ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, 

<

...> E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-1507/2024

г. Вологда

26 сентября 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2025 года. В полном объёме постановление изготовлено 26 сентября 2025 года.  

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Поповой С.В., судей Рогатенко Л.Н. и Фадеевой А.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от истца ФИО2 по доверенности от 07.04.2025, от ответчика предпринимателя ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Техническая эксплуатация зданий и инженерных сооружений» на решение Арбитражного суда Псковской области от 22 апреля 2025 года по делу № А52-1507/2024,  

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Техническая эксплуатация зданий и инженерных сооружений»  

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 180016, Псковская область, 

<

...>; далее – 

Общество, Управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Псковской с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>;  

адрес: город Псков; далее – Предприниматель) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании предоставлять свободный доступ к общему имуществу собственников многоквартирного дома, а именно, к инженерным сетям, которые «зашиты» и находятся внутри возведенной стены из кирпича и гипсокартона, расположенной в одной из частей помещения 1010 - кабинете под номером 2 по адресу: 

<

...>, путем «расшивки» конструкции и  

приведения в состояние, которое существовало до возведения стены из кирпича и гипсокартона, необходимый для осмотра технического и санитарного состояния внутридомового оборудования в заранее согласованное время не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время; обязать предоставить разрешительные документы на проведение подключения инженерных сетей водоотведения к сетям многоквартирного дома: выпуска сантехнического оборудования (унитаза), присоединенного в подвале под частью помещения 1010 - кабинете под номером 12 и инженерных сетей, находящиеся в подвале под частями помещения 1010 под номерами 2, 10, 12 и при отсутствии такого разрешения, обязать произвести демонтаж присоединения (врезки) сантехнического оборудования, находящегося в подвале под частью помещения 1010 - кабинете 12 и инженерных сетей подвала под частями помещения 1010 под номерами 2, 10, 12 и вернуть в исходное состояние общее имущество собственников дома, находящееся по адресу:  

<

...>, в виде плит перекрытия путем заделки отверстий в плите и установки в лежаке водоотведения в месте присоединения к сетям, заглушки на сети.  

К участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: муниципальное предприятие города Пскова «Горводоканал» (далее – Предприятие), Управление по градостроительной деятельности Администрации города Пскова (далее – Управление), Администрация города Пскова (далее – Администрация).  

Решением суда от 22 апреля 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано, с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 37 500 руб. судебных расходов на проведение экспертизы, а также с Общества в доход федерального бюджета взыскано 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Обществу с ограниченной ответственностью «Центр строительства и экспертиз» выплачены денежные средства в размере 37 500 руб. в счет оплаты стоимости работ по экспертизе.  

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, в связи с неполным исследованием обстоятельств настоящего дела, неправильным применением норм материального права. В обоснование жалобы ссылается на то, что в нарушение требований законодательства сантехнические приборы спорного нежилого помещения подключены к общедомовой системе водоотведения многоквартирного дома (далее – МКД). По мнению подателя жалобы, выводы суда первой инстанции о том, что проведенные работы со стороны Предпринимателя соответствуют строительным нормам и правилам, не нарушают прав и законных интересов других лиц, а также не создают угрозу жизни или здоровья граждан, не соответствуют обстоятельствам настоящего дела.  

Из содержания апелляционной жалобы и пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что Управляющая организация не согласна с решением суда только в части отказа в удовлетворении второго пункта уточненных исковых требований истца (том 4 л.д. 116).  

Поскольку в порядке апелляционного производства Управляющей организацией обжалуется только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.  

Представитель Управляющей организации в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил ее удовлетворить.  

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании не согласился с доводами, изложенными в жалобе, просит суд апелляционной инстанции решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

От Предприятия, Управления и Администрации отзывы на апелляционную жалобу не поступили.  

Третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили. В связи с этим жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.  

Заслушав представителя Общества и Предпринимателя, показания эксперта ФИО4, исследовав доказательства по делу, проверив в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность оспариваемого решения, изучив доводы, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании договора управления многоквартирным домом от 01.01.2019 Управляющая организация осуществляет управление МКД, расположенным по адресу: 

<

...>.  

Ответчик является собственником нежилого помещения 1010 площадью 313,5 кв.м., с кадастровым номером 60:27:050105:64:7566-А:1010 по указанному адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.2012 60-АЖ № 905033.  

Ссылаясь на то, что Предприниматель не допускает представителей Управляющей организации к общему имуществу собственников МКД, расположенному в данном помещении, а также на то, что ответчик осуществил несанкционированное присоединение к инженерным сетям МКД, являющимся общим имуществом МКД и переустройство помещения выполнено в отсутствие разрешительной документации, истец обратился в суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признал заявленные требования не обоснованными по праву и отказал в иске полностью.  

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции на основании следующего.  

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения,  

пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.  

Статьей 304 ГК РФ предусмотрен один из вещно-правовых способов защиты права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.  

Предъявляя негаторный иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, применяются по аналогии статья 290 ГК РФ,  

статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). По смыслу указанных статей к общему имуществу относится такое имущество, которое предназначено для обслуживания не менее двух помещений, принадлежащих разным собственникам, в связи с чем, и невозможно определить единоличного собственника этого имущества.  

В соответствии с пунктами 5, 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за  

содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ 

по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее –  

Правила № 491), в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.  

Согласно части 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого  

оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.  

В соответствии с частью 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.  

В силу части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, осуществленные при отсутствии согласования проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме уполномоченным органом или с нарушением согласованного таким органом проекта переустройства и (или) перепланировки.  

Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ.  

Судом первой инстанции из материалов дела установлено, что работы 

по переустройству и перепланировке помещения произведены Предпринимателем на основании его заявления и решения Главы города  

от 20.05.2024 № АГП/51-1219 «О согласовании перепланировки нежилого помещения по адресу: 

<

...>».  

На основании проекта перепланировки выполнены следующие работы: демонтаж ненесущих перегородок из кирпича, устройство дверного проема в витражном остеклении фасада, устройство перегородок из кирпича, устройство перегородок из ГКЛ по металлическому каркасу и т.д. По результатам переоборудования система канализации нежилого помещения 1010 выходит через перекрытие пола в данном нежилом помещении, проходит под перекрытиями пола, расположенного над нежилым помещением и идет непосредственно в канализационный колодец, который относится к эксплуатационной ответственности Предприятия.  

Таким образом, в спорном помещении произведена перепланировка и переустройство и данные изменения согласованы Управлением и выполнены на основании решения Администрации.  

По результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы представлено заключение от 31.01.2025, согласно которому  

инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> в нежилом помещении отсутствуют. Доступ к общедомовому имуществу, это стояк водоотведения, к которому подключены унитаз и раковина помещения 1010 внутри подвального помещения, обеспечен в полной мере в самом подвальном помещении. Переустройство помещения 1010 на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома не повлияло и не затронуло интересы собственников.  

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами исходя из требований частей 1 и 2 названной статьи.  

Исследовав заключение эксперта, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу, что оно соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ, поскольку выполнено специалистом в соответствующей области знаний, не вызывает сомнений в достоверности и обоснованности его выводов, не имеет противоречий и разногласий, содержит ясные и полные ответы на поставленные вопросы, методы исследования, имеются данные об осмотре. Оснований сомневаться в достоверности выводов экспертов, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не имеется.  

Таким образом, названное экспертное заключение является надлежащими доказательством в силу статей 67, 68 АПК РФ.  

В пункте 16 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023 (далее – Обзор), указано, что отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.  

Правовая позиция о возможности сохранении помещения в МКД в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью также выражены и в пункте 17 названного Обзора.  

При этом в силу подпункта «е» пункта 35 и пункта 62 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы. Понятие  

«самовольное подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения» дано в пункте 2 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации  

от 29.07.2013 № 644, как присоединение к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) централизованной системе водоотведения, произведенное при отсутствии договора о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения или с нарушением его условий.  

Исследовав технические паспорта на спорное помещение и выслушав судебного эксперта, суд первой инстанции установил, что в данном случае подключение к стояку канализации помещения 1010 имело место тем же способом, что и до перепланировки, а именно путем присоединения системы водоотведения в подвальном помещении МКД к общему имуществу (стояку канализации). Таким образом, самовольное подключение у ответчика отсутствует.  

Судом первой инстанции также установлено, что перепланировка и переустройство помещения выполнены в пределах помещения, при осуществлении перепланировки помещения не затронуто общее имущество МКД и не произошло уменьшение его размера.  

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.  

В данном случае из материалов дела следует, что переустройство и перепланировка в виде переноса санузла в часть помещения 2 не изменило схему подключения к системе водоотведения МКД. Общий стояк центрального водоотведения до переноса санузла в помещении ответчика отсутствовал, поскольку экспертной организацией установлено, что подключение имело место в подвальном помещении через его потолок. Такое подключение имело место и ранее. Присоединение к помещению в системе канализации в результате перепланировки/переустройства не изменилось.  

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в результате переноса санузла не изменились технические характеристики систем инженерно-технического обеспечения МКД требованиям проектной документации.  

Также суд первой инстанции установил, что проведенные работы соответствуют строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, не нарушают прав и законных интересов иных лиц, а также не создают угрозу жизни или здоровью граждан.  

Само по себе производство работ по переустройству и перепланировке помещений без получения разрешений на их проведение и без согласования таких работ с Администрацией не может являться безусловным основанием для удовлетворения предъявленного иска в части приведения помещения в прежнее состояние, в случае установления факта соответствия этих работ строительным нормам и правилам, и в отсутствие влияния результатов этих работ на общее имущество МКД, что имеет место в настоящем случае.  

Доводы апелляционной жалобы о том, что в нарушение требований 

СП 30.13330.2020 (СНиП 2.04.01-85*) «Внутренний водопровод и канализация зданий» нежилое помещение подключено к общедомовой системе водоотведения МКД, опровергаются материалами дела.  

В соответствии с пунктом 16.2 указанных Правил, раздельные системы производственной и бытовой канализации следует предусматривать для многофункциональных зданий и комплексов, магазинов, предприятий общественного питания и предприятий по переработке пищевой продукции.  

Также в пункте 8.3.12 ранее действующих СП 30.13330.2016. «Свод правил. Внутренний водопровод и канализация зданий. СНиП 2.04.01-85*» было предусмотрено, что трубопроводы производственных сточных вод в производственных и складских помещениях предприятий общественного питания, в помещениях для приема, хранения и подготовки товаров к продаже и в подсобных помещениях магазинов допускается размещать в коробах без установки ревизий. От сетей производственной и бытовой канализации магазинов и предприятий общественного питания допускается присоединение двух раздельных выпусков к одному колодцу наружной канализационной сети. От всех встроенных помещений в жилые и общественные здания следует предусматривать самостоятельные выпуски канализации.  

Из проектной документации МКД, представленной истцом в материалы дела следует, что труба канализации идет из нежилого помещения 1010 и уходит непосредственно в канализационный колодец, расположенный за пределами МКД.  

При этом из расположения на проекте труб водоотведения видно, что труба идет из помещения, в котором расположен спорный выпуск.  

Таким образом, место ввода (подключения) канализации нежилого помещения не изменилось с момента ввода МКД в эксплуатацию по настоящее время.  

Данные выводы подтверждены и судебной экспертизой. 

Кроме того, с целью проверки данных доводов в судебном заседании апелляционного суда заслушаны пояснения эксперта ФИО4, предупрежденного судом апелляционной инстанции об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.  

Эксперт ФИО4 пояснил суду, что спорный выпуск водоотведения после первого запорного устройства является общедомовым имуществом в силу положений Правил № 491, данный выпуск является  

единственным для нежилого помещения 1010 и является отдельным выпуском от общедомовой системы сбора сточных вод. Спорный выпуск изначально был предусмотрен проектом МКД, и он не изменялся, изменилось только место подключения сантехнических приборов. Спорный выпуск обслуживает только помещения Предпринимателя.  

По предложению суда апелляционной инстанции стороны 05.08.2025 произвели совместный осмотр системы водоотведения от нежилого помещения Предпринимателя.  

В акте осмотра от 05.08.2025 истец указал, что в данном помещении стояк водоотведения переходит в лежак и находится под грунтом. Лежак переходит в общедомовой выпуск от колодца, собственник нежилого помещения 1010 произвел врезку унитаза в систему водоотведения без разрешительной документации, с проведением переоборудования общедомовой системы водоотведения.  

Предприниматель не согласился с выводами акта осмотра, указав, что канализация нежилого помещения 1010 предназначена только для нежилого помещения.  

Судом апелляционной инстанции просмотрена видеозапись осмотра, которая не подтверждает выводы, указанные истцом в акте осмотра.  

Таким образом, выводы, указанные истцом в акте осмотра от 05.08.2025, носят односторонний характер и опровергаются иными представленными в суд доказательствами, в том числе технической документацией, судебной экспертизой, показаниями эксперта ФИО4  

При таких обстоятельствах, санитарно-техническое оборудование Предпринимателя в помещении 1010 присоединено к отдельному самостоятельному выпуску канализации, что не нарушает требований  

СП 30.13330.2020 (СНиП 2.04.01-85*) «Внутренний водопровод и канализация зданий».  

Доводы истца о протечках и разрушениях в подвале МКД вследствие действий ответчика документально не подтверждены и правомерно отклонены судом первой инстанции.  

Кроме того, в случае причинения ответчиком вреда имуществу собственников МКД в его зоне ответственности, он несет самостоятельную обязанность по возмещению такого вреда в установленном законом порядке, что не подлежит оценке в данном деле исходя из предмета спора и обстоятельств, подлежащих установлению.  

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.  

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.  

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.  

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы на основании положений статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.  

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд  

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 22 апреля 2025 года по делу № А52-1507/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Техническая эксплуатация зданий и инженерных сооружений» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд 

Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий С.В. Попова 

Судьи Л.Н. Рогатенко 

А.А. Фадеева