﻿

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-7330/2018к113

г. Красноярск

22 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена «17» июня 2021 года. 

Полный текст постановления изготовлен          «22» июня 2021года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Дамбарова С.Д., Хабибулиной Ю.В.,

секретаря судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания): от Садовской Сильвии Фердинатовны -  Галанцева К.С. - представителя по доверенности от 28.05.2021, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Садовской Сильвии Фердинатовны на определение Арбитражного суда Красноярского края  от 16 апреля 2021 года по делу № А33-7330/2018к113,  

 

установил:

в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Емельяновская слобода» (ИНН 2460223391, ОГРН 1102468026726, далее - должник), возбужденного по заявлению Фильберт Натальи Викторовны, определением суда от 16.04.2021 в удовлетворении заявления Садовской Сильвии Фердинатовны о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № 24:11:0210304:839, общей площадью 1005 м.кв., расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, а также об исключении из реестровой тетради должника требования на сумму 500000 рублей в рамках обособленного спора № А33-7330-94/2018 отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Садовская С.Ф. обратилась с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции. Апеллянт полагает, что материалами дела подтверждено наличие правовых оснований для признания права собственности на спорный земельный участок, а также подтвержден факт оплаты стоимости земельного участка в общем размере 4620000 рублей, из которых 500000 рублей именно за спорный участок. 

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.05.2021 апелляционная жалоба принята к производству, их рассмотрение назначено на 17.06.2021. 

Исполняющий обязанности конкурсного управляющего ООО «Емельяновская слобода» представил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонил.

Учитывая, иные что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, а также текста определения о принятии к производству апелляционной жалобы, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью (Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти"), в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие иных  лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Садовской С.Ф. поддержал требования апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между  ООО «Емельяновская слобода» (заказчиком – застройщиком) и Садовской С.Ф. (инвестором), 25.07.2013 подписан договор об инвестиционной деятельности № 212, по условиям которого Инвестор обязался передать застройщику – обществу с ограниченной ответственностью «Емельяновская слобода»  денежные средства (далее - Инвестиции) для осуществления строительства жилого дома на территории РФ в соответствии с типовым проектом общей площадью 154 кв.м. (далее - Объект) на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0210304:307, расположенном по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Емельяновский район, коттеджный поселок «Емельяновская слобода» (далее - Земельный участок), а застройщик обязался использовать переданные Инвестиции для строительства Объекта на Земельном участке №211 (в соответствии с генеральным планом земельного участка) и последующей его передачи в собственность инвестору (пункт 1.1 Договора).

Пунктом 1.4 договора установлено, что строительство объекта ведется застройщиком на основании разрешения на строительство от 17.01.2012 на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности в соответствии с договором купли-продажи от 21.10.2011 и свидетельством о государственной регистрации от 31.10.2011.

Согласно пункту 1.6 договора земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта, выкупается инвестором на основании отдельного договора купли-продажи. Переход права собственности на земельный участок не связан с переходом права собственности на объект и регулируется договором купли-продажи земельного участка, заключаемым после исполнения инвестором обязательств по оплате, предусмотренным настоящим договором, в полном объеме.

В соответствии с пунктами 2.6, 2.7 договора застройщик обязан обеспечить готовность объекта к эксплуатации и его передачи инвестору не позднее 01.08.2014, а также передать объект инвестору и подписать с ним акт приема-передачи не позднее 01.08.2014.

В соответствии с пунктом 4.1 договора цена договора составляет 5120000 рублей, которая складывается из следующего расчета: 500000 рублей стоимость земельного участка размером 10 соток, 4620000 рублей стоимость жилого дома, которая складывается из следующего расчета: 30000 рублей (стоимость одного квадратного метра) умножается на площадь объекта, которая составляет 154 кв.м.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что инвестор передает застройщику денежные средства за объект в сумме 4620000 рублей в следующие сроки и в следующем порядке:

- первый платеж в размере 1620000 рублей вносится 25.07.2013 в соответствии с соглашением от 25.07.2013;

- следующие ежемесячные платежи в размере 250000 рублей вносятся на позднее 15 числа следующего месяца. Последний платеж не позднее 25.08.2014.

В подтверждение оплаты по договору представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 25.07.2013 № 25 на сумму 1620000 рублей, соглашение № 212/1 от 25.07.2013, платежное поручение № 18861242 от 13.08.2013 на сумму 250000 рублей, чеки-ордеры от 16.09.2013, 18.06.2014, 14.07.2014 на общую сумму 750000 рублей, а также заявления о переводе денежных средств от 16.10.2013, 15.11.2013, 18.12.2013, 16.01.2014, 14.02.2014, 12.03.2014, 16.04.2014, 08.05.2014 на общую сумму 2000000 руб.

Исходя из графика платежей, определенного условиями договора, Садовская С.Ф. полностью произвела расчет по указанному выше договору от 25.07.2013 года в части стоимости жилого дома (4620000 рублей).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Садовская С.Ф. обратилась в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции исходя из обстоятельств дела пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за заявителем права собственности на земельный участок, в связи с чем в удовлетворении заявления отказал.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав  и  оценив доводы  лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к одному из способов защиты гражданских прав относит признание права.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество; такой иск направлен на защиту уже существующего, но нарушенного или оспариваемого права.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 58 и 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Предметом настоящего спора является требование истца о признании права собственности на спорные объекты недвижимости.

Из содержания представленного в материалы дела инвестиционного договора следует, что переход права собственности на земельный участок не связан с переходом права собственности на объект и регулируется договором купли-продажи земельного участка, заключаемым после исполнения инвестором обязательств по оплате объекта строительства в полном объеме.

Доказательств исполнения стороной Инвестора обязательств по оплате земельного участка, а также заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка, заключаемым после исполнения инвестором обязательств по оплате объекта строительства в полном объеме, в материалы дела не представлены.

Изучив условия договора об инвестиционной деятельности от 25.07.2013, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данный договор содержит признаки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с которыми ООО «Емельяновская слобода» обязуется передать в собственность инвестора Объект на Земельном участке № 211.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 24:11:0210304:839 принадлежит на праве собственности ООО «Емельяновская слобода». Данный земельный 31.10.2013 выделен из земельного участка с кадастровым номером 24:11:0210304:307, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП и не оспаривается лицами, участвующими в деле. 

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства принадлежности заявителю земельного участка с кадастровым номером 24:11:0210304:307, который является предметом инвестиционного договора, а также земельного участка с кадастровым номером 24:11:0210304:839, в отношении которого заявлено требование о признании права собственности, поскольку какое-либо дополнительное соглашение к договору об инвестиционной деятельности от 25.07.2013, определяющее конкретный земельный участок, подлежащий передаче заявителю, в материалы дела не представлено.

Коллегия судей поддерживает вывод суда первой инстанции о ом, что представленное в материалы дела заключение № 51-02/ЗУ от 10.03.2021 не является доказательством того, что предметом договора об инвестиционной деятельности от 25.07.2013 является именно земельный участок с кадастровым номером 24:11:0210304:839 исходя из следующего.

Согласно пункту 1.1 договора об инвестиционной деятельности от 25.07.2013, инвестор обязался передать застройщику – ООО «Емельяновская слобода» денежные средства для осуществления строительства жилого дома на территории РФ в соответствии с типовым проектом общей площадью 154 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0210304:307, расположенном по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Емельяновский район, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», а застройщик обязался использовать переданные инвестиции для строительства объекта на земельном участке №211 (в соответствии с генеральным планом земельного участка) и последующей его передачи в собственность инвестору.

Между тем, генеральный план, на который имеется ссылка в пункте 1.1 договора об инвестиционной деятельности, содержащий подписи сторон, либо дополнительное соглашение к договору об инвестиционной деятельности, либо иные документы, определяющие действительную волю сторон на передачу заявителю именно участка с кадастровым номером 24:11:0210304:839, а также содержащие какие-либо индивидуализирующие признаки земельного участка № 211, позволяющие с достоверностью соотнести его с земельным участком, которому присвоен кадастровый номер 24:11:0210304:839, и прийти к выводу об их идентичности, в материалы настоящего дела не представлен.

Как верно отметил суд первой инстанции, план застройки первой очереди коттеджного поселка «Емельяновская слобода», приложенный к договору об инвестиционной деятельности № 291 от 27.05.2014, заключенному между ООО «Емельяновская слобода» и ООО «Полимет», не содержит подписи заявителя Садовской С.Ф. и не является доказательством того, что представленный план застройки соответствует генеральному плану, на который имеется ссылка в договоре об инвестиционной деятельности от 25.07.2013, а также того, что земельный участок № 211, изображенный на данном плане застройки, действительно является предметом договора об инвестиционной деятельности от 25.07.2013, заключенного между ООО «Емельяновская слобода» и Садовской С.Ф.

Кроме того, судом первой инстанции верно указано, что земельный участок сам по себе не выступает самостоятельным предметом сделки, и подлежал передаче лишь в связи с передачей возведенного объекта недвижимости на земельный участок.

Поскольку апеллянтом не представлено доказательств наличия у заявителя права собственности на объект незавершенного строительства, являющегося предметом договора об инвестиционной деятельности или предъявления им требования о признании права собственности, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности непосредственно на земельный участок.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда первой инстанции и оценкой установленных обстоятельств, в отсутствие доказательств обратного, предусмотренных статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не может являться основанием для признания выводов суда ошибочными и отмены судебного акта.

Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен доказать наличие оснований приобретения права, то есть наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

Решение суда, как основание возникновения права собственности на недвижимое имущество, возможно лишь в исключительных, прямо предусмотренных законом случаях, при рассмотрении конститутивных (преобразовательных) исков, например, иска о признании права собственности на самовольную постройку (пункт 3 статьи 222 Кодекса), признании права собственности на бесхозяйную вещь (статья 225 Кодекса), признании права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 Кодекса) и др.

Между застройщиком и инвестором в данном случае возникли обязательственные правоотношения основанные на договоре об инвестиционной деятельности, в силу которых застройщик обязался совершить в пользу инвестора определенное действие, а именно использовать переданные ему денежные средства для строительства объекта на земельном участке № 211 и последующей его передачи в собственность инвестору.

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен базовый принцип земельного законодательства (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из содержания вышеуказанных норм действующего законодательства следует, что в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Предметом договора об инвестиционной деятельности от 25.07.2013 является осуществление строительства жилого дома на территории Российской Федерации в соответствии с типовым проектом общей площадью 154 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0210304:307, расположенном по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Емельяновский район, коттеджный поселок «Емельяновская слобода» (далее - Земельный участок). 

Претендуя на земельный участок с кадастровым номером № 24:11:0210304:839, общей площадью 1005 м.кв., расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, как на объект недвижимости, заявитель не представил доказательств принадлежности ему данного земельного участка, а также доказательств его оплаты, также в деле не имеется документов, подтверждающих наличие у заявителя права собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на спорном земельном участке.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно и обоснованно оставил заявление без удовлетворения.

Изучив доводы жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что они не основаны на представленных в материалы дела доказательствах, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, арбитражный апелляционный суд полагает, что при таких обстоятельствах оснований для отмены оспариваемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2021 года по делу №  А33-7330/2018к113 оставить без  изменения,  а апелляционную жалобу -  без  удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.

 

Председательствующий

В.В. Радзиховская

Судьи:

С.Д. Дамбаров

 

Ю.В. Хабибулина