ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-36020/2017

город Ростов-на-Дону

11 октября 2024 года

15АП-12567/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Долговой М.Ю.,

судей Деминой Я.А., Сурмаляна Г.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А.,

при участии:

от ООО «Инвест-Проект 2015»: представитель ФИО1 по доверенности от 01.06.2024,

посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае: представитель ФИО2 по доверенности от 21.11.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае 

на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2024 по делу № А32-36020/2017 

об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО3 о признании сделок недействительными,

о включении требований общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Проект 2015» в реестр требований кредиторов,

о разрешении разногласий,

третье лицо: ПАО Банк ВТБ,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)  общества с ограниченной ответственностью «Юг-Стройка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)  общества с ограниченной ответственностью «Юг-Стройка» (далее – должник) общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Проект 2015» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которому общество просит:

- включить в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Юг-Стройка» денежное требование ООО «Инвест-Проект 2015» в сумме 64 739 173 руб., из которых: 60 000 000 руб. - сумма основного долга; 4 355 556,62 руб. - неустойка; 383 616,43 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, в реестр требований по состоянию на дату первоначального заявления от 14.02.2020, поданного ООО «Инвест-Проект 2015» в установленный Законом о банкротстве срок;

- отдельно как требование, подлежащее удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов: неустойку с даты, следующей за датой вынесения решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32 -39808/2018 (с 18.12.2018) на день введения процедуры (22.01.2020) неустойку в размере 1 338 187,13 руб., 1 753 614,77 руб., 1 753 614,77 руб.; неустойку с даты, следующей за датой вынесения решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-32530/2019  (с 19.11.2019) на день введения процедуры (22.01.2020) неустойку в размере 22 253,38 руб. с даты вынесения судом определения о принятии уточненных требований ООО «Инвест-Проект 2015» в данной части 27.08.2020;

- установить и взыскать размер первоначальной компенсации, подлежащей выплате ООО «Инвест-Проект 2015» Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае в сумме 28 003 726,5 руб. на дату передачи имущества фонду 04.06.2021; 

- приостановить производство по вопросу об установлении последующей компенсации ООО «Инвест-Проект 2015» (применительно к статье 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которая напрямую зависит от суммы, поступившей от фактической реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства, и расходов, реально понесенных им в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта до принятия законодателем специального регулирования во исполнение постановления Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 №34-П.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве)  общества с ограниченной ответственностью «Юг-Стройка» конкурсный управляющий ФИО3 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными следующих сделок должника:

- договора уступки права аренды земельного участка от 11.07.2014;

- договора участия в долевом строительстве № С/Л1/Ком1/ЭТ1/2016 от 15.09.2016;

- договора участия в долевом строительстве С/Л1/Ком2/ЭТ2/2017 от 15.09.2017;

- договора участия в долевом строительстве № С/Л1/КомЗ/ЭТЗ/2016 от 15.09.2016;

- акта зачета взаимных требований от 01.12.2016;

- акта зачета взаимных требований от 07.12.2017.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2021 обособленные споры объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2024 по делу № А32-36020/2017 разрешены разногласия между ООО «Инвест-Проект 2015» и конкурсным управляющим.

Отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего в полном объеме.

Включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Юг-Стройка» (требование ООО «Инвест-Проект 2015» в суммарном размере 64 739 173 руб., из которых: 60 000 000 руб. - сумма основного долга, 4 355 556,62 руб. - неустойка, 383 616,43 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, в реестр требований по состоянию на дату первоначального заявления от 14.02.2020, поданного ООО «Инвест-Проект 2015» в установленный Законом о банкротстве срок; отдельно как требование, подлежащее удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов: неустойку с даты, следующей за датой вынесения решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-39808/2018 (с 18.12.2018), на день введения процедуры (22.01.2020) в размере 1 338 187,13 руб., 1 753 614,77 руб., 1 753 614,77 руб.; неустойку с даты, следующей за датой вынесения решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-32530/2019 (с 19.11.2019), на день введения процедуры (22.01.2020) в размере 22 253,38 руб. с даты вынесения судом определения о принятии уточненных требований ООО «Инвест-Проект 2015» в данной части 27.08.2020, как обеспеченные залогом:

-на нежилое помещение № 1, подъезд 1, этаж 2 площадью 24,3 кв.м.

-на нежилое помещение № 5, подъезд 1, этаж 2, площадью 42,4 кв.м.

-на нежилое помещение № 6, подъезд 1, этаж 2, площадью 53,97кв.м.

-на нежилое помещение № 7, подъезд 1, этаж 2, площадью 61,98 кв.м.

-на нежилое помещение № 8, подъезд 1, этаж 2, площадью 56,02 кв.м.

-на нежилое помещение № 9, подъезд 1, этаж 2, площадью 61,98 кв.м.

-на нежилое помещение № 10, подъезд 1, этаж 2, площадью 53,97 кв.м.

-на нежилое помещение № 11, подъезд 1, этаж 2, площадью 42, 4кв.м.

-на нежилое помещение № 14, подъезд 1, этаж 2, площадью 24,3 кв.м. 

по договору участия в долевом строительстве №С/Л1/Ком2/ЭТ2/2017 от 15.09.2017, 23:43:0141008:249-23/001/2017-131;

-на нежилое помещение № 6, подъезд 1, этаж 1, площадью 18,47 кв.м.

-на нежилое помещение № 7, подъезд 1, этаж 1, площадью 36,36 кв.м.

-на нежилое помещение № 8, подъезд 1, этаж 1, площадью 63,4 кв.м.

-на нежилое помещение № 9, подъезд 1, этаж 1, площадью 57,45 кв.м.

-на нежилое помещение № 10, подъезд 1, этаж 1, площадью 63,4 кв.м.

-на нежилое помещение № 11, подъезд 1, этаж 1, площадью 36,36 кв.м.

-на нежилое помещение № 12, подъезд 1, этаж 1, площадью 18,47 кв.м.

-на нежилое помещение № 14, подъезд 1, этаж 1, площадь 27,88 кв.м.

по договору участия в долевом строительстве от 15.09.2016, номер государственной регистрации 23-23/001-23/001/854/2016-8076/1;

-на нежилое помещение № 6, подъезд 1, этаж 1, площадью 18,47 кв.м.

-на нежилое помещение № 7, подъезд 1, этаж 1, площадью 36,36 кв.м.

-на нежилое помещение № 8, подъезд 1, этаж 1, площадью 63,4 кв.м.

-на нежилое помещение № 9, подъезд 1, этаж 1, площадью 57,45 кв.м.

-на нежилое помещение № 10, подъезд 1, этаж 1, площадью 63,4 кв.м.

-на нежилое помещение № 11, подъезд 1, этаж 1, площадь 36,36 кв.м.

-на нежилое помещение № 12, подъезд 1, этаж 1, площадью 18,47 кв.м.

-на нежилое помещение № 14, подъезд 1, этаж 1, площадью 27,88 кв.м.

по договору участия в долевом строительстве от 15.09.2016, номер государственной регистрации 23-23/001-23/001/854/2016-8076/1;

-правом аренды земельного участка, площадью 2573 кв. м., с видом разрешенного использования: «Для многоэтажной застройки», по документу: «Жилые дома, в том числе со встроено-простроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома»,   с   кадастровым   номером   23:43:0141008:249,   расположенный   по   адресу: 

<

...> в Прикубанском внутригородском округе, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и незавершенным строительством объектом: «Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Солнечной в г. Краснодаре», площадью застройки 869,14 кв. м, степень готовности - 45%, расположенного по адресу: 

<

...>, в Прикубанском внутригородском округе.

Определен размер первоначальной компенсации ООО «Инвест-Проект 2015» как лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, перед которым у Фонда не возникли обязательства по предоставлению помещений, обязать Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства в Краснодарском крае в течении десяти рабочих дней с даты вынесения настоящего определения выплатить в пользу ООО «Инвест-Проект 2015» денежные средства в размере 28 003 726,5 руб. 

Приостановлено производство по вопросу об установлении размера последующей компенсации ООО «Инвест-Проект 2015» (применительно к статье 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которая напрямую зависит от суммы, поступившей от фактической реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства, и расходов, реально понесенных им в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта до принятия законодателем специального регулирования во исполнение постановления Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 №34-П.

Не согласившись с принятым судебным актом, Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае обжаловал определение суда первой инстанции от 19.06.2024 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована несогласием с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания сделок недействительными.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Инвест-Проект 2015» просило оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2017 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО «ЮгСтройка».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2020 ООО «ЮгСтройка» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО3 В отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков. 

Сообщение о введении процедуры опубликовано в газете «Коммерсантъ» 01.02.2020.

24.04.2020 от ООО «Инвест-Проект 2015» поступило заявление, согласно которому общество просит (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- включить в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника - ООО «Юг-Стройка» денежное требование ООО «Инвест-Проект 2015» в сумме 64 739 173 руб., из которых: 60 000 000 руб. - сумма основного долга; 4 355 556,62 руб. - неустойка; 383 616,43 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, в реестр требований по состоянию на дату первоначального заявления от 14.02.2020, поданного ООО «Инвест-Проект 2015» в установленный Законом о банкротстве срок;

- отдельно как требование, подлежащее удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов: неустойку с даты, следующей за датой вынесения решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32 -39808/2018 (с 18.12.2018) на день введения процедуры (22.01.2020) неустойку в размере 1 338 187,13 руб., 1 753 614,77 руб., 1 753 614,77 руб.; неустойку с даты, следующей за датой вынесения решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-32530/2019  (с 19.11.2019) на день введения процедуры (22.01.2020) неустойку в размере 22 253,38 руб. с даты вынесения судом определения о принятии уточненных требований ООО «Инвест-Проект 2015» в данной части 27.08.2020;

- установить и взыскать размер первоначальной компенсации, подлежащей выплате ООО «Инвест-Проект 2015» Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае в сумме 28 003 726,5 руб. на дату передачи имущества фонду 04.06.2021; 

- приостановить производство по вопросу об установлении последующей компенсации ООО «Инвест-Проект 2015» (применительно к статье 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которая напрямую зависит от суммы, поступившей от фактической реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства, и расходов, реально понесенных им в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта до принятия законодателем специального регулирования во исполнение постановления Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 №34-П.

В обоснование заявления указано следующее.

11.07.2014 между ООО «Инвест-Проект 2015» и ООО «Остринский» заключено соглашение о намерениях №1-С (т. 1 л.д. 79-84).

Согласно решению №26 единственного участника общества от 05.06.2017 ООО «Остринский» переименовано в ООО «Юг-Стройка».

Согласно пункту 2 соглашения целью взаимного сотрудничества является обеспечение строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0141008:249, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, площадью 2573 кв.м., с видом разрешенного использования «многоэтажное здание административного назначения». 

На момент заключения указанного соглашения указанный земельный участок принадлежал ООО «Инвест-Проект 2015» на праве аренды на основании договора аренды №7700001578 от 24.06.2010.

В соответствии с пунктом 8.1. соглашения  от 11.07.2014 ООО «Инвест-Проект 2015» приняло на себя обязательство предоставить указанный земельный участок ООО «Юг-Стройка» путем переуступки прав аренды, а ООО «Юг-Стройка» приняло на себя обязательство за указанный земельный участок предоставить ООО «Инвест-Проект 2015» площади нежилых помещений, входящих состав многоквартирного многоэтажного жилого дома, указанного в пункте 2 соглашения, расположенные на трех этажах, а также не относящиеся к общему имуществу нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже, путем заключения договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

При этом, как следует из соглашения, распределение конкретных помещений производится сторонами с момента утверждения проекта ООО «Юг-Стройка» путем подписания протокола распределения, в котором отражаются проектные данные и иные характеристики подлежащих передаче помещений.

В соглашении сторонами определены этапы и сроки исполнения принятых на себя обязательств.

11.07.2014 между ООО «Инвест-Проект 2015» и ООО «Юг-Стройка» заключен договор уступки права аренды земельного участка (зарегистрирован в Росреестре от 05.09.2014 номер регистрации 01/258/2014-1157).

В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора в счет уступаемых ООО «Инвест-Проект 2015» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО «Юг-Стройка» приняло на себя обязательство оплатить в адрес ООО «Инвест-Проект 2015» договорную сумму в размере 60 000 000 руб. в рассрочку в течение 24 месяцев на условиях и в порядке, определенном соглашением о намерениях.

В счет оплаты указанной суммы ООО «Юг-Стройка» (должник) заключило с ООО «Инвест-Проект 2015» три договора долевого участия в многоквартирном доме на жилые помещения, расположенные на трех этажах многоквартирного дома, на общую сумму 58 000 000 руб.:

- №С/Л1/ком1/ЭТ1/2016 от 15.09.2016, 

- №С/Л1/ком3/ЭТ3/2016 от 15.09.2016,

- №С/Л1/ком2/ЭТ2/2017 от 15.09.2017,

о чем между ООО «Юг-Стройка» подписаны акты зачета взаимных требований от 07.12.2016, от 01.12.2017 (том 1 л.д. 7 - 63).

Так, 15.09.2016 между ООО «Инвест-Проект 2015» и ООО «Юг-Стройка» заключен договор участия в долевом строительстве №С/Л1/Ком1/ЭТ1/2016.

Согласно пунктам 1.1.3, 3.1-3.4 договора ООО «Юг-Стройка» приняло на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом по адресу: 

<

...> в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара и после получения разрешения на ввод многоэтажного дома в эксплуатацию передать ООО «Инвест-Проект 2015» в срок до 30.04.2017 объект долевого строительства: нежилые помещения с условным строительным №4,6,7,8,9,10,11,12,13,14,17 на 1 этаже в первом подъезде общей (проектной) площадью 333,49 кв.м стоимостью в соответствии с пунктом 4.1. договора 16 018 200 руб.

07.12.2016 между ООО «Инвест-Проект» и ООО «Юг-Стройка» заключен акт зачета взаимных требований, в соответствии с которым вышеуказанная сумма в размере 16 018 200 руб. зачтена сторонами в счет погашения задолженности, возникшей у ООО «Юг-Стройка» перед ООО «Инвест-Проект 2015» на основании договора уступки прав аренды земельного участка, заключенного между ООО «Инвест-Проект 2015» и ООО «Юг-Стройка» от 11.07.2014, в размере 60 000 000 руб.

В этот же день, 15.09.2016 между ООО «Инвест-Проект 2015» и ООО «Юг-Стройка» заключен договор участия в долевом строительстве №С/Л1/Ком3/ЭТ3/2016.

Согласно пунктам 1.1.3, 3.1-3.4 договора ООО «Юг-Стройка» приняло на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом по адресу:  

<

...> в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара и после получения разрешения на ввод многоэтажного дома в эксплуатацию передать ООО «Инвест-Проект 2015» в срок до 30.04.2017 объект долевого строительства: нежилые помещения с условным строительным №1,4,5,6,7,8,9,10,11,12,14 на 3 этаже в первом подъезде общей (проектной) площадью 428,92 кв.м. стоимостью в соответствии с пунктом 4.1. договора 20 990 900 руб.

07.12.2016 между ООО «Инвест-Проект» и ООО «Юг-Стройка» заключен акт зачета взаимных  требований,   в  соответствии  с  которым  вышеуказанная  сумма  в  размере 20 990 900 руб. зачтена сторонами в счет погашения задолженности, возникшей у ООО «Юг-Стройка» перед ООО «Инвест-Проект 2015» на основании договора уступки прав аренды земельного участка, заключенного между ООО «Инвест Проект 2015» и ООО «Юг-Стройка» от 11.07.2014, в размере 60 000 000 руб.

Также, 15.09.2017 между ООО «Инвест-Проект 2015» и ООО «Юг-Стройка» заключен договор участия в долевом строительстве №С/Л1/Ком2/ЭТ2/2017.

Согласно пунктам 1.1.3, 3.1-3.4 договора ООО «Юг-Стройка» приняло на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом по адресу: 

<

...> в Прикубанском внутригородском округе  г. Краснодара и после получения разрешения на ввод многоэтажного дома в эксплуатацию передать ООО «Инвест-Проект 2015» в срок до 10.12.2017 объект долевого строительства: нежилые помещения с условным строительным №1,4,5,6,7,8,9,10,11,12,14 на 2 этаже в первом подъезде общей (проектной) площадью 428,92 кв.м. стоимостью в соответствии с пунктом 4.1. договора  20 990 900 руб.

01.12.2017 между ООО «Инвест-Проект» и ООО «Юг-Стройка» заключен акт зачета взаимных требований №2, в соответствии с которым вышеуказанная сумма в размере 20 990 900 руб. зачтена сторонами в счет погашения задолженности, возникшей у ООО «Юг-Стройка» перед ООО «Инвест-Проект 2015» на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 11.07.2014 в размере 60 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2018 по делу №А32-39808/2018 с ООО «Юг-Стройка» в пользу ООО «Инвест-Проект 2015», за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, взыскана неустойка в размере 4 355 556,62 руб.

Таким образом, ООО «Инвест-Проект» исполнило свои обязательства перед ООО «Юг-Стройка» по соглашению о намерениях №1-С от 11.07.2014 и трем договорам участия в долевом строительстве в полном объеме в установленный срок.

Однако, ООО «Юг-Стройка» свои обязательства по соглашению исполнило не в полном объеме, не заключив с ООО «Инвест-Проект 2015» договор долевого участия на нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже, на сумму 2 000 000 руб., что послужило основанием для обращения ООО «Инвест-Проект 2015» в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о взыскании с ООО «Юг-Стройка» суммы задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2019 по делу №А32-32530/2019 с ООО «Юг-Стройка» в пользу ООО «Инвест-Проект 2015» взыскана задолженность в размере 2 000 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 383 616,43 руб.

Согласно пункту 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.

17.02.2020 указанное требование направлено в адрес конкурсного управляющего ООО «Юг-Стройка», о чем им опубликовано на ЕФРСБ сообщение №4715893 от 21.02.2020, однако оно не было удовлетворено, что послужило основанием для обращения ООО «Инвест-Проект 2015» в арбитражный суд.

12.11.2020 конкурсный управляющий ФИО3 обратился в суд с заявлением о признании недействительными следующих сделок должника:

- договор уступки права аренды земельного участка от 11.07.2014;

- договор участия в долевом строительстве № С/Л1/Ком1/ЭТ1/2016 от 15.09.2016;

- договор участия в долевом строительстве № С/Л1/КомЗ/ЭТЗ/2016 от 15.09.2016;

- договор участия в долевом строительстве С/Л1/Ком2/ЭТ2/2017 от 15.09.2017;

- акт зачета взаимных требований от 07.12.2016;

- акт зачета взаимных требований от 01.12.2017.

В качестве правовых оснований для признания оспариваемых сделок недействительными конкурсный управляющий указывает на положения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 и пункт 1 статьи 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а так же положения статей 10, 168, пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 17.02.2021 обособленные споры по настоящему делу объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Статьей 61.2 Закона о банкротстве раскрыты условия недействительности сделок, как совершенных при неравноценном встречном предоставлении (пункт 1) или с целью причинения вреда кредиторам (пункт 2), а, по пункту 9 постановления Пленума N 63, при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего. Если подозрительная сделка совершена в течение 1 года до принятия заявления о признании банкротом (после его принятия), то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, и наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется, но, если подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением совершена не позднее чем за 3 года, но не ранее чем за 1 год до принятия заявления о банкротстве, то она может быть признана недействительной лишь по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 постановления Пленума N 63).

Как следует из материалов дела, обжалуемые сделки совершены 11.07.2014 (дата регистрации в Росреестре 05.09.2014), 15.09.2016, 07.12.2016, 15.09.2017, 01.12.2017, производство по делу о банкротстве должника возбуждено 28.08.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). 

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как разъясняется в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главыФедерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Из диспозиции названной нормы следует, что помимо цены для определения признака неравноценности во внимание должны приниматься и все обстоятельства совершения сделки, то есть суд должен исследовать контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.02.2019 N 305-ЭС18-8671(2) по делу N А40-54535/2017).

Суд первой инстанции установил, что условие равноценности встречного предоставления по оспариваемым сделкам должником и ООО «Инвест-Проект 2015» полностью соблюдено. 

Оценка прав на нежилые помещения по договорам участия в долевом строительстве, заключенным с ООО «Инвест-Проект 2015», для решения вопроса о наличии оснований для оспаривания указанных сделок на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве как сделок, совершенных при неравноценном встречном исполнении, в материалы дела не представлена. 

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верном выводу о том что доводы о неравноценности договоров участия в долевом строительстве № С/Л1/Ком1/ЭТ1/2016 от 15.09.2016, № С/Л1/КомЗ/ЭТЗ/2016 от 15.09.2016, № С/Л1/Ком2/ЭТ2/2017 от 15.09.2017 являются несостоятельными, а требование признать сделки недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве не подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, договор уступки права аренды земельного участка заключен 11.07.2014 и зарегистрирован в Росреестре от 05.09.2014. 

Проверяя равноценность договора уступки права аренды от 11.07.2014, суд первой инстанции принял во внимание досудебную экспертизу, представленную ООО «Инвест-Проект 2015», а также заключение судебной экспертизы.

При проведении судебной экспертизы судебная практика требует сопоставить результаты проведенной экспертизы с кадастровой стоимостью (Определение СКЭС ВС РФ от 22.02.2018 №306-ЭС17-17171). Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости вопреки доводам конкурсного управляющего также может учитываться для определения равноценности встречного исполнения.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора уступки права аренды от 11.07.2014 составляла 66 869 439,70 руб. В период с 01.01.2015 по 01.01.2017 кадастровая стоимость переданного земельного участка выросла до 71 336 708,03 руб.

Соответственно, при заключении договора переуступки прав 11.07.2014 и определении договорной цены стороны исходили из компенсации указанной стоимости при переуступке прав. Поскольку при переуступке прав на земельный участок ООО «Инвест-Проект 2015» не получало сразу денежных средств, сторонами была установлена не рыночная, а инвестиционная стоимость уступки права (когда оплата платежей откладывается до времени реализации строительства объекта коммерческого назначения).

Стороны руководствовались при определении цены договора уступки от 11.07.2014 величиной инвестиционной стоимости переуступки прав аренды по договору уступки прав аренды земельного участка от 11.07.2014, которая на дату заключения договора составляла 61 686 928,51 руб., что подтверждается заключением специалиста №020821.01 -ЗС от 08.02.2021. 

В заключение эксперта по итогам проведения судебной экспертизы инвестиционная стоимость уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141008:249 общей площадью 2 573 кв.м. по ул. Солнечная, 18/5 в г. Краснодаре по состоянию на 11.07.2014 составила 93 355 000 руб. 

Изложенные обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к правильному выводу, что стоимость договора уступки прав аренды земельного участка от 11.07.2014 в размере 60 000 000 руб. не является завышенной. 

Согласование сторонами указанной цены договора уступки прав аренды земельного участка от 11.07.2014 осуществлялось в отсутствие каких-либо разногласий, соответствует принципу свободы договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не противоречит действующему в период заключения сделки законодательству.

Кроме того, при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные по предмету сделки совершались иными участниками оборота.

При рассмотрении данного дела суд первой инстанции принял во внимание, что согласно определению Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2021 по делу №А32-36020/2017 между ФИО4 (продавец) и ООО «Остринский» (ООО «Юг-Стройка») (покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.04.2015, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202001:70 площадью 2910 кв.м., расположенный по адресу:  

<

...>. Стоимость земельного участка составила 94 126 500 руб.

Таким образом, площадь земельного участка переданного ООО «Инвест-Проект 2015» сопоставима с площадью земельного участка, переданного ФИО4 (2 573 кв.м./2910 кв.м. стоимость одного квадратного метра 23 319 руб./32 345,8 руб.). Следовательно, стоимость уступленного ООО «Инвест-Проект 2015» права аренды земельного участка существенно ниже стоимости проданного ФИО4 земельного участка при примерно равной его площади.

Также между ФИО4 и ООО «Юг-Стройка» заключены договоры участия в долевом строительстве от 12.05.2015 №3/Л1/И1/2015, от 16.06.2015 №3/Л1/П1/2015, согласно которым стоимость одного квадратного метра жилых помещений переданных ФИО4 составила 50 000 руб. В удовлетворении требований конкурсного управляющего о признании сделок недействительными судом отказано полностью.

Стоимость переданных прав ООО «Инвест-Проект 2015» за один квадратный метр указанных нежилых помещений составила: 50 363, 88 руб./кв.м. (60 000 000 / 1191,33), что сопоставимо со стоимостью переданных встречных прав по делу ФИО4

Кроме того, по делу №А32-36020/2017 установлено, что между ФИО5 и должником заключен договор долевого участия №М/Л2/К1/ОП236/К.6/ЭТ1/2016 от 04.06.2016, предметом которого является обязательство застройщика построить и передать участнику долевого строительства нежилые помещения площадью 62,68 кв.м. за 3 322 040 руб. Стоимость одного квадратного метра составила 53 000 руб., что также  является   сопоставимым  с  договорами  долевого  участия, заключенными ООО «Инвест-Проект», ФИО4 и ООО «Юг-Стройка». 

Таким образом, договоры участия в долевом строительстве № С/Л1/Ком1/ЭТ1/2016 от 15.09.2016, № С/Л1/КомЗ/ЭТЗ/2016 от 15.09.2016, №С/Л1/Ком2/ЭТ2/2017 от 15.09.2017, акты зачета взаимных требований от 07.12.2016, 01.12.2017 не могут быть признаны недействительными по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, так как конкурсным управляющим обстоятельства, подлежащие доказыванию, не доказаны в полном объеме.

Договор уступки прав аренды земельного участка от 11.07.2014 не может быть оспорен по основаниям пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, так как заявление о признании должника банкротом принято судом 28.08.2017.

Оспариваемая сделка совершена в течение периода, предусмотренного пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Если сделка совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63).

Для соотнесения даты совершения сделки, переход права на основании которой (или которая) подлежит государственной регистрации, с периодом подозрительности учету подлежит дата такой регистрации (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.10.2016 №307-ЭС15-17721 (4)), от 09.07.2018 №307-ЭС18-1843, от 16.12.2019 №306-ЭС19-13841).

Как указано выше, дата государственной регистрации перехода права аренды с ООО «Инвест-Проект 2015» на ООО «Остринский» (ООО «Юг-Стройка») 05.09.2014, номер регистрации 01/258/2014-1157.

В пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве закреплено, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после его принятия и в результате ее совершения причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки. Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

При рассмотрении вопроса о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника суду необходимо учитывать, что недопустимо отождествлять неплатежеспособность с неоплатой конкретного долга отдельному кредитору.

Наличие на момент совершения сделки судебных актов о взыскании с должника денежных средств, возбужденных в отношении него исполнительных производств, также, по общему правилу, не свидетельствует об осведомленности контрагента о названных обстоятельствах.

Как следует из представленных ООО «Инвест-Проект2015» доказательств, все оспариваемые сделки, заключенные с должником, были направлены на исполнение обязательств по соглашению о намерениях от 11.07.2014. В соответствии с пунктом 2 соглашения от 11.07.2014 целью сделки является: «взаимное сотрудничество в обеспечение строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0141008:249», право аренды на который в момент заключения сделки принадлежало ООО «Инвест-Проект 2015».

В целях осуществления указанных намерений ООО «Инвест-Проект 2015» уступило должнику право аренды на земельный участок, оценив его стоимость соглашением сторон в 60 000 000 руб.

При этом, как следует из пункта 5 соглашения, должник указал, что производственного и финансового капитала Общества достаточно для долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества. ООО «Остринский» приняло на себя обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств финансирования строительства Объекта в полном объеме, произвести мероприятия, необходимые для привлечения средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, в отсутствие у ООО «Остринский» (ныне ООО «Юг-Стройка») признаков недостаточности имущества или неплатежеспособности, в отсутствие у ООО «Остринский» кредиторов, при заключении договора уступки права аренды земельного участка у ООО «Инвест-Проект 2015» не возникало сомнений относительно добросовестного поведения как со своей стороны, так и со стороны контрагента, а также при заключении всех последующих сделок, совершенных во исполнение указанного соглашения.

ООО «Инвест-Проект 2015» и должник никогда не являлись и не являются взаимосвязанными (заинтересованными) лицами применительно к положениям статьи 19 Закона о банкротстве.

После заключения договора уступки права аренды на земельный участок контроль над объектом недвижимости со стороны ООО «Инвест-Проект 2015» утрачен в полной мере, о чем свидетельствует запись регистрации перехода права в ЕГРН.

ООО «Инвест-Проект 2015» не было известно о признаке неплатежеспособности должника либо о недостаточности у него имущества в момент совершения указанных сделок, все сделки являются возмездными.

Уменьшения стоимости или размера имущества должника в результате совершения указанных сделок не произошло, наоборот, ООО «Остринский» передал ООО «Инвест-Проект 2015» права на нежилые помещения по трем договорам ДДУ общей площадью 1191,33 кв.м. тогда как должно было передать по соглашению о намерениях №1-С, протоколу распределения помещений, акту договорной цены от 11.07.2014 - 1618 кв.м., тем самым увеличив размер своих имущественных прав на нежилые помещения на 426,67 кв.м.

Размер имущественных требований к должнику в результате совершения указанных сделок не увеличился, поскольку задолженность в размере 60 000 000 руб. у должника перед ООО «Инвест-Проект 2015» возникла 11.07.2014 - за пределами периода подозрительности и в момент заключения договоров участия в долевом строительстве данное требование ООО «Инвест-Проект 2015», наоборот, уменьшилось с 60 000 000 руб. до 2 000 000 руб., что подтверждается оспариваемыми актами зачета взаимных требований, а также вышеприведенными вступившими в законную силу судебными решениями.

Отсутствуют какие-либо иные последствия, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества в результате заключения оспариваемых сделок, поскольку требования иных кредиторов застройщика - участников строительства в силу статьи 13 Закона №214-ФЗ с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве были обеспечены залогом земельного участка, переданного ООО «Инвест-Проект 2015» застройщику по договору уступки прав от 11.07.2014, а также строящегося на нем многоквартирного дома и имеют преимущество перед ООО «Инвест-Проект 2015» при предъявлении требований к кредитору в рамках дела о банкротстве, поскольку их требования включаются в третью очередь кредиторов застройщика, в то время как требования «Инвест-Проект 2015» - в четвертую.

Согласно пункту 1 статьи 61.3 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности, при наличии одного из следующих условий: сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки; сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки; сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения не наступил, одних кредиторов при наличии неисполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами; сделка привела к тому, отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством о банкротстве.

Законодательное регулирование вопросов недействительности сделок с предпочтением, предусмотренных статьей 61.3 Закона о банкротстве, имеет целью создание правового механизма, обеспечивающего реализацию прав кредиторов на получение того, что им справедливо причиталось при должном распределении конкурсной массы. Так, сделка с предпочтением подлежит признанию недействительной лишь в том случае, если один из кредиторов в преддверии возбуждения дела о банкротстве или после начала производства по такому делу за счет должника получает удовлетворение, превышающее причитающееся ему по правилам законодательства о несостоятельности, вследствие чего уменьшается совокупная конкурсная масса этого должника и нарушаются права и законные интересы иных кредиторов, которые получают меньше причитающегося им.

Суд первой инстанции установил, что на момент заключения всех вышеперечисленных сделок никаких преференций перед другими кредиторами третей и четвертой очереди ООО «Инвест-Проект 2015» от должника не получило. ООО «Инвест-Проект 2015» заключил все сделки и акты зачета в счет удовлетворения требований залогового кредитора, в счет уступленного 11.07.2014 права арены земельного участка и на имущество, права на которые были переданы ООО «Инвест-Проект 2015», кроме данной компании никто не мог претендовать, так как оно находилось в залоге у ООО «Инвест-Проект 2015». Указанное имущество было свободно от иных имущественных прав, следовательно, отсутствуют кредиторы, кому мог быть причинен какой-либо вред от заключенных сделок.

Нельзя оспорить как сделку с предпочтением предоставление залоговому кредитору отступного в пределах суммы, на получение которой он имел приоритет. Залогодержатель имеет безусловное право в рамках дела о банкротстве получить удовлетворение от ценности заложенного имущества приоритетно перед остальными (в том числе текущими) кредиторами, по крайней мере в части 80% стоимости данного имущества (если залог обеспечивает кредитные обязательства статья 18.1, пункт 2 статьи 138 Закона о банкротстве) (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2018), Определение №305-ЭС17-3098(2)).

Из заявления следует, что конкурсный управляющий полагает, что все вышеуказанные сделки являются притворным, совершенными со злоупотреблением права, в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов и просит суд признать их недействительными на основании статьи 10, статьи 168, пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации  притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъясняется в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.

Как следует из материалов настоящего дела, при заключении договора уступки права аренды на земельный участок от 11.07.2014, трех договоров участия в долевом строительстве, актов взаимозачета воля сторон совпадала с их волеизъявлением - это исполнение взаимных обязательств по соглашению о намерениях №1-С от 11.07.2014. Все оспариваемые сделки являются реальными, возмездными, прошли государственную регистрацию.

Для применения статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в условиях конкуренции норм о действительности сделки, необходимы обстоятельства, выходящие за пределы диспозиции специальных норм статьи 61.2. Закона о банкротстве.

В данном случае, управляющий в качестве оснований для признания оспариваемых сделок недействительными в соответствии со статьями 10, 168 ГК РФ ссылался на те же обстоятельства и доказательства, что и при их оспаривании на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Из содержания приведенных норм и разъяснений, изложенных в пунктах 5 - 7 постановления Пленума N 63, следует, что такие обстоятельства как противоправность цели совершения сделки и осведомленность контрагента об этой цели охватываются составом подозрительной сделки и не требуют самостоятельной квалификации по статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае управляющий не указал, чем в условиях конкуренции норм о недействительности сделки выявленные нарушения выходят за пределы диспозиции части 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Доказательств наличия в сделках пороков, а также превышения пределов дефектов сделок с предпочтением или подозрительных сделок, в материалы дела заявителем не представлено. Таким образом, оспариваемые сделки не могут быть признаны ничтожными.

Суд первой инстанции, отказав в удовлетворении конкурсного управляющего о признании сделок недействительными, установил требования ООО «Инвест-Проект 2015» в реестр требований кредиторов.

Суд первой инстанции руководствовался следующим.

Проведение процедур банкротства в отношении должника, являющегося застройщиком, осуществляется с учетом особенностей, установленных положениями параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В силу прямого указания, содержащегося в пункте 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве, денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Как следует из материалов настоящего обособленного спора, ООО «Инвест-Проект 2015» в установленные Законом о банкротстве сроки заявлены требования о включении денежного требования. 

13.02.2020 в адрес конкурсного управляющего направлено заявление о включении денежного требования ООО «Инвест-Проект 2015» в реестр требований кредиторов ООО «Юг-Стройка» с приложением, в том числе зарегистрированных в установленном порядке договоров долевого участия в строительстве, которое конкурсным управляющим получено и отклонено уведомлением от 13.03.2020.

При таких обстоятельствах требования ООО «Инвест-Проект 2015» подлежали включению в реестр требований ООО «Юг Стройка» по состоянию на март 2020 года. Невключение ООО «Инвест-Проект 2015» в реестр требований ООО «Юг Стройка» на протяжении длительного времени поставило ООО «Инвест-Проект 2015» в неравное положение с иными кредиторами, требования которых были включены в реестр конкурсным управляющим самостоятельно.

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя. 

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434, определении Верховного Суда РФ от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017. 

Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества. С учетом изложенного денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.

Между тем, в данном деле вступившими в законную силу определениями суда от 04.06.2021 и 10.06.2021 Фонду по защите прав граждан-участников строительства в Краснодарскому крае переданы права на земельный участок и объекты должника, в том числе и рассматриваемые объекты в настоящем споре, произведена государственная регистрация перехода прав на земельными участки с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, что в силу положений Закона влечёт прекращение залоговых прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Возникшая правовая неопределенность в отношении положения залогового кредитора, не являющегося участником долевого строительства, при передаче объектов застройщика, разрешена Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 21.07.2022 № 34-П «По делу о проверке конституционности частей 14 и 1 7 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений  в  некоторые законодательные  акты Российской  Федерации»  и отдельные законодательные акты Российской Федерации», подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1, пункта 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой гражданки ФИО5», в соответствии с которым Конституционный суд РФ признал части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не соответствующими статьям 1 (часть 1), 2, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (части 1 и 3), 55 (часть 3) и 75.1 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в целях защиты прав граждан -участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика. В указанном постановлении Конституционный суд обращает внимание, что защита прав указанных лиц должна осуществляться посредством правовых механизмов, учитывающих переход прав застройщика на имущество, в связи с которым возникли данные обязательства, соответствующему фонду, действующему в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, но не аналогичных по содержанию следованию залога за этим имуществом. Конституционным Судом Российской Федерации установлено, что впредь до внесения изменений в законодательное регулирование в соответствии с настоящим Постановлением части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 20115-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» применяются судами с учетом того, что у лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у фонда, действующего в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с прекращением залога возникает право требования к фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что денежное требование ООО «Инвест-Проект 2015» подлежит включению в реестр как обеспеченное залогом с правом требования к Фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество, в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству, но не более - совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, - стоимости предмета залога на день принятия решения арбитражного суда о передаче фонду соответствующего имущества, в порядке, разъясненном Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 21.07.2022 № 34-П.

ООО «Инвест-Проект 2015» являлось залогодержателем имущества, переданного Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае определением от 04.06.2021. 

Залоговые права ООО «Инвест-Проект 2015» прекращены без какой-либо компенсации со стороны Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае.

Конституционный Суд Российской Федерации постановлением № 34-П признал части 14 и 17 Закона № 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201 .15-2 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика.

Одновременно Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении 34-П установил временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им компенсации со стороны фонда в пределах, определенных в постановлении, в виде: выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201 .10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П, размер которых не зависит от продажи фондом помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства (компенсация, причитающаяся залогодержателю из самого факта отчуждения (реализации) фонду заложенных объектов по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящая залогодержателя в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве между всеми залогодержателями, включая граждан - участников строительства, но в размере, не превышающем 50 процентов от размера их требований к застройщику; далее - первоначальная компенсация); распределяемой на условиях, предусмотренных абзацем четвертым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П части выручки от реализации фондом помещений в полученном им объекте строительства, уменьшенной на расходы фонда, понесенные в связи с участием в отношениях по поводу достройки данного объекта, включая расходы на оплату услуг и работ, направленных на ввод объекта в эксплуатацию, а также относящиеся к объекту операционные расходы самого фонда (зарплата персонала, аренда помещений, транспортные расходы и т.д.) и расходы на уплату налогов (компенсация из чистой прибыли фонда, полученной им по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта; далее - последующая компенсация).

При этом Конституционный Суд Российской Федерации также сохранил за названными лицами право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика, определив предел такого предоставления и последствия получения исполнения сверх установленного предела (абзац седьмой пункта 4 постановления № 34-П).

Первоначальная компенсация, как следует из системного толкования пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П, устанавливается арбитражным судом при принятии им определения о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика. К этому времени размер данной части компенсации является определимым.

Последующая компенсация напрямую зависит от суммы, поступившей от фактической реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства, и расходов, реально понесенных им в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта. Указанные параметры могут существенно корректироваться в ходе строительства и значительно отличаться от расчетных величин. Таким образом, последующая компенсация, в отличие от первоначальной, не может быть с высокой степенью достоверности определена на момент вынесения арбитражным судом определения о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика. Поэтому (до принятия законодателем специального регулирования во исполнение постановления №34-П) в резолютивной части названного определения суд указывает на приостановление производства по вопросу об установлении последующей компенсации (применительно к статье 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Наличие неразрешенного вопроса о размере последующей компенсации само по себе не препятствует завершению конкурсного производства в отношении должника -застройщика, если все необходимые мероприятия управляющим уже будут выполнены, а определенность по поводу параметров, необходимых для расчета этой части компенсации, еще не возникнет. В этом случае к ходатайству о завершении конкурсного производства, направляемому  в  арбитражный  суд,  конкурсный управляющий  прилагает  отдельный документ, содержащий сведения о размере обязательств перед лицами, не относящимися к числу участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 2011 Закона о банкротстве), ранее являвшимися залоговыми кредиторами, требования которых остались непогашенными.

После реализации помещений и окончательного установления суммы расходов фонда последний уведомляет об этом конкурсного управляющего и арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, что является основанием для возобновления производства по вопросу об установлении последующей компенсации. К уведомлению фонда должны быть приложены расчет выручки от реализации и расчет затрат фонда, возникших в связи с его участием в достройке проблемного объекта и вводом этого объекта в эксплуатацию, а также подтверждающие расчеты документы. В свою очередь, конкурсный управляющий, получив уведомление фонда, на основании пункта 4 статьи 203 Закона о банкротстве осуществляет проверку представленных фондом сведений и производит в соответствии с абзацем четвертым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П расчет выплат, причитающихся каждому из кредиторов.

По результатам рассмотрения вопроса об установлении последующей компенсации арбитражный суд выносит определение. При наличии у фонда чистой прибыли по итогам выполнения им проекта по достройке в резолютивной части этого определения суд указывает суммы денежных средств, которые фонд обязан передать каждому лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором застройщика, определяет срок выплаты данных сумм.

На основании указанного определения бывшему залоговому кредитору по его ходатайству выдается исполнительный лист (в случае неисполнения определения в установленный судом срок) (часть 6 статьи 13, статья 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзац второй пункта 5 статьи 21328 Закона о банкротстве).

Определением Верховного Суда РФ от 02.11.2023 №309-ЭС22-24570 (6,7) по делу №А60-31963/2020 указано, что Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении № 34-П установил временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у регионального фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им со стороны фонда, в том числе, первоначальной компенсации в виде выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П. Первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога.

По смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П при определении суммы данной компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства (с особенностями, предусмотренными упомянутым постановлением). При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога (пункт 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве). Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже. Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы - залогодержатели (далее – гарантированная квота) (имея ввиду наличие во временном порядке прямой ссылки на пункт 6 статьи 210 Закон о банкротстве, который, в свою очередь, отсылает к подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 названного Закона). После этого определяется совокупный размер требований всех залоговых кредиторов (включая граждан - участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду) и доля требования конкретного кредитора, претендующего на получение компенсации, в этом совокупном размере. И наконец, исходя из размера указанной доли, в целях соблюдения принципа пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями, определяется та ее часть, которая пришлась бы на кредитора при отчуждении предмета залога на торгах.

Таким образом, предварительный размер первоначальной компенсации в рублях определяется по следующей формуле: К = (С - Р) х 0,6 х Д/100, где К - сумма компенсации, С - оценочная стоимость предмета залога,

Р - сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога,

Д - доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого региональному фонду предмета залога (включая граждан - участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду), выраженная в процентах.

Согласно определению от 04.06.2021 по делу №А32-36020/2017 (261/17) стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включая объекты незавершенного строительства ЖК «ЛУЧ», ЖК «ЗАРЯ», согласно отчетам об оценке №АСБ-06-2020-006/7 от 31.07.2020 и №АСБ-10-2020-0010 от 10.11.2020 составляет 406 000 000 руб. 

Совокупно сумма переданных определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2021 обязательств перед участниками строительства должника составила 492 414 270,29 руб. 

Требования в реестре залоговых кредиторов (ФИО6 3 090 600 руб. (ЖК «ЗАРЯ», ФИО7 1 226 000 руб. (ЖК «ЗАРЯ», ФИО8 1 796 340 руб. (ЖК «ЛУЧ»)) с учетом заявленных требований ООО «Инвест-Проект 2015» 64 739 173 руб. (ЖК «ЛУЧ») составляет 66 112 940 руб. 

Общий размер задолженности застройщика по обеспеченным залогом обязательствам составляет 558 527 210,20 руб. (492 414 270,20+66 112 940).

Согласно сведениям конкурсного управляющего затраты ООО «Юг-стройка» по расчетам с ЧОО «Кубань» по договору 10-02-ЮС от 10.02.2020 с 10.02.2020 по 31.08.2021 составила 3 647 607,86 руб. 

Доля ООО «Инвест-Проект 2015» в совокупном размере всех требований залогодержателей составляет 11,6% (64 739 173/558 527 210,20х100).

К = 28 003 726,5 руб. ((406 000 000-3 647 607,86)х0,6х11,6/100).

Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования ООО «Инвест-Проект 2015» об установлении и взыскании первоначальной компенсации, подлежащей выплате ООО «Инвест-Проект 2015» Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае, в сумме 28 003 726,50 руб. на дату передачи имущества фонду 04.06.2021 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2024 по делу № А32-36020/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

ПредседательствующийМ.Ю. Долгова

СудьиЯ.А. Демина

Г.А. Сурмалян