Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-90438/2022

03 июня 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  29 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  03 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 

ответчик: Товарищество собственников жилья «7-ая Рота» 

о взыскании,

 

при участии

- от истца: ФИО1, по доверенности от 09.01.2024

- от ответчика: ФИО2, председатель правления по выписке ЕГРЮЛ; ФИО3, по доверенности от 09.01.2024

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к товариществу собственников жилья «7-ая Рота» (далее – ответчик, ТСЖ, Товарищество) о взыскании по договору аренды № 11-А130051 от 29.12.2012 задолженности по арендной плате в размере 1 730 004 руб. 35 коп., пени в размере 2 239 121 руб. 09 коп.

Решением суда от 14.02.2023 исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 решение от 14.02.2023 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2024 решение от 14.02.2023 и постановление от 20.10.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.03.2024 дело № А56-90438/2022 передано в производство судье Корчагиной Н.И.

Определением суда от 18.03.2024 дело назначено к судебному разбирательству после отмены судебного акта вышестоящей инстанцией на 10.04.2024.

Протокольным определением суда от 10.04.2024 судебное заседание отложено на 29.05.2024.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание явились.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела.

Изучив материалы дела, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Комитет (арендодатель) и Товарищество (арендатор) 29.12.2012 заключили сроком на 5 лет договор аренды № 11-А130051 (далее – Договор), по условиям которого Комитет обязался предоставить Товариществу нежилое помещение (подвал с заглублением до 1,5 м) общей площадью 114,8 кв.м с кадастровым номером 78:32:1718:13:65:2, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 2Н (далее – помещение), для использования под нежилые цели. 

Комитет в претензии от 21.04.2022 № ПР-13901/22-0-0, направленной в адрес Товарищества, потребовал оплатить задолженность по арендной плате за периоды с 29.09.2017 по 29.09.2017, с 01.01.2018 по 28.01.2022, а также пени за просрочку ее внесения. 

Поскольку требования истца были оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение в силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, которые установлены пунктом 1 данной статьи.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, по условиям Договора ответчик реализовал свое право на одностороннее расторжение договора в соответствии с п.5.2. Договора, направив Истцу уведомление о расторжении договора с 09.11.2017 (получено Истцом 09.10.2017 вх. № 130007-36/17).

Письмом исх.№15920-36/17 от 24.11.2017 Истец направил уведомление о расторжении договора аренды с 09.01.2018, в котором сообщил, что дополнительно проинформирует Ответчика о дате и времени подписания акта приема-передачи помещения и соглашения о расторжении договора.

Согласно ст.450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Также в материалы дела было представлено письмо Санкт-Петербургского государственного казанного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» от 07.10.2020 № 04-18- 45729/20-0-1 (т.1 л.д.127) о том, что письмо от 24.11.2017 о расторжении Договора направлено в регистрирующий орган с целью снятия обременения с помещения, после чего будет принято решение о подписании акта приема-передачи.

Таким образом, со стороны Ответчика были предприняты все возможные меры для передачи помещения Истцу, а подписание соответствующих документов по оформлению возврата передачи помещения напрямую зависело от Истца.

Согласно письму за исх.№ 14544-36 от 22.03.2018 года и Справки о расчетах №1100095434 от 20.03.2018 по Договору, на 20.03.2018 за ТСЖ числится переплата по договору в размере 5 520,50 руб.

Учитывая, что арендная плата на момент предоставления справки не начислялась и не направлялись счета на оплату, Ответчик полагал, что отношения по аренде помещения на момент получения справки отсутствуют и обязательства по договору с его стороны исполнены в полном объеме.

С сентября 2019 года по октябрь 2020 года между сторонами велась переписка об отсутствии договорных отношений и задолженности по договору аренды (письмо исх.№81 от 10.10.2019, письмо исх. № 94 от 03.03.2020, письмо исх. №117 от 25.08.2020).

В своей позиции ответчик подчеркивает, что неоднократно просил Истца разобраться в сложившейся ситуации и оформить акт приема-передачи помещения в надлежащем виде.

Письмом № 04-18-45729/20-0-1 от 07.10.2020 СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» информировало Ответчика о том, что письмо № 15920-36/17 от 24.11.2017 направлено АИО Центрального направления в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и Ленинградской области с целью снятия обременения с объекта и только по результатам рассмотрения будет принято решение о подписании акта-приема передачи.

Истец поставил в зависимость от третьих лиц получение помещения от арендатора, что является недопустимым.

В соответствии с пунктом 31 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018.

Таким образом, при установленном факте прекращения договора аренды, само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не может служить достаточным основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за последующий период.

Согласно позиции ответчика, при направлении уведомления о расторжении Договора   ключи от помещения 2-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 7-я, Красноармейская улица, дом 18, были переданы Истцу, о чем свидетельствуют письма: письмом исх. №01-18-28/19-1-1 от 14.05.2019 Администрация Адмиралтейского района в лице СПБГКУ «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» сообщает, что ключи от помещения 2-Н, расположенного по адресу: 198005. г. Санкт-Петербург. 7-я Красноармейская улица, д. 18, литера А, находятся в Адмиралтейском РЖА; письмом №01-18-28/19-2-1 от 17.06.2019 Администрация Адмиралтейского района в лице  СПБ ГКУ «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» сообщает, что приборов учета в помещении нет, по предоставлению ключей отправлен ответ ранее.

Помещение не могло использоваться Ответчиком по назначению ввиду его аварийности, что подтверждается Актом осмотра инженерных сетей помещения 2-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 7-я, Красноармейская улица, дом 18 от 13.08.2019 г. Данный акт был составлен в присутствии как представителей Ответчика, так и представителей ООО «Содружество». При осмотре было обнаружено, что помещение затоплено водой по всей площади, уровень воды 10-15 см.

Также необходимо учитывать, что был заключен Договор № 1504-19/ПП от 17.07.2019 года управления многоквартирным домом в части свободной (пустующей) жилой и нежилой площади соответствующей доли Санкт-Петербурга в общем имуществе многоквартирного дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг ИКЗ.  С учетом налогового периода, стороны согласовали распространение действия договора на период с начала года. Впоследствии заключались аналогичные договоры: № 1504-20/ПП от 02.03.2020, № 1504-21/ПП от 21.04.2021, № 1504-22/ПП от 29.03.2022.

Ключи были переданы ответчиком в Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» (далее по тексту - РЖА) в 2018 году и переданы обратно Ответчику только после заключения договора управления многоквартирным домом в части свободной (пустующей) жилой и нежилой площади соответствующей доли Санкт-Петербурга в общем имуществ многоквартирного дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг ИКЗ.

Данный факт подтверждается письмом исх.№ 309-и от 21.06.2023 года, свидетельствующим о том, что ключи до момента истребования Ответчиком находились в секторе по работе с договорами в РЖА и были переданы ТСЖ в 2019 году для обеспечения доступа при аварийных ситуациях и проведении профилактических осмотров инженерных сетей, систем отопления и водоснабжения в здании.

Кроме того, в вышеуказанном письме Адмиралтейское РЖА указывает, что помещение на сайте РГИС числится свободным.

Договоры управления многоквартирным домом в части свободной (пустующей) жилой и нежилой площади соответствующей доли Санкт-Петербурга в общем имуществ многоквартирного дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг ИКЗ, заключаются только на пустующее помещение, т.е. это помещение не должно быть сдано в аренду.

В случае, если помещение будет сдано в аренду, то уже арендатор должен заключать договоры с энергоресурсными организациями. Данный факт подтверждается письмом исх. №4606-02/14 от 14.08.2019 года ПАО «ТГК-1», в котором приведен перечень помещений по адресам 

<

...> и дом 18, где указано, что абонентом по потреблению электроэнергии помещения 2-Н, расположенного по адресу: 198005. г. Санкт-Петербург, ул. 7-я Красноармейская улица, д. 18, литера А, является Адмиралтейское РЖА.

Следовательно, помещение было передано и принято Истцом, а также передано в Адмиралтейское РЖА на обслуживание иным энергоресурсным организациями.

Таким образом, Истцом в материалы дела не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие факт использования Ответчиком Помещения в указанный в исковом заявлении период.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Договорные отношения с Ответчиком прекращены в 2018 году, использование Помещения Ответчиком в спорный период не нашло подтверждения в материалах дела, при этом отсутствие акта возврата имущества не может являться единственным основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы, факт освобождения Ответчиком имущества установлен материалами дела, спорное имущество не находится во владении Ответчика.

Кроме того, из материалов дела следует, что истец до 2022 года не предъявлял к ответчику никаких требований по оплате пользования Помещением, а также отсутствуют доказательства проведения истцом проверок фактического использования арендатором или иными лицами имущества, переданного в аренду по Договору.

Исходя из вышеизложенного, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Корчагина Н.И.