ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А49-3618/2022

г. Самара

07 июня 2024 года

11АП-6975/2024

 

Резолютивная часть постановления оглашена 04 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2024 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Коршиковой Е.В., Митиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» на решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 марта 2024 года по делу №А49-3618/2022 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

к обществу с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» 

о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными, 

и по встречному иску об устранении препятствий в пользовании земельными участками,

при участии представителей:

от ИП ФИО1 – представитель ФИО2 по доверенности от 19.08.2022, 

от ООО «МСК-Строй» – представитель ФИО3 по доверенности от 16.01.2024. 

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился с иском к ООО «МСК-Строй», в котором просит признать недействительными заключенные сторонами договоры купли-продажи земельных участков от 14.02.2022 с кадастровыми номерами 58:24:0381402:1119, 58:24:0381402:1120, 58:24:0381402:1122, 58:24:0381402:1123, 58:24:0381402:1125, 58:24:0381402:1126, 58:24:0381402:1127, 58:24:0381402:1128, расположенных по адресу: 

<

...> и применить последствия их недействительности, обязав каждую из сторон возвратить другой стороне все полученное по сделке.        

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом на основании ст.132 АПК РФ к производству был принят встречный иск, в котором ООО «МСК-Строй» просил обязать ИП ФИО1: устранить препятствия в пользовании земельными участками с кадастровыми номерами 58:24:0381402:1119, 58:24:0381402:1120, 58:24:0381402:1122, 58:24:0381402:1123, 58:24:0381402:1125, 58:24:0381402:1126, 58:24:0381402:1127, 58:24:0381402:1128, расположенными по адресу: 

<

...>; не чинить препятствий в использовании указанных участков для завершения строительства индивидуальных жилых домов; обеспечить беспрепятственный доступ сотрудников и директора ООО «МСК-Строй» на указанные земельные участки.  

В судебном заседании 06.02.2023 в качестве свидетелей были заслушаны ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9, которые пояснили, что строительсто домов началось в 2021 году. В конце 2021 года были возведены коробки.

В судебном заседании 13.03.2023 в качестве свидетеля был заслушан ФИО10

Арбитражный суд Пензенской области решением от 25 марта 2024 года первоначальные исковые требования удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного искового заявления, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права. 

 Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным. 

Ответчиком заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица ФИО11

Истец возражал против удовлетворения заявленного ходатайства о привлечении в качестве третьего лица ФИО11

Арбитражный апелляционный суд в соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел заявленное ходатайство и отказал в его удовлетворении, поскольку статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность привлечения третьих лиц судом апелляционной инстанции. Кроме того, права ФИО11 суденом актом не затронуты.

Ответчиком заявлено ходатайство о допросе  ФИО11 в качестве свидетеля.

Истец возражал против удовлетворения заявленного ходатайства ответчика о допросе  ФИО11 в качестве свидетеля.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о допросе  ФИО11 в качестве свидетеля, поскольку в суде первой инстанции это ходатайство заявлено не было.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Согласно условиям оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков от 14.02.2022 ИП ФИО1 в лице своего представителя ФИО12, действующей по доверенности, зарегистрированной в реестре №77/473-н/77-2020-8-352 от 19.05.2020, удостоверенной нотариусом г. Москвы ФИО13, продал ООО «МСК-Строй» в лице генерального директора  ФИО14, действующего на основании Устава, земельные участки с кадастровыми номерами 58:24:0381402:1119, 58:24:0381402:1120, 58:24:0381402:1122, 58:24:0381402:1123, 58:24:0381402:1125, 58:24:0381402:1126, 58:24:0381402:1127, 58:24:0381402:1128.

Цена каждого участка составляет 810 000 руб., из которых 81 000 руб. оплачивается покупателем на расчетный счет продавца после регистрации договора в течение пяти рабочих дней, а 729 000 руб. в срок до 14.02.2024 согласно графику платежей (ежемесячно, равными частями).  

Переход права собственности на земельные участки от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном порядке: на земельные участки с кадастровыми номерами 58:24:0381402:1119, 58:24:0381402:1120, 58:24:0381402:1123, 58:24:0381402:1125, 58:24:0381402:1126, 58:24:0381402:1128 – 18.02.2022; на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0381402:1122 – 21.02.2022, на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0381402:1127 – 22.02.2022. 

В материалах дела имеется нотариально удостоверенная доверенность от 19.05.2020, зарегистрированная в реестре с №77/473-н/77-2020-8-352 (т.1 л.д.21), которая выдана ФИО1 трем представителям, в том числе ФИО12, сроком на три года, без права передоверия.

Из содержания названной доверенности следует, что ФИО1 уполномочил указанных в ней граждан быть его представителем во всех государственных и административных учреждениях Пензенской области по вопросу получения всех документов, необходимых для продажи земельных участков, в том числе с кадастровыми номерами 58:24:0381402:1119, 58:24:0381402:1120, 58:24:0381402:1122, 58:24:0381402:1123, 58:24:0381402:1125, 58:24:0381402:1126, 58:24:0381402:1127, 58:24:0381402:1128, с правом регистрации на земельных участках любых объектов недвижимости на его имя, для чего, среди прочего, предоставляется право «… подписать договор купли-продажи и передаточный акт, в отношении вышеуказанных земельных участков, а также всех строений и сооружений, находящихся на вышеуказанных земельных участках».

В обоснование заявленных требований истец указал, что действия бывшего доверенного лица ФИО1 ФИО12 и ООО «МСК-Строй» по купле-продаже земельных участков совершены заведомо в нарушение воли истца, в том числе в связи с отсутствием в доверенности правомочия на отчуждение земельных участков (права распоряжения имуществом), а также отзывом доверенности, о чем и бывшее доверенное лицо и ответчик знали до заключения сделок. Также истец считал, что оспариваемые сделки заключены на заведомо нерыночных условиях, в том числе, с существенным занижением стоимости земельных участков, без указания наличия на участках объектов незавершенных строительством, а также на невыгодных для продавца условиях отсрочки/рассрочки платежей. По мнению истца, действия ответчика являются недобросовестными и направлены на причинение истцу вреда, а сами сделки подлежат признанию недействительными на основании ст.ст.10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Кроме того, истец полагает нарушенными требования ст.ст.1, 35  Земельного кодекса Российской Федерации, ст.273 ГК РФ.

В заявлении об уточнении исковых требований, поступившем в арбитражный суд 02.02.2023, ИП ФИО1, сославшись на сговор представителя, заключившего от его имени сделки, и ООО «МСК-Строй», а также на причинение ему значительного ущерба, просил признать сделки недействительными на основании ст.174 ГК РФ.

Уточнение истцом исковых требований принято арбитражным судом в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Возражая против удовлетворения иска, ответчик в отзыве на исковое заявление сослался на наличие сложившейся несколько лет назад между ИП ФИО1 и ООО «МСК-Строй», а также несколькими юридическими и физическими лицами договоренности (консорциума) по совместному освоению земельных участков – строительству коттеджного поселка эко-квартал «Ховринские поляны». Ответчик указал, что им выполнены работы по строительству забора по периметру участка, занимаемого эко-кварталом «Ховринские поляны», и строительству артезианской скважины на сумму, превышающую 2 000 000 руб., которые ИП ФИО1 не оплачены.  Действуя согласно достигнутым договоренностям, ООО «МСК-Строй» приобрело у ИП ФИО1 несколько участков в эко-квартале «Ховринские поляны» для строительства жилых домов. Ответчик полагал, что причиной подачи настоящего иска послужил возникший между сторонами спор по поводу оплаты выполненных работ. Ответчик также считал, что ссылка истца на отсутствие полномочий у представителя ФИО12 опровергается содержанием нотариально удостоверенной доверенности №77/473-2020-8-352, которая предусматривает право указанных в ней представителей (включая ФИО12) подписать договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на все указанные в доверенности принадлежащие истцу земельные участки, и не содержит каких-либо ограничений. По мнению ответчика, ссылка истца на то обстоятельство, что доверенность была отозвана в декабре 2021 года, не влияет на предмет спора, поскольку истцом не представлено никаких доказательств информирования ФИО12 об отзыве доверенности. При этом распоряжение об отмене доверенности внесено в Единую информационную систему нотариата только в марте 2022 года, в связи с чем на момент совершения оспариваемых сделок ни представители ИП ФИО1, ни ООО «МСК-Строй» об отмене доверенности извещены не были. Кроме того, ответчик полагает, что ИП ФИО1 впоследствии одобрил все заключенные договоры купли-продажи, так как не возвратил перечисленные ему ООО «МСК-Строй» за проданные участки денежные средства.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом на основании ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО12, нотариус города Москвы ФИО15, а также Управление Росреестра по Пензенской области.

В отзыве на исковое заявление  врио нотариуса г. Москвы ФИО15 ФИО16 указала, что 30.12.2021 ею было удостоверено распоряжение об отмене вышеуказанной доверенности за реестровым номером №77/217-н/77-2021-7-215, которое было внесено в Единый реестр нотариальных действий (ЕНОТ). Просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

В отзыве на исковое заявление Управление Росреестра по Пензенской области разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда, указав при этом, что государственная регистрация права собственности на земельные участки произведена 18.02.2022, 21.02.2022 и 22.02.2022; договоры купли-продажи заключены ФИО12, действующей от имени ФИО1 на основании доверенности от 19.05.2020, зарегистрированной в реестре за №77/473-н/77-2020-8-352; информация об отмене указанной доверенности на момент осуществления государственной регистрации отсутствовала.

Оценив в порядке ст.71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства во взаимной связи и совокупности, арбитражный суд признал договоры купли-продажи от 14.02.2022 недействительными на основании с п.2 ст.174 ГК РФ.

При этом суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Суд первой инстанции отметил, что вопреки доводу ИП ФИО1 об отсутствии полномочий на продажу земельного участка, смысл полномочия на подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи в данном случае означает право указанных в доверенности представителей заключить от имени доверителя договор купли-продажи в отношении перечисленных в этой доверенности земельных участков, а также находящихся на них объектов недвижимости, то есть распорядиться земельными участками.

Довод ИП ФИО1 об отмене доверенности арбитражным судом также проверялся, но был отклонен, исходя из следующего.

Согласно п.п.2 п.1 ст.188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме.

В силу п.1 ст.189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.

Арбитражным судом установлено, что распоряжением от 30.12.2021, зарегистрированным врио нотариуса г. Москвы ФИО15 ФИО16 за реестровым №77/217-н/77-2021-7-215 (т.1 л.д.17-18), ФИО1 отменил удостоверенную нотариусом г. Москвы ФИО13 за реестровым №77/473-н/77-2020-8-352 доверенность от 19.05.2020.

При этом сведения об отмене указанной доверенности были внесены в Единый реестр нотариальных действий только 02.03.2022 (т.3 л.д.89), то есть уже после совершения оспариваемых сделок.

Согласно свидетельским показаниям ФИО10, в начале января 2022 года в его присутствии ФИО17 (сын ФИО1) сообщил об отмене доверенности ФИО14 Кроме того, также в его присутствии и в присутствии ФИО18 об отмене доверенности сообщалось ФИО19 (одному из доверенных лиц), когда та пришла по вопросу заключения договора купли-продажи в отношении одного из земельных участков в КП «Ховринские поляны».   

Однако, как пояснил ФИО14 в судебном заседании 28.11.2022, об отмене доверенности от 19.05.2020 до совершения оспариваемых сделок он не извещался.

Оспариваемые сделки от имени ФИО1 были совершены не ФИО19, а иным представителем, указанным в доверенности от 19.05.2020, – ФИО12

При таких обстоятельствах и противоречиях свидетельские показания ФИО10, как и имеющиеся в деле адресованные ФИО1 пояснения ФИО10, ФИО18 и ФИО17 от 07.06.2022 (т.6 л.д.7-12),  в отсутствие подтверждающих эти показания и пояснения документов суд не признал достоверными доказательствами надлежащего извещения ИП ФИО1  третьих лиц об отмене им доверенности.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемые сделки были совершены до того, как ООО «МСК-Строй» стало известно о прекращении доверенности от 19.05.2020.   

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников (п.2 ст.189 ГК РФ).

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемые сделки не могут быть признаны совершенными неуполномоченным лицом на основании ст.183 ГК РФ. Также не может быть применено предусмотренное данной статьей регулирование, в том числе об одобрении представляемым сделки. Соответственно положения ст.ст.301, 302 ГК РФ к спорным правоотношениям также не применимы. 

Касаемо доводов ИП ФИО1 о недобросовестности его представителя и ООО «МСК-Строй» при совершении оспариваемых сделок, в частности, о наличии между ними сговора и причинении значительного ущерба его интересам, арбитражный суд правомерно руководствовался положениями п.2 ст.174 ГК РФ, которые являются специальными по отношению к положениям ст.ст.10, 168 ГК РФ. 

В силу п.2 ст.174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В п.93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее:

 «Пунктом 2 ст.174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). 

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. 

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. 

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам). 

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации)».

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что с учетом приведенных нормативных положений и их разъяснений, а также доводов сторон, существенное значение для рассматриваемого дела имеют следующие обстоятельства: наличие (отсутствие) на проданных участках в момент их продажи объектов незавершенного строительства; наличие (отсутствие) отклонения цены продажи по оспариваемым договорам от рыночной стоимости проданного имущества, в том числе размер отклонения (при наличии).  

Для всестороннего и полного исследования юридически значимых обстоятельств по настоящему делу были проведены судебные экспертизы.

Определением суда от 05.10.2022 по ходатайству представителя ИП ФИО1 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Лаборатория судебной экспертизы» ФИО20, на разрешение которого поставлен вопрос:  

Какова рыночная стоимость по состоянию на 14.02.2022 (как с учетом рассрочки платежей равными частями на два года (в том числе с учетом инфляционной составляющей), так и без таковой) следующих земельных участков и расположенных на них объектов незавершенного строительства: 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование; для индивидуальною жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1119 площадью 750 кв.м, адрес: 

<

...>; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1120 площадью 750 кв.м, адрес: 

<

...>; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1122 площадью 750 кв.м, адрес: 

<

...>; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1123 площадью 750 кв.м, адрес: Пензенская область. 

<

...>; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуальною жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1125 площадью 750 кв.м, адрес: Пензенская область, Пензенский раной, 

<

...>; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1126 площадью 750 кв.м, адрес: Пензенская область, Пензенский район, д,Камайка, ул. Поперечная; 

- земельного участка категории земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1127 площадью 750 кв.м, адрес: 

<

...>; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1128 площадью 750 кв.м, адрес: 

<

...>.

Согласно полученному заключению эксперта от 07.10.2022 №286/16 (т.4 л.д.24-36) рыночная стоимость по состоянию на 14.02.2022 (как с учетом рассрочки платежей равными частями на два года, так и без таковой) следующих земельных участков и расположенных на них объектов незавершенного строительства:

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование; для индивидуальною жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1119 площадью 750 кв.м, адрес: 

<

...>: с учетом рассрочки платежей – 3 072 552 руб., без учета рассрочки платежей – 2 918 924 руб.; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1120 площадью 750 кв.м, адрес: 

<

...>: с учетом рассрочки платежей – 3 692 629 руб., без учета рассрочки платежей – 3 507 998 руб.; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1122 площадью 750 кв.м, адрес: 

<

...>: с учетом рассрочки платежей – 3 072 552 руб., без учета рассрочки платежей – 2 918 924 руб.; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1123 площадью 750 кв.м, адрес: Пензенская область. 

<

...>: с учетом рассрочки платежей – 3 072 552 руб., без учета рассрочки платежей – 2 918 924 руб.; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуальною жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1125 площадью 750 кв.м, адрес: Пензенская область, Пензенский раной, 

<

...>: с учетом рассрочки платежей – 3 072 552 руб., без учета рассрочки платежей – 2 918 924 руб.; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1126 площадью 750 кв.м, адрес: Пензенская область, Пензенский район, д,Камайка, ул. Поперечная: с учетом рассрочки платежей – 3 072 552 руб., без учета рассрочки платежей – 2 918 924 руб.; 

- земельного участка категории земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1127 площадью 750 кв.м, адрес: 

<

...>: с учетом рассрочки платежей – 3 072 552 руб., без учета рассрочки платежей – 2 918 924 руб.; 

- земельного участка категория земель земли населенного пункта, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 58:24:0381402:1128 площадью 750 кв.м, адрес: 

<

...>: с учетом рассрочки платежей – 3 072 552 руб., без учета рассрочки платежей – 2 918 924 руб.

Определением суда от 22.05.2023 назначены еще две судебных экспертизы:

1) по ходатайству представителя ООО «МСК-Строй» дополнительная комиссионная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО21 и ФИО22, на разрешение которых поставлен вопрос:  

Какова рыночная стоимость по состоянию на 14.02.2022 с учетом договоров купли-продажи земельных участков (аналогов), представленных сторонами в материалы дела, а также предложений о продаже в общем доступе, земельных участков с кадастровыми номерами 58:24:0381402:1119, 58:24:0381402:1120, 58:24:0381402:1122, 58:24:0381402:1123, 58:24:0381402:1125, 58:24:0381402:1126, 58:24:0381402:1127, 58:24:0381402:1128?    

2) по ходатайству ИП ФИО1 компьютерно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО23, на разрешение которого поставлен вопрос: 

Какова дата и координаты создания исходных файлов, содержащих фото и видеоизображения объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: 58:24:0381402:1119, 58:24:0381402:1120, 58:24:0381402:1122, 58:24:0381402:1123, 58:24:0381402:1125, 58:24:0381402:1126, 58:24:0381402:1127, 58:24:0381402:1128, представленных на электронных носителях в материалы дела №А49-3618/2022, вносились ли в них изменения? Если да, то когда и какие?

Согласно представленному АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» заключению эксперта от 11.12.2023 №103 (т.8 л.д.76-94) рыночная стоимость по состоянию на 14.02.2022 с учетом договоров купли-продажи земельных участков (аналогов), представленных сторонами в материалы дела, а также предложений о продаже в общем доступе, земельных участков с кадастровыми номерами 58:24:0381402:1119, 58:24:0381402:1120, 58:24:0381402:1122, 58:24:0381402:1123, 58:24:0381402:1125, 58:24:0381402:1126, 58:24:0381402:1127, 58:24:0381402:1128 составляет 1 046 370 руб. за участок.  

В заключении эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России от 10.07.2023 №1057/4-3 (т.7 л.д.137-144) сделаны следующие выводы:

Список исследуемых файлов, содержащих фото и видеоизображения объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 58:24:0381402:1119, 58:24:0381402:1120, 58:24:0381402:1122, 58:24:0381402:1123, 58:24:0381402:1125, 58:24:0381402:1126, 58:24:0381402:1127, 58:24:0381402:1128 и представленных на оптическом диске, приведен в приложении №1 к данному заключению.

Фактическая дата создания фотоснимков и видеозаписей, находящихся в исследуемых файлах, приведена в приложении №1 в столбце «Параметры метаданных (EXIF)»-«Дата снимка».

GPS-координаты места создания фотоснимков и видеозаписей, находящихся в исследуемых файлах, приведена в приложении №1 в столбце «Параметры метаданных (EXIF)-«GPS-координаты». Фотофайлы из папок «Mail.ru» и «Яндекс» не содержат информацию о GPS-координатах (возможно она была утрачена в процессе загрузки этих файлов в «облачные» хранилища на интернет-серверах).

Первоначальное содержимое фото-видеофайлов из папки «Память смартфона» не подвергалась каким-либо изменениям.

Первоначальное содержимое фото-видеофайлов из папки «Mail.ru» подвергалось изменению путем удаления информации о GPS-координатах места съемки (вероятно в результате  загрузки файлов на интернет-сервисе). Определить, когда происходило изменение файлов, не представляется возможным по причине, указанной в исследовательской части заключения. Каких-либо других изменений, в том числе в содержимом изображения не имеется.

Первоначальное содержимое видеофайлов из папки «Ручная загрузка» подвергалась изменению путем перекодирования первоначальной  видео-граммы (возможно с целью уменьшения размера файла в результате загрузки первоначального видеофайла на интернет-сервис компании Google). Определить, когда происходило изменение файлов и подвергалось ли изменению фактическое содержание видеоряда (например, обрезке) не представляется возможным по причине, указанной в исследовательской части заключения.

Первоначальное содержимое фотофайлов из папки «Ручная загрузка» подвергалась изменению путем перекодирования первоначальной  видео-граммы (возможно с целью уменьшения размера файла в результате загрузки первоначального видеофайла на интернет-сервис компании Google). Определить, когда происходило изменение файлов не представляется возможным по причине, указанной в исследовательской части заключения. Признаков изменения самих фотоснимков (изображений) не имеется.

Первоначальное содержимое фотофайлов из папки «Яндекс» подвергалось изменению путем удаления информации о GPS-координатах места и времени съемки (вероятно в результате загрузки на интернет-сервисе), но сам фотоснимок (изображение) изменению не подвергалось. Определить, когда происходило изменение файлов, не представляется возможным по причине, указанной в исследовательской части заключения.

Ознакомившись с поступившими в дело заключениями экспертов, арбитражный суд признал их относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами (ст.ст.64, 65, 67, 68 АПК РФ), выполнены лицами, обладающими специальными познаниями по имеющим значение для рассмотрения настоящего дела вопросам и предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключения экспертов соответствуют требованиям ст.86 АПК РФ, содержат подробное описание производившихся экспертами исследований, а выводы экспертов достаточно мотивированы, их обоснованность ничем не опровергнута.

При этом имеющиеся расхождение по рыночной стоимости земельных участков без учета объектов незавершенного строительства (согласно заключению эксперта от 07.10.2022 №286/16 –  1 015 762 руб. (без рассрочки) и 1 069 223 руб. (с рассрочкой), а согласно заключению эксперта от 11.12.2023 №103 – 1 046 370 руб.), не является существенным.

На основании совокупной оценки имеющихся в деле и согласующихся между собой доказательств, в частности,  фотоснимков неоконченных строительством индивидуальных жилых домов в КП «Ховринские поляны», возводившихся на указанных земельных участках, с указанием дат, когда производилась фотосъемка 13.09-2021-25.02.2022 (т.4 л.д.39, т.6, л.д.41), выводов, сделанных экспертом ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО23 в заключении от 10.07.2023 №1057/4-3, подтверждающих достоверность дат, указанных на фотоснимках, пояснений данного эксперта, подтвердившего сделанные им в заключении выводы, показаний свидетелей ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9, расписок ФИО11 о получении денежных средств от сына истца ФИО17 (т.1 л.д.136-138), а также исходя из анализа переписки между пользователями приложения «Telegram» ФИО17 (сыном истца) и ФИО14 (генеральным директором ответчика) за период с 23.07.2021 по 20.01.2020 (протокол осмотра от 13.11.2023, составленный нотариусом ФИО24, т.8 л.д.113-153, т.9 л.д.1-12), а также переписки между пользователями приложения «Telegram» ФИО17 (сыном истца) и ФИО10.(генеральным директором ответчика до 13.01.2022) за период с 13.09.2021 по 02.02.2022 (протокол осмотра от 19.04.2023, составленный нотариусом ФИО24, т.9 л.д.26-36), арбитражным судом установлено, что на 14.02.2022 (момент заключения оспариваемых сделок) на спорных земельных участках фактически имелись незавершенные строительством объекты – недостроенные индивидуальные жилые дома из пенобетонных блоков, в том числе были выполнены фундаментные работы, сложены коробки из пенобетонных блоков, частично выполнены перекрытия (кровля). При этом собственник этих участков ФИО1 финансировал их возведение (строительство).

Однако в договорах купли-продажи земельных участков от 14.02.2022 эти обстоятельства отражения не нашли, и земельные участки продавались так, как будто никаких недостроенных индивидуальных жилых домов на них не было.     

Арбитражным судом также установлено, что продажная стоимость спорных земельных участков по оспариваемым сделкам была в несколько раз (то есть кратно) ниже рыночной стоимости этих земельных участков с учетом находившихся на них на тот момент объектов незавершенного строительства, о чем свидетельствуют заключения экспертов от 07.10.2022 №286/16 и от 11.12.2023 №103.

Так, по оспариваемым сделкам земельные участки с кадастровыми номерами 58:24:0381402:1119, 58:24:0381402:1120, 58:24:0381402:1122, 58:24:0381402:1123, 58:24:0381402:1125, 58:24:0381402:1126, 58:24:0381402:1127, 58:24:0381402:1128 были проданы по 810 000 руб. за участок или за 6 480 000 руб. за все участки.

Тогда как рыночная стоимость указанных земельных участков с учетом находившихся на них в момент продажи строящихся индивидуальных жилых домов составляла (согласно таблице данных размера ущерба (т.9 л.д.13)):

1) на основании данных заключения эксперта от 07.10.2022 №286/16 – 2 918 924 руб., 3 507 998 руб., 2 918 924 руб., 2 918 924 руб., 2 918 924 руб., 2 918 924 руб., 2 918 924 руб., 2 918 924 руб. или 23 940 468 руб. за все участки, то есть стоимость была занижена в 3,69 раза, а ущерб составил 17 460 468 руб.; с учетом рассрочки – 3 072 552 руб., 3 692 629 руб., 3 072 552 руб., 3 072 552 руб., 3 072 552 руб., 3 072 552 руб., 3 072 552 руб., 3 072 552 руб. или 25 200 493 руб. за все участки, то есть стоимость занижена в 3,88 раза, а ущерб составил 18 720 493 руб.;

2) на основании данных из заключения эксперта от 07.10.2022 №286/16 (о рыночной стоимости строений) и данных из заключения эксперта от 11.12.2023 №103 (о рыночной стоимости земельных участков) – 2 949 533 руб., 3 538 606 руб., 2 949 533 руб., 2 949 533 руб., 2 949 533 руб., 2 949 533 руб., 2 949 533 руб., 2 949 533 руб. или 24 185 334 руб. за все участки, то есть стоимость занижена в 3,73 раза, а ущерб составил 17 705 334 руб.         

Довод ООО «МСК-Строй» о сложившейся несколько лет назад между ИП ФИО1 и ООО «МСК-Строй», а также несколькими юридическими и физическими лицами договоренности (консорциума) по совместному освоению земельных участков – строительству коттеджного поселка эко-квартал «Ховринские поляны», арбитражный суд отклонил как документально не подтвержденный.

Убедительных доводов и надлежащих доказательств наличия между сторонами спора договорных отношений, результатом которых должно было стать возникновение у ООО «МСК-Строй» права собственности на спорные земельные участки и находящиеся на них объекты (индивидуальные жилые дома), последним не приведено. 

Суд первой инстанции верно отметил, что  представленные ООО «МСК-Строй» в дело платежные поручения, согласно которым ООО «МСК-Строй» производило оплату за строительные материалы (т.3 л.д.125-146), в частности в адрес ООО «Нойхаус» за кровельные конструкции, ИП ФИО25 за плиты перекрытия, ИП ФИО26 за блоки ФБС, а также документы по строительству водопровода сами по себе о наличии консорциума не свидетельствуют.

При этом если ООО «МСК-Строй» понесло какие-либо затраты (расходы), связанные с возведением объектов на принадлежащих ИП ФИО1 спорных земельных участках в КП «Ховринские поляны», которые ИП ФИО1 не возмещены, то оно не лишено права потребовать от последнего их возмещения (оплаты), в том числе в рамках отдельного судебного процесса.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что продажа спорных земельных участков по договорам купли-продажи от 14.02.2022 без указания сведений об имевшихся на них на тот момент объектах незавершенного строительства, по цене, которая в несколько раз (кратно) ниже рыночной стоимости этих земельных участков с учетом находившихся на них незавершенных строительством индивидуальных жилых домов, строительство которых финансировал ФИО1, свидетельствует о том, что оспариваемые сделки были совершены с причинением представляемому лицу (ИП ФИО1) явного ущерба, о чем другая сторона этих сделок – ООО «МСК-Строй» знала или должна было знать, если бы действовала с разумной в сложившихся обстоятельствах степенью осмотрительности.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции верно отметил, что ООО «МСК-Строй» приобрело право собственности на спорные земельные участки на основании признанных судом недействительными договоров купли-продажи от 14.02.2022, то есть арбитражным судом признано, что ООО «МСК-Строй» собственником спорных земельных участков не является, то оснований для удовлетворения встречного иска ООО «МСК-Строй», являющегося по своей правовой природе негаторным (ст.304 ГК РФ), не имеется.

В порядке применения последствий недействительности договоров купли-продажи от 14.02.2022 суд отметил. что в соответствии со ст.167 ГК РФ ООО «МСК-Строй» должны быть возвращены в собственность ИП ФИО1 проданные по ним земельные участки, а уплаченные ООО «МСК-Строй» ИП ФИО1 денежные средства в общей сумме 1 377 000 руб. (согласно платежным поручениям – т.1 л.д.81-88) последний обязан возвратить ООО «МСК-Строй».

Определением от 17.05.2024 по заявлению ФИО1 была исправлена арифметическая ошибка, очевидно вызванная ошибочным прочтением суммы, указанной в платежном поручении № 57 от 24.02.2022 (том 1, л.д. 82) – 81000 руб. вместо правильного 810000 руб.

Принимая во внимание, что конкретную сумму, подлежащую возврату покупателю при применении последствий недействительности договоров, стороны не указывали, что в мотивированной части решения была сделана ссылка на все платежные поручения, которыми производилась оплата по спорным договорам, а также учитывая, что исправление арифметической ошибки явно было вызвано ошибочным подсчетом, произведено в интересах ответчика по заявлению истца, суд апелляционной инстанции полагает, что довод заявителя о допущенной ошибке основанием для отмены принятого решения служить не может. 

Вывод о том, что допущенная арифметическая ошибка может быть исправлена в порядке статьи 179 АПК РФ содержится в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 15.03.2022 по делу № А65-1109/2021, от 01.04.2022 по делу № А65-7355/2020.

Довод заявителя о том, что в дело не представлены дополнительные соглашения к договорам не свидетельствует о неполном исследовании обстоятельств по делу. 

В силу статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного  рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Каждое дицо, участвующее  в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как па основание своих  требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено АПК РФ.

Ответчик, являясь стороной оспариваемой сделки, имел возможность получить дубликаты любых документов, содержащихся в архиве Управления Росреестра по Пензенской области по своему запросу и предоставить их в суд. При этом ответчик в течение рассмотрения дела в суде первой инстанции не ставил вопрос о наличии данных дополнительных соглашений, не ссылался на них в качестве оснований своих возражений.

Довод заявителя о том, что суд первой инстанции не рассмотрел его заявление о фальсификации доказательств – двух товарных чеков и квитанции к приходным кассовым ордерам не свидетельствует о процессуальном нарушении. 

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" (далее - Постановление N 46) разъяснено, что исходя из положений части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьи 67 АПК РФ не подлежит рассмотрению заявление о фальсификации, которое заявлено в отношении доказательств, не имеющих отношения к рассматриваемому делу, а также если оно подано в отношении документа, подложность которого, по мнению суда, не повлияет на исход дела в связи с наличием в материалах дела иных доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства.

В рассматриваемом случае, как верно указал суд первой инстанции, подлежал установлению факт наличия или отсутствия на земельных участках в момент их продажи незавершенного строительства, что имело значение для определения рыночной цены земельных участков. 

Вопрос о том, кто произвел те или иные расходы на указанное строительство, суд первой инстанции не рассматривал и отметил, что разногласия сторон относительно размера внесенных в строительство домов денежных средств может быть разрешен в отдельном споре. 

Доводы заявителя о том, что ни одно из доказательств не подтверждает наличие каких-либо объектов недвижимости  на земельных участках в момент продажи, а также о том, что свидетельские показания не могли быть положены в основу решения выражает несогласие  с выводами суда и противоречит содержанию мотивированного решения. 

Согласно части 1 и 2 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Письменными доказательствами в соответствии с частью 1 статьи 75 АПК РФ являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

В соответствии с частями 1, 4, 5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Вывод суда первой инстанции о наличии ибо объектов недвижимости  на земельных участках в момент продажи земельных участков основан на оценке представленных в дело доказательств:

- показания семи свидетелей,

- заключение эксперта ООО «Лаборатория судебной экспертизы» ФИО20 от 07.10.2022 №286/16 (содержащие фотоснимки земельных участков и объектов незавершенных строительством на них расположенных),

- заключение эксперта АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО21 от 13.12.2023 №103 (содержащие фотоснимки земельных участков и объектов незавершенных строительством на них расположенных),

- фотоснимки  неоконченных  строительством  индивидуальных  жилых  домов  в  КП «Ховринские поляны», возводившихся на указанных земельных участках, с указанием дат, когда производилась фотосъемка  13.09-2021-25.02.2022  (т.4 л.д.39, т.6,  л.д.41) аналогичные фотоснимкам содержащимся в двух вышеуказанных заключениях экспертизы,

- заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО23 от 10.07.2023 №1057/4-3 (подтверждающее достоверность дат и места (координат), указанных на фотоснимках), пояснения данного эксперта, подтвердившего сделанные им в заключении выводы,

- переписка между пользователями приложения «Telegram» ФИО17 (сыном истца) и ФИО27, (генеральным директором ответчика) за период с 23.07.2021 по 20.01.2022 (протокол осмотра 13.11.2023, составленный' нотариусом ФИО24, с USB-флэш-накопителем имеющейся и переписке видеофайлом, т.8 л.д.113- 153, т.9 л.д.1-12). При этом видеосъемка в видеофайле выполнена самим ФИО14 и на ней видны те же объекты незавершенные строительством, что и на фотографиях и в заключениях экспертов,

- переписка между пользователями приложения «Telеgram» ФИО28 (сыном истца) и ФИО10.(генеральным директором ответчика до 13.01.2022) за период с 13.09.2021 по 02.02.2022 (протокол осмотра от 19.04.2023, составленный нотариусом ФИО24 т.9 л.д.26-36),

- расписки ФИО29 о получении денежных средств от сына истца ФИО17 (т.1 л.д.136-138),

- пояснительная записка, договоры поставки, кассовые и товарные чеки, расписки о получении денежных средств, проектная документация, смета.

Вопреки доводам заявителя, отсутствие заключенных договоров подряда не свидетельствует об отсутствии объектов недвижимости  на земельных участках в момент их продажи. 

Довод заявителя о том, что сумма в размере 1 791 000 руб. явно недостаточна для строительства 10 индивидуальных домов, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку обратное утверждение истцом не заявлялось, и судом не устанавливалось.  

Довод заявителя о недостоверности представленных истцом фотографий противоречит не соответствует представленным в дело доказательствам по следующим основаниям: 

- заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО23 от 10.07.2023 №1057/4-3 указано, что в файлы с фотоснимками не вносились изменения, при этом подтверждена достоверность дат и места (координат), указанных на фотоснимках,

- переписка между пользователями приложения «Telegram» ФИО17 (сыном истца) и ФИО14. (генеральным директором ответчика) за период с 23.07.2021 по 20.01.2022 (протокол осмотра от 13.11.2023, составленный нотариусом ФИО24, с USB-флэш-накопителем имеющегося в переписке видеофайла). На видеофайле, снятом генеральным директором ответчика видны те же дома,

- при допросе свидетелей им были предъявлены имеющиеся в материалах дела фотографии и все свидетели пояснили, что это фотографии объектов незавершенного строительством, расположенные на земельных участках являющихся предметом спора,

- файл фотоснимка позволяет распечатать его как без дополнительных данных (дата и координаты), так с дополнительными данными. При этом речь не идет о внесении изменений в файл, а только о печати дополнительных данных,

- голословная ссылка на открытые источники о погрешности смартфонов является бездоказательной. В то время как в заключении эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюст России ФИО23 от 10.07.2023 №1057/4-3 прямо указаны координаты съемки.

Ссылки заявителя на доказательства, свидетельствующие о приобретении им строительных материалов для строительства жилых домов на спорных участках,  отклоняются судом апелляционной инстанции как не относящиеся к рассматриваемому делу. 

Вопреки доводам заявителя, регистрация за ним права собственности на один из домов, не препятствует признанию сделки недействительной и применению последствий её недействительности.  

Довод заявителя о том, что он является добросовестным приобретателем земельных участков, противоречит установленным по делу обстоятельствам, поскольку ответчик знал о наличии на земельных участков объектов незавершенных строительством и заключал договоры купли - продажи земельных участках на заведомо невыгодных условиях для продавца по цене в несколько раз ниже рыночной.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.   

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 марта 2024 года по делу №А49-3618/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                Л.Л. Ястремский

 

Судьи                                                                                                               Е.В. Коршикова

 

Е.А. Митина