СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.i№fo@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-921/2025-ГК

г. Пермь

07 апреля 2025 года

Дело № А60-53230/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 апреля 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей  Лесковец О.В., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии от истца – ФИО1, служебное удостоверение, доверенность от 12.12.2024, диплом;

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность от 07.11.2023, диплом;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Эстра»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 декабря 2024 года

по делу № А60-53230/2024  

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды, выселении арендатора из арендуемого помещения,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец, ДУМИ, департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 09.10.2020 № 29000583, выселении арендатора из арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2024 иск удовлетворен. 

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что обращаясь в суд иском о расторжении договора аренды № 29000583 от 09.10.2020, истец тем самым препятствует реализации арендатором права на приобретение недвижимого имущества в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ. Учитывая, что ответчик обратился с заявлением о выкупе арендуемого имущества 29.09.2023, у истца появилась обязанность в соответствии с Законом № 159-ФЗ направить ответчику договор купли-продажи арендуемого имущества в сроки, предусмотренные законом (24.12.2023). Ссылается на то, что, если бы истец надлежащим образом исполнил свою обязанность, то в настоящее время договор аренды был бы прекращен выкупом арендованного имущества, и у ответчика отсутствовала бы обязанность по внесению арендных платежей. Кроме того,  судом не учтено, что ответчик имел разумные ожидания на выкуп нежилого помещения, арендуемого у департамента с 2020 года, даже несмотря на нарушение сроков оформления выкупа и наличия задолженности по арендным платежам. 

До начала судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором департамент возражает против доводов жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца настаивал на доводах отзыва на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между департаментом и обществом по результатам аукциона заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 09.10.2020 № 29000583 на отдельно стоящее нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Е, площадью 465,9 кв. м. 

Срок договора установлен с 23.10.2020 по 22.10.2030. 

Согласно п. 3.2.26 договора аренды арендатор обязан получить предварительное письменное согласие арендодателя на передачу объекта (или его части) в субаренду иным лицам. 

Письмом от 15.09.2021 № 02.15-13/001/2476 ДУМИ согласовал передачу части объекта общей площадью не более чем 20 кв. м. в субаренду без изменения его целевого назначения (в соответствии с аукционной документацией и п. 14, п. 16 ст. 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). 

Актом проверки использования нежилого здания от 21.05.2024, составленного в присутствии ФИО3, ФИО4, установлено, что отдельно стоящее здание площадью 465,9 кв.м. используют: 

- помещение № 7,8 общей площадью 50,3 кв. м. использует ИП ФИО5 под конторское (автосалон «Любимый»), в помещении проведена перепланировка (помещение № 7 разделено на 2 помещения, помещение № 19 разделено на 2 помещения); 

- помещение № 1 общей площадью 205,4 кв.м. использует ИП ФИО6 под автосервис; 

- остальная часть здания в момент проверки закрыта. 

18.06.2024 в адрес ООО «Эстра» направлена претензия № 02.08-17/002/3756 с требованием устранить нарушения в срок до 01.07.2024. 

Указанные нарушения не устранены, что подтверждается актом от 09.07.2024. 

19.07.2024 в адрес ООО «Эстра» направлена претензия № 02.08-17/002/4469 с требованием расторгнуть договор аренды. 

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходил из того, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды, в связи с чем у истца возникло право на досрочное расторжение данного договора.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом в силу п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 7.3 договора аренды по требованию арендодателя по решению суда договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется объектом с неоднократными нарушениями.

Материалам дела подтверждены и сторонами не оспорены те обстоятельства, что спорное помещение передано ответчику истцом на праве аренды, при этом ответчиком передано в субаренду более 20 кв.м. площади объекта, в связи с чем истец, в свою очередь, направил в адрес ответчика претензию с требованием устранить нарушения.

Установив факт существенного нарушения условий договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжения договора аренды и выселения арендатора из занимаемого помещения.

С данными выводами суда первой инстанции апелляционный суд не соглашается, признает их основанными на формальном подходе и сделанными без учета имеющих значение для рассмотрения дела фактических обстоятельств.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент подачи ООО «Эстра» заявления о выкупе, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В течение срока действия договора аренды  у ответчика в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» может возникнуть преимущественное право выкупа помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Одним из основных принципов гражданского законодательства Российской Федерации является принцип правовой определенности, а также принцип разумных ожиданий участников правоотношений.

Принцип разумных ожиданий предполагает, что добросовестная сторона вправе рассчитывать на наступление определенных правовых последствий, к которым приведут возникшие с ее контрагентом правоотношения.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует рассматриваемой в рамках настоящего дела ситуации.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком действительно нарушены условия договора аренды в части порядка передачи арендованного имущества в субаренду.

Однако процедура проверки использования арендованного имущества начата департаментом в мае 2024 года, непосредственно после возбуждения производства по делу № А60-24189/2024 по заявлению общества «Эстра» о признании незаконным бездействия департамента при выкупе арендованного здания по заявлению общества, поданному еще 29.09.2023. Доказательства проведения проверок использования муниципального имущества ранее, то есть до подачи ответчиком заявления о выкупе, в материалах дела отсутствуют. В отсутствие иных разумных объяснений, апелляционный суд приходит к выводу, что подача настоящего иска связана с поступившим заявлением о выкупе и соответственно направлена на создание препятствий в выкупе.

Вступившими в законную силу судебными актами по указанному делу бездействие департамента признано незаконным. Следует отметить, что обжалование в кассационном порядке данных судебных актов и соответственно возможная их отмена может служить основанием для пересмотра судебных актов в порядке главы 37 АПК РФ.

При таких условиях, ответчик с учетом принципа разумных ожиданий обоснованно предполагал установление определенных правоотношений между истцом и ответчиком, наличие заинтересованности истца именно в получении арендной платы от ответчика, а не в расторжении договора и выселении ответчика. При таких условиях, предъявление департаментом иска о расторжении договора после приобретения ответчиком права на выкуп помещения в порядке Закона № 159-ФЗ и предъявления соответствуюещго требования в суд содержит намерение воспрепятствовать реализации данного права и элементы злоупотребления правом.

Апелляционный суд считает возможным отметить наличие иных судебных споров между истцом и ответчиком (дела №№ А60-22165/2023, А60-58731/2023), в которых ДУМИ предъявляло требование о расторжении договора аренды после получения заявления о выкупе арендованного помещения в порядке Закона № 159-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах, формальное удовлетворение исковых требований, расторжение договора аренды, выселение ответчика из здания, которое последний на протяжении длительного периода времени содержал за свой счет, что истцом не оспорено (ст. 65 АПК РФ), лишение ответчика права преимущественного выкупа такого здания не отвечает принципам разумности, справедливости, поощряет недобросовестное и непоследовательное поведение истца.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2024 по делу № А60-53230/2024 следует отменить на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, в удовлетворении исковых требований – отказать на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 декабря 2024 года по делу № А60-53230/2024 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эстра» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 30 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов 

Судьи

О.В. Лесковец

О.Н. Маркеева