﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-7452/2019-ГК

г. Пермь

16 июля 2019 года

Дело № А60-59120/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей                                 Поляковой М.А., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой О.С.,

при участии:

от истца, Администрации города Нижний Тагил: Медведева Е.Б. (удостоверение, доверенность от 17.06.2019);

от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Прометей": Мазуркевич А.К. (паспорт, доверенность от 18.09.2018);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Прометей",

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 03 апреля 2019 года,

принятое судьей О.И. Вакалюк 

по делу № А60-59120/2018

по иску Администрации города Нижний Тагил 

к обществу с ограниченной ответственностью "Прометей" (ОГРН 1106670022040, ИНН 6670301558)

об освобождении земельного участка;

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Прометей" (ОГРН 1106670022040, ИНН 6670301558)

к Администрации города Нижний Тагил

о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления,

установил:

Администрация города Нижний Тагил (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Прометей" (далее – ответчик) об освобождении земельных участков с кадастровыми номерами 66:56:0206006:138 и 66:56:0206006:67.

Определением суда от 19.02.2019 требования истца объединены в одно производство для совместного рассмотрения  с заявлением ответчика о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 66:56:0206006:69,  66656:0206006:67, 66:56:0206006:138 (с учетом заявленного изменения требований).

Решением Арбитражного суда Свердловской области  от 03.04.2019 (резолютивная часть от 27.03.2019) требования истца удовлетворены, на ответчика возложена обязанность в  течение 30-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельные участки с кадастровыми номерами 66:56:0206006:138,  66:56:0206006:67 путем демонтажа расположенных на земельных участках объектов, а также осуществить с данных земельных участков уборку отходов грунта, строительных материалов, и спиленных насаждений, привести земельные участки в прежнее состояние и возвратить по акту приема-передачи  истцу. В случае  неисполнения решения суда в добровольном порядке, истцу предоставлено право освободить земельные участки своими силами с отнесением расходов на ответчика. В удовлетворении требований, предъявленных ответчиком, отказано.  

Решение суда обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе  ответчик ссылается на то, что ввиду большой площади застройки строительство объекта предполагало поэтапное возведение фундамента, согласно заключению дополнительной экспертизы степень готовности объекта составляет 10,7%. Ответчик указывает, что его расходы на строительство составили  69 356 328 руб., кроме того, произведены расходы на подготовку земельных участков, на получение технических условий. Ответчик указывает на необходимость учета временного периода, в течение которого он имел возможность осуществлять строительство, а также учета действий истца. Ответчик считает, что не имел объективной возможности возвести фундамент полностью. Также считает процент готовности объекта достаточным для признания его объектом недвижимости. Действия истца, по мнению ответчика, необходимо оценивать с точки зрения разумности и добросовестности, а также нарушения прав и законных интересов застройщика. Ответчик просит решение суда отменить, заявленные им требования удовлетворить, в удовлетворении требований истца отказать.

Истец против доводов апелляционной инстанции возражает, в отзыве указывает на отсутствие оснований для предоставления земельного участка для завершения строительства без проведения торгов. Истец указывает, что расположенное на земельных участках свайное поле не является самостоятельным объектом недвижимости, просит оставить решение суда без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельных участков от 15.03.2013  № 7в-2013 истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 66:56:0206006:69, 66:56:0206006:67, 66:56:0206006:138, расположенные по адресу: г. Нижний Тагил, проспект Мира, 63а, для строительства многофункционального торгово-развлекательного центра на срок с 15.03.2013 до 15.03.2016.

Дополнительным соглашением к договору от 04.02.2015 срок аренды продлен до 15.03.2018.

27.09.2017 ответчиком было получено разрешение на строительство.

Истец направил ответчику уведомление от 19.04.2018  № 1073 об отказе от договора, содержащее требование о приведении участков в первоначальное состояние и их возврате, которое было получено ответчиком 07.05.2018.

07.08.2018 ответчик обратился к истцу с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 66:56:0206006:69, 66656:0206006:67, 66:56:0206006:138 в аренду без проведения торгов для завершения строительства, ссылаясь на  выданное ему разрешение на строительство № RU66-305000-370-2017 от 27.09.2017.

Письмом от 05.09.2018  № 01-01/5043 истец отказал в предоставлении земельных участков  в аренду без проведения торгов.

Поскольку по окончанию  срока аренды земельные участки возвращены не были, истец предъявил иск об освобождении арендованных земельных участков от расположенных на них объектов.

Полагая, что имеет право на заключение договора аренды земельных участков для завершения строительства объекта, ответчик предъявил требования о признании незаконным отказа истца  в предоставлении  земельных участков  в аренду без проведения торгов.

Удовлетворяя требования истца и отказывая в удовлетворении требований ответчика, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 621  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ в случаях,  когда срок действия аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Как правильно установлено судом первой инстанции, договор аренды от 15.03.2013  № 7в-2013,  возобновленный  на неопределенный срок, расторгнут в одностороннем порядке в связи с отказом от договора арендодателя. После расторжения указанного договора  арендованные земельные участки подлежали возврату  на основании ст. 622 ГК РФ.

При осмотре земельных участков 05.09.2018 истцом установлено наличие некапитальных строений на земельных участках с кадастровыми номерами 66:56:0206006:138, 66:56:0206006:67.

При таких обстоятельствах требования истца удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

Возражая против удовлетворения требований истца и  оспаривая  отказ в предоставлении  земельных участков  в аренду без проведения торгов, ответчик ссылался на то, что на земельных участках имеется объект незавершенного строительства (фундамент строящегося торгового центра).

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общим правилам п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов может быть предоставлен земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Таким образом, действующее земельное законодательство устанавливает льготный порядок приобретения прав на земельные участки (не на торгах) лицами, являющимися собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на этих земельных участках, однократно на три года для достройки объектов.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей.

В статье 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота установлена необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 130 ГК РФ по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Из приведенных правовых норм и из разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Как следует из заключения экспертизы, проведенной ООО «ГражданПромПроект» экспертом  Светлаковым С.Н., на площадке строительства здания торгового центра выполнены работы по устройству свайного фундамента, свайные фундаменты полностью выполнены по осям А/1.1-6, А/9-14, А/16, 16/Г-Ж, 15/Г-Ж, 16/К, 1/В, И/3, К/1-6, К/9-10, К/13-14.  По остальным осям свайные фундаменты не выполнены. Также фактически выполнены ростверки по осям А/2-4, А/6, А/9, А/11-14, 16/Г-Ж, К/1, К/3-4, К/5, К/9-10, К/13-14. 

Согласно заключению дополнительной экспертизы расположенный на спорных земельных участках объект представляет собой фундамент строящегося здания – свайное поле и ростверки, параметры и характеристики выполненных элементов объекта, взаимное расположение выполненных свай соответствуют проектной документации, степень готовности объекта составляет 10,7%, работы по сооружению фундамента выполнены не в полном объеме.

 Как следует из проектной документации, раздел 4 «конструктивные и объемно-планировочные решения» часть 1 «конструктивные решения» ИТЦ/04-23-КР.1, при строительстве торгового центра было предусмотрено расположение свай по осям А, Б, В, Г, Д1, Д, Е, Ж, И, К, 1, 1.1, 2, 3, 4, 5, 5.1, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 11.1, 12, 13, 14, 15, 16.

С учетом заключения эксперта, представленных в материалы дела доказательств, в том числе, проектной документации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что работы по устройству фундамента торгового центра на арендованных земельных участках не выполнены,  расположенный на этих земельных участках объект не является объектом незавершенного строительства.

Согласно подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Поскольку ответчик не является собственником объекта незавершенного строительства, отказ в предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельных  участков для  завершения строительства, изложенный в письме от 05.09.2018  № 01-01/5043, не противоречит положениям ст. 39.6, 39.16 ЗК РФ. 

Доводы апелляционной жалобы о том, что  ввиду большой площади застройки строительство объекта предполагало поэтапное возведение фундамента, судом апелляционной инстанции отклоняются. Частичное возведение фундамента не позволяет отнести строящийся объект к объектам незавершенного строительства.  При этом процент готовности объекта не является достаточным основанием для признания его объектом недвижимости.

Довод ответчика о несении значительных расходов на строительство также не принимается, поскольку это не относится к обстоятельствам, подлежащим установлению в рассматриваемом споре. 

Ссылка ответчика на необходимость учета временного периода, в течение которого он имел возможность осуществлять строительство, а также на необходимость оценки  действий истца с точки зрения разумности и добросовестности, судом апелляционной инстанции также не принимается.

Как правильно установлено судом апелляционной инстанции, земельные участки были предоставлены ответчику в аренду для строительства многофункционального торгово-развлекательного центра на срок с 15.03.2013 по 15.03.2018.  Разрешение на строительство ответчиком было получено только 27.09.2017, на момент  осмотра земельных участков  05.09.2018 работы по возведению фундамента были произведены частично.

В рассматриваемом случае ответчик в пределах срока действия договора     не только не осуществил на земельных участках строительство объекта, но и не закончил устройство фундамента этого объекта. При возобновлении договора на неопределенный срок  ответчик мог предвидеть возможность реализации арендодателем права на отказ от договора аренды в любое время и принял на себя связанные с этим риски.  При этом  срок  выданного ответчику  разрешения на строительства - до 27.01.2021 сам по себе не является основанием для продления срока действия аренды земельных участков. 

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от  03.04.2019 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 апреля 2019 года по делу № А60-59120/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.Л. Зеленина 

 

Судьи

М.А. Полякова 

 

Ю.В. Скромова