АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-10622/2021

г. Чебоксары

19 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2022 года. 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе судьи Смирновой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом заседании суда дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, 428038, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319213000020062, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320213000025783, 

о взыскании 64 166 руб. 04 коп.,

и по встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО3

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о признании договора аренды нежилого помещения от 10.07.2020 № 5 и акта приема-передачи нежилого помещения от 07.09.2020 недействительными,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Волгастройдевелопмент», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428038, 

<

...>, ФИО4, 428000, Чувашская Республика, 

<

...>,

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Долина» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428036, 

<

...>),

при участии:

ИП ФИО3 лично,

от ИП ФИО2 – представителя ФИО5 по доверенности от 24.11.2021,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, арендодатель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, арендатор) о взыскании 36 551 руб. 67 коп. долга по арендой плате за ноябрь и декабрь 2020 года, 11 939 руб. 68 коп. неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 11.12.2020 по 24.11.2021 и далее по день вынесения решения суда исходя из ставки 0,1 процент от суммы долга за каждый день просрочки; 13 885 руб. 04 коп. долга по коммунальным платежам за ноябрь, декабрь 2020 года и январь 2021 года, 633 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.01.2021 по 24.11.2021.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ИП ФИО3 обязательств по внесению арендной платы и оплате коммунальных платежей в рамках договора аренды нежилого помещения от 10.07.2020 № 5.

Определениями суда от 31.01.2022, 28.07.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Волгастройдевелопмент» (далее – ООО «Специализированный застройщик Волгастройдевелопмент»), ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Долина» (далее – ООО «Управляющая компания «Долина»).

Определением от 02.03.2022 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ИП ФИО3, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды нежилого помещения от 10.07.2020 № 5 и акта приема-передачи нежилого помещения от 07.09.2020 недействительными (ничтожными). 

Встречное исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением ИП ФИО2 обязательств в рамках договора аренды нежилого помещения от 10.07.2020 № 5, а также отсутствием у него права на заключение указанного договора.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал исковые требования, пояснил, что сумма неустойки за период с 25.11.2021 по 07.09.2022  (день судебного заседания) составляет 10 490 руб. 33 коп.; в удовлетворении встречных требований просил отказать, возражал против отложения судебного разбирательства, полагая, что дело может быть рассмотрено на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

ИП ФИО3 просила отказать в удовлетворении исковых требований, встречный иск поддержала, просила отложить судебное разбирательство до вынесения органами прокуратуры Чувашской Республики, органами полиции, Министерством труда и социальной защиты населения, а также Отделом экономической безопасности и противодействия коррупции Управления Министерства внутренних дел по Чувашской Республике решений по проверкам, проведенным на основании заявлений ИП ФИО3 о нарушении ее прав действиями ИП ФИО2 Кроме того, ИП ФИО3 заявила ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц ресурсоснабжающих организаций, обосновав данное ходатайство тем, что согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 с 01.01.2017 собственники всех нежилых помещений в многоквартирных домах должны заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. ИП ФИО2 указанные договоры не заключил, следовательно, потребленные ресурсы ресурсоснабжающим организациям не оплачивал, что нарушает права и законные интересы последних. Кроме того, ИП ФИО3 полагала, что данное обстоятельство является одним из оснований для признания договора аренды нежилого помещения от 10.07.2020 № 5 ничтожным, поскольку в отсутствие заключенных прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями ИП ФИО2 не имел права передавать помещение в аренду.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте проведения судебного заседания, своих представителей для участия в деле не направили.

ООО «Управляющая компания «Долина» в представленных 05.09.2022  пояснениях  указало, что в ноябре и декабре 2020 года коммунальные услуги для жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, предоставлялись надлежащего качества, обращений в адрес управляющей компаний от собственников помещений не поступало. Относительно акта от 20.01.2021 указало, что ООО «Управляющая компания «Долина» не было извещено о времени и месте составления указанного акта, следовательно, этот акт не является подтверждением указанных в нем доводов и основанием для уменьшения размера платы за содержание помещения.

От публичного акционерного общества «Т Плюс» 26.08.2022 и 05.09.2022 поступили ответы на запрос суда, согласно которым договоры теплоснабжения в отношении нежилого помещения по адресу 

<

...> не заключались. Указанный дом отапливается посредством автономной котельной.

АО «Водоканал» в ответе от 18.08.2022 на запрос суда пояснило, что в период с июля 2020 года по январь 2021 года АО «Водоканал» не заключало договор водоснабжения и водоотведения в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, по имеющейся информации приборы учета холодной и горячей воды введены в эксплуатацию 01.09.2020 ООО «Управляющая компания «Долина» с показаниями 0.

АО «Чувашская энергосбытовая компания» в ответе на запрос суда пояснила, что в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, договор энергоснабжения до 01.03.2021 не заключался, энергоснабжение многоквартирного дома № 36 по ул. Эльменя осуществлялось в рамках договора от 01.12.2018 № 36-01/528-1945, заключенного между ООО «Специализированный застройщик Волгастройдевелопмент» и АО «Чувашская энергосбытовая компания».

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 07.09.2022.

Рассмотрев ходатайство ИП ФИО3 о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц ресурсоснабжающих организаций, суд считает необходимым отказать в его удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Из смысла названной нормы следует, что цель участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - отстаивание собственных материально-правовых интересов, на которые судебный акт по делу может определенным образом повлиять.

Предметом настоящего спора является обязанность ответчика по первоначальному иску оплатить истцу арендную плату и плату за потребленные в арендованном помещении коммунальные услуги.

В деле не имеется доказательств того, что решение по делу может создать, изменить или прекратить субъективные права или обязанности ресурсоснабжающих организаций -  публичного акционерного общества «Т Плюс», акционерного общества «Водоканал» и акционерного общества "Чувашская энергосбытовая компания" - по отношению к сторонам спора или повлечь факт нарушения принадлежащих им прав или возложения на них дополнительных обязанностей вынесенным судебным актом. Из пояснений данных организаций следует, что они не состояли в договорных отношениях с какой-либо из сторон по поводу снабжения коммунальными ресурсами спорного помещения по адресу 

<

...> в период с ноября 2020 года по январь 2021 года. 

На основании изложенного оснований для привлечения указанных организаций к участию в деле суд не усматривает.

В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В силу данной нормы отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае суд считает, что дело может быть рассмотрено на основании представленных в материалы дела доказательств. Судом было предоставлено сторонам достаточно времени для представления доказательств в обоснование заявленных ими доводов и в опровержение доводов оппонента, из пояснений ИП ФИО3 и ИП ФИО2 следует, что все имеющиеся у них документы, фотографии, аудиозаписи, уже представлены, ходатайств об истребовании дополнительных доказательств сторонами не заявлено, в связи с чем суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства. Факт обращения в компетентные органы с жалобами, содержание которых аналогично требованиям, изложенным во встречном иске, не является, по мнению суда, достаточным основанием для отложения судебного заседания при наличии в деле доказательств, достаточных для рассмотрения иска и встречного иска по существу.

На основании изложенного и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора купли-продажи от 08.05.2020 ООО «Специализированный застройщик Волгастройдевелопмент» (продавец) продало, а ФИО2 (покупатель) купил нежилое помещение, находящееся по адресу 

<

...>, общей площадью 413,3 кв.м., расположенное на первом этаже. 12.05.2020 на основании указанного договора произведена государственная регистрация права собственности.

10.07.2020 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 5 (далее – договор аренды), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – помещение). Общая площадь, передаваемая в аренду: 52,70 кв.м., расположено на 1 этаже. Помещение передается со следующей отделкой: пол - керамическая плитка, потолок - окрашенный, стены - под окраску. Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, зарегистрированном в ЕГРН 12.05.2020.

В силу раздела 2 договора аренды он вступает в силу со дня его подписания, срок его действия - до 10.06.2021.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды размер ежемесячной арендной платы составляет 26 350 руб., исходя из стоимости 500 руб. за один квадратный метр площади имущества. Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца. 

Арендатор обязуется оплатить арендодателю авансом арендную плату за первый и за последний месяц арендной платы в течении 10 дней со дня заключения настоящего договора, в случае досрочного расторжения договора оплаченный аванс возврату не подлежит (пункт 3.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды арендная плата начинает исчисляться с момента подписания акта-приема передачи помещения.

В силу пункта 3.7 договора аренды помещение передается по акту приема-передачи, содержащему сведения о его состоянии, в течение 3 (трех) дней с момента завершения ремонтных работ, но не позднее 01.09.2020. Если при приемке будут обнаружены недостатки, то они должны быть зафиксированы в акте, и устранены арендодателем в согласованные сторонами сроки.

Помещение передается в аренду с целью его использования - предоставление образовательных услуг (пункт 4.1 договора аренды).

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрены, в том числе, следующие обязанности арендодателя: в течение 3 (трех) рабочих дней с момента завершения ремонтных работ, но не позднее 01.09.2020, передать арендатору помещение в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию; производить капитальный ремонт помещения в течение всего срока действия настоящего договора в случае необходимости; ежемесячно предоставлять арендатору акт выполненных работ (услуг), счет; сообщить арендатору о досрочном расторжении настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендатор обязуется, в том числе: в течение 3 (трех) рабочих дней с момента завершения ремонтных работ, принять от арендодателя помещение по акту приема передачи; оплачивать коммунальные платежи в виде: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащем техническом состоянии инженерных сетей (тепло/водоснабжения и водоотведения), а также электросетей), на основании показаний счетчиков, либо, при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемого помещения, в течение 3 дней с момента выставления счета арендодателем.

Согласно пункту 5.1 договора стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, возмещению не подлежит. В случае расторжения настоящего договора до его окончания арендатор обязуется привести арендуемое помещение в первоначальное состояние, в каком оно было им принято по акту приема-передачи.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что при просрочке внесения арендатором арендной платы арендодатель вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,1 процент от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.2 договора аренды он может быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке путем направления соответствующего уведомления в адрес арендатора за 14 дней в следующих случаях: нарушение арендатором сроков оплаты платежа, указанных в пункте 3.2 договора, более двух раз; при существенном нарушении арендатором условий настоящего договора.

Сторонами в разделе 8 договора аренды предусмотрен претензионный порядок разрешения споров, согласно которому до предъявления иска, вытекающего из договора, сторона, которая считает, что ее права нарушены, обязана направить другой стороне письменную претензию. Сторона, которая получила претензию, обязана ее рассмотреть и направить письменный мотивированный ответ другой стороне в течение 10 дней с момента получения претензии.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 07.09.2020, подписанному сторонами, помещение передано арендатору, осмотрено и проверено арендатором, принято им без замечаний.

11.12.2020 ООО «Специализированный застройщик «Волгастрой-девелопмент» и ФИО2 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 08.05.2020, в силу которого продавец обязался возвратить покупателю полученную сумму в размере 17 771 900 руб., а покупатель – вернуть продавцу помещение по адресу 

<

...> в день подписания данного соглашения без дополнительного составления передаточного акта. 

23.12.2020 на основании данного соглашения произведена государственная регистрация права собственности.

Также 23.12.2020 ООО «Специализированный застройщик «Волгастройдевелопмент» и ИП ФИО2 заключили соглашение № 1, в соответствии с которым ООО «Специализированный застройщик «Волгастройдевелопмент», являясь собственником помещения № 1, расположенного в доме № 36 по ул. Эльменя г. Чебоксары, площадью 413,30 кв.м. передает, а ИП ФИО2 принимает право сдачи помещения в аренду, а также право требования арендных платежей и возмещения коммунальных расходов с арендаторов за период с 23.12.2020 по 31.01.2021 включительно.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.01.2021 № 1 ООО «Специализированный застройщик «Волгастройдевелопмент» продало помещение ФИО4. 25.01.2021 произведена государственная регистрация перехода права собственности, помещение передано ФИО4 по акту приема-передачи от 31.01.2021.

В соответствии с распиской на сдачу помещения 05.03.2021                                   ИП ФИО3 возвратила арендованную часть нежилого помещения по адресу: 

<

...> площадью 52,70 кв.м. новому собственнику ФИО4, оплатила по счетчику за февраль 1500 руб.

По данным ИП ФИО2, за ИП ФИО3 сформировалась задолженность по арендной плате в сумме 36 551 руб. 67 коп., в том числе 10 201 руб. 67 коп. - за ноябрь 2020 года, 26 350 руб. – за декабрь 2020 года, а также по коммунальным платежам в сумме 13 885 руб. 04 коп., в том числе: 4 432 руб. 57 коп. за ноябрь 2020 года, 5 115 руб. 10 коп. за декабрь 2020 года и 4 337 руб. 37 коп. за январь 2021 года.

На оплату коммунальных услуг выставлены счета на оплату от 30.11.2020 № 30 (направлено ИП ФИО3 30.12.2020 согласно квитанции, том 1, л.д. 97-98), а также от 31.12.2020 № 43 (том 1, л.д. 74), 31.01.2021 № 14 (том 1, л.д. 22). Доказательства направления адресату счетов от 31.12.2020 и 31.01.2021 не представлены, при этом на оплату услуг за декабрь 2020 года представлен акт от 31.12.2020 № 56 (том 1, л.д. 21 на обороте), подписанный ИП ФИО3 без возражений.

Претензией от 22.12.2020 № 2, направленной ИП ФИО3 30.12.2020, ИП ФИО2 сообщил, что в рамках договора аренды имеется задолженность по арендной плате в сумме 77 151 руб. 67 коп., по коммунальным платежам за ноябрь 2020 года в сумме 7 432 руб. 57 коп., предложил погасить задолженность в срок до 11.01.2021.

Неисполнение обязательства по оплате задолженности в  полном объеме послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

В свою очередь ИП ФИО3 заявила встречное исковое требование о признании договора аренды нежилого помещения от 10.07.2020 № 5 и акта приема-передачи нежилого помещения от 07.09.2020 недействительными (ничтожными), мотивированное допущенными ИП ФИО2 нарушениями условий договора, а также отсутствием у ИП ФИО2 правомочий как на заключение договора аренды по состоянию на 10.07.2020, так и на взимание арендной платы после расторжения по соглашению от 11.12.2020 договора купли-продажи от 08.05.2020, заключенного ООО «Специализированный застройщик Волгастройдевелопмент».

Рассмотрев представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Условиями договора аренды (пункт 4.3) предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату. 

Как усматривается из материалов дела, арендованное помещение передано ИП ФИО3 по акту приема-передачи нежилого помещения от 07.09.2020, подписанному ИП ФИО2 и ИП ФИО3

Не оспорив факт подписания данного акта, ИП ФИО3 тем не менее указала, что фактически помещение 07.09.2020 было передано ненадлежащем состоянии, на тот момент в помещении еще продолжался ремонт, в итоге работать в нем ИП ФИО3 начала только 19.10.2020, первое занятие с детьми было проведено только 28.10.2020. По состоянию на 07.09.2020 в помещении потолок еще не был окрашен, укладка керамической плитки было не завершено, металлическая дверь не установлена, не готова система пожарной сигнализации, не установлены приборы учета. Таким образом, ИП ФИО2 нарушено условие договора о передаче помещения в течение 3 дней с момента завершения ремонтных работ, поскольку ремонтные работы не были завершены, и о передаче помещения в срок не позднее 01.09.2020. 

В подтверждение данных доводов ИП ФИО3 представлены фотографии (том 2, л.д. 3-4).

Кроме того, ИП ФИО3 указала, что помещение оказалось непригодным для использования его по назначению, поскольку после начала отопительного сезона обнаружилось, что в помещении холодно, проводить занятия с детьми невозможно.

В качестве доказательства данного обстоятельства ИП ФИО3 представила акт обследования помещения, составленный 20.01.2021 комиссией в составе арендатора ИП ФИО3, арендатора ИП ФИО6, ФИО7, представителя арендатора ФИО8, из которого следует, что проведен замер температуры, которая в центре комнаты составила +12 С(, под окном (рама) -3 С(, стены со стороны окна +7 С(, температура батареи 52-60 С(. Также представлены аудиозаписи, которые велись при осмотре спорного помещения новым собственником помещения ФИО4

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

ИП ФИО3 указала, что не могла использовать арендованное имущество до 19.10.2020 в связи с тем, что арендодатель ИП ФИО2 не исполнил свое обязательство по передаче помещения в состоянии, пригодном для его использования по назначению, ремонтные работы, проведение которых было обязанностью ИП ФИО2, еще не были завершены.

Между тем данные доводы суд считает подлежащими отклонению ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, помещение было арендовано для предоставления образовательных услуг. Таким образом, ИП ФИО3 была осведомлена о требованиях, которым должно соответствовать передаваемое помещение для использования его по целевому назначению.

При этом акт приема-передачи нежилого помещения подписан сторонами 07.09.2020. В пункте 1 данного акта указано, что помещение передано ИП ФИО3 со следующей отделкой: потолок – окрашенный, пол – керамическая плитка, стены - под покраску, входная металлическая дверь. Согласно пункту 2 данного акта имущество осмотрено и проверено арендатором ИП ФИО3, принято ею без замечаний.

Таким образом, доводы ИП ФИО3 противоречат подписанному ею же акту приема-передачи от 07.09.2020.

Изучив представленные фотографии, суд приходит к выводу, что они не могут служить доказательством того, что помещение не было передано 07.09.2020, или находилось на дату составления акта приема-передачи от 07.09.2020 в состоянии, не позволяющем его использовать по назначению.

Сторонами в пункте 3.7 договора аренды предусмотрено, что если при приемке будут обнаружены недостатки, то они должны быть зафиксированы в акте, и устранены арендодателем в согласованные сторонами сроки.

В материалы дела не представлено доказательств составления при приемке помещения соответствующего акта об обнаружении недостатков, подлежащих устранению арендодателем ИП ФИО2

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду.

В рамках дела № А79-1463/2021 Арбитражным судом Чувашской Республики – Чувашии рассмотрено исковое заявление ИП ФИО3 к ИП ФИО2 о взыскании 336 615 руб. убытков, 84 000 руб. упущенной выгоды за период с 01.02.2021 по 30.04.2021, компенсации морального вреда в размере 100 000 руб. Согласно решению суда от 13.10.2021, вступившему в законную силу, суд пришел к выводу о том, что акт приема-передачи нежилого помещения арендатору от 07.09.2020 является подтверждением исполнения арендодателем обязательства по передаче арендованного имущества; судом не установлено оснований полагать, что по состоянию на 07.09.2020 помещение не соответствовало характеристикам, указанным в пункте 1 акта приема-передачи нежилого помещения от 07.09.2020.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

ИП ФИО3 указала также на то, что помещение было непригодно для использования по назначению, поскольку уже после начала отопительного сезона выяснилось, что в помещении холодно, в нем невозможно проводить занятия с детьми, они сидели в верхней одежде. Это обстоятельство не могло быть установлено при приемке помещения.

Исследовав представленный акт обследования помещения от 20.01.2021  и аудиозаписи, суд приходит к выводу о том, что надлежащих доказательств того, что коммунальная услуга по отоплению предоставлялась в спорный период (ноябрь 2020 года – январь 2021 года) ненадлежащего качества, ИП ФИО3 не представлено.

Объем правомочий арендатора при обнаружении недостатков принятого в аренду имущества, о которых не было известно во время заключения договора аренды, установлен пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем в деле не имеется доказательств того, что после обнаружения такого недостатка помещения, как ненадлежащее отопление, препятствующее использованию помещения по назначению, ИП ФИО3 предприняла меры, предусмотренные статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно потребовала от ИП ФИО2. безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, направила уведомление арендодателю об удержании понесенных расходов на устранение обнаруженных недостатков из арендной платы, либо потребовала досрочного расторжения договора. Представленные претензии от 14.01.2021, 21.01.2021, адресованные                                  ИП ФИО2, подобных требований и доводов не содержат.

ИП ФИО3 указывает, что предъявить эти требования она не имела возможности, поскольку ИП ФИО2 находился в отпуске, между тем указанное обстоятельство не является препятствием для направления претензии. 

Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, установлен Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, в соответствии с пунктами 104-109 которого по факту нарушения качества коммунальной услуги составляется акт проверки, который подписывается исполнителем коммунальных услуг, потребителем и заинтересованными лицами, участвующими в проверке.

В нарушение указанных норм в материалы дела не представлен надлежащим образом составленный акт проверки, подтверждающий доводы ИП ФИО3 о несоблюдении параметров качества теплоснабжения. ИП ФИО3 указала, что к управляющей организации многоквартирного дома - обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Долина» - с соответствующим сообщением, жалобой она не обращалась, ИП ФИО2 также указал, что не был осведомлен об указанном обстоятельстве, заявлений от ИП ФИО3 о несоответствии температурного режима нормам не поступало, в управляющую компанию ИП ФИО2 не обращался, совместных выходов и осмотров по этому поводу не было. ООО «Управляющая компания «Долина» на запрос суда сообщила об отсутствии обращений от собственников нежилых помещений о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества в спорный период.

В этой связи суд считает, что доводы ИП ФИО3 являются необоснованными и документально не подтвержденными. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО2 свои обязательства по передаче помещения ИП ФИО3 исполнил надлежащим образом, помещение было пригодно для использования по назначению, в связи с чем у арендодателя имеется право требования внесения арендной платы и оплаты коммунальных услуг.

ИП ФИО3 заявила доводы о том, что размер предъявленных к оплате коммунальных услуг документально не подтвержден, объем потребления завышен, при расчете потребления ИП ФИО2 неправомерно использованы показания счетчиков, не введенные в эксплуатацию надлежащим образом, неправомерным является перевыставление ИП ФИО2 арендатору платы за коммунальные услуги на основании счетов-фактур, выставленных ООО «Управляющая компания «Долина», поскольку, по мнению ИП ФИО3, управляющая организация не имела права выставлять к оплате стоимость потребленных в нежилом помещении коммунальных услуг, ИП ФИО2 обязан был заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями в отношении всего помещения общей площадью 413,3 кв.м., установить индивидуальные счетчики каждому арендатору, и только в этом случае является правомерным выставление счетов на оплату коммунальных услуг арендаторам.

ИП ФИО2 относительно порядка начисления стоимости коммунальных услуг пояснил следующее. 

Объем потребленной электрической энергии определен по показаниям прибора учета марки Меркурий 230 АРТ-03, заводской номер 41618695-20, установленного в помещении площадью 52,70 кв.м., арендованном ИП ФИО3, показания счетчика ежемесячно снимались представителем ООО «Специализированный застройщик Волгастройдевелопмент». Отопление многоквартирного дома осуществляется посредством автономной котельной, принадлежащей застройщику ООО «Специализированный застройщик Волгастройдевелопмент». Объем тепловой энергии на отопление определен на основании показаний прибора учета, установленного на общую площадь нежилых помещений в размере 632 кв.м., расчет произведен пропорционально площади занимаемых арендаторами помещений, в том числе и для ИП ФИО3 пропорционально занимаемой площади 52,70 кв.м. Горячей воды в помещении ИП ФИО3 не было, плата за нее не выставлялась. В помещении ИП ФИО3 площадью 52,70 кв.м. не было установлено счетчика холодной воды; для определения объема холодного водоснабжения установлен общий счетчик на всю площадь нежилых помещений и дополнительно счетчики в нескольких помещениях, расчет потребленной в помещении ИП ФИО3 холодной воды определен путем вычитания из общего потребления объемов, потребленных в иных помещениях; объем водоотведения определен по объему потребленной холодной воды.

Рассмотрев указанные доводы, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 13.05.2019 между ООО «Волгастройдевелопмент» (застройщик, впоследствии - ООО «Специализированный застройщик Волгастройдевелопмент») и ООО «Управляющая компания «Долина» (управляющая компания) заключен договор управления многоквартирным домом № Д-36, по условиям которого застройщик поручает, а управляющая компания принимает обязательства по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> , предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в данном доме и третьим лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Услуги управляющей компании оплачивает третье лицо (физическое или юридическое лицо, принявшее помещения от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию), с момента такой передачи.

01.09.2020 между ФИО2 (собственник) и ООО «Управляющая компания «Долина» (управляющая компания) заключен договор управления (обслуживания), согласно пункту 1.1 которого для обеспечения благоприятных и безопасных условий эксплуатации, надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и прилегающей территории в установленных границах, обеспечения коммунальными услугами, собственник передает, а управляющая компания принимает на себя функции по управлению нежилыми помещениями под номерами 1 и 3, общей площадью 413,3 и 405 кв.м. соответственно, расположенных на первом этаже жилого многоквартирного дома № 36 по ул. Эльменя в г. Чебоксары, с предоставлением услуг в соответствии с разделом 2 договора. Собственнику принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество соразмерно площади находящегося в его собственности помещения. В силу данного договора управляющая компания обязалась обеспечить собственнику за плату предоставление, в том числе, следующих услуг: аварийное обслуживание (ежемесячное), сантехнические работы, электромонтажные работы, санитарные работы (стрижка газона в летний период, уборка территории от снега трактором в зимний период), текущий ремонт мест общего пользования.

Как пояснила ООО «Управляющая компания «Долина», кроме перечисленных услуг, до заключения собственником прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями управляющая компания выставляла ежемесячно с ноября 2020 года по январь 2021 года включительно ФИО2 счета-фактуры за используемые коммунальные ресурсы, представила соответствующие счета-фактуры от 30.11.2020 № 46, 31.12.2020 № 47, 31.01.2021 № 1 (том 2, л.д. 95-98). В материалы дела также представлены расчеты за ноябрь  и декабрь 2020 года, январь 2021 года, поясняющие, каким образом был распределен объем потребленных услуг, выставленный в счетах-фактурах ИП ФИО2, в последующем между арендаторами помещений (частей нежилого помещения № 1) (том 1, л.д. 51-55), акты снятия показаний приборов учета электрической энергии, горячей и холодной воды за соответствующие периоды (том 1, л.д. 150-152), акты снятия показаний прибора учета тепловой энергии (том 2, л.д. 8-10). 

Кроме того, ИП ФИО2 представлены акт ввода в эксплуатацию прибора учета тепловой энергии у потребителя от 01.09.2020, акт ввода в эксплуатацию прибора учета расхода холодной и горячей воды, акт ввода в эксплуатацию прибора учета электрической энергии, подписанные ООО «Управляющая компания «Долина» и ИП ФИО2 (том 2, л.д. 29, 44-45), на основании показаний которых был произведен расчет потребленных ресурсов.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее - Постановление № 1498), с 01.01.2017 вступили в силу изменения в Правила № 354.

В силу пункта 6 Правил № 354 (в новой редакции) поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (абзац 3 пункта 6).

Положения абзаца 3 пункта 6 Правил № 354 в новой редакции, вступившей в законную силу с 01.01.2017, обязывают собственника нежилого помещения и ресурсоснабжающую организацию перейти на прямые расчеты. Для этого указанной нормой предписано заключить соответствующий договор ресурсоснабжения.

Вместе с тем в абзаце 4 пункта 6 Правил № 354  регламентированы действия управляющей организации по передаче абонентов ресурсоснабжающим организациям.

Согласно абзацу 4 пункта 6 Правил № 354 управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Из системного толкования изложенной нормы и частей 2.2 и 2.3 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что именно управляющей организации, как лицу, несущему ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за предоставление коммунальных услуг,  предписано передать ресурсоснабжающей организации сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме и направить уведомления собственникам о прекращении обязательств в части предоставления им коммунальных услуг.  

 Исполнение управляющей организацией названных действий прекращает ее правоотношения с собственником нежилого помещения с начала расчетного периода (календарный месяц), следующего за периодом, в котором были совершены соответствующие юридически значимые действия. При этом правоотношения по поставке коммунального ресурса с указанного момента должны возникать между собственником нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией.  

Таким образом, с момента отказа исполнителя коммунальной услуги от договора с ресурсоснабжающей организацией в части снабжения коммунальным ресурсом нежилых помещений фактически возникшие договорные отношения возникают между ресурсоснабжающей организацией и владельцем нежилого помещения.

Между тем постановление № 1498 не содержит никаких правил относительно сроков заключения договоров между собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями в письменной форме, а также не устанавливает сроков передачи управляющими организациями сведений о собственниках нежилых помещений в ресурсоснабжающую организацию.

 Следовательно, неисполнение управляющей компанией указанных в абзаце 4 пункта 6 Правил № 354 действий позволяет в переходный период сохранить ранее существовавший порядок оплаты коммунального ресурса, и до момента совершения данных действий управляющей организацией собственник нежилого помещения может вносить плату управляющей компании.

Из материалов дела следует, что ООО «Управляющая компания «Долина», являясь управляющей организацией многоквартирного дома по адресу 

<

...>, в спорный период (с ноября 2020 года по январь 2021 года) выставляла ИП ФИО2 на оплату счета-фактуры за потребленные в нежилом помещении № 1  коммунальные ресурсы, стоимость которых распределялась им в последующем между арендаторами частей этого нежилого помещения по показаниям приборов учета или пропорционально занимаемым им площадям. 

Данный порядок оплаты потребленных ресурсов, вопреки доводам ИП ФИО3, не противоречит нормам действующего законодательства и не может служить основанием для освобождения арендатора от обязанности оплатить потребленные в арендованном помещении коммунальные услуги.

Проверив представленный расчет объема и стоимости коммунальных услуг, суд считает его арифметически верным.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП ФИО3 не представила иных данных о начальных показаниях приборов учета, об объеме потребленных ресурсов. Доводы ИП ФИО3 о том, что стоимость коммунальных услуг завышена, не подтверждены какими-либо доказательствами.

Принимая помещение от арендодателя, ИП ФИО3 имела возможность установить, что в помещении не установлен индивидуальный прибор учета холодной воды, а также проверить и зафиксировать начальные показания индивидуального прибора учета электрической энергии. Между тем, сторонами в акте приема-передачи показания приборов учета не указаны, не составлен акт об обнаружении недостатков в порядке, установленном пунктом 3.7 договора аренды.

Кроме того, в пункте 4.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги, при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемого помещения.

При изложенных обстоятельствах, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности требования ИП ФИО2 о взыскании с ИП ФИО3 стоимости коммунальных услуг.

Довод ИП ФИО3 о том, что, поскольку договор купли-продажи от 08.05.2020 расторгнут с 11.12.2020 и с указанной даты ИП ФИО2 не является собственником спорного помещения, он не имеет права с указанной даты взыскивать арендные платежи и плату за коммунальные услуги с арендаторов, судом отклоняется по следующим основаниям.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как разъяснено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу (пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Как следует из материалов дела, 23.12.2020 в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на спорное помещение к ООО «Специализированный застройщик «Волгастройдевелопмент», 25.01.2021 произведена государственная регистрация перехода права собственности на помещение к ФИО4 Между ООО «Специализированный застройщик «Волгастройдевелопмент» и ИП ФИО2 заключено соглашение о передаче права сдачи спорного помещения в аренду и требования арендных платежей и возмещения коммунальных расходов с арендаторов за период с 23.12.2020 по 31.01.2021 включительно ИП ФИО2 Сведений о том, что между ООО «Специализированный застройщик «Волгастройдевелопмент», ИП ФИО2 и ФИО4 имеются разногласия относительно правомочия ИП ФИО2 на взимание арендной платы с арендаторов по 31.01.2021 включительно, в материалах дела не имеется. 

Доказательств того, что ИП ФИО3 была надлежащим образом уведомлена о смене собственников, не представлено, как и доказательств того, что ИП ФИО3 вносила арендную плату и оплачивала коммунальные услуги за заявленный период ООО «Специализированный застройщик «Волгастройдевелопмент» или ФИО4 Договор аренды нежилого помещения от 10.07.2020 № 5 не был расторгнут в период с ноября 2020 года по январь 2021 года, являлся действующим, ИП ФИО3 освободила помещение только 05.03.2021. При доказанности фактического пользования имуществом арендатор не может быть освобожден от исполнения обязанности по внесению платы за пользование арендованным имуществом, по оплате потребленных коммунальных услуг на том основании, что в период аренды произошла смена собственника помещения и, следовательно, арендодателя. Обязательство арендатора по внесению предусмотренных договором аренды платежей возникает с момента приема объекта аренды и прекращается с момента его возврата арендодателю. В рассматриваемом случае первоначальный арендодатель ИП ФИО2 надлежащим образом управомочен сдавать спорное имущество в аренду и взимать платежи по январь 2021 года включительно.

ИП ФИО3 просила признать договор аренды нежилого помещения от 10.07.2020 № 5 и акт приема-передачи нежилого помещения от 07.09.2020 недействительными (ничтожными), ссылаясь на то, что: ИП ФИО2 нарушил условия договора аренды – договор заключался на 11 месяцев, между тем от ФИО2 было получено уведомление о расторжении договора; ИП ФИО3 произвела ремонт в помещении, предполагая, что договор будет действовать 11 месяцев, а фактически проработала всего пару месяцев; сроки сдачи помещения были нарушены, акт приема-передачи был подписан заранее, нарушены также сроки предоставления квитанций на оплату; не были заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, не установлены индивидуальные счетчики, не сняты их показания. Кроме того, у ИП ФИО2 не было права на заключение договора аренды в отсутствие прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Рассмотрев встречный иск, суд приходит к следующим выводам

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В силу 606, 607, 608, 611, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя заключается в предоставлении арендатору объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества а также производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имуществ, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если  во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора, договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. 

Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора, и назначению имущества, определены законом. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, невозможность использования помещения в спорный период, факт существенного изменения условий его использования в сторону их ухудшения ИП ФИО3 надлежащим образом не доказаны. ИП ФИО3 с момента обнаружения недостатков не заявила требований, предусмотренных пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо о расторжении договора, встречные требования о признании договора аренды ничтожным заявлены только после обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Факты отсутствия индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов, отсутствия сведений об их показаниях на дату подписания акта приема-передачи, а также тот факт, что в помещении не завершены (согласно пояснениям ИП ФИО3) ремонтные работы, проведение которых было обязанностью арендодателя – указанные обстоятельства должны были быть обнаружены ИП ФИО3 во время осмотра имущества при его приемке. Приняв имущество, не оговорив наличие недостатков и не заявив арендодателю требований об их устранении, ИП ФИО3 приняла на себя соответствующие риски.

В материалы дела представлено уведомление о повышении цены от 15.01.2021 № 3 (том 1, л.д. 100), полученное ИП ФИО3 15.01.2021. Между тем арендная плата за январь 2021 взыскивается без учета этого повышения цены, в первоначальном размере. Кроме того, представлено уведомление о расторжении договора аренды от 21.12.2020 № 1, полученное ИП ФИО3 согласно ее расписке 10.02.2021, которое было также направлено ей в соответствии с квитанцией и описью вложения по почте 30.12.2020 (том 1, л.д. 97-98, 101). Между тем из материалов дела не следует, что в спорный период ИП ФИО2 чинил арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом, требовал освобождения помещения. ИП ФИО3 фактически занимала помещения до 05.03.2021. Причиной освобождения помещения, согласно пояснениям ИП ФИО3, стало неурегулирование условий договора с новым собственником, а не расторжение договора аренды, заключенного с ИП ФИО2 

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Из этого следует, что переход права собственности на помещение к ФИО4 не является основанием для изменения условий договора, в частности, для увеличения размера арендной платы.

Обстоятельства, послужившие основанием для направления 30.12.2020 ИП ФИО3 уведомления о расторжении договора аренды в рамках настоящего дела судом не рассматриваются, поскольку требования о признании договора аренды расторгнутым, либо о расторжении договора аренды в судебном порядке ИП ФИО2 не заявлены.

Относительно требования о признании акта приема-передачи от 07.09.2020 недействительным следует отметить, что акт подписан ИП ФИО3 собственноручно, доводов о фальсификации данного документа ею не заявлено. 

Арендная плата за период, предшествовавший фактической передаче помещения, не взыскивается.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 13.10.2021 по делу № А79-1463/2021, вступившим в законную силу, установлено отсутствие оснований для возложения на арендодателя ИП ФИО2 обязанности по возмещению ИП ФИО3 затрат на проведенные в спорном помещение ремонтные работы в сумме 336 615 руб.

Вопреки доводам ИП ФИО3 отсутствие у арендодателя заключенных прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями не является основанием для признании договора аренды недействительным, данный довод основан на неверном толковании норм действующего законодательства. 

Проанализировав доводы заявителя встречного иска, оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора аренды нежилого помещения от 10.07.2020 № 5 и акта приема-передачи нежилого помещения от 07.09.2020 недействительными (ничтожными), суд не усматривает.

При изложенных обстоятельствах требование первоначального истца о взыскании с ответчика 36 551 руб. 67 коп. долга по арендой плате, 13 885 руб. 04 коп. долга по коммунальным платежам подлежит удовлетворению как обоснованное нормами материального права и подтвержденное имеющимися в деле доказательствами. Все произведенные ИП ФИО3 платежи учтены при расчете суммы задолженности.

Встречный иск о признании договора аренды и акта приема-передачи к нему недействительными (ничтожными) удовлетворению не подлежит.

Кроме того, ИП ФИО2 заявлено требование о взыскании  с ИП ФИО3 11 939 руб. 68 коп. неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 11.12.2020 по 24.11.2021 и далее по день вынесения решения суда исходя из ставки 0,1 процент от суммы долга за каждый день просрочки; 633 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременное внесение коммунальных платежей, за период с 04.01.2021 по 24.11.2021.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что при просрочке внесения арендатором арендной платы арендодатель вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку судом установлено наличие у ИП ФИО3 задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, требование ИП ФИО2 о взыскании договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами является обоснованным.

ИП ФИО3 расчете пеней и процентов не оспорила.

ИП ФИО3 указала, что счета на оплату коммунальных услуг выставлялись ей несвоевременно. Между тем данный довод судом не принимается, поскольку в деле имеются доказательства направления 30.12.2020 счета на оплату от 30.11.2020 № 30; акт оказания услуг от 31.12.2020 № 56 ИП ФИО3 подписан, следовательно, получен; 15.02.2021 ИП ФИО3 также получены все документы нарочно (том 1, л.д. 141). То обстоятельство, что ИП ФИО3 не получила счет от 30.11.2020 № 30, с учетом того, что он был направлен по надлежащему адресу, не освобождает арендатора от обязанности уплатить коммунальные услуги в установленный срок. Кроме того, ИП ФИО3, осознавая наличие у нее обязанности оплатить коммунальные услуги, была вправе обратиться по истечении соответствующего расчетного периода к арендодателю с заявлением о выставлении или о предоставлении счета на оплату в целях соблюдения сроков оплаты. Доказательств направления соответствующих писем в заявленный период не представлено. 

Поскольку условиями договора аренды предусмотрена оплата коммунальных платежей в течение 3 дней с момента выставления счета арендодателем, а проценты за несвоевременную оплату начислены начиная с 04.01.2021 (долг за ноябрь 2020 года), с 05.02.2021 (долг за декабрь 2020 года), 05.03.2021 (долг за январь 2021 года), суд считает расчет процентов не нарушающим прав ИП ФИО3

Проверив расчет процентов, суд считает его арифметически верным, соответствующим условиям договора аренды, не превышающим фактической суммы процентов, рассчитываемых за заявленный период.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - Постановление № 497) с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. 

Постановление № 497 вступило в силу со дня его официального опубликования и действует в течение шести месяцев (с 01.04.2022 до 01.10.2022).

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

В  пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" разъяснено, что по смыслу нормы абзаца 2 пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, в период действия моратория, введенного постановлением № 497, в отношении ИП ФИО3 пени за период с 01.04.2022 по день вынесения решения суда не подлежат начислению на сумму долга по арендной плате.

На основании изложенного требование ИП ФИО2 о взыскании с ИП ФИО3 неустойки подлежит удовлетворению частично в сумме 16 581 руб. 74 коп. за период с 11.12.2020 по 31.03.2022.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 36551 (Тридцать шесть тысяч пятьсот пятьдесят один) руб. 67 коп. долга по арендой плате за ноябрь и декабрь 2020 года, 22430 (Двадцать две тысячи четыреста тридцать) руб. 01 коп. неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 11.12.2020 по 07.09.2022, 13885 (Тринадцать тысяч восемьсот восемьдесят пять) руб. 04 коп. долга по коммунальным платежам за ноябрь, декабрь 2020 года и январь 2021 года, 633 (Шестьсот тридцать три) руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.01.2021 по 24.11.2021, а также 2680 (Две тысячи шестьсот восемьдесят) руб. расходов на уплату государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета 260 (Двести шестьдесят) руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

И.В. Смирнова