АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

22.02.2023                                                                     Дело № А62-9688/2022

Резолютивная часть решения оглашена 15.02.2023

Полный текст решения изготовлен 22.02.2023

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «ЖБИ-1» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО3;

Общество с ограниченной ответственностью «Пирамида» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) ,

об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации перехода права от 19.10.2022 № КУВД-001/2022-44208550/1,

при участии:

от заявителя: ФИО2 – конкурсный управляющий ООО «ЖБИ-1» (паспорт, решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.08.2019 по делу № А62-2993/2018);

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом; 

 

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «ЖБИ-1» (далее – заявитель, Общество, ООО «ЖБИ-1») обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области  (далее – ответчик, Управление Росрееста по Смоленской области) о признании незаконным решения от 19.10.2022 № КУВД-001/2022-44208550/1 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:18:0010201:93, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, с/п Волковское, в границах АО «Замощье», юго-восточнее д. Зарубинки, и об  обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок с ООО «ЖБИ-1» на ФИО3 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации согласно заявлению от 13.12.2022 (л.д.50-51).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и Общество с ограниченной ответственностью «Пирамида».

Из материалов дела следует, что 10.04.2018  публичное акционерное общество «Балтийский Инвестиционный Банк» обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «ЖБИ-1» несостоятельным (банкротом).

16.04.2018 заявление Банка принято к производству суда, возбуждено производство по делу № А62-2993/2018.

Определением от 20.11.2018 в отношении ООО «ЖБИ-1» введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим должника утвержден ФИО4

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.8.219 ООО «ЖБИ-1» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2

11.04.2018 между ООО «Пирамида» (продавец) и ООО «ЖБИ-1» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязался передать, а покупатель обязался принять в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь 100 000 кв.м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Волоковское сельское поселение, в границах АО «Замощье», юго-восточнее деревни Зарубинки, кадастровый номер 67:18:0010201:93 (пункт 1.1 договора).

По акту приема-передачи от 11.04.2018 во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 10.04.2018 продавец передал, а покупатель принял следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного    назначения,    общая    площадь    100 000    кв.м,    расположенный    по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Волоковское сельское поселение, в границах АО «Замощье», юго-восточнее деревни Зарубинки, кадастровый номер 67:18:0010201:93.

Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован Управлением Росреестра по Смоленской области 04.05.2018.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 31.07.2020 по делу № А62-2993/2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020, договор купли-продажи земельного участка от 11.04.2018 общей площадью 100 000 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская обл., Смоленский р-он, Волоковское сельское поселение, кадастровый номер 67:18:0010201:93, заключенный между ООО «Пирамида» и ООО «ЖБИ-1», признан недействительным.

В ходе осуществления мероприятий, предусмотренных статьей 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсным управляющим ООО «ЖБИ-1» были организованы торги по продаже имущества ООО «ЖБИ-1» (л.д. 22-43).

По результатам названных торгов между ООО «ЖБИ-1» и ФИО3 заключен договор от 31.05.2022 № 5 купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь 100 000 кв.м, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Волоковское сельское поселение, в границах АО «Замощье», юго-восточнее деревни Зарубинки, кадастровый номер 67:18:0010201:93 (л.д.44-45).

06.10.2022 ФИО3 обратился к ответчику с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Уведомлением от 19.10.2022 № КУВД-001/2022-44208550/1ответчик сообщил о приостановлении государственной регистрации до 19.01.2023, указав, что в связи с признанием недействительным на основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 31.07.2020 по делу № А62-2993/2018 договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2018, ООО «ЖБИ-1» не является собственником земельного участка с кадастровым номером 67:18:0010201:93, и не может быть стороной договора купли-продажи от 31.05.2022 №5. Также, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, вышеуказанный находится в залоге у ООО «Пирамида» (л.д.21).

Полагая, что решение ответчика по приостановлению государственной регистрации является незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Управление Росреестра по Смоленской области представило письменный отзыв, в котором просило отказать заявителю в удовлетворении требований, считая их необоснованными.

Третье лицо ФИО3 в отзыве просило удовлетворить требования заявителя.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, заслушав пояснения представителя заявителя, суд пришел к следующему выводу. 

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица праве обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности от продавца к покупателю и возникшее право собственности покупателя на объект недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В силу Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, названный орган осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Согласно статье 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав согласно статье 14 Закона N 218-ФЗ являются, в том числе, - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пунктам 1 и 12 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, а также, если сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке.

В силу пункта 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно представленной в дело выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.12.2022 № КУВИ-001/2022-215602209, право собственности на земельный участок  с кадастровым номером 67:18:0010201:93 зарегистрировано за ООО «ЖБИ-1» 04.05.2018 на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2018. Также, на основании данного договора установлено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Пирамида (л.д.53-59). 

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 31.07.2020 по делу № А62-2993/2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020, договор купли-продажи земельного участка от 11.04.2018 общей площадью 100 000 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская обл., Смоленский р-он, Волоковское сельское поселение, кадастровый номер 67:18:0010201:93, заключенный между ООО «Пирамида» и ООО «ЖБИ-1», признан недействительным по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». При этом, суды пришли к выводу о том, что поведение сторон названной сделки очевидно свидетельствует о направлении их воли исполнить договор при неравноценном встречном предоставлении.

Также, определением Арбитражного суда Смоленской области от 31.07.2020 по делу № А62-2993/2018 было установлено, что 28.11.2018 между ООО «Пирамида» (цедент) и ООО «РОСТ» (цессионарий)заключен договор б/н уступки прав (цессии) по договору купли-продажи, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право (требование) по договору купли-продажи земельного участка от 11.04.2018, заключенному между цедентом и должником – ООО «ЖБИ-1», являющимся покупателем по данному договору (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора право (требование) цедента к должнику по состоянию на дату подписания настоящего договора составляет 39 487 200 рублей, в том числе 36 900 000 рублей – стоимость переданного и неоплаченного имущества по договору купли-продажи земельного участка от 11.04.2018, 2 587 200 рублей – пени за просрочку оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи земельного участка от 11.04.2018.

Пунктом 2.2 договора определено, что в качестве оплаты за уступаемое право (требование) цедента к должнику по договору купли-продажи земельного участка от 11.04.2018 цессионарий обязуется выплатить цеденту денежные средства в размере 100 000 рублей.

С момента подписания настоящего договора цессионарий становится новым кредитором должника по договору купли-продажи земельного участка от 11.04.2018.

В силу части 3 статьи 58 Закона N 218-ФЗ, в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

В абзаце втором пункта 52 Постановления N 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Аналогичный вывод содержится в пунктах 1, 4, 6 Информационного письма N 132.

В соответствии со статьей 28 Закона N 218-ФЗ основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Судам необходимо учитывать, что вступивший в законную силу судебный акт, которым признано право на конкретное недвижимое имущество, является достаточным основанием для государственной регистрации права на имущество. В этом случае представление заявителем каких-либо иных правоустанавливающих документов на недвижимое имущество не требуется.

Резолютивная часть определения Арбитражного суда Смоленской области от 31.07.2020 по делу № А62-2993/2018 не содержит вывод о принадлежности спорного земельного участка ООО «ЖБИ-1». В то же время,  договор купли-продажи земельного участка от 11.04.2018, послуживший основанием для государственной регистрации права собственности ООО «ЖБИ-1» земельный участок, признан судом недействительным.

О наличии иных оснований приобретения заявителем права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:18:0010201:93 при обращении в органы Росреестра заявлено не было, доказательства обратного в дело не представлены.

В отношении доводов заявителя о нахождении спорного земельного участка  в залоге у ООО «РОСТ» на основании  договора уступки прав (цессии) от 28.11.2018, суд полагает необходимым отметить следующее. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой, недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со статьей 390 ГК РФ основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", даны следующие разъяснения. В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.

В рассматриваемом случае, в ЕГРН содержатся сведения о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Пирамида». Государственная регистрация обременения в пользу ООО «РОСТ» на основании  договора уступки прав (цессии) от 28.11.2018 не производилась, доказательства иного в деле отсутствуют. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «РОСТ» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) внесена запись от 26.08.2019  № 2196733246433  о прекращении деятельности в связи с исключением из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице, в отношении которых внесена запись о недостоверности. 

При изложенных обстоятельствах у Управления Росреестра по Смоленской области имелись достаточные основания для принятия оспариваемого решения от 19.10.2022 № КУВД-001/2022-44208550/1 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:18:0010201:93, в связи с чем совокупность оснований, указанных в статьях 198, 201 АПК РФ, для признания оспариваемого решения незаконным арбитражным судом не установлена. 

В силу части 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 56 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Суд  полагает, что в настоящем деле имеется спор о правах на земельный участок с кадастровым номером 67:18:0010201:93, который подлежит разрешению в порядке искового производства. 

Поскольку требования по настоящему делу заявлены в соответствии с нормами главы 24 АПК РФ, заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «ЖБИ-1» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  И.Л. Каринская