АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А35-2722/2022

г. Калуга

22 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

ФИО1

судей

 

ФИО2

ФИО3,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Центрального округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Курской области от 30.11.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 по делу № А35-2722/2022, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, истец) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к Администрации поселка Иванино Курчатовского района Курской области и Администрации Курчатовского района Курской области о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание «Магазин» общей площадью 61,7 кв.м, возведенное на земельном участке, площадью 70 кв.м, с кадастровым номером 46:12:050801:7, расположенном по адресу: 

<

...> (между павильоном ФИО4 и магазином «Продукты») (с учетом уточнения и привлечения соответчика).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата Росреестра по Курской области. 

Решением Арбитражного суда Курской области от 30.11.2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО4 обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, требования удовлетворить. По мнению заявителя жалобы, меры, предпринятые к легализации объекта недвижимости, свидетельствуют о добросовестном поведении истца. Считает, что спорный объект недвижимости соответствует всем требованиям к параметрам застройки, содержащимся в нормативных документах РФ в области градостроительства и землепользования. По мнению заявителя жалобы, выводы судов об отсутствии доказательств титульного владения земельным участком в период строительства объекта недвижимости и о недостаточности предпринятых к легализации строения мер не обоснованы.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в жалобе, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Курчатовского района Курской области № 415 от 11.04.2012 между Администрацией Курчатовского района Курской области и ФИО4 был заключен договор № А113 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:12:05801:7 по адресу: 

<

...> (далее – спорный объект), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду спорный земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование: «для установки торгового павильона», со сроком аренды с 21.03.2012 по 21.03.2022.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 18.05.2012.

В связи с вступлением в силу с 01.03.2015 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» полномочия по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, на территории городских поселений перешли от муниципального района к Администрации поселка Иванино Курчатовского района.

Постановлением Администрации поселка Иванино Курчатовского района Курской области № 224 от 11.12.2014 изменен вид разрешенного использования земельного участка:  с разрешенного использования «для установки торгового павильона» на разрешенное использование «для строительства, реконструкции, эксплуатации и размещения магазина».

14.04.2016 между Администрацией Курчатовского района Курской области, Администрацией поселка Иванино Курчатовского района Курской области, ФИО4 было заключено соглашение, согласно которому права и обязательства арендодателя по договору аренды от 11.04.2012 переданы Администрации поселка Иванино Курчатовского района Курской области.

В связи с изменением Администрацией поселка Иванино Курчатовского района Курской области вида разрешенного использования земельного участка указанное соглашение о замене стороны в обязательстве по договору аренды не прошло регистрацию в Управлении Росреестра по Курской области.

10.03.2022 истец в соответствии с пунктом 4.2 договора обратился в Администрацию Курчатовского района Курской области с уведомлением о намерении продлить договор аренды земельного участка.

Письмом от 17.03.2022 Администрация Курчатовского района Курской области, сославшись на статью 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указала, что лицу необходимо обратиться с заявлением в Администрацию поселка Иванино Курчатовского района Курской области.

24.03.2022 Администрацией в адрес ИП ФИО4 было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка в связи с истечением его срока. По окончании срока действия договора земельный участок арендодателю не возвращен.

В период с 11.12.2014 по 01.03.2022 истец возвел на арендованном земельном участке объект капитального строительства.

Право собственности на вышеуказанное нежилое здание не зарегистрировано, что подтверждается представленным ФГБУ ФКП Росреестра по Курской области уведомлением от 01.04.2022.

Судами установлено, что 18.02.2015 истец обращался в Администрацию Курчатовского района Курской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство капитального объекта - "Магазин".

Письмом Администрации Курчатовского района Курской области от 25.02.2015 истцу было отказано, ввиду несоответствия виду разрешенного использования земельного участка - "для установки и эксплуатации торгового павильона".

08.12.2021 истец направил заявление о выдаче разрешения на строительство в Администрацию поселка Иванино Курчатовского района Курской области.

Письмом от 15.12.2021 Администрация отказала ИП ФИО4 со ссылкой на то, что постановлением Администрации поселка Иванино Курчатовского района Курской области № 224 от 11.12.2014 изменен вид разрешенного использования земельного участка с разрешенного использования: «для установки торгового павильона» на разрешенное использование: «для строительства, реконструкции, эксплуатации и размещения магазина», однако ИП ФИО4 обратилась с заявлением о выдаче разрешения на строительство лишь 08.12.2021. В указанный период в соответствии с соглашением № 5 от 18.01.2021 «О передаче осуществления части полномочий по решению вопроса в области архитектуры и градостроительства муниципального образования «поселок Иванино» Курчатовского района полномочия по выдаче разрешений на строительство были переданы в Администрацию Курчатовского района Курской области.

Необходимость в легализации спорного объекта послужила основанием для обращения предпринимателя  в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суды пришли к выводу о том, что истцом не был соблюден предусмотренный градостроительным законодательством порядок получения разрешения на строительство спорного объекта на земельном участке, строительство велось без получения указанного разрешения, равно как и не предпринималось своевременных мер по легализации возведенного здания.

По существу спора, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с положениями статьи 51 ГрК РФ, а также статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 55 ГрК РФ).

Пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 установлено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Заявитель жалобы указывает, что суды  сослались на недостаточность предпринятых истцом мер к получению разрешения на строительство магазина, что, по мнению кассатора, не соответствует фактическим обстоятельствам дела,  поскольку истец неоднократно предпринимал меры к получению разрешения на строительство магазина. Предпринятые предпринимателем меры к легализации объекта недвижимости свидетельствуют о добросовестном поведении истца.

Суд округа учитывает, что судами дана надлежащая оценка указанному доводу истца и представленным в дело доказательствам.

Суды установили, что  истцом надлежащими доказательствами не подтверждено обращение в уполномоченные органы за разрешительной документацией на строительство объекта до начала строительства.

Факт обращения истца за выдачей разрешения на строительство на конечной стадии строительства, носил формальный характер и не свидетельствовал о принятии истцом надлежащих мер к легализации постройки, направленных на своевременное получение необходимых разрешений, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка, позволяющее возведение на нем объектов недвижимого имущества ("для строительства, реконструкции, эксплуатации и размещения магазина") произошло еще 11.12.2014.

Суд кассационной инстанции считает указанный вывод судов соответствующим фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Заявитель указывает, что спорный объект недвижимости соответствует всем требованиям к параметрам застройки, содержащимся в нормативных документах РФ в области градостроительства и землепользования.

Однако установленные законом условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении наличия прав на земельный участок, допускающих строительство, а также факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала или во время строительных работ.

В Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (абзац 52 раздела "Вопросы применения материального права"), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ, а также пункта 1 статьи 615 ГК РФ согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Тем самым определяющим критерием для признания права собственности на самовольное строение, возведенное на земельном участке, предоставленном истцу по договору аренды, является условие договора аренды, позволяющее установить определенно выраженную волю арендодателя на предоставление арендатору земельного участка с целью возведения строений конкретного типа.

Аналогичная позиция приведена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 N 306-ЭС14-1218, от 20.10.2016 N 305-ЭС16-8051, по смыслу которых признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке, возможно при соблюдении предусмотренных договором аренды условий о целевом использовании земельного участка.

Судами двух инстанций установлено, что земельный участок, на котором расположено спорное строение, предоставлен истцу на праве аренды по договору от 11.04.2012 № А113 с разрешенным использованием размещения торгового павильона,  между тем предпринимателем  возведен спорный объект.

Нарушение условия о целевом использовании земельного участка является грубым нарушением земельного законодательства, что является самостоятельным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку.

Само по себе изменение постановлением Администрации 11.12.2014 вида разрешенного использования земельного участка с разрешенного использования «для установки торгового павильона» на разрешенное использование «для строительства, реконструкции, эксплуатации и размещения магазина» не дает арендатору право на строительство магазина на земельном участке, арендованном для размещения торгово павильона.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков (пункт 19 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 выражена правовая позиция, согласно которой заключение договора аренды земельного участка для других целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка. При этом Земельный кодекс не предусматривает изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора. Такое возможно только путем заключения нового договора аренды с новым видом разрешенного использования.

Поскольку предоставление земельных участков для строительства регулируется нормами публичного права, обращение предпринимателя с заявлением о выдаче разрешения на строительство, предусматривающего иной вид разрешенного использования земельного участка, не установленный договором, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

По существу, требования истца сводятся к легализации самовольной постройки в судебном порядке в обход административного порядка, установленного действующим законодательством и предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Арбитражным судом области также принято во внимание и то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 26.07.2022 по делу N А35-2723/2022 по иску ИП ФИО4 к Администрации поселка Иванино Курчатовского района Курской области о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 51,5 кв. м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 46:12:050901:5, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования "для размещения объектов торговли", расположенном по адресу: 

<

...>, истцу было отказано.

Неоднократное обращение ИП ФИО4 с исковыми требованиями о признании права собственности на самовольные постройки свидетельствует о пренебрежительном отношении истца к публично-правовым обязанностям в сфере градостроительного законодательства.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии совокупности оснований для признания права собственности истца на спорный объект, в связи с чем, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции считает правомерным отказ в удовлетворение иска по вышеуказанным мотивам, соответствующим требованиям закона, имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ.

Приведенные в кассационной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.

При таких обстоятельствах, оспоренные судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной  жалобы относятся на  заявителя. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ,  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 30.11.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 по делу № А35-2722/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий судья 

ФИО1

 

Судьи 

ФИО2

 

 

ФИО3