АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-37903/2020

г. Краснодар

07 июля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Герасименко А.Н., судей Конопатова В.В. и Черных Л.А. (в соответствии с положениями статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 24.06.2022 в составе суда произведена замена судьи), при участии в судебном заседании от департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО1 (доверенность от 30.12.2021), в отсутствие представителей Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю, краевого государственного казенного специализированного учреждения «Фонд государственного имущества Краснодарского края», индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ФИО3, ФИО4, от ФИО5, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2022 по делу № А32-37903/2020, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю (далее – управление, антимонопольный орган) об оспаривании решения и предписания от 12.08.2020 № 023/10/18.1-3530/2020, возложении на управление обязанности  устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены краевое государственное  казенное специализированное учреждение «Фонд государственного имущества Краснодарского края» (далее – фонд), индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Решением суда от 15.12.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.02.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе департамент просит отменить судебные акты и удовлетворить его заявление. По мнению подателя жалобы, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела. Суды не применили норму закона, устанавливающую запрет арендатору земельного участка на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на торгах. Действия управления не направлены на защиту конкуренции, а наоборот, способствуют возможности конкурента, в данном случае – ФИО5, даже не явившегося на проведение аукциона и не заинтересованного в получении права аренды на земельный участок, воздействовать на условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке, диктовать условия продажи. Право участника торгов на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона, в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации невозможно ввиду установления положениями статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации иного – запрета такой переуступки. Департамент ссылается на судебную практику.

Отзыв на жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель департамента поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Определением суда от 26.05.2022 судебное заседание откладывалось, поскольку в Верховном Суде Российской Федерации назначено к рассмотрению аналогичное дело № А32-37905/2020.

Определением суда от 28.06.2022 в судебном заседании объявлен перерыв, после перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба  подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ФИО5 обратился в управление с жалобой на действия департамента и фонда при организации и проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 160620/0015474/02 опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru). По мнению ФИО5, форма примерного договора аренды земельного участка содержит недопустимые условия, а именно пункт 4.2.2 противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем действия организатора торгов подлежат признанию незаконными.

По результатам рассмотрения жалобы решением от 12.08.2020 № 023/10/18.1-3530/2020 управление признало жалобу ФИО5 обоснованной. Департаменту и фонду выдано предписание от 12.08.2020 № 023/10/18.1-3530/2020 о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка проведения торгов. Организатору торгов – фонду в срок до 12.09.2020 необходимо аннулировать торги по извещению № 160620/0015474/03; уполномоченному органу – департаменту внести изменения в проект договора аренды земельного участка в соответствии с решением; фонду и департаменту в срок до 16.09.2020 представить в управление подтверждение исполнения указанного предписания в письменном виде.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента  в суд с рассматриваемым заявлением.

При принятии судебных актов суды руководствовались статьями 22, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 448, 971 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из недопустимости установления в договоре аренды, заключенном по результатам торгов, запрета арендатору уступить права и обязанности арендатора публичного земельного участка другому лицу, считая, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Между тем выводы судебных инстанций нельзя признать правомерными.

В данном случае спор касается законности решения и предписания, принятых антимонопольным органом в отношении торгов, проведенных департаментом на основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и в то же время обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, при котором лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 и от 11.03.2014 № 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 № 310-ЭС21-17478).

Следовательно, торги для заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежащие проведению по нормам 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, могут относиться к сфере антимонопольного контроля. Вмешательство антимонопольного органа в организацию и проведение таких торгов допускается, если это необходимо для защиты публичного интереса, связанного с недопущением ограничения, устранения конкуренции на рынке, обеспечением и развитием конкуренции.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, данный Закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Поскольку условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), запрещающее арендатору уступать права по договору, соответствует положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и направлено на обеспечение конкуренции на рынке земли, у антимонопольного органа отсутствовали законные основания для вывода о недопустимости включения такого условия в договор и для принятия оспариваемых ненормативных правовых актов, а у судов апелляционной и кассационной инстанций не имелось оснований для признания оспариваемых актов антимонопольного органа соответствующими закону.

Нельзя согласиться с выводами антимонопольного органа и судов о необходимости применения в рассматриваемом случае положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированными тем, что данная норма является специальной по отношению к пункту 7 статьи 448 Гражданского кодека Российской Федерации.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации исходит из того, что названное регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Таким образом, вопреки выводам судов, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

В сложившейся ситуации следует признать, что организатор торгов правомерно включил в пункт 4.2.2 раздела 4.2 проекта договора условие, предусматривающее запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, а у антимонопольного органа и судов отсутствовали правовые основания для признания жалобы ФИО5 обоснованной в части обсуждаемого условия договора аренды земельного участка.

Поскольку судебные инстанции установили фактические обстоятельства, но неправильно применили нормы права, суд кассационной инстанции считает возможным отменить обжалуемые судебные акты и принять новое решение об удовлетворении заявления департамента.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2022 по делу № А32-37903/2020 о признании законными решения и предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю от 12.08.2020 № 023/10/18.1-3530/2020 отменить.

Требования Департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворить. Признать недействительными решение и предписание Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю от 12.08.2020 № 023/10/18.1-3530/2020.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                                                                  А.Н. Герасименко

Судьи                                                                                                                 В.В. Конопатов

                                                                                                                            Л.А. Черных