ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-7091/2021

г. Вологда

28 февраля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 28 февраля 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и                  Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии от администрации городского округа «Город Архангельск» ФИО2 по доверенности от 01.07.2021, от общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска» ФИО3 по доверенности от 19.03.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 декабря 2021 года по делу № А05-7091/2021,

у с т а н о в и л:

администрация городского округа «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163069, город Архангельск, площадь В.И.Ленина, дом 5; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164500, 

<

...>; далее – Общество) о взыскании             5 682 484 руб.,  в том числе 5 410 164 руб. задолженности по арендной плате за период с 28.09.2018 по 31.12.2020 по договору от 28.09.2018 № 8/32 (л) аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, 272 320 руб. пеней, начисленных за период с 26.12.2018 по 05.04.2021, а также пеней по день фактической уплаты долга. 

Общество обратилось в суд с встречным иском к Администрации о расторжении договора аренды от 28.09.2018 № 8/32(л) и взыскании с Администрации 3 066 053 руб. 79  коп., в том числе 2 686 680 руб. неосновательного обогащения в размере уплаченных арендных платежей,               379 373 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с  10.09.2018 по 08.10.2021 (с учетом уточнения иска).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Архангельской области.

Решением суда от 17 декабря 2021 года в удовлетворении иска Администрации отказано. Судом принят отказ Общества от встречного иска в части требования о расторжении договора от 28.09.2018 № 8/32(л) аренды  земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Производство по делу по встречному исковому заявлению в указанной части прекращено. С Администрации в пользу Общества взыскано 2 686 680 руб. неосновательного обогащения и 379 333 руб. 27 коп. процентов, а также 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано. 

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ссылается на следующее. Денежные средства получены Администрацией в соответствии с условиями договора. До даты его расторжения договорные обязательства подлежали исполнению. Неосновательное обогащение со стороны Администрации отсутствует. Администрация за недостатки сданного в аренду участка не отвечает, поскольку Общество имело возможность их обнаружить при осмотре.      

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании  просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, по результатам аукциона, оформленным протоколом от 14.09.2018 № 4/2, Министерством имущественных отношений Архангельской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) 28.09.2018 заключен договор № 8/32 (л) аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050406:342 общей площадью 6808 кв. м.

Указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и имеет разрешенное использование спорт.

Срок действия договора установлен 6 лет с даты подписания (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 5.1 договора годовая арендная плата определяется в соответствии с протоколом от 14.09.2018 № 4/2 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет                            3 582 240  руб.

Пунктом 5.2 договора установлен порядок оплаты: арендная плата вносится ежеквартально, равными частями не позднее 15-го числа месяца, следующего за кварталом, за 4-й квартал – не позднее 25 декабря текущего года.

В соответствии с пунктом 5.3 договора в редакции протокола разногласий от 01.10.2018 № 1 внесенный для участия в торгах задаток в сумме 204 000 руб. засчитывается в счет арендной платы. Арендная плата  за 4-й квартал 2018 года составила 895 560 руб., к оплате за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 с учетом внесенного задатка – 691 560 руб.

Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрено начисление пени в случае неуплаты (несвоевременной уплаты) арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день просрочки платежа.

Задаток для участия в аукционе в сумме 204 000 руб. внесен Обществом по платежному поручению от 10.09.2018. № 3845.

Платежными поручениями от 24.12.2018 № 5693 на сумму                            691 560 руб., от 23.05.2019 № 1740 на сумму 895 560 руб. и от 30.07.2019             № 3314 на сумму 895 560 руб. Общество внесло арендные платежа за 4-й квартал 2018 года, и 1-й, 2-й кварталы 2019 года.

В соответствии с областным законом от 26.10.2018 № 19-2-ОФ «О признании утратившими силу отдельных областных законов и положений областных законов» с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования «Город Архангельск», осуществляет администрация муниципального образования «Город Архангельск», в связи с чем с 01.01.2019 полномочия в отношении земельного участка, указанного в договоре аренды от 28.09.2018 № 8/32 (л), перешли к Администрации.

В марте 2019 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 22.03.2019 № 2/604, в котором указало, что после заключения договора аренды обнаружило на земельном участке  самовольные постройки в виде гаражей. О наличии гаражей на земельном участке в извещении о проведении аукциона не указывалось, в договоре аренды такой информации не содержится, в связи с чем, Общество просило осуществить снос гаражей.

Письмом от 22.04.2019 Администрация известила Общество о проведенном осмотре земельного участка, которым установлено расположение на земельном участке 101 гаража; на гаражах размещены объявления, направленные владельцам, о необходимости снести гаражи (том 1, лист 104).

Письмом от 28.05.2019 в связи с невозможностью использовать земельный участок из-за размещенных на нем гаражей Общество просило Администрацию заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока действия договора и о переносе ранее внесенных арендных платежей в счет будущих периодов.

В связи с заявлением Общества от 22.03.2019 № 2/604 вопрос об организации сноса гаражей вынесен Администрацией на заседание рабочей группы по сносу самовольно установленных временных объектов на территории МО «Город Архангельск».

Согласно протоколу от 13.06.2019 № 2 на заседании рабочей группы принято решение рекомендовать Администрации принять решение о сносе гаражей в количестве 88-ми штук (владельцы не выявлены), установленных на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050406:342 в срок до 01.10.2019 силами и за счет Общества.

Решение о сносе гаражей в количестве 88-ми штук (владельцы не выявлены), установленных на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050406:342 в срок до 01.10.2019 силами и за счет Общества принято Администрацией и оформлено распоряжением от 09.07.2019 № 2219 (том 1, листы 115–117).

Копии протокола от 13.06.2019 № 2 и распоряжения от 09.07.2019              № 2219 направлены в адрес Общества письмом Администрации от 19.07.2019.

Ссылаясь на то, что снос самовольно размещенных объектов отнесен к полномочиям органа местного самоуправления, Общество предложило Администрации осуществить снос гаражей силами и за счет Администрации.

Поскольку арендную плату за период с 28.09.2018 по 31.12.2020 по договору от 28.09.2018 № 8/32 (л) Общество не внесло, Администрация направила в его адрес претензию от 07.04.2021 с требованием погасить долг и уплатить пени.

Оставление претензионных требований без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество обратилось в суд с встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей.

Суд первой инстанции заявленные Администрацией требования оставил без удовлетворения, встречный иск удовлетворил частично. 

При принятии решения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ закреплено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Как следует из материалов дела, по договору от 28.09.2018 № 8/32 (л) земельный участок предоставлялся Обществу для осуществления на нем строительства объекта капитального строительства.

Разрешенное использование земельного участка на дату проведения аукциона и заключения договора аренды – спорт.

Материалами дела подтверждается, что на переданном Обществу в аренду земельном участке расположено 88 гаражей, собственники которых неизвестны.

Данный факт подтверждается перепиской сторон по вопросу о сносе гаражей, актом от 17.04.2019, составленным Администрацией о выявлении самовольно установленных временных объектов; схемой расположения объектов на земельном участке, а также фотоматериалами ( том 2 листы 103-127). Администрация указанный факт не отрицает.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодексам Российской Федерации (далее – ЗК РФ) извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050406:342 указаны местоположение, площадь и кадастровый номер земельного участка, категория земель, разрешенное использование земельного участка, параметры разрешенного строительства. В разделе извещения «Информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о плате за подключение и иная информация» указано о выданном градостроительном плане земельного участка от 28.04.2018 № RU29301000-3165; а также сведения о технологических условиях  подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Информации об ограничениях права пользования земельным участком в целях строительства в виду наличия на земельном участке 88 гаражей аукционная документация не содержала.

То обстоятельство, что гаражи нанесены на экспликацию  градостроительного плана земельного участка от 28.04.2018 № RU29301000-3165, о  выдаче которого указано в извещении о проведении аукциона, не свидетельствует о надлежащем доведении до участников аукциона информации о размещении на земельном участке гаражей.

Градостроительный план частью аукционной документации не являлся и Обществу при заключении договора не вручался. 

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ закреплено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

В пункте 3 статьи 405 ГК РФ указано, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, также изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Наличие на земельном участке 88 гаражей создает объективные препятствия в использовании арендуемого земельного участка, что исключает его использование для целей строительства.

Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Факт внесения Обществом арендных платежей по договору от 28.09.2018 № 8/32(л) в общей сумме 2 686 680 руб. подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и Администрацией не оспаривается.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Учитывая, что ввиду невозможности использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, арендатор освобождается от исполнения обязанности по внесению арендной платы, требование о взыскании неосновательного обогащения в размере                           2 686 680 руб. правомерно удовлетворено судом. 

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств. 

В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. 

Проверив расчет Общества, суд первой инстанции счел его ошибочным в части определения начальной даты начисления процентов по платежу в сумме 204 000 руб. С учетом даты внесения этого платежа (10.09.2018), проценты могут быть начислены с 11.09.2018. Соответственно, проценты за период с 11.09.2018 по 16.09.2018 составят 243 руб. 12 коп. В остальном расчет истца проверен судом первой инстанции и является верным, с чем апелляционная коллегия согласна.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате и пеней правомерно оставлены без удовлетворения. 

Содержащиеся в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 декабря              2021 года по делу № А05-7091/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

 

Судьи

А.Я. Зайцева

Н.В. Чередина