Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-32530/2020

19 января 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  17 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  19 января 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КООПЕРАТИВ "КАВГОЛОВСКОЕ ОЗЕРО" (адрес:  Россия 197110, Санкт-Петербург, ул. Вязовая 10/А/8Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: :ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ 78 ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ" (адрес:  Россия 190000, 

<

...> А/16Н, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "КАВГОЛОВСКОЕ ОЗЕРО" (адрес:  Россия 188665, ДЕРЕВНЯ ХИТТОЛОВО, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, РАЙОН ВСЕВОЛОЖСКИЙ, ул. ОЛИМПИЙСКАЯ (КОТТЕДЖНЫЙ П. КАВГОЛОВО) д. 19)

об обязании исполнить обязательства по договору и встречному иску о расторжении договора

при участии: согласно протоколу судебного заседания

установил:

Потребительский кооператив "Кавголовское озеро" (далее - Кооператив) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость" (далее - Общество), в котором просит:

- обязать исполнить обязательства по Договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.11.2016, а именно: подписать Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок №6 с кадастровым номером 47:07:0154001:222, площадью 1011 кв. м. и обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на Земельный участок от Общества к Кооперативу  в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

- присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Кооператива в размере 1000 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения ответчиком решения суда по настоящему иску.

Определением от 12.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено товарищество собственников недвижимости "Кавголовское озеро".

Общество обратилось в суд со встречным иском к Кооперативу о расторжении договора от 01.11.2016 б/н, расторжении договора от 01.03.2017 № 01/03/2017. 

Определением от 10.12.2020 встречное исковое заявление оставлено без движения.

В судебном заседании 17.12.2020 представитель Общества представил заявление об уточнении предмета встречных требований, в котором просил расторгнуть договор от 01.11.2016.

Протокольным определением от 17.12.2020 встречное исковое заявление, с учетом уточнения, принято к производству.

До начала судебного заседания в суд поступил отзыв третьего лица на исковое заявление, в котором третье лицо поддержало исковые требования Кооператива в полном объеме.

В судебном заседании представитель Кооператива поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, относительно удовлетворения встречных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на встречный иск.

Представитель Общества относительно удовлетворения первоначальных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск, заявил об исключении из числа доказательств по делу договор с порядной организацией ООО «Крона-Строй» от 07.09.2020 № 07/09/2020, а также платежные поручения о перечислении денежных средств названной организации и транспортные накладные к ним, справку от ООО «Стройпром» от 27.07.2020.

Представитель истца пояснил, что не основывает в настоящее время на названных доказательствах исковые требования, пояснил, что готов исключить названные документы из числа доказательств по делу.

Представитель Общества поддержал встречные исковые требования в полном объеме.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа от 01.11.2016, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору передается земельный участок N 6 с кадастровым номером 47:07:0154001:222, площадью 1011 кв. м, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования (далее - земельный участок).

В соответствии с пунктом 2.2 договора срок аренды земельного участка составляет 60 месяцев с момента передачи земельного участка арендодателем в аренду арендатору.

Согласно пункту 3.3.2 договора арендатор вправе разработать проект благоустройства земельного участка в целях его улучшения. Проект благоустройства подлежит согласованию с арендодателем.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора арендатор вправе самостоятельно осуществлять действия, направленные на реализацию проекта благоустройства земельного участка, в том числе осуществлять работы по созданию на земельных участках твердого покрытия, инженерных сетей, созданию ограждения земельного участка и иных подобных работ. Арендатор не вправе осуществлять на земельных участках какое-либо капитальное строительство, возведение зданий, сооружений и т.д., производство земляных, свайных и иных работ, за исключением работ, указанных в настоящем договоре. Арендатор не вправе без согласования с арендодателем высаживать на земельных участках какие-либо деревья, кустарники и прочую растительность, если это не утверждено проектом.

Согласно пункту 3.3.4 договора арендатор обязан произвести выкуп и оформлять переход права собственности на земельные участки за свой счет, на основании условий настоящего договора. Арендатор вправе учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений, работ по благоустройству и иных понесенных затрат по настоящему договору в счет оплаты выкупной цены земельного участка (п. 3.3.5).

В соответствии с пунктами 3.4.1, 3.4.2, 3.4.6 договора арендатор обязан выплачивать установленную договором арендную плату, содержать земельные участки в надлежащем санитарном состоянии, самостоятельно и своевременно осуществлять ремонт, очистку и уборку земельного участка.

В силу пункта 4.1 договора арендная плата по договору составляет 15 500 рублей, в том числе НДС, в год. Выкупная цена земельного участка по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и составляет 859 713 руб. 96 коп. Выкупная цена вносится арендатором в срок до 01.11.2021 (пункт 4.7 договора).

Согласно пункту 4.10 договора арендатор вправе выплачивать выкупную цену земельного участка полностью или частями досрочно без согласования с арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.9 договора затраты на неотделимые улучшения в виде асфальтового покрытия на земельном участке, внесенные арендатором, учитываются в счет оплаты выкупной цены земельного участка.

Согласно пункту 4.10.1 договора арендатор и арендодатель договорились, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения, работы по благоустройству или иные понесенные затраты по настоящему договору учитываются в счет оплаты выкупной цены земельного участка на основании акта об уплате выкупной цены (приложение N 2 к договору).

В силу пункта 4.12 договора после полной оплаты выкупной цены стороны подписывают акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки по форме, согласованной сторонами в Приложении N 2 к договору.

В соответствии с пунктом 8.2. договора в течение 30 календарных дней после внесения арендатором всей выкупной цены стороны обязались совместно обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от арендодателя к арендатору.

Ссылаясь на несение соответствующих затрат по договору, сумма которых составляет выкупную стоимость земельного участка, уклонение арендодателя от подписания акта об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В подтверждение факта уплаты выкупной цены истец представил в материалы дела заявления о зачете встречных однородных требований от 14.08.2020 и от 05.11.2020 на сумму 506 800 руб., а также указал, что им понесены затраты на неотделимые улучшения в виде асфальтового покрытия по договору строительного подряда от 01.11.2016 № 01/11/16 с ООО «ПСМО «АМПИР».

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

На основании решения Октябрьского районного суда города Санкт-Петербурга от 11 февраля 2020 года по делу № 2-39/2020, вступившего в законную силу 14.04.2020,  выдан исполнительный лист серии ФС №031629988 о взыскании с ООО «Сити 78 загородная недвижимость» в пользу Потребительского кооператива «Кавголовское озеро» задолженности по уплате членских взносов в размере 620 959 руб. 08 коп., расходы по уплате  государственной пошлины 9 409 руб. 59 коп., расходы на оплату услуг представителя 5 324 руб., а всего 635 692 руб. 67 коп. Исполнительный лист к исполнению кооперативом не предъявлялся, исполнительное производство не возбуждено.

Таким образом, срок требования ПК «Кавголовское озеро» к ООО «Сити 78 загородная недвижимость» наступил.

Кооператив направил Обществу заявления от 14.08.2020 и от 05.11.2020 о зачете названных требований в счет исполнения обязательства по оплате выкупной цены земельного участка в сумме 130 800 руб. и 376 000 руб., соответственно. Названные заявления получены Обществом 31.08.2020 и 09.11.2020, соответственно.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязательство по оплате выкупной цены в части 506 800 руб. в результате зачета встречных однородных требований.

При этом, вопреки доводам Общества поскольку оба названных требования являются  денежными, они являются однородными, в связи с чем их зачет возможен  в порядке статьи 410 ГК РФ.

Ссылки Общества на то, что прекращение обязательств зачетом в данном случае было невозможно ввиду возбуждения исполнительного производства, на основании исполнительного листа, выданного Октябрьским районным судом, не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку исполнительное производство на основании вышеназванного исполнительного листа было возбуждено 10.11.2020, т.е.  после заявления Кооператива о зачете встречных требований и получения заявлений Обществом, т.е. после прекращения обязательств.

В подтверждение факта прекращения обязательств по оплате оставшейся части выкупной цены земельного участка, Кооператив сослался на договор строительного подряда от 01.11.2016 № 01/11/16 с ООО «ПСМО «АМПИР».

Согласно названному договору подряда, заключенному Кооперативом (заказчик) с ООО «ПСМО «АМПИР» (подрядчик), последний обязался выполнить строительно-монтажные работы по асфальтированию въездной группы по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, коттеджный поселок «Кавголовское озеро».

Факт выполнения строительных работы подтверждается представленным в материалы дела актом выполненных работ от 01.09.2017 на сумму 374000 руб., факт их оплаты – платежным поручением от 25.11.2016 № 59.

Обстоятельства, связанные в фактическим выполнением названных работ Обществом не опровергнуты, факт выполнения асфальтирования не оспорен.

Поскольку, пунктом 4.9 договора, прямо предусмотрено, что затраты на неотделимые улучшения в виде асфальтового покрытия на земельном участке, внесенные арендатором, учитываются в счет оплаты выкупной цены земельного участка, суд приходит к выводу, что обязательство Кооператива по оплате оставшейся части выкупной цены земельного участка, также является исполненным.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что Общество отказалось от подписания акта об уплате выкупной цены  и возражало относительно удовлетворения исковых требований даже после уточнения Кооперативом оснований исковых требований в части прекращения обязательств зачетом встречных однородных требований, суд полагает, что первоначальные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с удовлетворением встречных требований об обязании Общества совершить определенные действия, требования Кооператива о взыскании судебной неустойки на основании статьи 308.3 ГК РФ также подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд полагает разумным и соразмерным установление неустойки в размере 100 руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения суда. В остальной части первоначальные требования об установлении судебной неустойки удовлетворению не подлежат.

Обществом заявлен встречный иск о расторжении договора аренды земельного участка от 01.11.2016.

В обоснование встречных требований Общество указывает, что Кооператив с 2018 года не производит ремонт и обслуживание указанного в договоре земельного участка, являющегося дорогами коттеджного поселка «Кавголовское озеро», что привело к образованию на дорогах ям, выбоин и неровностей, мешающих их эксплуатации.

Общество направило кооперативу претензию от 27.10.2020 №  60. В связи с тем, что требования, изложенные в претензии, не были исполнены последним, Общество обратилось в суд со встречным иском о расторжении договора аренды.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Специальные основания расторжения договора, рассматриваемым договором аренды не установлены.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В нарушение положений указанной статьи Общество не представило доказательств ни существенного нарушения арендатором условий договора (статья 450 ГК РФ, п. 1 ст. 619 ГК РФ), ни существенного ухудшения арендованного имущества (п. 2 ст. 619 ГК РФ).

Доводы Общества о нарушении целостности асфальтового покрытия земельного участка не свидетельствуют о существенном ухудшении самого земельного участка, поскольку названное покрытие было устроено самим Кооперативом.

Ссылки Общества о нарушении цели использования земельного участка, поскольку на нем размещена контейнерная площадка для сбора мусора, также в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не подтверждены соответствующими доказательствами. Кроме того, с учетом площади земельного участка и площади, которая как указывает Общество занята контейнерами, названное нарушение не может быть признано судом существенным, и соответственно основанием для расторжения договора аренды не является.

С учетом изложенного, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Сити 78 загородная недвижимость» исполнить обязательства по договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.11.2016 года, а именно подписать Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок №6 с кадастровым номером 47:07:0154001:222, площадью 1011 кв.м, обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним,  для регистрации перехода права собственности на Земельный участок от общества с ограниченной ответственностью «Сити 78 загородная недвижимость» к потребительскому кооперативу «Кавголовское озеро» в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Потребительского кооператива «Кавголовское озеро» в размере 100 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сити 78 загороднаянедвижимость» 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.