АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3461/24 

Екатеринбург

14 июня 2024 г.

 

Дело № А07-15940/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Абозновой О. В.,

судей Васильченко Н. С., Гайдука А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (далее -Администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан                  от 14.12.2023 по делу № А07-15940/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество с ограниченной ответственностью «Домовое хозяйство» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации о взыскании 2 259 410 руб. 19 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного жилого дома.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие «Башфармация», государственное бюджетное учреждение здравоохранения Республика Башкортостан «Белорецкая центральная районная клиническая больница», общество с ограниченной ответственностью «Хронос», местная спортивная общественная организация «Федерация каратэ и кикбоксинга» город Белорецк Республика Башкортостан, индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 07.03.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что Обществом указана площадь помещения 3404,1 кв. м, тогда как в муниципальной собственности находится 3029,7 кв. м.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает на то, что спорные помещения переданы по договорам аренды, безвозмездного пользования, купли-продажи, некоторые помещения не находятся в муниципальной собственности.

Законность судебных актов проверена в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, Администрация является собственником нежилых помещений, расположенных в 

<

...> кв. м; ул. Ленина д. 67 пом. 4 площадью 225,2 кв. м;                              ул. Тюленина д. 1 пом. 1 площадью 65,6 кв. м; ул. 50 лет Октября д. 70 -                             3 помещения общей площадью 1 668,9 кв. м; ул. Алексеева д. 29 площадью 355,9 кв. м; ул. Крупской д. 54 площадью 213,6 кв. м.

В соответствии с решениями общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее - МКД) 

<

...> Октября                 д. 70 (протокол от 30.06.2018 № 1), ул. Алексеева д. 29 (протокол от 09.12.2018 № 1), ул. Карла Маркса д. 84 (протокол от 28.10.2019 № 1), ул. Ленина д. 67 (протокол от 15.11.2018 № 1), ул. Тюленина д. 1 (протокол от 24.03.2018 № 1), ул. Крупской д. 54 (протокол от 21.09.2018 № 1) управляющей компанией выбрано Общество.

По расчету истца и согласно актам сверки, с учетом исковой давности, задолженность по обязательным платежам (содержание и текущий ремонт дома) за период с 01.06.2020 по 31.05.2023, в том числе за коммунальный ресурс на содержание общего имущества дома составляет по состоянию на 01.06.2023 сумму 2 259 410 рублей 19 коп.: ул. 50 лет Октября д. 70 -                                  1 171 598 руб. 06 коп.; ул. Алексеева д. 29 - 237 993 руб. 40 коп.; ул. К. Маркса д. 84 - 513 078 руб. 73 коп.; ул. Крупской д. 54 - 137 761 руб. 73 коп.; ул. Ленина д. 67 пом. 4 - 147 161 руб. 96 коп.; ул. Тюленина д. 1 пом. 1-51 816 руб. 10 коп.;

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, исходя из того, что обязанность по внесению платы за нежилое помещение (содержание и текущий ремонт) и коммунальные услуги, оказанные и потребленные в течение спорного периода на нужды принадлежащих ответчику помещений, обусловлена наличием у него права собственности в отношении данного имущества; доказательств надлежащего и своевременного исполнения обязательств по оплате стоимости оказанных истцом услуг ответчиком в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции с выводами, изложенными в решении,  согласился, признал их законными и обоснованными. 

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 37, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации                         от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом включает в себя обеспечение содержания общего имущества наряду с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставление им коммунальных услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Поскольку, пользуясь принадлежащим ему помещением, собственник не может не осуществлять использование общего имущества, содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации жилого здания.

В статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники (титульные владельцы) помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

В силу пункта 28 Правил № 491 в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательством. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (части 7, 8 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации). Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 названного Кодекса).

В пункте 31 Правил № 491 установлено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

С учетом изложенного суды верно исходили из того, что ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание помещения, принадлежащего ему на праве собственности, и расходов на коммунальные услуги в силу прямого указания закона.

Судами установлен факт нахождения имущества ответчика в составе вышеуказанных МКД и нахождение данных домов в непосредственном управлении истца. Доказательств обратного ответчиком не представлено и документально не опровергнуто (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Факт оказания истцом услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в спорном МКД лицами, участвующими в деле, при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции не оспаривался.

Ответчик ссылается на то, что спорные помещения переданы по договорам аренды, безвозмездного пользования, купли-продажи, некоторые помещения не находятся в муниципальной собственности, ввиду чего, Администрация является ненадлежащим ответчиком.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

Таким образом, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено судами, в соответствии с договорами от 27.04.2022                    № 14, от 28.10.2013 № 124, от 27.04.2022 № 13, от 22.11.2021 № 3, от 10.12.2012 № 3530, от 28.10.2013 № 125 спорные помещения были переданы по временное владение.

Суды верно исходили из того, что, несмотря на то, что положениями вышеуказанных договоров предусмотрена обязанность арендатора заключить с обслуживающей организацией соответствующие договоры, это обязательство касается только сторон договора аренды, а именно собственника и арендатора.

В пункте 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (статья 695 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды правильно указали, что в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и обществом (управляющей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (ссудодателе) нежилого помещения.

Доказательств обратного в материалы дела в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При таких обстоятельствах суды правомерно сочли, что оснований для взыскания с ссудополучателя задолженности за содержание и ремонт не имеется, поскольку в отсутствие между истцом и ссудополучателем заключенного в соответствии с действующим законодательством договора на оказание соответствующих услуг обязанность по внесению платы за содержание и ремонт лежит на собственнике имущества, а не на ссудополучателе.

Бремя содержания спорного помещения и общего имущества в указанном многоквартирном доме в спорный период лежало на муниципальном образовании в лице Администрации.

В силу частей 1 и 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации внесение платы осуществляется ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, на основании платежных документов, подлежащих предоставлению не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Как верно указал апелляционный суд, Администрация, зная о наличии у нее обязанности в установленный законом срок вносить платежи за содержание и ремонт помещений, была вправе обратиться к управляющей компании за оформлением платежных документов и на их основании произвести оплату.

Довод Администрации относительно передачи помещений, расположенных по адресу: 

<

...> лет Октября, д. 70, исследован и правильно отклонен судом апелляционной инстанции.

В пункте 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом.

В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В абзаце 2 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Таким образом, суды верно исходили из того, что в отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, обязанность по оплате услуг лежит на собственнике нежилого помещения.

Ввиду того, что ответчиком не представлены доказательства регистрации прав на помещения за третьими лицами в спорный период, суды пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Ссылка ответчика на расхождение площадей помещений была исследована и правомерно не принята ими во внимание. Судом апелляционной инстанции установлено, что фактически разница в определении площади жилых и нежилых помещений, между истцом и ответчиком отсутствует, находится в пределах арифметической погрешности, что не свидетельствует о недостоверности расчета истца.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводыи обстоятельства являлись предметом детальной проверки судов, получили исчерпывающую правовую оценку, ее обоснованности не опровергаюти не свидетельствуют о нарушении ими норм права при принятии обжалуемых судебных актов, касаются фактических обстоятельств, доказательственной базы по спору и вопросов их оценки, что выходит за пределы компетенциии полномочий суда кассационной инстанции, установленныхстатьями 286–288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом само по себе несогласие заявителя жалобы с выводами судов, основанными на оценке фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, не свидетельствует о наличии в принятых по спору судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023 по делу № А07-15940/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               О.В. Абознова 

 

Судьи                                                                            Н.С. Васильченко 

 

                                                                                             ФИО3