кадастровый номер 23:49:0203017:2110;  литер В Помещение 1,5 Подвал №2 43,2 кадастровый номер 23:49:0203017:2136;  литер В Помещение 2 Подвал №2 12,1, кадастровый номер  23:49:0203017:2062; литер В Помещение 3 Подвал №2 14,1, кадастровый номер  23:49:0203017:2040;  литер В Помещение 4,6 Подвал №2 44,5 м2, кадастровый номер 23:49:0203017:2112; литер В Помещение 7-9 Подвал №2 49,1м2, кадастровый номер 23:49:0203017:2058. В остальной части определение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 по делу № А32-27828/2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО «Балтика» – без удовлетворения.

В 2015 году администрация муниципального образования город-курорт Сочи  обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ПЖСК «Север» о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:37 в виде договора аренды от 26.03.2003 №49ООО02710 земельного участка. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31 декабря 2015 года по делу А32-3145/2015 требования администрации   удовлетворены, право аренды потребительского жилищно-строительного кооператива «Север» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:37 площадью 18 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Цюрупы, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2003 на основании договора аренды земельного участка от 26.03.2003 №49ООО02710 (23-01.50-15.2003-279). признано отсутствующим в связи с ничтожностью договора, поскольку  земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:37 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Север» (далее – кооператив) о взыскании задолженности за пользование земельным участком площадью 18 тыс. кв. м, кадастровый номер 23:49:0203017:37, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Цурюпы, за период с 16.11.2015 по 01.08.2016 в размере 2 134 258 рублей 57 копеек, а также процентов за пользование чужими денежными средствами – 124 345 рублей 72 копейки; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 30.07.2003 № 23-01.50-15.2003- 279 об обременении в виде договора аренды от 26.03.2003 № 4900002710. 2 А32-12050/2017 К участию в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие»; ПАО Банк ВТБ 24 и ПАО «Сбербанк России». Решением от 13.06.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.08.2018, исковые требования удовлетворены частично: с кооператива в пользу администрации взыскано неосновательное обогащение в размере 2 061 676 рублей 14 копеек, а также 124 345 рублей 72 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы доказанностью факта пользования земельным участком площадью 18 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:49:0203017:37), расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Цурюпы, без соответствующих действующему законодательству оснований.

Заявляя о  противоречиях в выводах судов по вышеприведенным делам, истец полагает не установленным факт существования/отсутствия права залога прав аренды, поскольку ни в одном  из дел не оценивался вопрос о ничтожности залога невозникших прав. 

Как указано в исковом заявлении,    вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве заключены между ПЖСК «Север» (застройщик) и ООО «Балтика» (должник)  в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004, а также на основании договора аренды №49ООО02710 от 26.03.2003  земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 23:49:0203017:037. 

По мнению истца,    в связи с тем, что ПЖСК «Север» не приобрел прав на земельный участок, как того требует ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» ,    поэтому как лицо, осуществлявшее строительство многоквартирного жилого дома, ПЖСК «Север»  не имел статуса застройщика.  Все договоры, заключенные   ПЖСК «Север» лицом, не приобретшим статуса застройщика, в качестве застройщика в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ, являлись недействительными сделками с момента их   заключения и не породили соответствующих правовых последствий, поскольку не соответствовали нормам ФЗ «Об участии в долевом строительстве», и, согласно редакции ст.168 ГК РФ, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, являлись ничтожными сделками. Таким образом, не возник сам предмет залога - право требования ООО «Балтика» по договорам долевого участия в строительстве, следовательно, запись об обременении, внесенная в Единый государственный реестр прав на недвижимость на основании ничтожной сделки, также ничтожна с момента ее возникновения.

Возражая против удовлетворении исковых требований, конкурсный управляющий ООО «Балтика» в отзыве на иск пояснил, что объект капитального строительства «Жилая застройка по ул. Цюрупы в Центральном районе г. Сочи с тремя 19-этажными домами и стоянка для хранения автомобилей на 421 машиноместо», на основании разрешения от 29.07.2014 введен в эксплуатацию; по актам приема-передачи должнику переданы объекты недвижимого имущества. Считает, что в период действия договора залога прав требования, строительство многоквартирных домов завершилось и должник, владея имущественными правами (которые являлись предметом залога), получил право собственности на построенные объекты недвижимого имущества. Регистрация права собственности должника на объекты недвижимого имущества по договору долевого участия в строительстве не влечет прекращения залога банка. Также ответчик полагает, что спор между администрацией города  Сочи и ПЖСК «Север» относительно договора аренды земельного участка не имеет правового значения для данного дела, принимая во внимание, что застройщиком объект сдан в эксплуатацию и помещения переданы ООО «Балтика». отсутствуют основания для признания права залога ПАО Банк «ФК Открытие» отсутствующим. Ответчик полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

От банка поступил отзыв на иск, в котором он заявил о несостоятельности исковых требований по тем основаниям, что довод истца о ничтожности договоров участия в долевом строительстве жилья многоквартирного дома от 10.04.2012  №№ 77/1, 77/2, 77/3, 77/4 не соответствует фактическим обстоятельствам дела;    спор между администрацией города Сочи и ПЖСК «СЕВЕР» не имеет правового значения для данного дела. Ответчик полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра), привлеченное к рассмотрению указанного заявления в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования в отношении предмета спора, ознакомившись с заявленными требованиями, в отзыве на иск пояснило, что суть иска - спор о праве, который ведется между сторонами. Управление Росреестра не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество.

Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов №10/22) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации, вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. При этом судебный акт должен отвечать всем требованиям правоустанавливающего документа и должен содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, сведения о возникновении либо о прекращении права, кадастровый номер объекта недвижимого имущества, его площадь, назначение, а также точный адрес нахождения объекта (для его точной идентификации).

Таким образом, в случае удовлетворения исковых требований вступивший в законную силу судебный акт будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.  Просит  суд рассмотреть дело по существу с учетом позиции, изложенной в отзыве в отсутствие представителя Управления Росреестра. 

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд признал исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Правоотношения сторон по договору залога прав требования №КЛ 23/07-32-12 от 22.08.2012  регулируются главой 23 ГК РФ об обеспечении исполнения обязательств и 42 ГК РФ общими положениями о договоре займа и кредита,  Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как видно из материалов дела  факт выдачи банком кредитных денежных средств должнику по договору кредитной линии не оспаривается и подтвержден вступившим в законную силу судебным актом.

Перечень имущества, их площади и залоговая стоимость имущественных прав на данные помещения указаны в приложении № 1 к договору залога прав требования от 22.08.2012 №КЛ 23/07-32-12 и  уточнен определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018.

В соответствии с пунктом статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре.

Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит на строительство.

На основании разрешения от 29.07.2014 введен в эксплуатацию объект капитального строительства «Жилая застройка по ул. Цюрупы в Центральном районе г. Сочи с тремя 19-этажными домами и стоянка для хранения автомобилей на 421 машиноместо; по актам приема-передачи должнику переданы объекты недвижимого имущества. 

Таким образом, в период действия договора залога прав требования, строительство многоквартирных домов завершилось и должник, владея имущественными правами (которые являлись предметом залога), получил право собственности на построенные объекты недвижимого имущества. 

Регистрация права собственности должника на объекты недвижимого имущества по договору долевого участия в строительстве не влечет прекращения залога банка.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, отсутствуют основания для признания права залога ПАО Банк «ФК Открытие» отсутствующим.

При этом, согласно разъяснениям пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности н других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. 

Истец не учел, что в рамках   дела №А32-3145/2015 рассматривались требования заявителя о признании отсутствующим обременения земельного участка, а не о признании договора аренды недействительной сделкой. Само по себе, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.12.2015 по указанному делу не содержит  выводов о ничтожности договора аренды земельного участка № 4900002710 от 26.03.2003. 

Аналогичные  выводы содержатся в  Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018   и Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2018   по делу №A32-27828/2015.

Таким образом, признание отсутствующим право аренды на земельный участок за ГТЖСК «Север» на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 31.12.2015 по делу №А32-3145/2015 не влечет последствий прекращения залоговых обязательств ООО «Балтика» перед банком, возникших ввиду неисполнения обязательств по возврату кредита.

Кроме того, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2018 по делу №A32-41488/2015 установлен факт того, что ПЖСК «Север» является застройщиком объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203017:37.

Судами по делу А32-12050/2017 установлен факт пользования земельным участком,  что влечет возникновение обязательства по оплате арендных платежей.

Таким образом,   довод истца о том, что договоры, заключенные   ПЖСК «Север», не приобретшим статуса застройщика,   в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ являлись недействительными сделками с момента их   заключения и не породили соответствующих правовых последствий, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. 

Спор между администрацией города Сочи в ПЖСК «Север» относительно договора аренды земельного участка также не имеет правового значения, принимая во внимание то обстоятельство, что застройщиком объект сдан в эксплуатацию и помещения переданы ООО «Балтика».

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом зашиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем. Однако этот выбор   может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Во исполнение ст. 65 АПК РФ истец не предоставил доказательств того что ответчиком нарушено его право, а избранный способ защиты восстановит его права.

 Таким образом, целью обращения в суд с настоящим иском является изменение сведений в ЕГРП о праве собственности, при этом, включение требований истца в реестр кредиторов ответчика не является основанием, предусмотренным действующим законодательством, для признания права требования отсутствующим, а зарегистрированное  погашение записи приведет исключительно к нарушению прав  банка.

На основании изложенного, требование истцом заявлено необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче иска истцом уплачено 4228 руб. госпошлины. поскольку в иске отказано,  судебные расходы  по делу следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 65, 70, 101, 106, 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение.

Судья      С.А. Баганина