Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-287/2019

27 мая 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2019 года.Полный текст  постановления изготовлен 27 мая 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей  Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии  в заседании:

от ДМС Администрации г. Хабаровска: Картавая А.Э., представитель по доверенности от 26.12.2018 №02-14/13381;

от ООО «Ладный дом»: ФИО2, представитель по доверенности от 04.06.2018; ФИО3, представитель по доверенности от 05.02.2019;

от третьего лица МУП г. Хабаровска «УКС»: представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска, общества с ограниченной ответственностью «Ладный дом»

на решение от  11.12.2018

по делу № А73-15801/2018

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей  Букиной Е.А.,

по иску муниципального образования городской округ г. Хабаровск в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

к  обществу с ограниченной ответственностью «Ладный дом»

о  взыскании 3 571 213,68 руб.

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Ладный дом»

к муниципальному образованию городской округ г. Хабаровск в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о  признании обязательства прекращенным, взыскании 285 631,71 руб.,

третье лицо: муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска «Управление капитального строительства»,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование городской округ г. Хабаровск в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, г. Хабаровск, далее – Департамент) обратилось в арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Ладный дом» (ОГРН 

<

***>, г. Хабаровск, далее – ООО «Ладный дом») 3 571 213,68 руб., из них: долг за период с 18.11.2016 по 31.07.2018 в сумме 3 335 527,02 руб., пени за период с 12.12.2016 по 31.07.2018 в размере 235 686,66 руб. 

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательства по договору аренды №320 от 11.08.2011.

Определением суда от 07.11.2018 к производству суда принят для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречный иск ООО «Ладный дом» к Департаменту о признании прекратившимся обязательства ООО «Ладный дом» по оплате арендной платы по договору аренды №320 от 11.08.2011 в отношении части земельного участка площадью 6 481 кв.м с кадастровым номером 27:23:0010624:816, расположенного по адресу: 

<

...> с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, построенном на указанной части земельного участка – 25.12.2017;  взыскании переплаты в сумме 285 631,71 руб. по арендным платежам за период с 25.12.2017  по 31.10.2018 за указанный земельный участок (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска «Управление капитального строительства» (МУП г. Хабаровска «УКС»).

Решением от 11.12.2018 первоначальный иск удовлетворен частично; встречный иск удовлетворен в полном объеме.  Судом произведен зачет первоначального и встречного исков в части требований имущественного характера, в результате которого с ООО «Ладный дом» в Департамента взыскано  3 285 581,97 руб. 

Этим же решением признано прекратившимся обязательство ООО «Ладный дом» по оплате арендной платы по договору аренды №320 от 11.08.2011 в отношении части земельного участка площадью 6 481 кв.м с кадастровым номером 27:23:0010624:816, расположенного по адресу: 

<

...> с даты - 25.12.2017.

На судебный акт Департаментом и ООО «Ладный дом» поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе Департамент считает решение подлежащим изменению, ссылаясь на наличие у ООО «Ладный дом» перед Департаментом задолженности по арендной плате за период с 18.11.2016 по 31.07.2018 в сумме 3 335 527,02 руб., необоснованность требований встречного иска.

По мнению заявителя жалобы, вывод суда о том, что с момента регистрации  права собственности на первую квартиру в доме право пользования застройщиком частью земельного участка прекратилось,  не соответствует действующему законодательству, поскольку до 12.11.2018 земельный участок площадью 6 481 кв.м не существовал как объект недвижимости; обществом не доказано, что до 12.11.2018 указанная площадь была необходима для эксплуатации дома; договор аренды земельного участка площадью 27 566 кв.м до 12.11.2018 являлся действующим, в связи с чем у общества до данной даты сохранилась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 27 566 кв.м.

В этой связи правовых основания для признания прекратившимся договора аренды в части площади  - 6 339 кв.м до 12.11.2018 и взыскании переплаты внесенных платежей за данную площадь за период с 25.12.2017 по 31.10.2018 не имеется.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамента ООО «Ладный дом» выразило несогласие с ее доводами, ссылаясь на нормы жилищного законодательства, пункт 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, отсутствие у публично-правового образования  права распоряжения земельным участком под многоквартирным домом до постановки участка на государственный кадастровый учет.

ООО «Ладный дом» в своей апелляционной жалобе считает решение в части удовлетворения первоначального иска подлежащим отмене, а требования Департамента – оставлению без удовлетворения.

В обоснование указано на  необоснованный вывод суда об обязанности общества по внесению арендных платежей и  переходе прав и обязанностей по договору цессии с даты его государственной регистрации (18.11.2016), в то время как до 20.06.2017 ООО «Ладный дом» не вступило в права пользования земельным участком.

Кроме того, суд неправомерно отклонил доводы общества о незаконном применении повышающих коэффициентов, сделав  неверный вывод, что срок строительства, определенный в постановлении от 09.06.2011 №1691, составляет 5,5 лет. По мнению заявителя жалобы, буквальное толкование указанного постановления не позволяет сделать вывод об ограничении срока строительства 5.5 годами.

Также указано на неверный расчет суда, который произведен без учета всех представленных сторонами аргументов.

Департамент в отзыве на жалобу ООО «Ладный дом» счел ее необоснованной, указав на возникновение у общества обязанности по внесению арендной платы с даты регистрации договора уступки права; превышение ООО «Ладный дом» срока строительства, установленного договором и постановлением от 09.06.2011 №1691.

В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свою позицию,  дав соответствующие пояснения; дело рассмотрением откладывалось.

МУП г. Хабаровска «УКС», извещенное в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», своего представителя  не направило, отзыв на жалобы не представило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося участника процесса.

В заседании суда в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв, информация   о  котором  размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционных жалоб и отзывов на нее, пояснения сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

11.08.2011 между Департаментом и МУП г. Хабаровска «УКС» заключен договор аренды земельного участка №320 для жилищного и иного строительства. 

В соответствии с договором земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:869, площадью 659 967,30 кв.м передан МУП г. Хабаровска «УКС» по передаточному акту от 11.08.2011, в котором указано, что земельный участок используется с 09.06.2011 на основании постановлений Администрации г. Хабаровска от 09.06.2011 №1691 и от 04.08.2011 №2482.

Согласно пункту 1.2 договора срок его действия определен с 11.08.2011 по 08.12.2016.

Пунктом 2.1 договора установлен срок внесения арендных платежей – до 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено начисление неустойки за просрочку

внесения арендных платежей – в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 7.2 при превышении срока строительства, определенного в распорядительном акте о предоставлении земельного участка, до одного года применяется повышающий коэффициент 1,5; от одного до двух лет – 2; од двух лет и более – 3.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 24.04.2012 в договор внесены изменения, в соответствии с которыми размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется в порядке, установленном решением Хабаровской городской Думы, и рассчитывается следующим образом: 659 967,3 кв.м (площадь земельного участка) х 46,20 (Зона 5 – базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1 кв.м) х 0,1 (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) = 3 049 048,93 руб.

Раздел 7 дополнен пунктом 7.3, согласно которому при расчете арендной платы по 08.06.2016 применяется коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, равный 0,1, применяемый на срок окупаемости инвестиционного проекта; с 09.06.2016 при расчете арендной платы применяется коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, равный 1.

18.09.2012  сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:869 разделен на несколько земельных участков, в число которых вошел земельный участок с кадастровым номером 27:23:0010624:816 площадью

27 566 кв.м.

Соглашение об изменении условий договора прошло государственную регистрацию.

09.11.2016 между МУП г. Хабаровска «УКС» (цедент) и ООО «Ладный дом» (цессионарий) заключен договор цессии, по условиям которого все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 27:23:0010624:816 площадью 27 566 кв.м, установленные договором №320, переданы ООО «Ладный дом».

Договор цессии зарегистрирован 18.11.2016, о чем сделана соответствующая запись в ЕГРП.

Письмом от 22.11.2016 №3-17/937, направленным в адрес Департамента, МУП г. Хабаровска «УКС», ссылаясь на государственную регистрацию договора уступки права от 09.11.2016 – 18.11.2016, просил прекратить начисление  ему  арендных платежей с 18.11.2016.

За период с 18.11.2016  по 31.07.2018 ООО «Ладный дом» арендная плата внесена не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность в сумме 3 335 527,02 руб.

В связи с наличием задолженности Департаментом начислены пени за просрочку исполнения обязательства.

06.07.2018 в адрес арендатора направлена претензия с требованием оплаты долга и пени, которая оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на наличие задолженности за период с 18.11.2016  (дата государственной регистрации договора цессии) по 31.07.2018, Департамент обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь, ООО «Ладный дом», ссылаясь на регистрацию права собственности первого дольщика (25.12.2017) и прекращение обязанности по внесению арендных платежей в период с 25.12.2017 по 31.10.2018,  обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Правоотношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ, главы IV Земельного кодекса РФ, а также общими нормами об исполнении обязательств.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность своевременного внесения платы за пользование имуществом предусмотрена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Исходя из статьи 424 ГК РФ\. в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Нарушение арендатором обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме  в спорный период подтверждено материалами дела. 

Доказательств погашения задолженности в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

В этой связи предъявление требования о взыскании долга по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендной платы является правомерным. 

Возражая против заявленных требований, ООО «Ладный дом» указало на необходимость начисления  арендной платы с момента полной оплаты цены договора цессии, определенной в пункте 2.1 договора (24 588 100 руб.)

Проанализировав положения статей 389.1 и пункта 3 статьи 433 ГК РФ, условия договора цессии в порядке статьи 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновении  у ООО «Ладный дом» обязанности по оплате арендных платежей перед Департаментом с даты государственной регистрации договора цессии.

Кроме того, судом установлено, что к  ООО «Ладный дом» перешли также обязанности МУП г. Хабаровска «УКС» по уплате арендных платежей с повышающим коэффициентом в случае превышения сроков строительства, указанных в договоре и постановлении (распорядительном акте о предоставлении земельного участка).

Факт   превышения ООО «Ладный дом»  срока строительства подтвержден материалами дела.

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с 18.11.2016 по 31.07.2018 в сумме 3 335 527,02 руб.

Истцом, кроме того, заявлено требование о взыскании пени за нарушение срока внесения арендной платы.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств  может обеспечиваться неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По условиям пункта 1.1 договора от 11.08.2011  за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

По расчету истца размер неустойки по договору за период с 12.12.2016 по 31.07.2018 составил 235 686,66 руб., который произведен в соответствии с условиями договора.

Исходя из доказанности факта просрочки исполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, требование о взыскании с ответчика неустойки в заявленном размере признано судом первой инстанции обоснованно заявленным.

Апелляционным судом расчет неустойки проверен, признан верным, арифметически ответчиком не оспорен.

Оснований  для применения статей 333, 401 ГК РФ судом первой инстанции не установлено, в связи с чем взыскание пени произведено в заявленном размере.

Встречный  иск  удовлетворен  судом,  исходя  из доказанности материалами  дела  факта  государственной регистрации права собственности на первую квартиру в доме (25.12.2017), положений  части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», пункта 1 статьи 1102 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы Департамента об отсутствии правовых оснований для признания прекратившимся договора аренды в части площади  - 6 339 кв.м  и взыскании по встречному иску переплаты внесенных платежей за данную площадь за период с 25.12.2017 по 31.10.2018, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела многоквартирный жилой дом по ул. Воронежской, 1 г. Хабаровска введен в эксплуатацию 28.11.2017 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №27-23-125-2017 от 28.11.2017.

25.12.2017   зарегистрировано   право   собственности   первого  дольщика.

В соответствии кадастровой выпиской земельный участок, относящийся к многоквартирному жилому дому, введенному в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет 12.11.2018 с площадью 6 339+/-28 и кадастровым номером 27:23:0010624:1855.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом,  с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

По смыслу указанных выше норм действующего законодательства, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», соответствующий земельный участок под МКД, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в доме.

Таким образом, в силу прямого указания закона после регистрации права собственности первого лица на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность и, соответственно, застройщик не вправе после этого распоряжаться этим участком.

Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером  27:23:000000:869 был предоставлен МУП г. Хабаровска «УКС» под жилищное и иное строительство.

По соглашению от 18.09.2012  данный земельный участок разделен на несколько земельных участков, в число которых вошел земельный участок с кадастровым номером 27:23:0010624:816 площадью 27 566 кв.м.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у застройщика (ООО «Ладный дом») прекратилось, таким образом прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенной первой очередью строительства и необходимой для его использования.

По указанным основаниям доводы апелляционной жалобы Департамента подлежат отклонению.

Довод жалобы ООО «Ладный дом» о переходе прав и обязанностей по договору цессии с даты полной оплаты по договору цессии (20.06.2017) и, соответственно, необоснованном выводе суда об обязанности общества по внесению арендных платежей и  переходе прав и обязанностей по договору цессии с даты его государственной регистрации (18.11.2016), подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 389.1 ГК требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017  №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», по общему правилу, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, например договора продажи имущественного права (пункт 2 статьи 389.1 ГК РФ). Однако законом или таким договором может быть установлен более поздний момент перехода требования. Стороны вправе установить, что переход требования произойдет по истечении определенного срока или при наступлении согласованного сторонами отлагательного условия. Например, стороны договора продажи имущественного права вправе установить, что право переходит к покупателю после его полной оплаты без необходимости иных соглашений об этом (пункт 4 статьи 454, статья 491 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3.1 договора цессии  от 09.11.2016 право, определенное в пункте 1.1  настоящего договора (все права и обязанности по договору аренды №320 от 11.08.2011, в редакции соглашения  об изменении условий от 18.09.2012, в части земельного участка площадью 27 566 кв.м, с кадастровым номером 27:23:0010624:816), переходит к цессионарию с момента полной оплаты цены договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора цессии  от 09.11.2016 с момента перехода   права   аренды и до момента полной оплаты право аренды признается   находящимся   в   залоге   у   цедента   в  силу закона (статья 488 ГК РФ).

Пунктом 7.1 договора цессии установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Совокупное толкование пунктов 3.1 и 3.2 договора цессии по правилам статьи 431 ГК, факт государственной регистрации залога, свидетельствует о том, что  в пункте 3.1 договора цессии стороны установили, что право аренды находится у цедента в залоге до полной его оплаты, а не обусловили момент возникновения обязательства по внесению арендных платежей.

Таким образом,  учитывая положения пункта 7.1 договора цессии, пункта 2 статьи 389.1 и пункта 3 статьи 433 ГК РФ,  обязанность по оплате арендных платежей ООО «Ладный дом» перед Департаментом возникла именно с даты государственной регистрации договора цессии.

Довод жалобы ООО «Ладный дом» о незаконном применении Департаментом повышающих коэффициентов, связанных с превышением срока строительства (с 08.12.2016  – 1,5; с 08.12.2017 – 2), является несостоятельным, исходя из следующего.

Согласно пункту 7.2 договора аренды - при превышении срока строительства, определенного в распорядительном акте о предоставлении земельного участка, до одного года применяется повышающий коэффициент – 1,5; от одного до двух лет – 2, от двух лет и более – 3.

Пунктом 1.1 постановления и.о. мэра г. Хабаровска от 09.06.2011 №1691 земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:869 предоставлен МУП г. Хабаровска «УКС» сроком на 5,5 лет для жилищного и иного строительства; разрешенное использование земельного участка – для жилищного и иного строительства.

В передаточном акте к договору указано, что земельный участок используется с 09.06.2011.

Срок действия договора аренды установлен по 08.12.2016 (пункт 1.2).

Период с 09.06.2011 по 08.12.2016  составляет 5,5 лет.

Таким образом, содержание пункта 7.2 договора, пункта 1.1 постановления от 09.06.2011 №1691, пункта 1.1. договора, акта приема-передачи к договору позволяет установить, что распорядительным актом (постановлением от 09.06.2011 №1691) определен срок строительства, составляющий 5,5 лет.

При этом, указание в разрешении на строительство, выданном ООО «Ладный дом», на срок окончания строительства – 04.12.2020, не имеет значения,   поскольку  в   силу  пункта 1 статьи 384 ГК РФ к ООО «Ладный дом» в связи с заключением договора цессии перешли права и обязанности МУП г. Хабаровска «УКС» по договору аренды земельного участка, в том числе по уплате арендных платежей с повышающим коэффициентом в случае превышения сроков строительства, указанных в договоре и постановлении (распорядительном акте о предоставлении земельного участка).

Довод жалобы ООО «Ладный дом» о неверном расчете суда, который произведен без учета всех представленных сторонами аргументов, также подлежит отклонению.

По расчету истца размер арендной платы за период с 18.11.2016 по 31.07.2018  составил 3 335 527,02 руб., пени за период с 12.12.2016 по 31.07.2018 – 235 686,66 руб.

Указанный расчет произведен Департаментом, исходя из площади земельного участка (27 566 кв.м); базового размера арендной платы - 62,04 за период с 18.11.2016 по 31.12.2016, базового размера арендной платы 64,52 за период с 01.01.2017 по 08.12.2018; коэффициентов: с 18.11.2016 по 08.12.2016 – 1,00, с 09.12.2016 по 08.12.2017 – 1,5, с 09.12.2017 по 08.12.2018 – 2.

При этом, судом признано обоснованным применение Департаментом повышающих коэффициентов за превышение срока строительство, а также признан обоснованным период начисления арендной платы с 08.11.2016 – то есть даты государственной регистрации договора цессии.

Вместе с тем, судом признаны обоснованными доводы ООО «Ладный дом» о переплате арендной платы в отношении части земельного участка площадью 6 481 кв.м с кадастровым номером 27:23:0010624:816, в период с 25.12.2017 по 31.10.2018 в сумме 285 644,54 руб.

В этой связи сумма арендной платы, подлежащая взысканию (3 335 527,02 руб.), уменьшена судом на сумму переплаты (285 644,54 руб.), в результате чего, с учетом  удовлетворения первоначального иска в части пени, с ООО «Ладный дом» в пользу Департамента взыскано 3 285 581,97 руб., что является арифметически верным.

Таким образом, доводы сторон учтены судом при расчете исковых требований, а установленная к взысканию сумма 3 285 581,97 руб. – определена правильно.

Иных доводов апелляционная жалоба ООО «Ладный дом» не содержит.

Изложенное в совокупности свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционных жалоб и отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.

В этой связи решение суда, принятое при правильном применении норм права и надлежащей оценке доводов сторон,  отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ  при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Хабаровского края от  11.12.2018 по делу № А73-15801/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова

   И.В. Иноземцев