АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-3911/2020

г. Ставрополь

20 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2021 года

                                        Мотивированное решение изготовлено 20 сентября  2021 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда дело по исковому заявлению 

администрации города-курорта Кисловодска, Кисловодск, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Нарат», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, с привлечением третьих лиц: Комитета имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска, Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, Управления Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, министерства строительства и архитектуры Ставропольского края, г. Ставрополь,  о признании объекта неоконченного строительством самовольной постройкой и обязании снести его,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Нарат»,                г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, к администрации города-курорта Кисловодска,                            г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, Комитету имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска, с привлечением третьих лиц: Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, Управления Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю,  ФИО4 Азрета – ФИО1,  г. Кисловодск, ФИО2, г. Нурлат, Республика Татарстан, о признании недействительным дополнительного соглашения от 19.05.2017 № 3667у, исключении из ЕГРН регистрационной записи от 29.05.2017 №26:34:150118:16-26/009/2017-2 о регистрации дополнительного соглашения от 19.05.2017 №3667у, об обязании  заключить соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:150118:16, признании права собственности на объект незавершенного строительства (уточненные требования),

при участии в судебном заседании представителя Администрации города-курорта Кисловодска ФИО3 по доверенности от 23.08.2021, представителя ответчика Фишера С.Ф. по доверенности от 04.08.2021, в отсутствие иных представителей сторон, участвующих в деле, 

установил:

Администрация города-курорта Кисловодска обратилась в Кисловодский городской суд Ставропольского края о признании объекта неоконченного строительством, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м., с видом разрешенного использования – «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир, поз. 115», расположенного по адресу: 

<

...> в районе № 27 по ул. Орджоникидзе – самовольной постройкой; об обязании снести объект неоконченный строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м.  с видом разрешенного использования – «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир, поз. 115», расположенный по адресу: 

<

...> в районе № 27 по ул. Орджоникидзе своими силами и за свои собственные денежные средства в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

ООО «Нарат» было подано встречное исковое заявление к администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, Комитету имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска, 

- о признании недействительным дополнительного соглашения от 19.05.2017 №3667у о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2007 №1659, заключенного на земельный участок с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м, под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115, расположенный по адресу: Ставропольский край,  к. Кисловодск, ул. Осипенко, с 19.05.2017, 

- об исключении из ЕГРН регистрационной записи от 29.05.2017  №26:34:150118:16-26/009/2017-2 о регистрации дополнительного соглашения от 19.05.2017 №3667у, 

- об обязании  Комитета имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска заключить с ООО «Нарат» г. Кисловодск соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м, под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115 сроком на три года,

 - о признании за ООО «Нарат» права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м. с видом разрешенного использования – «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир, поз. 115», расположенный по адресу: 

<

...> в районе № 27 по                                          ул. Орджоникидзе.

По делу № 2-331/2019 Кисловодским городским судом Ставропольского края вынесено решение от 07.06.2019 года, согласно которому в удовлетворении заявленных требований администрации города-курорта Кисловодска отказано, встречные исковые требования ООО «Нарат» удовлетворены частично.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11.02.2020 решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 07.06.2019 было отменено, гражданское дело по иску администрации города-курорта Кисловодска к ООО «Нарат» и встречное исковое заявление ООО «Нарат» к администрации города-курорта Кисловодска в порядке статьи 33 ГПК РФ в редакции Федерального Закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ,  направлено  по подсудности для рассмотрения в Арбитражный суд Ставропольского края.

Гражданское дело №2-331/2019 поступило в Арбитражный суд Ставропольского края 12.03.2020, делу присвоен № А63-3911/2020.

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю,  министерство строительства и архитектуры Ставропольского края, г. Ставрополь, ФИО4 – ФИО1, г. Кисловодск, ФИО2, г. Нурлат, Республика Татарстан.

Представитель Администрации города Кисловодска в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить, во встречных требованиях отказать.

В судебном заседании, проводимом 07.09.2021, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 13.09.2021. 

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru. 

После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время с участием представителя ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проводится в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает, что требования, заявленные по основному исковому заявлению, подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречных требований следует отказать, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Кисловодского городского совета народных депутатов от 14.04.1989 № 297 был предоставлен земельный участок 4-ому главному управлению МЗ БССР для проектирования 5-эт. 132 кв. жилого дома (поз. 115) по ул. Осипенко в микрорайоне В-2 в г. Кисловодске.

На основании данного решения был разработан проект строительства 132 кв. жилого дома, согласованный со всеми коммунальными службами города, в том числе с архитектурой города Кисловодска.

Согласно постановлению Главы администрации города Кисловодска от 21.02.2005 № 308 утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, находящегося по адресу:  ул. Осипенко города-курорта Кисловодска для использования в целях: под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-очередь), 55 квартир, поз. 115, площадью 2750 кв.м.

На основании постановления Главы администрации города Кисловодска от 23.03.2004       № 445 между ООО «Нарат» и комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска был заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2007 № 1659 с кадастровым номером 26:34:150118:0016, общей площадью 2750 кв.м. с видом разрешенного использования «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-очередь), 55 квартир, поз. 115, площадью 2750 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен три года, до 24.07.2010.

По акту приема-передачи от 25.07.2007 земельный участок с кадастровым номером 26:34:150118:0016, общей площадью 2750 кв.м, по адресу: 

<

...> передан ООО «Нарат».

Договор аренды земельного участка от 25.07.2007 № 1659 в установленном законом порядке был зарегистрирован  23.06.2008, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись                         № 26-26-34/001/2008-386.

Дополнительным соглашением от 19.05.2017 № 3667у, зарегистрированным 29.05.2017  № 26:34:150118:16-26/009/2017-2,  договор аренды земельного участка от 25.07.2007 № 1659  с кадастровым номером 26:34:150118:16 площадью 2750 кв.м., заключенный с ООО «Нарат» расторгнут. 

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН, о чем свидетельствует запись от 29.05.2017 № 26:34:150118:16-26/009/2017-2 

В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением требований технических регламентов в градостроительной деятельности, земельного законодательства управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска выявлен объект самовольного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> в районе дома № 27 по ул. Орджоникидзе.

Указанные обстоятельства отражены в акте обследования от 21.06.2018 № 104/2018.

В связи с выявлением нарушений в области градостроительной деятельности, правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодск  управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска вынесено предписание от 21.06.2018 № 309-4 об устранении нарушений в 30-ти дневный срок с момента получения, путем сноса объекта капитального строения незавершенного строительством и приведения земельного участка в состояние предшествующее проведению работ.

Полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 №1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 22 и 23 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Учитывая, что администрация выступает в интересах публично-правового образования, действия последнего направлены на реализацию публичного интереса, поэтому она наделена полномочиями в сфере публичного порядка строительства, и имеет право на иск в силу факта формального нарушения этого порядка, как по основаниям отсутствия необходимого разрешения, так и в связи с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 постановления № 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

По смыслу абзаца 12 пункта 9 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 09.12.2010 № 143 предоставление заинтересованным лицом доказательств направления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству общества назначена судебная экспертиза.

Из заключения от 12.02.2021 № 05/21 ООО «Межрегиональный экспертный центр» следует, что спорный объект соответствует требованиям строительно-технических норм, градостроительным, противопожарным и экологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью людей, не нарушает охраняемые права и интересы третьих лиц.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

В соответствии со статьей 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В ходе рассмотрение дела судом установлено, что разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, надлежащие меры к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорных объектов, так и во время проведения работ обществом не принимались, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, судом установлено, что объект капитального строительства незавершенный строительством, возведен без разрешительной документации, то есть самовольно, в нарушение ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в нарушение требований   ст. 14 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска Ставропольского края утвержденные решением Думы города Кисловодска № 65-416 от 24.06.2016 (с изменениями от 28.06.2017 № 65-517).

Доказательств того, что ответчиком предпринимались меры к легализации данного объекта, в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах, поскольку судом установлен факт самовольного возведения спорного объекта, требования администрации об обязании ответчика в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос неоконченный строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м.  с видом разрешенного использования – «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир, поз. 115», расположенный по адресу: 

<

...> в районе № 27 по ул. Орджоникидзе своими силами и за свои собственные денежные средства, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ссылка ответчика на решение Кисловодского городского совета народных депутатов от 14.04.1989 № 297, предоставляющее, по мнению общества, право на осуществление строительства, не принимается судом во внимание, поскольку данное решение содержит положение о предоставлении Главному управлению МЗ БССР для проектирования и строительства 5-ти этажного 132-квартирного жилого дома (поз. 115) земельного участок 0,6 га в микрорайоне В2 г. Кисловодска. 

Пунктом 3.9 названного решения указано, что после разработки и согласования проекта, необходимо обратиться с заявлением о предоставлении данного земельного участка для строительства и установлении его границ в натуре.

Госархстройконтролем Главному управлению МЗ БССР выдавалось разрешение на производство строительно-монтажных работ 132 квартирного жилого дома по ул. Осипенко - Орджоникидзе, срок действия которого истек 31.12.1994. 

Постановлением главы администрации города Кисловодска от 26.03.2004 № 445 «О предоставлении земельного участка для завершения строительства 131 квартирного жилого дома (3-я очередь) поз. 115 по ул. Осипенко в городе Кисловодске» ООО «Нарат» в аренду предоставлен земельный участок для завершения строительства 131 квартирного жилого дома (3-я очередь) поз. 115 площадью 2750 кв.м. по ул. Осипенко в городе Кисловодске.

В соответствии с п. 2.7 данного постановления указано, что до начала строительства получить в инспекции госархстройнадзора разрешение на производство работ.

Градостроительным кодексом Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ, действовавшим на дату принятия постановления от 26.03.2004 № 445, был регламентирован порядок выдачи разрешений на строительство.

В соответствии со ст. 62 (ч. 1, 2) названного кодекса, разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации. Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года (ч. 8).

Соответственно, постановление главы администрации города Кисловодска от 26.03.2004 № 445 не является документом, предоставляющим право ООО «Нарат» на строительство. Данное постановление лишь содержит положения о предоставлении права на земельный участок.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке площадью 2750 кв.м., по ул. Осипенко города Кисловодска ООО «Нарат» не выдавалось.   

Соответственно в силу ст. 222 ГРФ объект, расположенный  на земельном участке  с кадастровым номером 26:34:150118:0016, является самовольной постройкой.

Как было указано выше, на основании постановления Главы администрации города Кисловодска № 445 от 23.03.2004 года между Комитетом имущественных отношений и ООО «Нарат» был заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2007 года № 1659 с кадастровым номером 26:34:1501180016 площадью 2750 кв.м. с разрешенным видом использования «завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь, 55 квартир поз. 115) сроком по 25.07.2010. Следовательно, срок действия договора аренды земельного участка истек 25.07.2010.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска уведомлением от 07.07.2016 № 01-15/2125 ООО «Нарат» было уведомлено о необходимости явиться в Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска для расторжения договора аренды земельного участка. Данным уведомлением ООО «Нарат» предупреждено об отказе арендодателя от договора аренды земельного участка от 25. 07.2007 № 1659.

В дальнейшем Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска письмом от 13.09.2016 № 01-15/2894 уведомил ответчика о расторжении  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:1501180016 от 25.07.2007.

Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска 22.06.2017 в адрес ООО «Нарат» направлена информация, о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2007 № 1659 и освобождении арендуемого земельного участка, на основании ст. 310, 450.1, 610 ГК РФ.

При этом Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска принято дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 3667у от 19.05.2017, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 25.05.2017. Дополнительное соглашение принято на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, уведомления от 01-15/2125 от 07.07.2016 года и от 13.09.2016 года № 01-15/2894. 

Таким образом, с даты уведомления ООО «Нарат» о прекращении договора аренды земельного участка (07.07.2016) до даты государственной регистрации дополнительного соглашения от № 1659 от 25.07.2007 (29.05.2017) прошло более трех месяцев, соответственно Комитетом имущественных администрации города-курорта администрации города-курорта Кисловодска, в порядке, установленном п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды прекращен.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. 

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено (данная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608).

Норма о расторжении договора аренды по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды не распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенные на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции в Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Из смысла ст. 168 ГК РФ следует, что спорное дополнительное соглашение может быть квалифицировано исключительно как оспоримая сделка.

В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за  исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевших правопредшественников, такое право реализовавших.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка от 25.07.2007 № 1659 земельный участок с кадастровым номером 26:34:150118:0016 предоставлен в аренду для использования под завершение строительства 132 квартирного жилого дома, 3-я очередь, 55 квартир поз. 115. Из чего следует, что признак однократности предоставления земельного участка, применительно к данным правоотношениям отсутствует.

В настоящее время согласно сведениям публичной кадастровой карты  земельный участок с кадастровым номером 26:34:150118:0016 предоставлен в аренду для использования под завершение строительства 132 квартирного жилого дома, 3-я очередь, 55 квартир поз. 115, отсутствуют координаты границ. Установлены нарушения в части отступов.

Истцом по встречному иску было заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения с данными требованиями.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку изначально ООО «Нарат» обратилось со встречными требованиями 11.02.2019, следовательно, обществом  пропущен срок исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что встречные исковые требования, заявленные ООО «Нарат» не влекут правовых последствий для признания правомерности возведения спорной постройки, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ООО «Нарат».

Руководствуясь статьями 49, 65, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

Р Е Ш И Л:

Принять к производству уточненные встречные исковые требования  общества с ограниченной ответственностью «Нарат», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>.

Исковые требования администрации города-курорта Кисловодска, Кисловодск, ОГРН 

<

***> удовлетворить.  

Признать самовольным объект неоконченный строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м., с видом разрешенного использования – «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир, поз. 115», по адресу: 

<

...> в районе № 27 по ул. Орджоникидзе.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Нарат», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***> в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу осуществить своими силами и за свои собственные денежные средства снос объекта неоконченного строительством, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м., с видом разрешенного использования – «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир, поз. 115», по адресу: 

<

...> в районе № 27 по ул. Орджоникидзе.

В удовлетворении встречных исковых требованиях общества с ограниченной ответственностью «Нарат», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нарат», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***> в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Суд по интеллектуальным правам в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             М.А.Керимова