АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6334/2022

29 марта 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Н.В. Меркуловой

судей:  М.А. Басос, Л.М. Черняк

при участии:

от  индивидуального предпринимателя Сон Ен Сук: ФИО1, представитель по доверенности от 10.02.2021 № 65АА 0969389;                               

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска: ФИО2, представитель по доверенности от 04.10.2022 № 82-Д; Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска: представитель не явился;                                       

рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сон Ен Сук

на решение от 22.06.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2022

по делу №  А59-1837/2021 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению индивидуального предпринимателя Сон Ен Сук                          (ОГРНИП 319650100026270, ИНН 

<

***>) 

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска                             (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>), Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>) 

о признании недействительными уведомления и распоряжения  

 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сон Ен Сук (далее - предприниматель, ИП Сон Ен Сук) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент землепользования) о признании недействительным уведомления от 28.07.2020 № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений по договору от 21.04.2017 № 02141/17, к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (далее - департамент архитектуры) о признании недействительным распоряжения ДАИГ г. Южно-Сахалинска от 20.01.2021 № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство от 06.05.2016 № 65-64701000-06081-2016.

 

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.06.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2022, предпринимателю  в удовлетворении заявленных требований отказано.

 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП Сон Ен Сук в кассационной жалобе просит Арбитражный суд Дальневосточного округа их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению предпринимателя,  выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.

 

В кассационной жалобе и дополнениях к ней представитель предпринимателя настаивает на незаконности уведомления от 28.07.2020 № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений по договору от 21.04.2017 № 02141/17 и распоряжения от 20.01.2021 № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство от 06.05.2016 № 65-64701000-06081-2016. Считает, что судами дана формальная оценка фактическим обстоятельствам дела, принятые судебные акты не согласуются  с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 28.06.2022 № 21 «О некоторых  вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации». Приводит доводы о неправильном распределении судами бремя доказывания законности оспариваемых ненормативных правовых актов. Настаивает на том, что договор аренды от 21.04.2017 № 02141/2017 продлен сторонами на неопределенный срок. Обращает внимание, что сетевой организацией изменены условия технологического присоединения спорного объекта к системе водоснабжения и водоотведения, что привело к изменению проектной  документации и строительству новых инженерных сооружений, следовательно, к увеличению сроков строительства и невозможности его завершения в установленный договором срок. Полагает, что  продлевая срок действия разрешения на строительство, публичное образование фактически выразило согласие на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества, как следствие, на продление арендных отношений до окончания действия разрешения на строительство.

 

В отзыве на кассационную жалобу Департамент землепользования города Южно-Сахалинска заявил о своем несогласии с изложенными в ней доводами, считает, что у суда округа оснований для отмены принятых по делу судебных актов не имеется.

 

В заседаниях суда округа 01.02.2023, 22.03.2023 представитель предпринимателя на доводах жалобы настаивал, представитель департамента землепользования города Южно-Сахалинска, принявший участие в заседаниях суда кассационной инстанции  01.02.2023, 22.02.2023, 22.03.2023 просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

 

Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда, явку своих представителей в суд округа не обеспечил.

 

Арбитражный суд Дальневосточного округа, выслушав представителей  лиц, участвующих в деле, исследовав доводы кассационной жалобы, отзыва и материалы дела, проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  - АПК РФ), правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к следующему.

 

При рассмотрении данного дела судами установлено, что 20.02.2013 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и Сон Ен Сук (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 02141. По условиям договора арендатору передан земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0102002:1158, площадью 603 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, юго-восточнее пересечения ул. Сахалинской и ул. Поленой (строительный номер ул. Сахалинская, 135) для строительства объекта «кафе-кулинария», сроком действия с 20.02.2013 по 19.02.2016 включительно.

 

21.04.2017 между департаментом землепользования (арендодатель) и Сон Ен Сук (арендатор) заключен договор аренды земельного участка                      № 02141/17. Согласно условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 21.04.2017 по 21.04.2020 земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 65:01:0102002:1158 площадью 603 кв.м., расположенный по адресу 

<

...>. Участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта «кафе-кулинария».

 

21.04.2017 соглашением № 30899/2 к договору аренды от 20.02.2013               № 02141, заключенному между департаментом землепользования и Сон Ен Сук, внесены изменения и дополнения в договор от 20.02.2013 № 02141, согласно которым, с 21.04.2017 прекращено право аренды и расторгнут договор от 20.02.2013 № 02141 в связи с заключением договора аренды земельного участка от 21.04.2017 № 02141/2017.

 

Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0102002:1542.

Департаментом архитектуры предпринимателю выдано разрешение               от 06.08.2016 № 65-64701000-06290-2016 на строительство объекта капитального строительства «кафе-кулинария», расположенного по адресу: 

<

...>, сроком до 06.08.2018, который в последующем продлевался до 30.09.2019, 20.12.2020,  20.12.2021.

 

28.07.2020 департамент землепользования в адрес предпринимателя направил уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 22.04.2017 № 02141/17 ввиду того, что срок действия договора аренды земельного участка истек 21.04.2020.

 

20.01.2021 департаментом архитектуры издано распоряжение № 61-р                          о прекращении действия разрешения на строительство от 06.05.2016                      на основании части  21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 21.04.2017  № 02141/17.

 

Полагая, что уведомление от 28.07.2020 № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений, распоряжение от 20.01.2021 № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство приняты с нарушением действующего законодательства, предприниматель обратилась в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о том, что оспариваемые  распоряжения соответствуют закону, прав и законных интересов заявителя не нарушают.

Суд округа, отклоняя  кассационную жалобу предпринимателя, исходит из следующего.

 

В соответствии с частью 1 статьи 198 и статьей 201 АПК РФ ненормативный правовой акт может быть признан недействительным при наличии одновременно двух условий: если он не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

При этом нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности должен в силу статьи 65 АПК РФ доказать заявитель.

Правоотношения по вопросу аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются общими положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и специальными нормами земельного законодательства.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014               № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ) дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ определено, что в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, с 01.03.2015 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

 

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

 

Как следует из пункта 5 данной статьи,  предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015  или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Руководствуясь данными нормами применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанций правильно указали на то, что поскольку договор аренды земельного участка от 20.02.2013 № 02141 заключен предпринимателем с департаментом землепользования сроком действия с 20.02.2012 по 19.02.2016 и впоследствии расторгнут в связи с заключением договора аренды от 21.04.2017 № 02141/17 сроком действия с 21.04.2017 по 21.04.2020, заявитель реализовал право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов на три года для завершения строительства объекта.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что срок действия договора аренды земельного участка от 21.04.2017 № 02141/17 истек 21.04.2020 и договор прекратил свое действие  после указанной даты, суды обоснованно признали уведомление департамента землепользования от 28.07.2020 № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений ввиду истечения срока договора аренды  законным и обоснованным.

Отклоняя довод предпринимателя о том, что договор от 21.04.2017 № 02141/17 считается продленным на определенный срок, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили  из следующего.

 

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610  ГК РФ).

Между тем, из разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.112011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Федеральным законом  от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015, внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, которыми, в том числе установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

 

Материалами дела  подтверждается, что договор аренды от 21.04.2017 № 02141/1720 заключен после 01.03.2015, срок его действия истек 21.04.2020  и, с учетом действующего с 01.03.2015 правового регулирования спорных отношений, у судов отсутствовали основания для вывода о продлении срока действии договора аренды от 21.04.2017 № 02141/1720 на неопределенный срок.

 

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. К указанному заявлению прилагаются, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

В силу пункта 3 части 2.1 статьи 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов, в том числе в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос» принимается также решение о прекращении действия разрешения на строительство в срок, указанный в части 21.2 статьи 51 ГрК РФ, при получении уведомления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение о прекращении прав на земельный участок (пункт 1 части 21.4 статьи 51 ГрК РФ).

 

        С учетом изложенных выше норм градостроительного законодательства, принимая во внимание прекращение действия договора аренды земельного участка от 21.04.2017 № 02141/17 с 22.04.2020, суды обоснованно признали  правомерным издание департаментом архитектуры распоряжения от 20.01.2021 № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство от 06.05.2016 на основании части 21.1 статьи 51 ГрК РФ. 

 

       Приведенные в дополнении к кассационной жалобе обстоятельства  относительно причин незавершения строительства объекта в течение действия срока договора аренды, выводы суда первой инстанции в этой части, а также ссылка предпринимателя на наличие оснований для заключения нового договора аренды для завершения строительства не связаны с предметом требований, рассматриваемых в рамках данного дела.     

 

        В целом выводы судов первой и апелляционной инстанций подробно мотивированы и аргументированы, соответствуют содержанию исследованных судами доказательств и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и не вызывают у кассационного суда сомнений в их законности и обоснованности.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают, по существу направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, что в силу положений главы 35 АПК РФ не допускается при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

На основании изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

 

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа   

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.06.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2022 по делу №  А59-1837/2021 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                   Н.В. Меркулова

 

Судьи                                                                                            М.А. Басос

Л.М. Черняк