АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-8742/2020

г. Йошкар-Ола

21» апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования «Оршанский муниципальный район» в лице администрации 

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Лен» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды и возвращении земельного участка

третьи лица общество с ограниченной ответственностью «Оршанский Агрохолдинг «Лен», Республика Марий Эл в лице Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Марий Эл

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – директор ФИО3, ФИО4 по доверенности,

от третьего лица ООО «Оршанский Агрохолдинг «Лен»– ФИО5 по доверенности,

от третьего лица Республики Марий Эл в лице Министерства сельского хозяйства и продовольствия РМЭ – ФИО6 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Оршанский муниципальный район» в лице администрации муниципального образования «Оршанский муниципальный район» (далее – муниципальное образование), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Лен» (далее – общество), о расторжении заключенного между ними договора № 420 от 23.05.2011 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 9932656 кв.м. с кадастровым номером 12:06:0000000:218, расположенного в центральной части кадастрового квартала, ориентировочно по адресу: Республика Марий Эл, Оршанский район, СПК колхоз «Чирки», и о возвращении земельного участка по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу.

В обоснование требования истец указывает на систематическое (пять раз подряд) нарушение арендатором условий договора о сроке внесения арендной платы. Требование арендодателя обосновано правовыми ссылками на статьи 450, 619 Гражданского кодекса РФ и пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (т.1, л.д. 5-8).

Ответчик в отзыве на исковое заявление, в дополнениях к нему и в судебных заседаниях просил отказать в удовлетворении искового требования, указав, что задолженность по уплате денежных средств за аренду земельного участка отсутствует. По мнению общества, неоднократные факты просрочки исполнения денежного обязательства не являются по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ основанием для расторжения договора аренды земельного участка (т.1, л.д. 72-75, 114-117, т.2, л.д. 15-18).

Третье лицо, Республика Марий Эл в лице Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Марий Эл, в отзыве на иск, в дополнении к нему и в судебных заседаниях сообщило, что ООО «Оршанский Агрохолдинг «Лен» является участником государственной программы в области восстановления и развития отрасли льноводства на территории Республики Марий Эл. Для выращивания льна им используется земельный участок с кадастровым номером 12:06:0000000:218 на основании договора субаренды, заключенного с ООО «Агрохолдинг «Лен», который, в свою очередь, по данным органов статистики не осваивает названный земельный участок с 2017 года (т.2, л.д. 19-21, 48-50).

Третье лицо, ООО «Оршанский Агрохолдинг «Лен», в судебном заседании поддержало требование истца (т.2, л.д. 122).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участников дела, арбитражный суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 23 мая 2011 года администрацией муниципального образования «Оршанский муниципальный район» от имени муниципального образования (арендодателем) и ООО «Агрохолдинг «Лен» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды № 420, по условиям которого арендодатель обязался передать обществу в аренду на срок с 23.05.2011 по 21.05.2060 для сельскохозяйственного производства земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 9932656 кв.м. с кадастровым номером 12:06:0000000:218, расположенный в центральной части кадастрового квартала, ориентировочно по адресу: Республика Марий Эл, Оршанский район, СПК колхоз «Чирки», тогда как арендатор принял на себя обязательство ежемесячно, а по дополнительному соглашению от 10.01.2019 ежеквартально вносить арендную плату за пользование земельным участком на условиях, предусмотренных договором и дополнительными соглашениями к нему (т.1, л.д. 40-41, 42, 43-44, 83). 

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ). 

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 609 Гражданского кодекса РФ. В связи с заключением договора сроком более чем на один год (пункт 4.1) во исполнение пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ осуществлена его государственная регистрация (т.1, л.д. 82).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского и земельного законодательства о его предмете, форме, цене и вступил в силу с момента его регистрации. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли. 

При этом отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 10 января 2019 года к договору не освобождает стороны от исполнения его условий, в том числе о ежеквартальном внесении арендной платы. Так, в силу пункта 14 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то в силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ, а также положениями Земельного кодекса РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец, как арендодатель, свою обязанность по передаче земельного участка в аренду исполнил, что подтверждается подписанием договора аренды, имеющего силу акта приема-передачи земельного участка (пункт 8.8). Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду, владения и пользования ответчиком не оспаривался.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ и пунктов 4.4.2, 4.4.3 договора у ответчика, как арендатора, возникли встречные обязанности по внесению арендной платы за пользование и владение арендованным земельным участком и его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

При этом заключение 24 марта 2019 года обществом с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Лен» и обществом с ограниченной ответственностью «Оршанский Агрохолдинг «Лен» договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 12:06:0000000:218 на срок до 24 марта 2020 года, предусматривающего обязанность субарендатора перечислять сумму арендной платы по реквизитам арендодателя (т.1, л.д. 45-46), не освобождает арендатора от обязанностей, установленных действующим договором аренды № 420 от 23.05.2011, в том числе от обязанности своевременно вносить арендную плату. 

Неоднократное нарушение арендатором сроков уплаты денежных средств за аренду земельного участка, а именно, за период с апреля 2013 года по сентябрь 2016 года, с октября 2016 года по январь 2018 года, с 3 квартала 2019 года по 2 квартал 2020 года, и наличие долга за 3 квартал 2020 года стали причиной для досудебного обращения арендодателя к арендатору с претензией № 011-843 от 30.09.2020, содержащей предложение расторгнуть договор аренды (т.1, л.д. 30-31). 

Не уплаченный на тот момент долг за 3 квартал 2020 года перечислен на банковский счет арендодателя 02.10.2020 по платежному поручению № 123 от 01.10.2020 (т.1, л.д. 53).

Однако муниципальное образование настаивает на расторжении договора в связи с нарушением обществом пять раз подряд срока исполнения денежного обязательства по договору.

Между тем условия для удовлетворения иска отсутствуют.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

По смыслу приведенных положений законодательства расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом требование о досрочном расторжении договора возможно только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 4.1.2 договора аренды также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» дано разъяснение, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

Однако названные в Гражданском кодексе РФ и в договоре обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, если они будут квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. При этом даже факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Приобщенными к делу платежными документами подтверждается, что денежные средства в погашение долга по арендной плате за 3 и 4 кварталы 2019 внесены 27.03.2020, за 1 квартал 2020 года – 15.04.2020, за второй квартал 2020 года – 10.08.2020, за 3 и 4 квартал 2020 года – 02.10.2020 (т.1, л.д. 51-53, 99, 100).

Тем самым арендатором допускались просрочки уплаты арендной платы. Однако ввиду незначительной длительности таких просрочек арбитражный суд не признает их как в отдельности, так и в совокупности существенным нарушением договора аренды, а следовательно, с учетом своевременного устранения арендатором нарушений денежного обязательства и отсутствием долга на момент обращения истца в арбитражный суд, и основанием для его досрочного расторжения.

Относительно невозможности рассмотрения в качестве основания расторжения договора нарушений обществом сроков внесения арендной платы за период с апреля 2013 года по сентябрь 2016 года, с октября 2016 года по январь 2018 года, установленных решением Арбитражного суда РМЭ от 26.04.2017 по делу № А38-159/2017 и определением Арбитражного суда РМЭ от 26.04.2018 по делу № А38-2411/2018 об утверждении мирового соглашения, Арбитражным судом РМЭ уже сделан вывод в решении от 28.08.2020 по делу № А38-1552/2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2020 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2021. Также указанным решением установлено отсутствие правовых оснований для вывода о неиспользовании спорного земельного участка по целевому назначению (т.1, л.д. 47-50). Поэтому установленные указанным судебным актом обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.

Арбитражным судом рассмотрен довод истца о необходимости защиты его прав на основании пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, согласно которому не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений означает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2015 по делу № 5-КГ15-92).

Однако довод истца о недобросовестном осуществлении арендатором предоставленных ему арендодателем прав владения и пользования земельным участком, заключающемся в несвоевременной оплате таких прав при законодательно закрепленном отсутствии у арендодателя возможности расторжения договора аренды во внесудебном порядке, арбитражный суд признает бездоказательным. Создание обществом в результате ненадлежащего исполнения договора аренды условий явной несоразмерности имущественного положения сторон муниципальным образованием не подтверждено. 

Напротив, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют об отсутствии со стороны арендатора недобросовестности при исполнении договора аренды, полагавшегося на добросовестное поведение субарендатора, который по условиям договора субаренды от 24.03.2019, согласованного с муниципальным образованием, был обязан перечислять арендную плату непосредственно на банковский счет арендодателя.

Таким образом, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 420 от 23.05.2011 подлежит отклонению.

Государственная пошлина по спору взысканию не подлежит, поскольку решение принято в пользу ответчика, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Отказать муниципальному образованию «Оршанский муниципальный район» в лице администрации муниципального образования «Оршанский муниципальный район» в удовлетворении искового заявления к обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Лен» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, № 420 от 23.05.2011, и обязании возвратить арендуемый земельный участок с кадастровым номером 12:06:0000000:218.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                         В.В. Лежнин