Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-15882/23-150-79

г. Москва

13 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 13 июня 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

судьи Михайловой А.Э., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску ООО УК «РЕАЛ ЭСТЕЙТ КЭПИТАЛ» (121096, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 21.04.2014, ИНН: 

<

***>) 

к ООО «СИСТЕМА ПБО» (115054, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 26.09.2002, ИНН: 

<

***>) 

об обязании устранить результаты несогласованных переустройства и перепланировок в помещениях в здании по адресу: 

<

...>,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «РЕАЛ ЭСТЕЙТ КЭПИТАЛ» обратилось в Арбитражный суд               г. Москвы с иском к ООО «СИСТЕМА ПБО» об обязании устранить результаты несогласованных переустройства и перепланировок в помещениях в здании по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, представил письменные пояснения.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав правовую позицию представителей истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО УК «Реал Эстейт Кэпитал» (далее – истец, арендодатель) в соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2011 № 156-ФЗ (далее – Закон об инвестиционных фондах) осуществляет доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Первый» (подтверждается выпиской из реестра паевых инвестиционных фондов). В соответствии с ч. 3 ст. 11 Закона об инвестиционных фондах управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

Стороны 20.07.2017 в целях подготовки помещений к работе ресторана и проведению арендатором работ по устройству технологических перегородок, монтажу инженерных систем, технологического оборудования, элементов декора и рекламных носителей, отделочных работ стороны заключили предварительный договор аренды нежилых помещений № 88-79/17 (далее –предварительный договор), расположенного по адресу: 

<

...>, в котором была в том числе определена согласованная сторонами планировка.

По результатам выполненных согласованных сторонами работ 14.07.2017 было проведено обследование арендованных помещений ГБУ «Московское городское бюро техническое инвентаризации» (далее – МосгорБТИ), по результатам которого были внесены изменения в техническое документы МосгорБТИ.

Между истцом и ООО «Макдоналдс» (реорганизован в ООО «Система ПБО», далее – ответчик, арендатор) 19.12.2017 заключен договор аренды нежилых помещений (долгосрочный) № 88-144/17, по условиям которого истец предоставил ответчику нежилые помещения по адресу: 

<

...>, эт. 1 и 2, общей площадью 580,9 кв.м. (далее - помещения; п.п. 1.1, 1.3 договора), сроком на 20 лет с даты передачи помещений по акту приема-передачи (п. 2.1 договора) для целей размещения и эксплуатации предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком «Макдоналдс», «МакКафе», для складских, административных и технических целей, связанных с этой деятельностью (п. 1.4 договора). Площадь и состав помещений были определены в соответствии с документами МосгорБТИ по состоянию на 14.07.2017.

Истец 20.12.2017 передал ответчику помещение по акту приема-передачи в соответствии с основным договором аренды, а ответчик принял его, как следует из акта приема-передачи, арендованное помещение соответствовало условиям договора.

Исходное состояние помещений на момент их передачи ответчику отражено в пункте 1.3 договора и в документах БТИ (поэтажный план, экспликация 1-го и 2-го этажа, из состава Выписки из Технического паспорта по состоянию на 14.07.2017), являющихся приложением № 2 к договору.

В соответствии с п. 4.4 договора арендатор обязуется владеть и пользоваться помещениями согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормами, требованиями природоохранного законодательства, а также общепризнанными нормами и правилами общественного порядка.

В соответствии с положениями п. 4.10 договора арендатор обязался не производить какого-либо переустройства помещений (в том числе их перепланировку, переоборудование, переустройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, изменение несущих конструкций, реконструкцию и т.п.) без письменного согласия арендодателя. В случае получения согласия арендодателя, оформить в соответствии с действующими правилами разрешение на проведение переустройства/перепланировки помещений.

Письмами от 09.03.2022 № 72-0322, от 11.03.2022 № б/н ответчик сообщил, что приостанавливает работу предприятий общественного питания сети. 

В соответствии с п. 5.1 договора аренды 07.11.2022 арендодатель и арендатор провели осмотр помещений на предмет проверки соблюдения арендатором разрешенного использования помещений, по результатам которого выявлены следующие результаты работ по переустройству и перепланировке, а также по изменению архитектурного облика здания.

На первом этаже:

-демонтаж и монтаж ненесущих перегородок с дверными проемами и без в целях зонирования помещений;

-демонтаж  и  установка  нового  сантехнического  оборудования  с  подключением  к существующим сетям;

-установка подъемника с частичным заглублением;

-устройство на фасаде здания со стороны внутреннего двора усиленного козырька и ступеней (козырек используется для размещения инженерного оборудования);

-устройство пристройки к зданию со стороны внутреннего двора. 

На втором этаже:

-монтаж ненесущих перегородок с дверными проемами и без в целях зонирования помещений, в том числе работы по увеличению арендной площади;

-установка нового сантехнического оборудования с подключением к существующим сетям;

-закладка с внутренней стороны оконного проема в комнате 3;

-устройство нового оконного проема со стороны внутреннего двора.

Результаты монтажно-демонтажных работ, переустройства и перепланировки также отражены в графической форме.

Согласно исковому заявлению, проведение указанных работ в период действия договора аренды не согласовывалось арендодателем и нарушает положения п. 4.10 договора.

Истец указывает на то, что перечисленные работы привели к возникновению в помещениях нарушений требований противопожарной безопасности, а именно:

-в нарушение положений п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (утв. Приказом МЧС России от 19.03.2020 № 194, далее – СП 1.13130.2020) на втором этаже заужена ширина эвакуационных выходов в зоне туалетов (104 см при минимально допустимых 120 см);

-в целом со второго этажа отсутствуют эвакуационные выходы, соответствующие требованиям действующего законодательства – отсутствует выход на кровли пристройки и открытая эвакуационная лестница с кровли;

-демонтаж ненесущих перегородок с дверным проемом на первом этаже между лестничной клеткой и производственными помещениями привел к нарушению положений 4.4.6 СП 1.13130.2020, поскольку в соответствии с указанной нормой выходы из помещений и этажей на лестничные клетки должны быть оборудованы дверями с приспособлением для самозакрывания и с уплотнением в притворах.

Истцом, в порядке досудебного урегулирования, направлена ответчику претензия от 23.11.2022 исх. № РЭК-599/22 о приведении помещений в исходное состояние и об устранении нарушений требований противопожарной безопасности, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался следующим.

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как указано выше, в соответствии с положениями п. 4.10 договора арендатор обязался не производить какого-либо переустройства помещений (в том числе их перепланировку, переоборудование, переустройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, изменение несущих конструкций, реконструкцию и т.п.) без письменного согласия арендодателя.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что проведенные ответчиком работы были согласованы с истцом.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 20.07.2017 заключен предварительный договор аренды нежилых помещений № 88-79/17.

Планировка помещений на момент подписания предварительного договора аренды, согласно поэтажному плану, указана в приложении № 2 к предварительному договору аренды. При этом стороны согласовали выполнение в помещениях работ, в том числе, направленных на изменение планировки помещений.

Согласно п. 4.2.1 и п. 4.5.1 предварительного договора аренды истец (арендодатель) принял на себя обязательство выполнить работы, указанные в приложении № 6 к предварительному договору аренды как работы в зоне ответственности арендодателя (стр. 31-45 предварительного договора аренды), а также завершить капитальный ремонт здания. При этом часть работ, указанных в исковом заявлении, была выполнена самим арендодателем в соответствии с его обязательствами, что также подтверждается актом допуска для производства работ арендатора от 06.09.2017 (далее –акт допуска). 

Согласно проектной документации (архитектурные решения, шифр: 6/16-АР 2017 года), утвержденной истцом (далее – проектная документация истца), следует, что фасадные работы в 2017 году выполнялись не ответчиком, а истцом и что на момент проведения таких работ ситуация с оконными проемами уже соответствовала текущей (т.е. оконный проем в комнате 3 уже был заложен, а новый оконный проем со стороны внутреннего двора уже существовал). 

Также тот факт, что фасадные работы выполнялись истцом (арендодателем), следует из текста сопроводительного письма от 19.02.2018 № РЭК-106, с которым проектная документация была направлена истцом ответчику.

В рамках предварительного договора аренды ответчиком также выполнялись работы, указанные как работы арендатора в приложении № 6 к предварительному договору аренды. При этом работы были согласованы с истцом, что подтверждается согласованными истцом документами:

-Рабочий проект ИАК-2017-3092-АР Архитектурные решения 2017 года;

-Рабочий проект ИАК-2017-3092-ТХ Технологические решения 2017 года;

-Рабочий проект ИАК-2017-3092-ВК Водопровод и канализация 2017 года;

-Рабочий проект ИАК-2017-3092-КР Конструктивные решения 2017 года;

-Рабочий проект ИАК-2017-3092-ОВ Отопление, вентиляция и канализация 2017 года.

В проведении работ сторон в рамках предварительного договора аренды истцом было заказно проведение работы по определению расчетной величины пожарного риска, что подтверждается проектной документацией: определение расчетной величины   пожарного   риска  здания по адресу: 

<

...>, стр. 4, Шифр РП-08/12-17.МОПБ 2017 года (далее – Определение расчетной величины пожарного риска). Таким образом было подтверждено, что все проведенные работы приемлемы с точки зрения пожарной безопасности здания.

При подписании договора аренды стороны продублировали описание работ в приложении № 5 к договору аренды (текст которого идентичен тексту приложения № 6 к предварительному договору аренды).

В 2020 году ответчиком были выполнены дополнительные работы в помещениях, которые были согласованы истцом, что подтверждается письмом истца  от 20.12.2019 № РЭК-633/19. Планировка помещений по результатам проведения таких работ соответствует текущей планировке помещений. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, все произведенные ответчиком работы по переустройству и перепланировке были согласованы с истцом, а именно:

- демонтаж и монтаж ненесущих перегородок с дверными проемами и без в целях зонирования помещений; демонтаж и установка нового сантехнического оборудования с подключением к существующим сетям согласованы истцом в приложенных Рабочих проектах;

- установка подъемника с частичным заглублением согласована истцом, что следует из сведений, указанных в приложении к предварительному договору аренды, приложению к договору аренды, согласование Рабочего проекта ответчика;

- устройство на фасаде здания со стороны внутреннего двора усиленного козырька и ступеней (козырек используется для размещения инженерного оборудования) согласовано истцом, что следует из сведений, указанных в приложении к предварительному договору аренды, приложению к договору аренды;

- устройство пристройки к зданию со стороны внутреннего двора согласовано истцом, что следует из сведений, указанных в приложении к предварительному договору аренды, приложению к договору аренды;

- монтаж ненесущих перегородок с дверными проемами и без в целях зонирования помещений, в том числе работы по увеличению арендной площади, согласован истцом согласно акту допуска;

- установка нового сантехнического оборудования с подключением к существующим сетям согласована истцом в Рабочем проекте водопровода и канализации;

- закладка с внутренней стороны оконного проема в комнате 3 и устройство нового оконного проема со стороны внутреннего двора согласована истцом по акту допуска и следует из текста сопроводительного письма.

Доводы истца о нарушении правил пожарной безопасности в результате работ ответчика подлежат отклонению, исходя из следующего.

В 2017 году по заданию истца подготовлено Определение расчетной величины пожарного риска, из которого следует, что проведенные сторонами в рамках предварительного договора аренды работы не создают пожарных рисков.

 Расчет пожарных рисков осуществлен согласно ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в соответствии с Методикой определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружениях и пожарных отсеках различных классов функциональной пожарной опасности, утвержденной Приказом МЧС РФ от 30.06.2009 № 382                   (с изменениями от 02.12.2015), а также в соответствии с Правилами проведения расчетов по оценке пожарного риска (утв. постановлением Правительства РФ                        от 31.03.2009 № 272). 

Данная методика определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружениях и пожарных отсеках различных классов функциональной пожарной опасности устанавливает порядок определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружениях и пожарных отсеках и распространяется на здания классов функциональной пожарной опасности: Ф3 – здания организаций по обслуживанию населения, в том числе Ф3.2 – здания организаций общественного питания. Расчеты по оценке пожарного риска проводились путем сопоставления расчетных величин пожарного риска с нормативным значением пожарного риска, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Эвакуационные выходы на втором этаже имеются: один – через торговый зал, и один – на эвакуационную лестницу.

Необходимость оборудования выхода на кровлю пристройки истцом нормативно не обоснована. При этом ответственность за оборудование такого выхода лежит на самом истце согласно пятому абзацу раздела 12 приложения № 6 к предварительному договору аренды и приложения № 5 к договору аренды.

Открытая эвакуационная лестница с кровли находится за пределами эксплуатационной ответственности ответчика и за пределами помещений. Согласно приложению № 5 к договору аренды, эксплуатационная ответственность за кровлю остается в зоне ответственности истца.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что ответчиком не было допущено никаких нарушений п. 4.10 договора аренды. Иные обстоятельства истцом не названы и не доказаны.

Учитывая изложенное, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 307 – 310 ГК РФ,              ст.ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 – 171, 176, 180, 181 АПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                                                 А.Э. Михайлова