﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-3413/2019

г. Краснодар

26 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2021 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Качество» (ИНН 6165148948, ОГРН 1086165004309) – Приваловой Т.В. (доверенность от 09.07.2020), в отсутствие представителей истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021 по делу № А53-3413/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Качество» (далее – общество) о сносе за счет собственных средств как самовольной постройки нежилого (хозяйственного) здания (литера Б) площадью 54,8 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:92, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б, (далее – нежилое здание-1), о признании отсутствующим права собственности на нежилое (хозяйственное) здание (литера В) площадью 40 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:93, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б, (далее – нежилое здание-2) и о понуждении к освобождению от него земельного участка площадью 859 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:83, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б (далее – земельный участок), о признании нежилых зданий-1,-2 подлежащими снятию с государственного кадастрового учета.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Департамент является ненадлежащим истцом и не обладает активной процессуальной легитимацией для обращения в суд с указанным иском. Разрешенное использование земельного участка допускает строительство на нем объектов вспомогательного назначения. Вспомогательный характер нежилого здания-1 установлен вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-27148/2018. Получение разрешения на его строительство не требуется. Снятие нежилых зданий-1,-2 с государственного кадастрового учета является ненадлежащим способом судебной защиты. Запись о праве собственности общества на нежилое здание-2 не нарушает права публичного собственника земельного участка, интересы которого представляет департамент. На основании вступившего в законную силу решения суда по делу № А53-27148/2018 земельный участок подлежит предоставлению обществу в собственность, что повлечет прекращение права муниципальной собственности на него. Основания для принудительного освобождения земельного участка от нежилого здания-2 отсутствуют.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.08.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Судебный акт мотивирован следующим. При рассмотрении дела суды не учли, что земельный участок предоставлялся обществу в аренду для строительства только здания магазина площадью 200 кв. м. Общество без согласования с департаментом как арендодателем не вправе было возводить на земельном участке какие-либо иные объекты, независимо от наличия (отсутствия) у них признаков строений и сооружений вспомогательного использования, а также необходимости (отсутствия таковой) получения разрешения на строительство. Договором аренды не предусматривалось возведение на земельном участке нежилых зданий-1,-2.

При повторном рассмотрении дела департамент в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) изменил предмет иска на понуждение общества к сносу самовольно возведенных нежилых зданий-1,-2.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа 06.10.2020, иск удовлетворен, на общество возложена обязанность по сносу самовольно возведенных нежилых зданий-1,-2. Судебные акты мотивированы тем, что нежилые здания-1,-2 возведены на земельном участке, предоставленном обществу в аренду для строительства только здания магазина площадью 200 кв. м. Нежилые здания-1,-2 обладают признаками недвижимого имущества (относятся к типу зданий нормального уровня ответственности, имеют заглубленный фундамент, обеспечивающий неразрывную связь с землей, ограждающие надземные конструкции и коммуникации).

Отменяя решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа 06.10.2020 и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22222 указала на то, что строительство нежилых зданий-1,-2 правомерно осуществлено обществом на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства магазина продовольственных и промышленных товаров. Возведенное на арендованном земельном участке в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка здание магазина является основным зданием, для реализации обслуживающих функций которого обществом возведены капитальные вспомогательные строения – нежилые здания-1,-2. Доказательства, опровергающие вспомогательное назначение нежилых зданий-1,-2, отсутствуют. Выводы о признании спорных объектов самовольными постройками сделаны без учета положений части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющего особенности возведения объектов вспомогательного использования. Вопрос о законности возведения спорных построек и их квалификации как имеющих вспомогательное использование исследован судами при рассмотрении дела № А53-27148/2018. Суды признали незаконным отказ департамента в выкупе земельного участка по основанию наличия на нем двух спорных объектов. У общества имелось право на их возведение как объектов вспомогательного использования. Сведения о них отражены в проекте магазина. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. В рамках дела № А53-27148/2018 признан незаконным отказ департамента в выкупе земельного участка по основанию наличия на нем двух спорных объектов. У общества имелось право на их возведение как объектов вспомогательного использования. Сведения о спорных объектах отражены в проектной документации магазина. Спорные объекты не являются самовольными постройками.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привел следующие основания проверки законности судебных актов. На предоставленном для строительства магазина земельном участке общество возвело хозяйственные постройки (нежилые здания-1,-2). Установленная экспертным путем необходимая площадь для нормативной эксплуатации нежилого здания магазина составляет 1098,4 кв. м. В рамках другого дела суды признали право общества на выкуп земельного участка без учета нежилых зданий-1,-2. Площадь земельного участка несоразмерна площади находящихся на нем нежилых зданий-1,-2. Последние обладают конструктивной возможностью самостоятельного использования для иного вида деятельности, поэтому не могут быть признаны объектами вспомогательного назначения. Здания-1,-2 являются самовольными постройками. Они не предназначены для обслуживания и эксплуатации основного объекта. Разрешения на их строительство и ввод в эксплуатацию не выдавались. Нежилое здание-2 не обладает признаками недвижимого имущества.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на необоснованность ее доводов, возведение вспомогательных объектов (нежилых зданий-1,-2) на земельном участке, предоставленном для строительства основного объекта в установленном порядке, а также на отсутствие в договоре аренды земельного участка запрета на возведение вспомогательных строений, положений о площади застройки, требований, предъявляемых к параметрам создаваемых объектов недвижимости.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 25.11.2013 № 35038 аренды земельного участка для строительства магазина продовольственных и промышленных товаров до 13.06.2016. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2013 внесена соответствующая запись с номером регистрации 61-61-01/599/2013-890.

Департамент архитектуры выдал обществу разрешение от 17.12.2014 № RU61310000-8490-1 на строительство на земельном участке двухэтажного магазина продовольственных и промышленных товаров площадью 200 кв. м со сроком действия до 20.08.2015. Общество осуществило на земельном участке строительство магазина продовольственных и промышленных товаров (литера А) площадью 200 кв. м, обеспечило ввод его в эксплуатацию по разрешению от 20.05.2016 № 61-310-849009-2016, кадастровый учет под кадастровым номером 61:4460081205:91 и государственную регистрацию права собственности (запись от 05.07.2016 с номером регистрации 61-61/026-61/001/037/2016-3990/1).

На основании договора от 25.11.2013 № 35038 аренды земельного участка и деклараций об объекте недвижимости от 30.08.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.09.2016 внесены записи с номерами регистрации 61-61/001-61/001/042/2016-3327/1, 61-61/001-61/001/042/2016-3328/1 о праве собственности общества на нежилые здания-1,-2.

В результате проведенного 27.04.2018 обследования земельного участка (акт обследования от 27.04.2018 № 1504) департамент выявил размещение на земельном участке кроме здания магазина продовольственных и промышленных товаров нежилых зданий-1,-2. Площади застройки нежилых зданий-1,-2 указаны равными 71,4 кв. м и 45,4 кв. м. Экспертным путем установлено, что нежилые здания-1,-2 обладают признаками недвижимого имущества, относятся к типу зданий нормального уровня ответственности, имеют заглубленный фундамент, обеспечивающий неразрывную связь с землей, ограждающие надземные конструкции и коммуникации.

Полагая, что возведенные без разрешительной документации нежилые здания-1,-2 являются самовольными постройками, департамент обратился в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 4 статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса, указания Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, в том числе на толкование закона, изложенные в определении об отмене судебного акта, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело. В определении от 28.01.2016 № 130-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя обжалуемые судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, указывает в постановлении на те действия, которые должны быть выполнены вновь рассматривающим дело арбитражным судом первой или апелляционной инстанции. Такие постановления арбитражного суда кассационной инстанции являются обязательными для нижестоящих арбитражных судов.

Отменяя решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа 06.10.2020 и направляя дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области, Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующий применимый в рассматриваемой ситуации правовой подход.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) регламентировано, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации; разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

При этом законом установлен перечень случаев, приведенных в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, когда разрешение на строительство при выполнении строительных работ не требуется. Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса исключением из общего правила об обязательности получения разрешения на строительство является строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В соответствии с пунктом 6 «Разъяснений по применению положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и Постановления Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. № 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации"» критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Правовая позиция по спорной ситуации была ранее изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 24.09.2013 № 1160/13, в котором указано, что при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на строительство, а следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительных работ. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию. 

Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 этого кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении № 14434/09 от 16.02.2010 приведена правовая позиция о том, что выдачу органом местного самоуправления разрешения на строительство конкретного производственного объекта на конкретном земельном участке, который не может быть повторно выделен этому лицу с соблюдением публичной процедуры для размещения объекта вспомогательного использования, следует рассматривать как согласие этого органа на такое использование земельного участка его правообладателем.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, применив вышеприведенные нормативные положения, суды первой и апелляционной инстанций, приняв во внимание обязательные указания высшей судебной инстанции, исходили из следующего.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2018 по делу № А53-27148/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2019, признано незаконным выраженное в письме от 26.06.2018 № 59-30-13869/17 решение департамента об отказе обществу в предоставлении земельного участка в собственность. Департамент присужден к устранению допущенного нарушения путем подготовки и направления обществу проекта соответствующего договора купли-продажи земельного участка. Оставляя данные судебные акты без изменения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 11.09.2020 отметил, что в данном случае площадь земельного участка (859 кв. м), необходимая для эксплуатации здания магазина, определена экспертом без учета иных строений, находящихся в границах испрашиваемого участка (нежилых зданий-1,-2). Судебный акт по делу № А53-3413/2019 о сносе нежилых зданий-1,-2 не влияет на правомерность выводов судов о незаконности оспариваемого отказа департамента и наличии условий для заключения с обществом договора купли-продажи земельного участка.

Вспомогательный характер нежилых зданий-1,-2 свидетельствует об отсутствии у них признаков самовольных построек. Возведенное обществом на арендованном земельном участке здание магазина является основным объектом. Для реализации обслуживающих функций общество возвело вспомогательные нежилые здания-1,-2. Определенная экспертным путем относимость нежилых зданий-1,-2 к типу зданий нормального уровня ответственности, наличие заглубленного фундамента, обеспечивающего их неразрывную связь с землей, ограждающих надземных конструкций и коммуникаций не исключают выводы о вспомогательном назначении спорных объектов и законности их возведения. Основания для удовлетворения иска департамента отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021 по делу № А53-3413/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     В.Е. Епифанов

Судья								                                 И.В. Сидорова