Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-8404/2022

г. Благовещенск

19 апреля 2023 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 19 апреля 2023 года. Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича, при ведении протокола с использованием системы видеозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление муниципального казенного учреждения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 Карам Гурбан оглы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 227704 рублей 85 копеек

От заявителя: ФИО3, по доверенности 10.01.2022, диплом, паспорт; ФИО4, по доверенности 22.07.2022, диплом, паспорт, посредством веб-конференции (онлайн-заседание);

От ответчика: ФИО2 Карам Гурбан оглы, паспорт (до перерыва)

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 Карам Гурбан оглы о взыскании арендной платы по договору аренды от 10.04.2019 года № 13/19 (за период с 10.04.2019 года по 28.07.2020 года) в размере 151 826 рублей 58 копеек, пеню за нарушение сроков уплаты арендной платы по договору аренды от 10.04.2019 года № 13/19 (за период с 11.05.2019 года по 28.07.2020 года) в размере 75 878 рублей 27 копеек.

Определением суда от 24.10.2022 заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ).

Ответчик в письменном отзыве возражал против удовлетворения требований. Указал, что договор был расторгнут по соглашению сторон 28.07.2020 на основании неоднократных заявлений предпринимателя о расторжении данного договора. Поводом к написанию заявлений явилось то, что данный участок непригоден для использования по назначению, а именно он является заболоченным, переувлажненным, местами закочкаренным, заросшим кустарником. При осмотре земельного участка перед торгами, переувлажнение и заболоченность невозможно было выявить в связи с тем, что земля была промерзшая.

На данном участке он собирался сеять сою, но в связи с тем, что техника там просто тонула, невозможно было выполнить даже посевную компанию весной 2019 года, после чего им велись работы на данном участке по очистке его от кустарника, он пытался сделать водоотводы, другие культуртехнические мероприятия, но результата это никакого не принесло. Весной 2020 года такая же ситуация с участком повторилась, в связи с этим им и были написаны заявления о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования земельного участка. На данном участке им не сеялось ничего за время его аренды.

В то время, когда он проводил работы по улучшению качества данного участка, к нему подходили люди, которые ранее работали в СПК «Октябрьский», данная земля принадлежала ранее этому хозяйству, люди говорили, что этот участок никогда до настоящего времени не засевался в связи с тем, что он постоянно стоит в воде.

За все время аренды этого участка он оплатил арендной платы 79388,95 рублей (в том числе задаток для участия в аукционе), не в полном объеме лишь потому, что предмет аренды, т.е. участок, невозможно использовать по назначению, тем более он понес существенные затраты по улучшению качества участка.

Планируя приобретение земельного участка из государственной собственности в аренду, он исходил из возможности его использования по назначению - для выращивания сельскохозяйственных культур. При подготовке к сделке, он анализировал содержание аукционной документации. В указанных документах сведений о недостатках (обременениях) данного участка, препятствующих его использованию, не было, но это, как оказалось, не является стопроцентной гарантией их реального отсутствия. Публичный орган, выступающий в роли арендодателя и выставляющий права аренды на земельный участок на аукцион, обязан устанавливать истинное состояние и характеристики земельного участка.

Применительно к участкам, предоставляемым на торгах, это означает включение арендодателем в аукционную документацию и договор полной информации об участке, в том числе, обо всех его существенных недостатках. Предоставление полной информации об участке позволяет потенциальным участникам торгов спрогнозировать риски участия в процедуре и экономическую рентабельность пользования предлагаемым участком.

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

По смыслу закона (ст. ст. 606, 611-613, 620 ГК) главной обязанностью арендодателя по договору аренды является обеспечение арендатору спокойного, не нарушаемого владения и пользования предоставленным в аренду имуществом в соответствии с его назначением.

Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды и назначением этого имущества по общему правилу лежит на арендодателе.

При невозможности использования земельного участка арендатором действующее законодательство РФ и правоприменительная практика определяют меры ответственности арендодателя.

Судебной практикой подтверждается, что предоставление арендатору участка, который он не может использовать в целях, обозначенных в договоре аренды, по не зависящим от него обстоятельствам, приравнивается к отсутствию предоставления со стороны арендодателя и не влечет возникновение встречной обязанности арендатора уплачивать арендную плату за пользование землей в течение всего периода, когда использование участка являлось невозможным.

Невозможность получить арендную плату в данном случае является претерпеванием арендодателем последствий собственного ненадлежащего исполнения договора, за которым в общем виде скрывается нарушение арендодателем обязанности обеспечить арендатору спокойное владение и пользование участком.

Просит вызвать свидетелей, считает необходимым в рамках дела назначить землеустроительную экспертизу. Просит суд рассмотреть данное дело по общим правилам искового производства и отказать Истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Истец письменную позицию в отношении возражений ответчика не представил.

Суд, рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренное частью 5 статьи 227 АПК РФ, а именно: рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия, в том числе в случае признания судом необходимым выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.

Определением от 19.12.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

10 апреля 2019 года между муниципальным казенным учреждением Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО2 Карам Гурбан оглы (Арендатор) был заключен договор аренды № 13/19 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского района и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории – «земли сельскохозяйственного назначения) с кадастровым номером 28:09:020109:3, местоположение: Амурская область, Белогорский район, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала, граница которого проходит по землям бывшего с-за «Васильевский» (квартал 020109), площадью 1 754 000 кв.м., видом разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственной деятельности, согласно кадастрового паспорта земельного участка, а также в соответствии с Актом приема-передачи и картой экспликацией, прилагаемых к настоящему Договору и являющимися его Приложением № 1 и Приложением № 2 (далее Участок) в состоянии соответствующем условиям Договора. Участок должен использоваться под пастбище.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что передача Участка осуществляется на основании акта приема-передачи, который составляется в течение 10-ти дней с момента подписания Договора. Арендодатель не отвечает за недостатки Участка, которые были им оговорены при заключении Договора или были заранее известны Арендатору либо должны быть обнаружены Арендатором во время их осмотра, или при заключении Договора или передачи Участка в аренду.

В пункте 1.3 договора указано, что имущество Арендатором осмотрено, недостатков, препятствующих использованию по назначению, не имеет и при осмотре не обнаружено, пригодно для использования по назначению в соответствии с условиями настоящего договора аренды.

Участок сдается в аренду на период с 10.04.2019 по 09.04.2039 (двадцать) лет.

Согласно пункту 3.1 договора за аренду Участка, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора Арендатор обязуется вносить Арендодателю арендную плату, размер которой составляет 177 672 рублей, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе - признании аукциона несостоявшимся заседания комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена от 15.03.2019 № 19.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата за первый год пользования Участком вносится арендатором в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора.

В последующие сроки действия настоящего договора Арендная плата вносится Арендатором в равных долях: 

за 1-ое полугодие не позднее 15 октября текущего года в сумме 88 836,00 рублей;

за 2-ое полугодие не позднее 15 ноября текущего года в сумме 88 836,00 рублей.

Арендатор в соответствии с пунктом 4.3.1 договора обязан использовать (эксплуатировать) Участок в соответствии с условиями Договора, а также исключительно по прямому назначению в соответствии с п. 1.1, 1.2 Договора, в соответствии с видами сельскохозяйственных угодий, определенных картой-экспликацией прилагаемой к настоящему Договору – Приложение № 2.

28.07.2020 сторонами договора аренды заключено соглашение о расторжении договора аренды, согласно которому на основании заявлений Арендатора  от 19.05.2020, 07.07.2020 стороны решили расторгнуть договор аренды от 10.04.2019 № 13/19 земельного участка с кадастровым номером 28:09:020109:3, Амурская область, Белогорский район, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала, граница которого проходит по землям бывшего совхоза «Васильевский» (квартал 020109), площадью 1 754 000 кв.м., видом разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственной деятельности. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

В нарушение условий договора Арендатором ИП глава КФХ ФИО2 Карам Гурбан оглы в период с 10.04.2019 года по 28.07.2020 обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком не исполнены.

19.09.2022 в адрес ответчика направлена претензия, которой предложено уплатить задолженность за период с 10.04.2019 по 28.07.2020 в размере 151 826,58 рублей, пени с 11.05.2019 по 28.07.2020 в размере 75 878 рублей 27 копеек.

В связи с тем, что задолженность ответчиком не уплачена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив изложенные обстоятельства, изучив материалы дела, суд  считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал на непригодность земельного участка для использования по назначению, поскольку участок является заболоченным, переувлажненным, местами закочкаренным, заросшим кустарником.

Оценивая данный довод ответчика, судом установлено следующее.

Согласно пункту 1.1 земельный участок имеет вид разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственной деятельности. Участок должен использоваться под пастбище.

В связи с тем что участок предоставлен по договору аренды под пастбище, указанное в письменном отзыве намерение ответчика сеять сою на данном участке не соответствует предусмотренной пунктом 4.3.1 договора обязанности Арендатора использовать (эксплуатировать) Участок в соответствии с условиями Договора, а также исключительно по прямому назначению в соответствии с п. 1.1, 1.2 Договора.

Кроме того, довод ответчика о невозможности использования земельного участка в связи с тем, что он является заболоченным, переувлажненным, местами закочкаренным, заросшим кустарником не принимается, поскольку не обосновано каким образом вышеперечисленные обстоятельства влияют на возможность  использования земельного участка под пастбище.

Кроме того суд считает, что ответчиком не представлено доказательств в обоснование довода о невозможности использования земельного участка.

Ответчик, возражая против иска, указал на необходимость проведения экспертизы по делу, суд вынес определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, однако ответчиком не заявлено о проведении по делу экспертизы и не представлено документов необходимых для её проведения.

Согласно договору аренды от 10.04.2019 и акту приема-передачи имущество Арендатором осмотрено, недостатков, препятствующих использованию по назначению, не имеет и при осмотре не обнаружено, пригодно для использования по назначению в соответствии с условиями настоящего договора аренды. Арендодатель не отвечает за недостатки Участка, которые были им оговорены при заключении Договора или были заранее известны Арендатору либо должны быть обнаружены Арендатором во время их осмотра, или при заключении Договора или передачи Участка в аренду.

Статьей 612 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с частью 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При обнаружении недостатков переданного в аренду земельного участка арендатор должен был предъявить вышеперечисленные требования непосредственно арендодателю, однако ответчиком не представлено доказательств направления указанных требований арендодателю.

Свидетельские показания ФИО5 в качестве доказательства невозможности использования земельного участка по назначению судом не принимаются, поскольку свидетель написал заключение по заказу ответчика, при написании заключения работал с документами, находящимися в фонде данных и относящихся к более ранним временным периодам, на земельный участок не выезжал.

Свидетельские показания ФИО6 в качестве доказательства невозможности использования земельного участка по назначению судом не принимаются, поскольку согласно показаниям земельный участок находится на болотистой местности, как выше было данное обстоятельство не доказывает невозможность использования земельного участка для пастбища.

Кроме того, свидетелем указано, что земельный участок имеет площадь около 70 гектар, однако согласно договору ответчику передано в аренду 175,4 гектаров, следовательно, свидетельские показания затрагивают менее половины переданного в аренду земельного участка и не распространяются на весь земельный участок.

На основании изложенного судом не принимаются возражения ответчика основанные на невозможности использования земельного участка.

Ответчик обязанности по уплате арендной платы не исполнил, расчет арендной платы судом проверен, признан арифметически верным в связи с чем с ответчика подлежит взысканию арендная плата по договору аренды от 10.04.2019 года № 13/19 за период с 10.04.2019 года по 28.07.2020 года в размере 151 826 рублей 58 копеек.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени, начисленной за период с 11.05.2019 года по 28.07.2020 года в размере 75 878 рублей 27 копеек, суд установил следующие обстоятельства. 

Как предусмотрено правилами статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно положениям пункта 5.1 договора аренды за каждый календарный день просрочки платежа арендной платы Арендодатель взыскивает пеню с Арендатора в размере 0,1 % от неуплаченной суммы, в том числе за каждый календарный день просрочки платежа годовой арендной платы, за первый год пользования Участком Арендодатель взыскивает пению с Арендатора в размере 0,1 % от неуплаченной суммы.

Судом установлена просрочка в исполнении ответчиком обязательств по договору в части уплаты арендных платежей, в связи с чем суд, проверив расчет пени за период с с 11.05.2019 года по 28.07.2020 года в размере 75 878 рублей 27 копеек, признает его  правильным, сумму и период ее взыскания – обоснованными.

На основании вышеизложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины. В соответствии со статьей 110 АПК РФ и статьей 333.21 НК РФ в связи с удовлетворением иска государственная пошлина 7 554 рубля подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 Карам Гурбан оглы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу муниципального казенного учреждения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность 227704 рублей 85 копеек, в том числе арендную плату по договору аренды от 10.04.2019 года № 13/19 за период с 10.04.2019 года по 28.07.2020 года в размере 151 826 рублей 58 копеек, пеню за нарушение сроков уплаты арендной платы по договору аренды от 10.04.2019 года № 13/19 за период с 11.05.2019 года по 28.07.2020 года в размере 75 878 рублей 27 копеек,

в доход федерального бюджета государственную пошлину 7 554 рубля.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский