Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-12190/2018

г. Хабаровск

01 октября 2018 года

Резолютивная часть решения была объявлена судом 24 сентября 2018.

В полном объеме решение было изготовлено судом 01 октября 2018.

 Арбитражный суд Хабаровского края

в составе судьи Барилко М.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «УЮТ» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 

о  признании незаконными уведомлений от 21.06.2018, 

третьи лица : ФИО2, Индивидуальный предприниматель ФИО3, Индивидуальный предприниматель ФИО4 

При  участии : 

От заявителя – ФИО5 по доверенности от 27.02.2018 г.; 

От Управления Росреестра по Хабаровскому краю  - ФИО6 по доверенности от 12.12.2017 № Дов-051;

От ФИО2 - ФИО5 по доверенности от 12.09.2018 №27АА1316139;

От ИП ФИО3 – ФИО7 по доверенности от 30.01.2018;

От ИП ФИО4 – ФИО8 по доверенности от 30.03.2018 №27АА1231822;

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 17.09.2018 по 24.09.2018. 

Предмет спора: 

Общество с ограниченной ответственностью «УЮТ» (далее – ООО «УЮТ», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю) о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю от 21.06.2018 №КУВД-001/2018-1594288/1 о приостановлении «Регистрации сделки об ограничении, обременении права», об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю произвести регистрационные действия по сделке об ограничении, обременении права. 

Определением суда от 30.07.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО2 (далее - ФИО2), Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3), Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4).   

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования уточнил, просил суд признать незаконными уведомление Управления Росреестра по Хабаровскому краю от 21.06.2018 № КУВД-001/2018-1594288/1 о приостановлении «Регистрации сделки об ограничении, обременении права» и уведомление от 21.06.2018 № КУВД-001/2018-1594288/2 о приостановлении «Регистрации сделки об ограничении, обременении права», а также обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю произвести государственную регистрацию сделки об ограничении, обременении права на земельный участок кадастровый номер 27:23:0030214:1585 по адресу: 

<

...>, 4Б договором долевого участия в строительстве № ДДУ-92/Н от 07.06.2018 студия площадью 48,32 кв. м., на 5 этаже, квартира 10 по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки, ТИП К. Заявленное ходатайство судом удовлетворено на основании статей 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Уточненные требования представитель заявителя поддержал, настаивал на их удовлетворении. 

Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебном заседании требования заявителя не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ФИО2 в судебном заседании требования заявителя поддержал. 

Представитель ИП ФИО3 в судебном заседании требования заявителя не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ИП ФИО4 в судебном заседании требования заявителя поддержал. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

                                     У С Т А Н О В И Л :

на основании договора аренды от 16.05.2017, заключенного между ФИО4 и ООО «УЮТ», Общество является арендатором земельного участка с кадастровый номером 27:23:0030214:1585, расположенного по адресу : 

<

...>, 4Б, с правом выкупа указанного земельного участка. 

07.06.2018 между ООО «УЮТ» и ФИО2 был заключен договор № ДДУ-92/Н долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, расположенного по адресу : 

<

...>, 4Б, студия площадь 48,32 кв.м, на 5 этаже, квартира 10 по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки.

07.06.2018 ООО «УЮТ» и ФИО2 обратились в Управление  Росреестра по Хабаровскому краю с заявлениями о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве на вышеуказанный объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030214:1585 по адресу : 

<

...>, 4Б.

Уведомлениями от 21.06.2018 №№ КУВД-001/2018-1594288/1, КУВД-001/2018-1594288/1 Управление Росреестра по Хабаровскому краю сообщило ООО «УЮТ» и ФИО2 о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, расположенного по адресу : 

<

...>, 4Б, студия площадь 48,32 кв.м, на 5 этаже, квартира 10 по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки на основании пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в  связи с тем, ЕГРН содержит запись о запрете ИП ФИО4 и Управлению Россреестра по Хабаровскому краю совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости, наложенного определением суда о принятии обеспечительных мер от 06.03.2018 по делу № А73-3225/2018.  

Не согласившись с Уведомлениями Управления Росреестра по Хабаровскому краю от 21.06.2018 №№ КУВД-001/2018-1594288/1, КУВД-001/2018-1594288/1, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд. 

Проанализировав представленные доказательства, арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.  

 В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 При этом из положений части 2 статьи 201 АПК РФ следует, что требование о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконным решения и действия (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено при наличии одновременно двух условий: если ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права лица, подавшего заявление о признании этого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Частью 1 статьи 48 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, а также частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) предусмотрена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

Как установлено судом, оспариваемыми Уведомлениями Управления Росреестра по Хабаровскому краю от 21.06.2018 №№ КУВД-001/2018-1594288/1, КУВД-001/2018-1594288/1 государственная регистрации сделки об ограничении, обременении права в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, расположенного по адресу: 

<

...>, 4Б, студия площадь 48,32 кв.м, на 5 этаже, квартира 10 по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки была приостановлена на основании пункта 37 части 1 статьи 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в  связи с тем, ЕГРН содержит запись о запрете ИП ФИО4 и Управлению Россреестра по Хабаровскому краю совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости, наложенного определением суда о принятии обеспечительных мер от 06.03.2018 по делу № А73-3225/2018.  

Пунктом 37 части 1 статьи 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации. 

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.03.2018 по делу № А73-3235/2018 удовлетворено заявление ИП ФИО3 о принятии обеспечительных мер и ИП ФИО9, а также Управлению Росреестра по Хабаровскому краю запрещено совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости – земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, 4Б, кадастровый номер 27:23:0030214:1585, площадью 4 938 кв.м. до вступления в законную силу судебного акта по делу № А73-3235/2018.

На основании указанного определения Управлением Росреестра по Хабаровскому краю 13.03.2018 в ЕГРН в отношении спорного земельного участка внесена запись о запрете совершения регистрационных действий.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.04.2018 по делу № А73-3235/2018 были заменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.03.2018, на обеспечительные меры в виде запрета ИП ФИО4 и Управлению Росреестра по Хабаровскому краю совершать регистрационные действия в отношении доли в праве общей долевой собственности на общее имущество – земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>, 4Б, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, площадью 4 938 кв.м., соразмерно доли жилых помещений (квартир), приобретенных ФИО4 у ФИО3 по договорам купли-продажи квартир № 1 от 15.02.2017, № 2 от 15.02.2017, расположенных по адресу: 

<

...>, квартиры №№ 1, 2, по адресу: 

<

...>, квартиры №№ 2, 3, 4, 5, 7, до вступления в законную силу судебного акта по делу № А73-3235/2018. 

Учитывая, что в данном случае в орган регистрации прав поступил судебный акт о запрете совершать определенные действия в отношении спорного земельного участка, Управление Росреестра по Хабаровскому краю правомерно на основании пункта 37 части 1 статьи 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ приостановило государственную регистрацию сделки об ограничении, обременении права в отношении данного земельного участка. 

Доводы заявителя о том, что поскольку в ЕГРН отсутствует запись о запрете ИП ФИО4 и Управлению Россреестра по Хабаровскому краю совершать регистрационные действия в отношении всей площади земельного участка, запрет наложен судом на часть площади земельного участка соразмерно доле жилых помещений (квартир), приобретенных ФИО4 у ФИО3, оснований для приостановления государственной регистрации у Управления Росреестра не имелось, суд отклоняет по следующим основаниям. 

В силу части 1 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). 

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из содержания вышеприведенных правовых норм следует, что ипотека  права аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства, а в отношении неограниченного круга лиц - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома, создаваемого на соответствующем земельном участке.

Запись об ипотеке вносится в ЕГРН при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым, то есть все участники долевого строительства являются залогодержателями.

Применительно к рассматриваемому спору, поскольку земельный участок принадлежит ООО «УЮТ» на праве аренды, залогом в силу закона обременено право аренды в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома; предметом залога является право аренды на земельный участок застройщика - ООО «УЮТ», которое возникло в силу положений специального закона – ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Учитывая, что в аренду передан весь земельный участок, соответственно и, обременение в виде залога регистрируется на весь земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома, а не пропорционально площади жилого помещения, указанного в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Доводы заявителя об обратном, суд отклоняет как основанные на неверном толковании норм материального права. 

Таким образом, залог права аренды земельного участка возникает в силу положений ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Кроме того, в силу пункта 131 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

Следовательно, регистрационные действия по регистрации обременения осуществляются в отношении права аренды на весь земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома. 

Из представленного в материалы дела разрешения на строительство многоквартирного жилого дома от 08.06.2017 № 27-23-285-2017 и договора долевого участия от 07.06.2018 № ДДУ-92/Н также следует, что под строительство многоквартирного жилого дома предоставлен весь земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030214:1585 площадью 4 938 кв.м., при этом выдел либо раздел на части земельного участка пропорционально площади квартир не произведен.

Иные приведенные в ходе судебного разбирательства доводы заявителя суд также отклоняет, как неосновательные.  

Частью 3 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание, что оспариваемые Уведомления Управления Росреестра по Хабаровскому краю от 21.06.2018 №№ КУВД-001/2018-1594288/1, КУВД-001/2018-1594288/1 о приостановлении государственной регистрации соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем, требования ООО «УЮТ» удовлетворению не подлежат. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. относятся на заявителя, требования которого не были судом удовлетворены.  

На основании пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации ООО «УЮТ» из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 3 000 руб., излишне перечисленная платежным поручением от 11.09.2018 № 1112. 

 Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                       Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «УЮТ» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. перечисленную платежным поручением от 11.09.2018 № 1112. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в двухмесячный срок после вступления его в законную силу – в Арбитражный суд Дальневосточного округа, через Арбитражный суд Хабаровского края при условии, что решение суда  было предметом рассмотрения Шестого арбитражного апелляционного суда или Шестой арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

   Судья                               М.А. Барилко