Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А46-4136/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 08.02.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Иванова И.А.) и постановление от 27.04.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б. Бацман Н.В., ФИО3) по делу № А46-4136/2023 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска, бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации»,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент имущества, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании 444 816 руб. 13 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 05.09.2006 № Д-Кр-31-6439 за период с 16.06.2021 по 20.03.2022, 42 635 руб. 33 коп. пени за просрочку платежей за период с 11.12.2021 по 20.03.2022, с последующим их начислением на сумму основного долга, начиная с 21.03.2022 из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – Департамент архитектуры), бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – Учреждение).

Решением от 08.02.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 27.04.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 487 451 руб. 46 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 16.06.2021 по 20.03.2022 в размере 444 816 руб. 13 коп., пени за период с 11.12.2021 по 20.03.2022 в размере 42 635 руб. 33 коп., пени на сумму основного долга из расчета 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа за период с 21.03.2022 по день фактического исполнения обязательства, исключая начисление пени за период действия моратория на возбуждение дел о банкротстве, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление № 497).

ИП ФИО2, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановление правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п (далее – Порядок № 419-п); по мнению предпринимателя, необходимо применять коэффициент 2,6, а не 5,9; изначально весь участок формировался именно для строительства многоэтажных домов.

Кроме того, судами дана неправильная оценка последствиям судебного акта по делу № А46-20145/2021; из данного акта следует, что по вине Департамента архитектуры порядок оформления в собственность земельного участка (в частности, согласования схемы участка) затянулся с июля 2021 года по апрель 2022 года. В этой связи уплаченная за этот период арендная плата является убытком для предпринимателя. Требование о взыскании долга, пени и неустойки с марта 2022 года по день фактической оплаты является злоупотреблением правом.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Социальная помощь – 2001» (арендатор) заключен договор аренды на три года части земельного участка, площадью 2 542 кв.м, относящейся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 87 085 кв.м, кадастровый номер 55:36:110101:2181, расположенный по адресу: 

<

...> с местоположением: установлено в 150 м северо-восточнее относительно двенадцатиэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: улица Лукашевича, дом 29, в Калининском административном округе города Омска, для жилищных нужд под строительство объекта обслуживания (торгового комплекса).

Порядок уплаты арендной платы установлен в разделе 2 договора аренды (в редакции дополнительных соглашений, в том числе от 16.04.2012).

В силу пункта 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю на территории города Омска;

2) ввода объекта в эксплуатацию;

3) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска.

В случае изменения порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска, или ввода объекта в эксплуатацию, арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение; в случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке; об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре; арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок; настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно расчету, ежемесячно с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата. Получателем является управление Федерального казначейства по Омской области. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата договора, а также период за который осуществляется платеж.

Пунктом 7.2 договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1%, от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.09.2006, передан по акту приема-передачи арендатору.

Арендаторы по договору неоднократно менялись, передача прав и обязанностей по договору оформлена соглашениями.

На земельном участке с кадастровым № 55:36:110101:2181 возведено отдельно стоящее здание торгового комплекса, общей площадью 1 985,5 кв.м, с кадастровым № 55:36:110101:26906, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Сириус» (далее – общество «Сириус»).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2021 право собственности на здание торгового комплекса перешло от общества «Сириус» к ИП ФИО2

Между обществом «Сириус» и ИП ФИО2 заключено соглашение от 17.11.2021 к договору, согласно которому права и обязанности по договору в части земельного участка с кадастровым № 55:36:110101:2181 переходят к новому собственнику с 16.06.2021 (дата перехода права на здание, расположенное в пределах участка).

Управлением Росреестра по Омской области 19.11.2021 произведена государственная регистрация соглашения от 17.11.2021 о переходе прав и обязанностей по договору.

Департамент имущества, ссылаясь на неисполнение обязанности по внесению арендной платы, наличие задолженности по договору за период с 16.06.2021 по 20.03.2022 в размере 444 816 руб. 13 коп., начислив пени за период с 11.12.2021 по 20.03.2022 в размере 42 635 руб. 33 коп., направил ИП ФИО2 претензию от 25.08.2022 № Исх-ДИО/11526 с требованием погасить задолженность.

Неисполнение претензионных требований послужило основанием для обращения Департамента имущества в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, принимая решение и постановление, руководствовались положениями статей 8, 12, 209, 309, 310, 329 – 331, 333, 424, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 3, 22, 39.2, 39.3, 39.7, 39.14, 39.15, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Постановления № 497, Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пунктов 65, 69, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пунктов 3, 5, пункта 1 приложения Порядка № 419-п , правовыми подходами, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, ответе на вопрос № 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020.

Суды  исходили из того, что обязательства по внесению арендной платы в спорный период ответчиком не исполнены, отношения по аренды не прекращены, а получение положительного распоряжения Департамента архитектуры о предварительном согласовании предоставления ИП ФИО2 земельного участка является не одним и не последним этапом, который необходимо совершить для приобретения земельного участка в собственность. Факт признания в рамках дела № А46-20145/2021 недействительным отказа Департамента архитектуры в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка предпринимателю, оформленного письмом от 02.09.2021 № Исх-01-ДАГ/07/17209, и последующее такое согласование не препятствует начислению арендной платы, учитывая, что арендные отношения по вопросу использования земельного участка в спорный период не прекратились.

Относительно доводов предпринимателя о применяемом коэффициенте при расчете платы, суды со ссылкой на Порядок № 419-п указали на то, что коэффициент 2,6% подлежит применению только в том случае, если земельный участок используется для размещения объектов, перечисленных в нем, которые в первую очередь пригодны для постоянного проживания. При осуществлении в объектах недвижимости, размещенных на таком земельном участке, коммерческой деятельности (в частности, торговой), коэффициент 2,6% применению не подлежит. Поскольку расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:2181 объект недвижимости ответчика не относится к домам малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, объект фактически используются как торговый комплекс, следовательно, экономически обоснованным коэффициентом для расчета арендной платы для земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, является именно коэффициент в размере 5,9, поскольку он соответствует фактическому виду использования такого участка (подпункт 5 приложения к Порядку № 419-п).

Вывода судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Как следует из положений статей 424 ГК РФ, 39.7 ЗК РФ и разъяснений пунктов 16, 19 Постановления № 73, арендная плата является регулируемой ценой. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.  Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Департаментом осуществлен расчет арендной платы, исходя из положений Порядка № 419-п, в котором установлены коэффициенты для определения размера арендной платы за использование земельных участков и в соответствии с которым размер кадастровой стоимости земельного участка является одним из элементов установленной законом формулы расчета размера арендной платы.

Из материалов дела следует, участок с кадастровым номером 55:36:110101:2181 (вид разрешенного использования: для размещения магазинов, торговых комплексов и центров) ранее являлся участком с кадастровым номером 55:36:110101:0082, который, в свою очередь, образован из участка с кадастровым номером 55:36:110101:80 (разрешённое использование: для жилищных нужд под строительство многоэтажных жилых домов с объектами обслуживания в микрорайоне Прибрежный).

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2181 предоставлен в аренду под строительство объекта обслуживания (торгового комплекса).

Принадлежащее предпринимателю здание с наименованием (согласно ЕГРН) торговый центр с кадастровым номером 55:36:110101:26906 расположено на указанном участке с кадастровым номером 55:36:110101:2181.

Порядком № 419-п предусмотрено применение коэффициента в зависимости от вида разрешенного использования участков и назначения объектов на нем расположенных. Так, коэффициент 5,9%, который используется Департаментом имущества при расчете платы, применяется для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли. Коэффициент 2,6%, на который ссылается предприниматель, применяется для земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. При этом в пункте 3 Порядка № 419-п (введен Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2020 № 162-п) предусмотрено, что при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение коэффициента из числа данных видов разрешенного использования.

Таким образом, принимая во внимание, что порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Омской области, учитывая также цель заключение договора аренды участка, фактическое возведение на участке торгового центра согласно цели договора, ведение предпринимателем коммерческой деятельности, суды пришли к правильным выводам о необходимости применения при расчете платы коэффициента 5,9%. В этой связи соответствующие доводы предпринимателя подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права; в данном случае вид разрешенного использования участка, не занимаемого торговым центром, не имеет правового значения; применению подлежит максимальное значение коэффициента из числа видов разрешенного использования.

Кроме того, Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2020 № 45-п (далее – Приказ № 45-п) установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка, которая в 2020 году составила 151 858 168 руб. 80 коп. (применяется с 01.01.2021); Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 09.09.2022 № 78-п кадастровая стоимость земельного участка в 2022 году составила 87 038 005 руб. 92 коп. (применяется с 01.01.2023). При изменении размера кадастровой стоимости земельного участка у арендодателя возникает право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного показателя в соответствующий период.

Поскольку спорный период имел место с 16.06.2021 по 20.03.2022, постольку расчет арендной платы правомерно произведен Департаментом имущества с учетом кадастровой стоимости согласно Приказу №45-п, о чем судами сделан обоснованный вывод.

Указанный подход судов соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, не исключающим применение для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель.

Ссылка предпринимателя на наличие спора в рамках дела №А46-20145/2021 обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции как не влияющая на размер арендной платы, учитывая, что арендные отношения по вопросу использования земельного участка в спорный период не прекратились. Департамент имущества не являлся стороной указанного спора; наличие/отсутствие вины Департамента архитектуры в затягивании сроков оформления права собственности на участок не имеет правового значения для арендных правоотношений между предпринимателем и Департаментом имущества, в рамках которых плата связывается с пользованием участка и такая обязанность сохраняется до момента возврата участка либо возникновения иных оснований, ограничивающих начисление и взыскание соответствующих платежей (в частности, приобретение в собственность; невозможность использования участка, отсутствие фактического пользования участком по обстоятельствам, за которые ответчик не отвечает).

Доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка; оснований для переоценки у суда округа не имеется; выводы судов основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, верном применении норм материального и процессуального права.

Несогласие предпринимателя с выводами судов не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. При указанных обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на предпринимателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.02.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 27.04.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-4136/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

 

Судьи                                                                                                                  Е.Ю. Демидова

 

ФИО1