АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-4546/2016

г. Краснодар

24 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального района «Дербентский район» Республики Дагестан (ИНН 0512008700, ОГРН 1030500866065) – Джавадова Ш.Д. (доверенность от 10.04.2017), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Шахдаш» (ИНН 0512009581, ОГРН 1020500865868), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального района «Дербентский район» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017 по делу № А15-4546/2016 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.), установил следующее.

Администрация муниципального района «Дербентский район» Республики Дагестан (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Шахдаш» (далее – общество) о взыскании 1 656 655 рублей задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2013 № 118 и возложении на общество обязанности возвратить администрации земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Дагестан (далее – управление).

Решением от 15.02.2017 (судья Ахмедов Д.А.) исковые требования удовлетворены частично, договор аренды от 18.07.2013 № 118 расторгнут, на общество возложена обязанность в пятнадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 05:07:000131:1. С общества в пользу администрации взыскано 1 652 289 рублей 92 копейки задолженности по арендной плате. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество как арендатор спорного земельного участка допустило нарушения условия договора аренды в части целевого использования земельного участка и несвоевременного внесения арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Апелляционным постановлением от 26.06.2017 решение от 15.02.2017 в части удовлетворения исковых требований отменено, в данной части принят новый судебный акт, которым в указанной части отказано в иске. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для осуществления расчетов аренной платы исходя из вида разрешенного использования «под разработку полезных ископаемых», так как в соответствии с условиями договора земельный участок предоставлен обществу для строительства водоема для разведения рыбы. Доказательства того, что земельный участок с кадастровым номером 05:07:000131:1 переведен в иную категорию в материалах дела отсутствуют. Повышение арендной платы за счет изменения категории земельного участка и его целевого назначения с нарушением действующего законодательства не законно. Суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод о нарушении обществом условий договора касающихся вида разрешенного использования спорного земельного участка. Данный факт основан на акте осмотра и обследования участка от 23.06.2016 и заключения комиссии от 05.07.2016 № 326/16. Однако, обследование участка проведено в отсутствие представителя общества, которое надлежащим образом не извещено. Доказательства, подтверждающие, что общество не осуществляет строительство водоема, в материалы дела не представлено. Отсутствие нарушений при использовании земельного участка подтверждается, в том числе письмом прокурора г. Дербента от 18.07.2016 № 557 и актом проверки управления от 05.07.2016. Решением Дербентского районного суда от 21.09.2016 признано незаконным постановление от 18.08.2016 № 394 о привлечении общества к административной ответственности по части 1 статьи 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы) и прекращено производство по делу. Доказательств, свидетельствующих о том, что после заключения договора аренды ответчик не производит освоение земельного участка для строительства водоема, в материалах дела не имеется. Отсутствие существенных условий договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

В кассационной жалобе администрация просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы указывает, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), следовательно, плата за пользование земельным участком относится к категории регулируемых цен. Арендная плата с 18.07.2013 по 31.12.2013 рассчитана в соответствии с условиями договора, а с 01.01.2014 произведена с учетом изменения кадастровой оценки земель населенных пунктов. Ответчик произвел частичную оплату, в результате чего задолженность за спорный период составила 1 652 289 рублей 92 копейки. Спорный участок предоставлен для строительства водоема для разведения рыбы. Специалистами истца проведено обследование спорного земельного участка, по результатам которого установлено нецелевое использование обществом участка, разрешение на строительство ответчику не выдавалось. Результаты обследования отражены в акте от 23.06.2016 и заключении от 05.07.2016 № 326/16. Нарушение обществом существенных условий договора, с учетом соблюдения досудебного порядка является основанием для его расторжения. Письмо прокурора г. Дербента не опровергает вывод о нецелевом использовании спорного участка, поскольку из данного письма следует, что установить целевое использование земельного участка не представляется возможным.

От генерального директора общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное отсутствием юриста и невозможностью директора общества обеспечить явку ввиду болезни.

Суд кассационной инстанции, заслушав мнение представителя администрации относительно ходатайства, а также изучив доводы ходатайства, пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно части 3 статьи 284 Кодекса неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Таким образом, нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требуют обязательного присутствия участвующих в деле лиц в суде кассационной инстанции. Кроме того, общество извещено о времени и месте судебного заседания. Новые доказательства по делу суд кассационной инстанции в силу названных норм закона принимать и исследовать не вправе. Указывая на невозможность обеспечить свою явку в виду болезни, директор общества в тоже время не представил объективных доказательств, не позволяющих представлять интересы ответчика иными представителями.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 17.07.2013 № 495 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 18.07.2013 № 118 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование из земель населенных пунктов земельный участок площадью 12,45 га с кадастровым номером 05:07:000131:1, расположенный на территории сельского поселения «село Митаги-Казмаляр», для строительства водоема для разведения рыбы, сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 23 – 25, 61). Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.08.2013 (т. 1, л. д. 67, 68).

Размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора сторонами определен в приложении № 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора). Из приложения № 2 следует, что арендная плата составляет 40 804 рубля 88 копеек (Ап = 5 х (4,37 х 1,5%) х 124500) в год и определена в соответствии с постановлением главы администрации от 11.03.2008 № 92 «О порядке определения арендной платы за использование земельных участков» по следующей формуле: Ап = Аб х Квд х S, где Ап – арендная плата, Аб – базовый размер арендной платы, Квд – вид деятельности арендатора на земельном участке и S – площадь арендуемого земельного участка (кв. м). Ап = 5 х (4,37 х 1,5%) х 124500.

Арендная плата вносится арендатором ежегодно до 1 марта текущего года путем перечисления на счет администрации Дербентского района. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка (пункты 3.2, 3.3 договора).

На основании пункта 3.4 размер арендной платы может изменяться и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы. Исчисление и уплата арендатором арендной осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы.

В пунктах 4.3.1, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 и 4.4.7 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора использовать участок на условиях, установленных договором; выполнять в полном объеме все условия договора; использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

В силу пункта 4.4.9 договора в случае направления арендодателем письменного предупреждения в связи с неисполнением обязательства по внесению арендной платы арендатор обязан внести арендную плату в течение пяти рабочих дней со дня получения такого предупреждения.

Согласно пункту 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

В силу пункта 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 22.04.2013 и передан арендатору по передаточному акту от 18.07.2013 без замечаний и возражений. 

Распоряжением главы администрации от 21.06.2016 № 384 на основании пункта 4.1.2 договора создана комиссия по обследованию спорного земельного участка (т. 1, л. д. 27, 28).

В целях соблюдения обществом условий договора, сотрудниками истца проведен осмотр земельного участка, по результатам которого установлено несоответствие фактического использования арендатором спорного участка (согласно договору вид разрешенного использования «строительство водоема для разведения рыбы»). Кроме того, у ответчика отсутствует разрешение на строительство, полученное в установленном порядке (пункт 3 постановления от 17.07.2013 № 495). В период нахождения комиссии на обследуемой территории осуществлялась добыча пильных известняков (распиловка пиленого камня с применением специальной техники), а также реализация пиломатериала. За арендатором числится задолженность по арендной плате. Комиссия указала, что изложенные обстоятельства свидетельствуют о нарушении арендатором подпунктов 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 и 4.4.7 договора аренды, что влечет наступление последствий, указанных в пункте 6 договора (т. 1, л. д. 27 – 34).

Результаты обследования отражены в акте от 23.06.2016 и заключении от 05.07.2016 № 326/16.

Истец направил в адрес ответчика предупреждение от 08.07.2016 № 07-33-441 с требованием устранить выявленные нарушения в срок не позднее месяца, а также прекратить нарушение условий договора аренды земельного участка, а именно: использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, не приводящими к его порче, погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Предупреждение получено обществом 23.07.2016.

В ответе от 23.08.2016 на предупреждение ответчик сообщил, что не нарушает условия договора и выразил несогласие с расчетом арендной платы (т. 1, л. д. 118, 119).

23 августа 2016 года администрация направила обществу дополнительное соглашение от 23.08.2016 о расторжении договора от 18.07.2013 № 118 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:07:000131:1. В пункте 2 соглашения указано, что арендатор обязуется рассмотреть дополнительное соглашение, уведомив арендодателя о результатах в письменной форме в течение 15 рабочих дней со дня его получения. Письмо получено обществом 25.08.2016 (т. 1, л. д. 35 – 39).

Администрация, ссылаясь на допущенное арендатором существенное нарушение условий договора аренды, а также ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал на отсутствие оснований для расчета аренной платы исходя из вида разрешенного использования «под разработку полезных ископаемых», так как в соответствии с условиями договора земельный участок предоставлен обществу для строительства водоема для разведения рыбы. Доказательства, подтверждающие перевода спорного участка в иную категорию, отсутствуют, повышение арендной платы за счет изменения категории земельного участка и его целевого назначения не допустимо.

Данный вывод сделан без учета следующего.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73; в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой.

Как указано в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015), если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Суд первой инстанции установил, что с 01.01.2014 действует постановление Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан», которым утвержден удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земли, предоставленной под разработку полезных ископаемых, занятой автомобильными дорогами, железнодорожными, водными путями, трубопроводами, линиями связи, электропередач, размещения объектов транспорта, энергетики, связи, объектов космической деятельности, обороны, безопасности, по населенному пункту село Митаги-Казмаляр и составил 74,78 руб. Проверив представленный истцом расчет задолженности, суд правомерно признал его обоснованным и удовлетворил исковые требования в указанной части. В нарушение статей 9 и 65 Кодекса ответчик не представил доказательства опровергающие отнесение спорного земельного участка к указанной категории.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса закреплено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договора аренды земельного участка, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Отменяя решение суда первой инстанции, и делая вывод об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что на земельном участке с кадастровым номером 05:07:000131:1 ведутся работы по устройству котлована для водоема, при этом ввиду особенностей геологического строения ландшафта данные работы связаны с извлечением известняка. Вне зависимости от способа извлечения известняка и характера проводимых работ оснований полагать, что планируемый результат данной деятельности направлен на добычу пиленого камня, а не на строительство водоема, не представляется возможным установить.

В то же время суд апелляционной инстанции не учел, что все осуществляемые обществом на спорном земельном участке работы производятся в отсутствии надлежащим образом полученного разрешения на строительство (письмо отдела архитектуры и градостроительства администрации Дербентского района от 07.06.2016; т. 1. л. д. 63). В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость при строительстве водоема осуществлять извлечение известняка (до определенного соответствующей документацией уровня).

Установив факт просрочки внесения арендной платы, а также нецелевое использование спорного земельного участка, признав данные нарушения существенными, суд первой инстанции (с учетом наличия доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора), руководствуясь пунктом 9 статьи 22, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, пунктом 2 статьи 452, пунктом 2 статьи 453, пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса, правомерно удовлетворил требование о расторжении договора от 18.07.2013 № 118 аренды земельного участка.

На основании пункта 5 части 1 статьи 287 Кодекса постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований следует отменить и решение суда первой инстанции в указанной части оставить в силе.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017 по делу № А15-4546/2016 отменить, решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.02.2017 оставить в силе.

	В удовлетворении ходатайства генерального директора ООО «Шахдаш» об отложении судебного разбирательства отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                 Я.Е. Волков

Судьи										         В.А. Анциферов

										         А.И. Мещерин