АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-13414/2024

г. Краснодар

18 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 23.04.2025) и ФИО3 (доверенность от 29.04.2025), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации города-курорта Кисловодска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), управления архитектуры, градостроительства и имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), муниципального унитарного предприятия «Магазин “Центральный”» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации города-курорта Кисловодска, управления архитектуры, градостроительства и имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и муниципального унитарного предприятия «Магазин "Центральный"» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу № А63-13414/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации города-курорта Кисловодска (далее – администрация), управлению архитектуры, градостроительства и имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – управление), муниципальному унитарному предприятию «Магазин "Центральный"» (далее – предприятие) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ предприятия в заключении договора аренды на новый срок и возложении обязанности освободить помещения № 19 – 35, расположенные по адресу: 

<

...>/ К. Маркса, д. 1/2, до 07.07.2024, оформленный письмом от 07.06.2024 № 15;

– обязать предприятие заключить договор аренды нежилых помещений № 19 – 35, общей площадью 256,6 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>/ К. Маркса, д. 1/2, на новый срок.

Заявление основано на положениях статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) и разъяснениях, приведенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Требования мотивированы незаконным отказом (уклонением) предприятия от заключения на новый срок договора аренды в отношении недвижимого имущества (нежилых помещений), принадлежащего муниципальному образованию город-курорт Кисловодск, закрепленного на праве хозяйственного ведения за предприятием и предоставленного ранее предпринимателю в аренду. В результате незаконных действий предприятие неправомерно требует от предпринимателя освободить нежилые помещения, арендуемые им с 2015 года.

Решением Арбитражного суда Ставропольского от 23.10.2024 в удовлетворении заявления отказано.

Суд первой инстанции установил, что нежилые помещения № 19 – 35, общей площадью 256,6 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>/К. Маркса, д. 1/2, являются муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска. Помещения переданы предприятию в хозяйственное ведение, право которого зарегистрировано 19.08.2015 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), запись № 26-26/015-26/015/302/2015-867/2. Предприниматель с 2015 года является арендатором данных нежилых помещений для использования под торгово-производственную деятельность – розничная торговля пищевыми продуктами, с сохранением торговли хлебобулочными изделиями, минеральной водой, прохладительными напитками. Между предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 06.06.2021 в отношении указанных нежилых помещений на срок с 06.06.2021 по 06.06.2024. Решением Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 имущественный комплекс предприятия включен в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска на 2022 – 2024 годы. Предприятие 20.07.2022 направило предпринимателю предложение о расторжении договора аренды от 06.06.2021 в связи с включением решением Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 имущественного комплекса предприятия в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска. Предприниматель 03.06.2024 обратился к предприятию с предложением о продлении на основании положений пункта 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ на новый срок действия договора аренды нежилых помещений общей площадью 256,6 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>/К. Маркса, д. 1/2. Предприятие в письме от 07.06.2024 № 15 отказало в заключении на новый срок договора аренды указанных нежилых помещений в связи с тем, что собственником имущества принято в установленном порядке решение, предусматривавшее иной порядок распоряжения имуществом. Предприятие в письме также указало предпринимателю на необходимость в месячный срок (до 07.07.2024) освободить нежилые помещения и возвратить их по акту. Предприниматель, ссылаясь на незаконность действий предприятия, отказавшего в заключении договора аренды на новый срок, нарушающих его права (интересы) обратился в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 12, 132, 420, 421, 606, 607, 610, 621 Гражданского кодекса, статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. Учтены также разъяснения, приведенные в постановлении от 17.11.2011 № 73. Из материалов дела следует, что в отношении имущественного комплекса предприятия, включающего спорные нежилые помещения, Думой города-курорта Кисловодска принято решение от 27.04.2022 № 45-622, предусматривающее иной порядок распоряжения им, что исключает возможность заключения с предпринимателем договора аренды на новый срок. При этом заявителем не представлены доказательства заключения предприятием договора аренды в отношении этих нежилых помещений с иным лицом. С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя. Суд отклонил довод предпринимателя о том, что арендуемые им нежилые помещения не входят в имущественный комплекс предприятия. Все имущество, закрепленное и зарегистрированное на праве хозяйственного ведения за предприятием, входит в состав его имущественного комплекса, в отношении которого принято решение о приватизации. Кроме того, нежилые помещения площадью 256,6 кв. м фактически являются частью нежилого здания «Магазин» (литера «А»), что подтверждается техническим паспортом данного объекта недвижимости, следовательно, они входят в состав имущественного комплекса предприятия. В этой связи суд отказал в удовлетворении ходатайства предпринимателя об истребовании акта о составе приватизации имущественного комплекса предприятия, информации о действующих договорах аренды на иные объекты недвижимости, включение в состав имущественного комплекса предприятия. Материалами дела подтвержден факт вхождения спорных помещений, закрепленных на праве хозяйственного ведения за предприятием, в имущественный комплекс последнего. Довод предпринимателя о необходимости исследования правовой судьбы иных помещений, входящих в состав имущественного комплекса предприятия, на предмет предоставления их предприятием в этот же период иным юридическим лицам, судом отклонен со ссылкой на то, что другие нежилые помещения, закрепленные за предприятием, не входят в предмет спора по заявленным требованиям. При этом в отношении данных помещений в материалы дела представлено достаточно доказательств для разрешения спора. Довод предпринимателя об отсутствии  у администрации и предприятия реального намерения исполнять решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 (приватизировать имущественный комплекс предприятия), которые намеренно уклоняются от заключения с предпринимателем договора аренды на новый срок, судом также отклонен. Данный довод заявителя не подтвержден достоверными доказательствами, он является предположением предпринимателя. Надлежащие доказательства того, что решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 не будет исполнено и заведомо не планировалось к реализации, не представлены. При этом у предпринимателя сохраняется право на использование (применение) иного способа защиты в случае, если предприятие в течение года со дня истечения срока договора с ним заключи договор аренды с другим лицом. Заявитель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды вправе будет потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному предприятием с другим лицом. Суд также отказал заявителю в удовлетворении ходатайства об истребовании плана-графика мероприятий по ликвидации (приватизации) предприятия, поскольку сведения, содержащиеся в этом плане-графике мероприятий, не могут повлиять на выводы по спору о заключении договора аренды на новый срок. Не принял суд и довод предпринимателя о наличии у него преимущественного права на продолжение арендных отношений в связи с правом на выкуп спорного имущества в силу норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Обстоятельства и основания наличия у предпринимателя права на выкуп муниципального имущества не входят в предмет рассматриваемого спора о заключении договора аренды на новый срок. В рамках настоящего спора о заключении договора аренды на новый срок, у суда отсутствуют полномочия и процессуальная возможность по предрешению указанных вопросов. Администрация и управление не являются надлежащими ответчиками по заявлению предпринимателя, что также является основанием для отказа в удовлетворении требований к указанным лицам.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 решение от 23.10.2024 отменено, принят новый судебный акт, которым заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ предприятия, выраженный в письме от 07.06.2024 № 15, в заключении на новый срок договора аренды. На администрацию возложена обязанность по подготовке, подписанию и направлению предпринимателю проекта договора аренды нежилых помещений № 19-35, общей площадью 256,6 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...> / К. Маркса, д. 1/2, в течение 20 дней со дня вступления постановления в законную силу.

Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя в связи с принятием органами местного самоуправления решения об ином порядке распоряжения муниципальным имуществом, арендуемым заявителем. Суд руководствовался положениями главы 24 Кодекса, статей 610, 621 Гражданского кодекса, статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и нормами Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ). Суд первой инстанции не принял во внимание и не оценил доводы предпринимателя об отсутствии фактического исполнения прогнозного плана приватизации на 2002 – 2024 годы. Администрация не представила в материалы дела обязательные в силу требований Закона № 178-ФЗ принятое во исполнение прогнозного плана решение об условиях приватизации, а также отчеты о ходе его исполнения. С учетом даты принятия решения о приватизации, такие доказательства должны были существовать как на день отказа в продлении аренды, так и на дату принятия судебного акта. При этом материалы дела представлен ответ управления от 11.10.2024 № 01-27/2492 на запрос министерства имущественных отношений Ставропольского края о причинах нарушения сроков принятия решений о начале процедуры ликвидации унитарных предприятий или преобразования в хозяйственные общества в порядке исполнения части 1 статьи 3 Федерального закона от 27.12.2019 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" и Федеральный закон "О защите конкуренции"». Из содержания данного документа следует, что органы местного самоуправления считают нецелесообразной и недопустимой приватизацию имущества предприятия в порядке норм Закона № 159-ФЗ и выразили намерение сохранить имущественный комплекс последнего в его текущем статусе, учитывая стабильный доход, который приносит сдача имущества в аренду. Суд первой инстанции также не оценил поведение уполномоченных органов, продолжающих при наличии решения о приватизации арендные отношения в отношении иных объектов, составляющим имущественный комплекс предприятия. Предприятием представлен договор аренды, заключенный 01.10.2024 с ООО «Развитие КМВ» (арендатор) в отношении недвижимого имущества (кафе) площадью 214,1 кв. м с кадастровым номером 26:34:020128:232. В пункте 1.1 договора указано на наличие письменного согласия собственника от 23.09.2024 № 01-27/3052, а в силу пункта 1.3 договор распространяется на правоотношения с 29.05.2024 и действует по 29.05.2029. Договор аренды от 01.10.2024 с ООО «Развитие КМВ» заключен предприятием на основании части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. С учетом указанных обстоятельств, решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622, на которое сослался суд первой инстанции, само по себе не могло служить основанием для обоснованного вывода о наличии законных оснований для отказа в продлении арендных отношений с предпринимателем. При этом после возникновения спора постановлением администрации от 27.12.2024 № 1405 принято решение о ликвидации предприятия. Апелляционный суд также отметил, что при условии реального исполнения плана приватизации отказ в продлении аренды нарушает положения части 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ и статьи 3 Закона № 159-ФЗ, предусматривающих преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества в собственность только при наличии статуса арендатора. Признав законным отказ в продлении аренды при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции предопределил исход дела № А63-19488/2024, в рамках которого предстоит установить наличие (отсутствие) оснований для реализации предусмотренного законом права заявителя на выкуп муниципального имущества. Таким образом, на момент обращения предпринимателя с заявлением о продлении договора аренды на новый срок на тех же условиях договор аренды являлся действующим. Предприятием не предоставлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о нарушении предпринимателем условий договора, либо наличия иных обстоятельств, являющихся в силу частей 9, 10 Закона № 135-ФЗ препятствием для заключения договора аренды на новый срок. Исходя из установленных обстоятельств, апелляционный суд пришел к выводу о том, что отказ предприятия в заключении с предпринимателем договора аренды на новый срок является незаконным, а требование последнего о возложении обязанности заключить такой договор на новый срок – обоснованным. Учитывая, что предприятие находится в стадии ликвидации в целях надлежащего восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, апелляционный суд признал, что лицом, обязанным направить предпринимателю подписанный проект договора аренды нежилых помещений, является администрация, на которую суд также возложил обязанность по возмещению расходов, понесенных заявителем при разрешении спора.

Предприятие, администрация и управление обжаловали постановление апелляционного суда в кассационном порядке. Податели жалоб просят указанный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края.

Жалоба предприятия мотивирована следующим. При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции предприятие заявляло ходатайство об отложении судебного заседания в связи с необходимостью привлечения представителя и ознакомления его с материалами дела. В удовлетворении данного ходатайства апелляционный суд отказал, лишив предприятие права на защиту и квалифицированную юридическую помощь, поскольку законный представитель предприятия юридическим образованием не обладает. Суд апелляционной инстанции лишил предприятие возможности исполнить его же определение от 16.01.2025, которым на последнее возложена обязанность привести правовое обоснование невозможности заключения договора аренды в случае принятия решения о включении имущественного комплекса в план приватизации. В соответствии с частью 1 статьи 25 и статьей 51 Устава Дума города-курорта Кисловодска является представительным органом местного самоуправления городского округа города-курорта Кисловодска. Дума по вопросам своего ведения, принимает правовые акты нормативного и иного характера. Таким образом, Дума города-курорта Кисловодска является нормотворческим (законодательным) органом. Согласно пункту 5 части 10 статьи 35 Закона № 131-ФЗ и пункту 5 части 1 статьи 30 Устава в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Апелляционный суд не только осуществил вмешательство в исключительную компетенцию нормотворческого органа муниципального образования, но и разрешил права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле, что в силу пункта 5 части 4 статьи 270 Кодекса является безусловным основанием для отмены постановления. Решением Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 имущественный комплекс предприятия включен в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска на 2022 – 2024 годы. Данное решение представительного органа не оспорено и не отменено, является действующим и подлежит применению. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае в отношении указанного недвижимого имущества Думой города-курорта Кисловодска принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения им, что в соответствии с пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ исключает возможность заключения договора аренды на новый срок. Опровергая указанные вывода, апелляционный суд не применил пункты 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса. Таким образом, в рассматриваемом случае собственником (муниципальным образованием) принят иной порядок распоряжения имущества, что в соответствии с пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ исключает возможность заключения договора аренды на новый срок. В настоящее время предприятие находится в стадии ликвидации, но окончательное решение по данному вопросу налоговым органом не принято. Предприятие продолжает осуществлять гражданские права и нести обязанности. В этой связи возложение апелляционным судом обязанности заключения договора аренды на администрацию является незаконным.

Жалоба администрации мотивирована следующим. Решение предприятия об отказе в заключении с предпринимателем договора аренды на новый срок соответствует положениям пункта 1 части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и соответствует судебной практике (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2024 по делу № А32-32433/2023). Апелляционным судом необоснованно принят во внимание довод предпринимателя том, что предприятием заключен договор аренды с иным лицом, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения для рассматриваемого спора. Предприятие договор аренды в отношении спорных нежилых помещений не заключались. В случае заключения такого договора, предприниматель вправе будет потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса, пункт 4.4 постановления от 17.11.2011 № 73). В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договора на новый срок с надлежащим арендатором осуществляется без проведения торгов при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. При этом указанной нормой не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договор аренды на новый срок. Предприниматель путем заключения договоров аренды от 05.06.2018 и от 06.06.2021 реализовал право по использованию имущества вне рамок конкурсных процедур, поэтому оснований для возложения обязанности по заключению с ним договора аренды спорных помещений на новый срок не имеется. Апелляционный суд пришел к неправомерному выводу о том, что администрация является лицом, обязанным направить предпринимателю проект договора аренды со ссылкой на то, что предприятие находится в стадии ликвидации. В силу Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ), Устава муниципального образования городского округа города-курорта Кисловодска (далее – Устав), решений Думы города-курорта Кисловодска от 28.06.2013 № 97-413, от 24.04.2024 № 43-624, передача в аренду муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения, осуществляется уполномоченным органом местного самоуправления, с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ. Администрацией договоры аренды муниципального имущества не заключаются, данные договоры заключаются управлением, как уполномоченным органом. Спорное имущество, закреплено за предприятием на праве хозяйственного ведения, данное право зарегистрировано в установленном законом порядке. Имущество предприятия в казну городского округа города-курорта Кисловодска не передано, право хозяйственного ведения предприятия не прекращено, администрация не осуществляет заключение договора аренды в отношении имущества, закрепленного за муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения. Следовательно, возложение на администрацию обязанности подписать и направить заявителю договор аренды, не основано на нормах гражданского законодательства. В силу норм статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ право заключения договора аренды муниципального имущества на новый срок без торгов предоставлено исключительно арендодателю муниципального имущества. Из материалов дела следует, что предприятие является арендодателем спорного имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения. Поэтому возложение на администрацию обязанности по заключению в обход конкурентных процедур договора аренды имущества, закрепленного за предприятием, в отношении имущества, по которому принят иной порядок распоряжения, и в отношении которого неоднократно заключался договор аренды на новый срок, противоречит принципу публичности распоряжения муниципальным имуществом.

Жалоба управления мотивирована следующим. Выводы апелляционного суда о том, что в материалах дела отсутствует решение об условиях приватизации и отчеты о ходе его исполнения, а также о том, что решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 не может однозначно свидетельствовать о наличии оснований для отказа в продлении арендных отношений, не основаны на нормах права. Постановлением администрации от 27.12.2024 № 1405 принято решение о ликвидации предприятия, что также свидетельствует об ином порядке распоряжения имуществом, находящемся в хозяйственном ведении предприятия и не связанным с передачей имущества во временное владение и пользование, что подтверждается и судебной практикой. В связи с решением о ликвидации предприятия продление договора аренды или заключение договора аренды на спорные помещения на новый срок не представляется возможным. Судом апелляционной инстанции в нарушение статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ возложена на администрацию обязанность по подготовке и подписанию проекта договора аренды нежилых помещений на новый срок, в полномочия корой не входит заключение договоров аренды муниципального имущества. В соответствии с Положением об управлении, утвержденным решением Думы города Кисловодска от 24.04.2024 № 43-624, целями и задачами управления является реализация вопросов местного значения городского округа в области владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа города-курорта Кисловодска (пункт 2.1). В силу пункта 3.33 Положения управление предоставляет муниципальное имущество во временное владение и пользование гражданам и юридическим лицам. Согласно пункту 3.57 управление проводит конкурсы и аукционы на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования (ссуды), договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Поскольку спорное имущество находятся на праве хозяйственного ведения у предприятия, арендодателем помещений может являться только предприятие, а не администрация. Таким образом, апелляционным судом обязанность по подготовке и подписанию проекта договора аренды возложена на ненадлежащее лицо, которое не может являться стороной в договоре аренды муниципального имущества. Ссылка суда апелляционной инстанции на договор аренды от 01.10.2024, заключенный с ООО «Развитие КМВ» в отношении имущества предприятия, не имеет правового значения, так как указанному обществу спорные помещения в аренду не предоставлялись. После расторжения договора аренды спорных помещений с предпринимателем, указанные помещения не предоставлены иным лицам на праве аренды, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов кассационных жалоб, просил оставить обжалуемое постановление без изменения. Судами установлено, что при первоначальном заключении договора аренды предпринимателем в 2015 году регламентированный законом порядок проведения торгов был соблюден – аукцион на право заключения договора аренды недвижимости проведен в соответствии с требованиями статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Таким образом, законодатель определил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев. Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона. Судом апелляционной инстанции установлено, что предприниматель своевременно, до окончания срока действия договора аренды обратился в предприятие с заявлением о его продлении. Поскольку у предприятия имеется предусмотренная частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в частях 9 и 10 названной статьи, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения. Предприятие не учитывает наличие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного частями 9, 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, за реализацией которого и обратился предприниматель. Довод подателей жалоб о том, что отказ предприятия в заключении договора аренды на новый срок является законным, поскольку принято решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом, не связанный с предоставлением его в аренду, не соответствует фактическим обстоятельствами и опровергается представленными по делу доказательствами. В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено следующее. При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. Доказательств наличия у предпринимателя перед предприятием задолженности по арендной плате за пользование помещениями в ходе судебного разбирательства не представлено. Отказ в заключении договора аренды на новый срок не соответствует принципам справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланса публичных и частных интересов. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, установив, что предприниматель по правилам частей 9 и 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ имеет право на заключение договора аренды на новый срок, пришел к правильному выводу об отсутствии у публичного собственника и арендодателя оснований для отказа в продлении договора. Судебная практика, приведенная в кассационных жалобах, не подтверждает законности отказа в заключении договора аренды на новый срок. Так, по делу № А76-1804/2024 установлены обстоятельства, отличные от обстоятельств настоящего дела. В нем договор аренды изначально заключался без проведения торгов; отказ в продлении договора аренды мотивирован необходимостью использования предоставленных ранее в аренду площадей для собственных целей учреждения; арендуемое имущество находилось у учреждения на праве оперативного управления. Позиция, изложенная в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2024 по делу № А32-32433/2023, также не может быть принята во внимание. В названном деле не установлено проведения торгов при заключении первого договора аренды, а арендуемое имущество не находилось на праве хозяйственного ведения предприятия. Спор возник между арендатором и собственником, принявшим решение не передавать спорное помещение в аренду, предоставив его в безвозмездное пользование третьему лицу (в социально-значимых целях). Решение собственника иначе распорядиться спорным помещением было конкретным и адресным. В качестве основания к отказу в заключении договора аренды на новый срок кассаторы ссылаются на решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 о включении имущественного комплекса предприятия в прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности на 2022 – 2024 годы, а также на постановление администрации от 27.12.2024 № 1405 о ликвидации предприятия. По мнению администрации, указанные обстоятельства препятствует удовлетворению требований предпринимателя о заключении договора на новый срок. При этом решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 о включении имущественного комплекса предприятия в прогнозный план приватизации противоречит постановлению администрации от 27.12.2024 № 1405 о ликвидации предприятия в части избранного порядка распоряжения имуществом. Решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 принято в отношении всего имущественного комплекса предприятия. Однако приватизация имущественного комплекса предприятия возможна исключительно при преобразовании унитарного предприятия в хозяйственное общество (письмо Росимущества от 07.03.2024 № 03/10797 «О приватизации муниципальных унитарных предприятий»). Более того, в соответствии с пунктом 4.3 Положения о приватизации муниципального имущества города-курорта Кисловодска (утверждено решением Думы города-курорта Кисловодск от 24.07.2019 № 54-519), в случае приватизации имущественного комплекса муниципального унитарного предприятия решением об условиях приватизации муниципального имущества города-курорта Кисловодска утверждается, в том числе, размер уставного капитала акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью, создаваемых посредством преобразования муниципального унитарного предприятия. Очевидно, что действия публичного собственника не согласуются с указанными разъяснения и нормативные положениями о необходимости преобразования предприятия для цели приватизации имущественного комплекса. Принятие публичным собственником решения о включении имущественного комплекса предприятия в прогнозный план приватизации и принятие администрацией постановления от 27.12.2024 № 1405 о ликвидации предприятия (без преобразования), исключает приватизацию имущественного комплекса предприятия, влечет ничтожность сделки приватизации. При таких условиях решение о приватизации имущественного комплекса предприятия не может влечь правовые последствия. Следовательно, отсутствовали законные основания для отказа в заключении договора аренды с предпринимателем по мотиву включения спорного имущества в подлежащий приватизации имущественный комплекс предприятия. Доказательств наличия законного решения, свидетельствующего об избрании другого порядка распоряжения муниципальным имуществом, не представлено. Подателями жалоб не доказано выполнение прогнозного плана (программы) приватизации объектов муниципальной собственности на 2022 – 2024 годы в части реализации имущественного комплекса предприятия; не раскрыты причины его невыполнения. В основе отчуждения государственного (муниципального) имущества согласно требованиям Закона № 178-ФЗ лежит деятельность по планированию приватизации публичным собственником, порядок которой предусмотрен главой II «Планирование приватизации государственного и муниципального имущества» этого Закона. Думой города-курорта Кисловодска принято решение от 24.11.2021 № 30-621 «Об утверждении прогнозного плана (Программы) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска на 2022 – 2024 годы». Решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 дополнило прогнозный план приватизации на 2022 – 2024 годы в части включения имущественного комплекса предприятия. Соответственно, прогнозный план ограничен временным периодом, который являлся сроком осуществления программы приватизации. Следовательно, приватизация должна произойти в срок, указанный в прогнозном плане (программы) приватизации, либо, как максимум, в разумный срок после его истечения. Иное указывало бы на то, что имущественный комплекс предприятия формально находится в процессе приватизации, ограничивая при этом возможность использования имущества, тогда как на практике приватизация не осуществляется. Необоснованное затягивание приватизации, которая не может продолжаться бессрочно, не обеспечивают эффективную реализацию муниципального имущества. Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу вывод об отсутствии принятия решения об условиях приватизации и отчетов о его исполнении. В соответствии с пунктом 9 Правил разработки прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2005 № 806, ежегодный отчет об итогах исполнения программ приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и имущества муниципальных образований, расположенных на территории указанных субъектов, представляется субъектами Российской Федерации в Росимущество не позднее 1 марта года, следующего за отчетным, по форме согласно приложению № 1. Однако подателями жалоб не представлено доказательств принятия и публикации решения об условиях приватизации спорного имущества, а также отчетов о выполнении прогнозного плана приватизации. Постановление администрации о ликвидации предприятия также нельзя рассматривать в качестве решения об ином порядке распоряжения спорным имуществом. Данное постановление принято 27.12.2024, тогда как заявление о заключении договора аренды на новый срок предпринимателем подано 03.06.2024 – задолго до принятия решения о ликвидации. На момент подачи заявления о продлении арендных отношений, а также в разумный срок после его подачи публичный собственник об ином порядке распоряжения арендуемым имуществом в результате ликвидации предпринимателя не уведомлял. Принятие постановления о ликвидации предприятия уже после волеизъявления предпринимателя, направленного на продление договора аренды, и после подачи заявления о приватизации спорного имущества, дополнительно свидетельствует о недобросовестном поведении органов местного самоуправления. Публичным собственником в лице уполномоченных органов нарушен принцип равенства в реализации прав различных хозяйствующих субъектов при аренде помещений имущественного комплекса предприятия, с оказанием предпочтения одному из них. Так, в составе переданного предприятию по договору от 07.06.2017 № 09/1 от 07.06.2017 муниципального имущества в хозяйственное ведение, передан объект недвижимого имущества: кафе, назначение нежилое, общей площадью, 214,1 кв. м, Литера А, расположенное по адресу: 

<

...> являющееся объектом культурного наследия (пункт 2.1). Между предприятием (арендодателем) и ООО «Развитие КМВ» (арендатором) заключен договор от 01.10.2024 аренды данного объекта недвижимости сроком на 5 лет (до 29.05.2029). Договор аренды заключен с указанным юридическим лицом на основании части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ в отношении помещений, также входящих в состав имущественного комплекса предприятия через несколько месяцев после того, как предпринимателю было отказано в продлении договора аренды (07.06.2024). Данные обстоятельства подтверждают создание предприятием и публичным собственником дискриминационных условий для предпринимателя в виде отказа в продлении арендных отношений при параллельном заключении в этот же период договора аренды с ООО «Развитие КМВ». То обстоятельство, что предприниматель и ООО «Развитие КМВ» используют разные помещения, не имеет правового значения для оценки законности действий предприятия (его решения об отказе в продлении договора), поскольку основанием отказа указывается решение о приватизации всего имущественного комплекса предприятия, а не отдельных помещений или зданий. Несостоятельны и доводы жалоб о неправомерном возложении на администрацию обязанности по заключению договора аренды с предпринимателем. Возлагая на администрацию обязанность по направлению предпринимателю подписанного проекта договора аренды спорных помещений, апелляционный суд исходил из открытых сведений ЕГРЮЛ, согласно которым предприятие находится в стадии ликвидации с 11.02.2025. Вывод суда апелляционной инстанции об обязании администрации совершить действия по заключению договора аренды на новый срок в целях реального восстановления прав предпринимателя соответствует закону и является обоснованным. Договор аренды с предпринимателем не может быть прекращен в связи с ликвидацией предприятия, а заявленные требования, направленные на признание за предпринимателем права аренды на спорные помещения, подлежат удовлетворению за счет возложения обязанности на муниципальное образование в лице администрации. Постановление от 27.12.2024 № 1405 о ликвидации предприятия вынесено публичным собственником в лице администрации, поэтому вывод апелляционного суда о возложении обязанности по заключению договора аренды на администрацию является правомерным. Необоснованны также доводы подателей жалоб о том, что невозможно обязать администрацию заключать договор аренды, поскольку это отнесено к компетенции управления. В соответствии со статьей 44 Устава возглавляемая Главой города-курорта Кисловодска администрация является исполнительно-распорядительным органом городского округа города-курорта Кисловодска, наделенным полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий. Согласно части 2 статьи 45 Устава к полномочиям администрации отнесены, в том числе: управление и распоряжение муниципальной собственностью городского округа, в порядке, установленном Думой (пункт 17); принятие решений о создании, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий в порядке, установленном Думой (пункт 21); разработка и заключение договоров и соглашений по вопросам, входящим в ее компетенцию (пункт 23). Как следует из пункта 1.1 Положения об администрации города-курорта Кисловодска в новой редакции (утверждено решением Думы города-курорта Кисловодска от 26.02.2016 № 10-416), администрация является исполнительно-распорядительным органом городского округа города-курорта Кисловодска и наделяется Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения городского округа и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий. В структуру администрации входят Глава города-курорта, первый заместитель и заместители Главы администрации, аппарат администрации, структурные подразделения, отраслевые (функциональные) и территориальные органы администрации (пункт 4.1). Суд апелляционной инстанции правильно принял во внимание длительность периода, в течение которого публичным собственником в лице его органов не осуществлялась приватизация, истечении разумного срока совершения таких действий, фактическое уклонение от совершения добросовестных действий по приватизации, передачу предприятию одного из объектов приватизируемого имущественного комплекса иному лицу на праве аренды. В этой связи апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя.

В судебном заседании, состоявшемся 26.06.2025, представители предприятия, администрации и управления поддерживали доводы жалоб, просили их удовлетворить.

Представители предпринимателя возражали против удовлетворения жалоб по основаниям, изложенным в отзыве.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2025 рассмотрение кассационных жалоб отложено на 17.07.2025.

От администрации и управления 16.07.2025 поступили (поданы в электронном виде) ходатайства об отложении судебного заседания, мотивированные получением от предприятия дополнений к жалобе, с которыми необходимо ознакомиться для подготовки правовой позиции. От предприятия также 16.07.2025 поступило (направлено в электронном виде) ходатайство об отложении судебного заседания, согласно которому с учетом позиции представителей заявителя, изложенной в предыдущем судебном заседании, возникла необходимость дополнить доводы кассационной жалобы, для чего следует соблюсти требования, установленные статьей 277 Кодекса.

При этом 17.07.2025 от предприятия в суд округа поступило (направлено в электронном виде) дополнение к жалобе, в котором последнее отметило, что возложение судом апелляционной инстанции обязанности по заключению договора аренды на администрацию не основано на нормах гражданского законодательства. Также заключение с ООО «Развитие КМВ» договора аренды в отношении недвижимого имущества (кафе) с кадастровым номером 26:34:020128:232 не имеет отношения к разрешаемому по данному делу спору. Кроме того, указанное имущество является объектом культурного наследия регионального значения, а договор аренды заключен в целях завершения ремонтно-реставрационных работ.

Определением исполняющего обязанности председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.07.2025 судья Малыхина М.Н. в связи с нахождением в очередном трудовом отпуске заменена на судью  Авдякову В.А.

В судебном заседании представители предпринимателя возражали против доводов кассационных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве. Также просили отказать в удовлетворении ходатайств об отложении судебного разбирательства ввиду отсутствия законных основания и направленность на затягивание судебного процесса. Возражали против приобщения дополнения к жалобе, поступившего от предприятия.

Судебная коллегия, изучив поступившее от предприятия дополнение и ходатайства, заслушав позицию представителей предпринимателя, признала возможным приобщить дополнение к жалобе, доводы которого повторяют, по существу, доводы ранее поданных администрацией и управлением кассационных жалоб на постановление апелляционного суда. В этой же связи суд округа не усматривает процессуальных оснований для удовлетворения ходатайств об отложении судебного заседания.

Изучив материалы дела, доводы жалоб (дополнений) и отзыва (возражений), выслушав представителей предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, нежилые помещения № 19 – 35, общей площадью 256,6 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>/К. Маркса, д. 1/2, являются муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска. Нежилые помещения переданы предприятию в хозяйственное ведение, право которого зарегистрировано 19.08.2015 в ЕГРН (запись № 26-26/015-26/015/302/2015-867/2).

Предприниматель с 2015 года является арендатором данных нежилых помещений для использования под торгово-производственную деятельность – розничная торговля пищевыми продуктами, с сохранением торговли хлебобулочными изделиями, минеральной водой, прохладительными напитками. Между предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 06.06.2021 в отношении указанных нежилых помещений на срок с 06.06.2021 по 06.06.2024.

Решением Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 имущественный комплекс предприятия включен в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска на 2022 – 2024 годы. Предприятие 20.07.2022 направило предпринимателю предложение о расторжении договора аренды от 06.06.2021 в связи с включением решением Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 имущественного комплекса предприятия в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска.

Предприниматель 03.06.2024 обратился к предприятию с предложением о продлении на основании положений пункта 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ на новый срок действия договора аренды нежилых помещений общей площадью 256,6 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>/К. Маркса, д. 1/2.

Предприятие в письме от 07.06.2024 № 15 отказало в заключении на новый срок договора аренды указанных нежилых помещений в связи с тем, что собственником имущества принято в установленном порядке решение, предусматривавшее иной порядок распоряжения имуществом. Предприятие в письме также указало предпринимателю на необходимость в месячный срок (до 07.07.2024) освободить нежилые помещения и возвратить их по акту.

Предприниматель, ссылаясь на незаконность действий предприятия, отказавшего в заключении договора аренды на новый срок, нарушающих его права (интересы) обратился в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. В ней также приведен исчерпывающий перечень случаев, когда заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении такого имущества, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов.

По общему правилу, закрепленному в абзаце первом части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ договоры аренды, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов.

Вместе с тем, по истечении срока договора аренды государственного и муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (часть 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Разъяснения по применению указанных норм Закона № 135-ФЗ содержатся в постановлении от 17.11.2011 № 73. В нем указано, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. При этом условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ (пункты 4.2, 4.3 и 4.5).

В силу изложенного, договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона. При том в Законе № 135-ФЗ определены условия перезаключения на новый срок договоров аренды такого имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что Думой города-курорта Кисловодска принято решение от 27.04.2022 № 45-622, согласно которому имущественный комплекс предприятия включен в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска на 2022 – 2024 годы. Таким образом, в отношении спорных нежилых помещений приято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения им, что исключает возможность заключения с предпринимателем договора аренды на новый срок. При этом заявителем не представлены доказательства заключения предприятием договора аренды в отношении этих нежилых помещений с иным лицом. Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя.

Апелляционный суд, оценив решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 в совокупности с иными доказательствами, приняв во внимание фактические действия уполномоченных органов, продолжающих при наличии решения о приватизации арендные отношения в отношении иных объектов, составляющим имущественный комплекс предприятия, пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к спору пункта 1 части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Суд учел обстоятельства отсутствия исполнения прогнозного плана приватизации на 2002 – 2024 годы (решения об условиях приватизации, отчетов о ходе его исполнения), оценил содержание письма управления от 11.10.2024 № 01-27/2492 на запрос министерства имущественных отношений Ставропольского края. В нем орган местного самоуправления сообщил о намерении сохранить имущественный комплекс предприятия в его существующем статусе, учитывая стабильный доход, поступающий от сдачи имущества в аренду. Суд также принял во внимание, что после отказа в заключении с предпринимателем договора аренды, предприятие 01.10.2024 заключило на основании части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ с согласия представителя муниципального собственника с другим юридическим лицом договор аренды в отношении иного недвижимого имущества, входящего в его имущественный комплекс, на срок по 29.05.2029. При этом уже после возникновения спорной ситуации постановлением администрации от 27.12.2024 № 1405 принято решение о ликвидации предприятия, несмотря на наличие решения от 27.04.2022 № 45-622. С учетом совокупности указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что само по себе решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 не может служить достаточным основанием для обоснованного вывода о наличии законных оснований для отказа в продлении арендных отношений с предпринимателем. В отсутствие обстоятельств, являющихся в силу частей 9 и 10 Закона № 135-ФЗ препятствием для заключения договора аренды на новый срок, апелляционный суд пришел к выводу о том, что отказ предприятия в заключении с предпринимателем договора аренды на новый срок является незаконным. Поскольку предприятие находится в стадии ликвидации в целях надлежащего восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, апелляционный суд признал, что лицом, обязанным направить предпринимателю подписанный проект договора аренды нежилых помещений, является администрация.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационных жалоб о том, что отказ предприятия в заключении с предпринимателем договора аренды на новый срок соответствует пункту 1 части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ в связи с принятием Думой города-курорта Кисловодска решения от 27.04.2022 № 45-622 об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации на 2022 – 2024 годы, не принимаются. Действительно, одним из оснований для отказа в заключении на новый срок договора аренды является принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом. Однако решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 оценивалось апелляционным судом в совокупности с иными материалами дела, а также фактическими действиями предприятия и органов местного самоуправления, что позволило ему прийти к выводу об отсутствии правомерных оснований для применения к спору пункту 1 части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. При этом апелляционный суд не осуществлял вмешательство в исключительную компетенцию Думы города-курорта Кисловодска и не разрешал вопрос о ее правах и обязанностях. Суд в постановлении не делал каких-либо выводов относительно законности решения Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622, он лишь пришел к выводу о том, что такого решения, с учетом иных доказательств, недостаточно для признания обоснованным отказа предприятия в заключении на новый срок договора аренды. Подлежат отклонению и доводы жалобы управления о том, что постановлением администрации от 27.12.2024 № 1405 принято решение о ликвидации предприятия, которое является решением об ином порядке распоряжения муниципальным имуществом, находящемся в хозяйственном ведении предприятия, исключающим возможность продления арендных отношений. Во-первых, данное постановление принято администрацией 27.12.2024, при том, что заявление о заключении договора аренды на новый срок предпринимателем подано 03.06.2024. Во-вторых, принятие постановления о ликвидации предприятия после обращения предпринимателя о продлении договора аренды лишь дополнительно свидетельствует о правильной оценке апелляционным судом действий органов местного самоуправления как направленных на создание условий для исключения возможности реализации предпринимателем положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Не может быть принят и довод администрации об отсутствии обязанности по неоднократному заключению с предпринимателем договора аренды нежилых помещений на новый срок. Договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, можно продлить по тем же основаниям неограниченное количество раз, если соблюдены требования, установленные данной нормой. Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора на новый срок только по основаниям, указанным в части 10 статьи 17.1 названного Закона (Разъяснения ФАС России «О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества», письмо ФАС России от 05.07.2019 № АЦ/57280/19, пункт 15 приложения к письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13). При первоначальном заключении договора аренды предпринимателем в 2015 году регламентированный законом порядок проведения торгов был соблюден – аукцион на право заключения договора аренды недвижимости проведен в соответствии с требованиями статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Судом апелляционной инстанции установлено, что предприниматель надлежаще исполнял договорные обязательства и своевременно, до окончания срока действия договора аренды, обратился в предприятие с заявлением о его продлении. Исходя из установленных при разрешении спора обстоятельств, отказ в заключении договора аренды на новый срок не может быть признан соответствующим принципам справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланса публичных и частных интересов. Доводы предприятия о допущенном судом апелляционной инстанции существенном нарушении норм процессуального права, выразившемся в необоснованном отклонении ходатайства об отложении судебного заседания в связи с необходимостью привлечения представителя и ознакомления его с материалами дела. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Кодекса). Наличие последствий, указанных в части 3 статьи 288 Кодекса, оценивается судом кассационной инстанции в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела (пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»). Кассационным судом при проверке соответствующего довода предприятия не выявлены процессуальные нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции и которые привели (или могли привести) к принятию неправильного судебного акта. В то же время, суд округа признает обоснованными доводы кассационных жалоб об отсутствии законных оснований для возложения обязанности по подготовке и заключению проекта договора аренды на администрацию. Спорное имущество, закреплено за предприятием на праве хозяйственного ведения, данное право зарегистрировано в установленном законом порядке. Доказательств того, что право хозяйственного ведения предприятия на нежилые помещения прекращено, которые переданы в казну городского округа города-курорта Кисловодска, материалы дела не содержат. Предприятие является арендодателем спорных помещений, а также действующим юридическим лицом, возбуждение в отношении него процедуры ликвидации не влечет утрату юридическим лицом правоспособности. Следовательно, администрация не вправе осуществлять действия, которое в силу норм Закона № 135-ФЗ возложены на предприятие, как арендодателя по ранее заключенному договору и правообладателя недвижимого имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения. В этой связи постановление от 06.03.2025 подлежит изменению на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса.

Администрация и управление (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационных жалоб (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 33.37 Налогового кодекса Российской Федерации). Предприятием государственная пошлина уплачена в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 17.03.2025 № 99).

Руководствуясь статьями 159, 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайств администрации города-курорта Кисловодска, управления архитектуры, градостроительства и имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и муниципального унитарного предприятия «Магазин "Центральный"» об отложении судебного заседания отказать.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу № А63-13414/2024 изменить, изложив абзацы четвертый и пятый постановления в следующей редакции:

«Обязать муниципальное унитарное предприятие «Магазин "Центральный"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение 20 дней со дня вступления постановления в законную силу подготовить в 3-х экземплярах, подписать и направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРИП 

<

***>), проект договора аренды нежилых помещений №№ 19-35, общей площадью 256,6 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>/К. Маркса, д. 1/2. В удовлетворении требований к администрации города-курорта Кисловодска, управлению архитектуры, градостроительства и имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска отказать.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Магазин "Центральный"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 36 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.».

В остальной части постановление от 06.03.2025 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                    В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   В.А. Авдякова

                                                                                                                              И.В. Сидорова