ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-3911/2020

г. Ессентуки

18 января  2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января  2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января  2022 года.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Семенова М.У. и Белова Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нарат» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.09.2021 по делу № А63-3911/2020, при участии в судебном заседании представителей: от общества с ограниченной ответственностью «Нарат» – ФИО2 (доверенность от 18.10.2021), от Комитета имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска – ФИО3 (доверенность от 10.01.2022), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города-курорта Кисловодска (далее – администрация) обратилась в Кисловодский городской суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нарат» (далее – общество), в котором просила: 

– признать неоконченный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв. м, с видом разрешенного использования – «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир, поз. 115», по адресу: 

<

...> в районе № 27 по ул. Орджоникидзе (далее – спорный объект) самовольной постройкой; 

– возложить на ответчика обязанность снести указанный объект своими силами и средствами в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Общество обратилось со встречным иском к администрации и комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет), в котором просило: 

– признать недействительным дополнительное соглашение № 3667/у от 19.05.2017 о расторжении договора аренды земельного участка № 1659 от 25.07.2007;

– исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) запись от 29.05.2017 № 26:34:150118:16-26/009/2017-2 о регистрации дополнительного соглашения № 3667у от 19.05.2017;

– возложить на комитет обязанность заключить с обществом соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м, для завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115 сроком на три года. 

Решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 07.06.2019 по делу № 2-331/2019 в удовлетворении иска администрации отказано, встречный иск общества удовлетворен частично. Суд признал недействительным дополнительное соглашение № 3667у от 19.05.2017, исключил из ЕГРН запись от 29.05.2017 № 26:34:150118:16- 26/009/2017-2 о регистрации дополнительного соглашения; в остальной части встречного иска отказал. 

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11.02.2020 решение от 07.06.2019 отменено, дело направлено по подсудности в Арбитражный суд Ставропольского края. 

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.03.2020 возбуждено производство по делу № А63-3911/2020.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска (далее – управление), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерство строительства и архитектуры Ставропольского края, ФИО4, ФИО5.

При рассмотрении дела в арбитражном суде, общество уточнило встречные требования, просило: 

– признать недействительным дополнительное соглашение № 3667у от 19.05.2017 о расторжении договора аренды земельного участка № 1659 от 25.07.2007;

– исключить из ЕГРН запись от 29.05.2017 № 26:34:150118:16-26/009/2017-2 о регистрации дополнительного соглашения № 3667у от 19.05.2017;

– возложить на комитет обязанность заключить с обществом соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м, под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115 сроком на три года; 

– признать за обществом право собственности на спорный объект.

Определением от 24.08.2020 уточнение требований принято судом.

Решением от 20.09.2021 иск администрации удовлетворен. Спорный объект признан самовольной постройкой, на ответчика возложена обязанность в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу осуществить своими силами и средствами снос объекта. В удовлетворении встречного иска отказано. Суд исходил из того, что срок действия выданного Госархстройконтролем разрешения на производство строительно-монтажных работ истек 31.12.1994; разрешение на строительство объекта не выдавалось, надлежащие меры к получению разрешения на строительство, как до начала строительства, так и во время проведения работ, обществом не принимались. Постановление главы администрации города Кисловодска от 26.03.2004 № 445 не является документом, предоставляющим обществу право на строительство. Объект возведен самовольно в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса, статьи 14 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска Ставропольского края, утвержденных решением Думы города Кисловодска № 65-416 от 24.06.2016 (с изменениями от 28.06.2017 № 65-517). Договор аренды земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, расторгнут комитетом в одностороннем порядке на основании уведомления от 07.07.2016. Общество пропустило срок исковой давности по встречному иску.

Не согласившись с судебным актом, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы приведены следующие доводы. Спорный объект не является самовольной постройкой. Разрешение на производство строительно-монтажных работ выдано Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г. Кисловодска на основании решения исполкома Кисловодского городского Совета народных депутатов № 297 от 14.04.1989. На основании указанных документов были построены и введены в эксплуатацию два жилых корпуса (первая, вторая очереди), которые являются частями единого проекта - 132 квартирного жилого дома. Для завершения строительства третьей очереди (55 квартир) обществу предоставлен в аренду земельный участок. Общество неоднократно (02.08.2016, 09.06.2017, 21.08.2017) обращалось к арендодателю с заявлением о продлении действия договора для завершения строительства, что означает принятие им надлежащих мер к получению разрешения на строительство. Соглашение о расторжении договора № 3667/у от 19.05.2017 общество не подписывало, волю на прекращение арендных отношений не выражало. В деле отсутствуют документы, подтверждающие направление обществу (получения им) уведомления об одностороннем расторжении договора. Земельный участок с кадастровым номером 26:34:150118:16 имеет вид разрешенного использования – под завершение строительства 132 квартирного жилого дома, что в свою очередь свидетельствует о согласии публичного образования с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимости. Действия администрации и комитета являются недобросовестными, направлены на причинение вреда обществу.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просила решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.

В заседании апелляционного представитель общества настаивал на доводах апелляционной жалобы. Представитель администрации просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы и отзыва на нее, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Кисловодского городского совета народных депутатов от 14.04.1989 № 297 был предоставлен земельный участок 4-ому главному управлению МЗ БССР для проектирования 5-эт. 132 кв. жилого дома (поз. 115) по ул. Осипенко в микрорайоне В-2 в г. Кисловодске.

На основании данного решения был разработан проект строительства 132 кв. жилого дома, согласованный со всеми коммунальными службами города, в том числе с архитектурой города Кисловодска.

Постановлением главы администрации города Кисловодска от 21.02.2005 № 308 утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, находящегося по адресу: ул. Осипенко города-курорта Кисловодска для использования в целях: под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-очередь), 55 квартир, поз. 115, площадью 2750 кв.м

На основании постановления главы администрации города Кисловодска от 23.03.2004 № 445 общество и комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключили договор аренды земельного участка от 25.07.2007 № 1659 с кадастровым номером 26:34:150118:0016 общей площадью 2750 кв.м. с видом разрешенного использования «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-очередь), 55 квартир, поз. 115, площадью 2750 кв.м.

Срок договора аренды определен до 24.07.2010.

Во исполнение условий договора земельный участок с кадастровым номером 26:34:150118:0016, общей площадью 2750 кв.м передан по акту приема-передачи от 25.07.2007.

Договор аренды земельного участка от 25.07.2007 № 1659 зарегистрирован в установленном порядке, о чем сделана запись в ЕГРН от 23.06.2008.

Дополнительным соглашением от 19.05.2017 № 3667у вышеназванный договор аренды земельного участка расторгнут.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН, о чем также имеется запись от 29.05.2017.

Управлением в ходе осуществления муниципального контроля выявлен объект самовольного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> в районе дома № 27 по ул. Орджоникидзе. Данный факт зафиксирован в акте обследования от 21.06.2018 № 104/2018. Управлением также выдано предписание от 21.06.2018 № 309-4 об устранении выявленных нарушений в 30-ти дневный срок с момента получения путем сноса объекта капитального строения незавершенного строительством и приведения земельного участка в состояние предшествующее проведению работ.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Общество, полагая, что объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:34:150118:0016, не является самовольной постройкой, обратилось в суд со встречным иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса признаками самовольной постройки являются создание объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо его создание без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление) и абзаца 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 N 595-О-П указал следующее: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - информационное письмо № 143).

Другие условия, необходимые для сохранения самовольной постройки, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (определение Верховного Суда Российской Федерации выраженной в определении от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118 по делу № А57-26100/2018).

Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Для определения обстоятельств, входящих в предмет доказывания, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО «Межрегиональный экспертный центр».

В заключении от 12.02.2021 № 05/21 эксперт сделал выводы о том, что спорный объект соответствует требованиям строительно-технических норм, градостроительным, противопожарным и экологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью людей, не нарушает охраняемые права и интересы третьих лиц.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд сам при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах. В рассматриваемом случае, суд квалифицировал спорный объект как объект капитального строительства, незавершенный строительством.

Судом первой инстанции установлено, что разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, надлежащие меры к получению разрешения на строительство, как до начала строительства спорных объектов, так и во время проведения работ обществом не принимались, доказательств обратного в материалы дела не представлено

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, представленные в материалы дела доказательства, и доводы, суд пришел к выводу о том, что спорный объект возведен без разрешительной документации, то есть самовольно и в нарушение требований статьи 14 Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска Ставропольского края утвержденные решением Думы города Кисловодска № 65-416 от 24.06.2016 (с изменениями от 28.06.2017 № 65-517).

При рассмотрении дела, общество не представило надлежащих доказательств о легализации спорной постройки в нарушение статьи 65 Кодекса.

Отклоняя доводы общества о том, что постановление главы администрации города Кисловодска от 26.03.2004 № 445 предоставляло обществу право на осуществление на строительство, суд первой инстанции обоснованно указал, что данный нормативный акт содержит лишь положения о предоставлении права на земельный участок и не может относиться к числу документов, разрешающих строительство.

При таких обстоятельствах, судом пришел к правомерному выводу о наличии оснований для признания спорного объекта самовольной  постройкой, возведенными в отсутствие разрешительной документации в нарушение градостроительных норм и прав, исключает признание на него права собственности за обществом.

В отношении встречных исковых требований общества о признании недействительным дополнительного соглашения № 3667/у от 19.05.2017 о расторжении договора аренды земельного участка № 1659 от 25.07.2007 апелляционный суд полагает отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Поскольку дополнительное соглашение № 3667/у от 19.05.2017  не подписано обществом, в связи с чем у суда нет оснований считать форму договора соблюденной, а соглашение достигнутым. 

Признание договора незаключенным влечет для сторон невозможность ссылаться на обстоятельства, вытекающие из этой сделки. Поскольку дополнительные соглашение № 3667/у от 19.05.2017 не подписано со стороны общества, и последний не выразил свое волеизъявление на их заключение, то в силу статей 153, 160, 432, 450 Гражданского кодекса оно не является заключенным, то в данной части встречные исковые требования общества правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом, арендодатель уведомлением от 07.07.2016 № 01-15/2125 известил арендатора о необходимости явиться для расторжения договора аренды земельного участка. Данным уведомлением общество предупреждено об отказе арендодателя от договора аренды земельного участка от 25. 07.2007 № 1659.

Письмом от 13.09.2016 № 01-15/2894 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды земельного участка.

Арендодатель 22.06.2017 в адрес арендатора направил информация, о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2007 № 1659 и освобождении арендуемого земельного участка.

Норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, является гарантией прав сторон договора аренды в случае заключения договора на неопределенный срок. Данная правовая позиция изложена в Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 14.07.2011 № 980-О-О.

В материалы дела представлена копия уведомления, направленного обществу (т. 1, л.д. 60) по юридическому адресу, указанному в выписке ЕГРЮЛ по состоянию на 16.10.2018 (т. 1, л.д. 17-45). 

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по данным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Таким образом, факт направления уведомления о расторжении договора аренды подтвержден материалами дела.

Судом также указано, что каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договора аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Судом первой инстанции установлено, что администрация имела право на расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и воспользовалось им, направив соответствующее уведомление.

При таких обстоятельствах требования администрации направленные на прекращение в одностороннем порядке договора аренды земельного участка и  освобождении земельного участка, изложенные в уведомлении не нарушает право заявителя на осуществление предпринимательской деятельности.

Отказывая в части требований о возложении на комитет обязанности заключить с обществом соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:150118:16, суд, применив положения статьи 39.6 Земельного кодекса указал, что признак однократности предоставления земельного участка, применительно к данным правоотношениям отсутствует. 

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.09.2021 по делу № А63-3911/2020 оставить без изменения, апелляционную  жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            Е.Г. Сомов

Судьи:                                                                                                                      М.У. Семенов

                                                                                                          Д.А. Белов