2337/2018-58874(2) 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-26716/2008

город Ростов-на-Дону

14 июня 2018 года

15АП-3472/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года.  

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2018 года.  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Шимбаревой Н.В., судей Николаева Д.В., Стрекачёва А.Н., 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,  при участии:  

от конкурсного управляющего ОАО «Динск-Сахар» ФИО2: представитель ФИО3  по доверенности от 14.11.2016 г.;  

от общества с ограниченной ответственностью «Динск-Сахар»: представитель  ФИО4 по доверенности от19.12.2017 г.; представитель ФИО5  по доверенности от 19.12.2017 г.;  

от государственной корпорации «Банк Развития и внешнеэкономической  деятельности»: представитель ФИО6 по доверенности от 16.05.2018 г.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  государственной корпорации «Банк Развития и внешнеэкономической  деятельности»  

на определение Арбитражного суда Краснодарского края  

07.02.2018 по делу № А32-26716/2008 об установлении начальной цены реализации  имущества должника  

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Динск-Сахар»  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного  общества «Динсксахар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),  

принятое в составе судьи Тумановой Л.Р., 

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного  общества «Динсксахар», общество с ограниченной ответственностью «ДинскСахар» обратилось в суд с заявлением о признании требований в размере  386 098 166, 47 руб., как обеспеченные залогом права аренды ОАО «Динсксахар»,  

возникшего по договору № 0700004546 от 19.06.2017 года на земельный участок,  площадью 781 974 кв.м., кадастровый номер 23:07:0801017:9, расположенный по  адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Гоголя, 96, категория  земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания,  телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,  земли обороны, безопасности и земли иного специального значения, вид  разрешенного использования – для несельскохозяйственного использования.  

Определением от 17.10.2017 заявление принято к рассмотрению.  

Общество с ограниченной ответственностью «Динск-Сахар» обратилось в  суд с заявлением об установлении начальной продажной цены залогового  имущества ОАО «Динсксахар» - права аренды ОАО «Динсксахар», возникшего по  договору № 0700004546 от 19.06.2017 года на земельный участок, площадью 781  974 кв.м., кадастровый номер 23:07:0801017:9, категория земель – земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,  безопасности и земли иного специального значения, вид разрешенного  использования – для несельскохозяйственного использования, расположенный по  адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Гоголя, 96.  

Определением от 23.11.2017 заявление принято к рассмотрению.  

Определением от 16.11.2017 объединено в одно производство заявление  ООО «Динск-Сахар» о признании требований в размере 386 098 166, 47 руб., как  обеспеченные залогом права аренды ОАО «Динсксахар», возникшего по договору   № 0700004546 от 19.06.2017 года на земельный участок, площадью 781 974 кв.м.,  кадастровый номер 23:07:0801017:9 с заявлением ООО «Динск-Сахар» об  установлении начальной продажной цены залогового имущества ОАО  «Динсксахар» - права аренды ОАО «Динсксахар» на земельный участок, площадью  781 974 кв.м., кадастровый номер 23:07:0801017:9 для совместного рассмотрения.  

В порядке ст. 49 АПК РФ ООО «Динск-Сахар» обратилось в суд с  ходатайством об оставлении без рассмотрения заявления о признании требований в  размере 386 098 166, 47 руб., как обеспеченные залогом права аренды ОАО  «Динсксахар», возникшего по договору № 0700004546 от 19.06.2017 года на  земельный участок, площадью 781 974 кв.м., кадастровый номер 23:07:0801017:9,  расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул.  Гоголя, 96, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта,  связи радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного  специального значения, вид разрешенного использования – для  несельскохозяйственного использования. А также уточнило свои требования в  части установления начальной цены залогового имущества должника в размере  92 266 676, 00 руб.  

Определением от 07.02.2018 судом установлена начальная цена реализации  имущества ОАО «Динсксахар» - права аренды земельного участка с кадастровым  номером 23:07:0801017:9, общей площадью 781974 кв.м., расположенного по  адресу: 

<

...>,  находящегося в залоге у ООО «Динск-Сахар» в размере 92 266 676 рублей.  

Определение мотивировано тем, что начальная продажная цена залогового  имущества основана на оценке, у кредитора залог возник в силу закона.  

Государственная корпорация «Банк Развития и внешнеэкономической  деятельности» обжаловала определение суда первой инстанции в порядке,  предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила определение отменить.  

Податель жалобы полагает, что судом первой инстанции по существу не  рассмотрено ходатайство об оставлении заявления о признании требований как  обеспеченных залогом. Кредитор считает, что у ООО «Динсксахар» залога в  отношении права аренды не возникло.  

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется  Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном  главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что  апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, Определением Арбитражного суда  Краснодарского края от 12.12.2008 г. в отношении ОАО «Динсксахар», ст. Динская  введено наблюдение.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2010 г. ОАО  «Динсксахар» признан несостоятельным (банкротом), введено конкурсное  производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2009 года  по делу № А32-26716/2008-38/1528-Б-162-УТ с учетом исправительных  определений суда от 13.12.2010 и 02.10.2012 года, требования ОАО «УРАЛСИБ»  включены в реестр требований кредиторов ОАО «Динсксахар» в размере 374 734  866,53 руб. основного долга и 69 762 056,27 руб. финансовых санкций. Кроме того,  определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2010 года по делу  МА32-26716/2008-38/1528-Б-239-УТ дополнительно в реестр требований  кредиторов должника в составе третьей очереди включены требования ОАО Банк  «УРАЛСИБ» в размере 52 821 682,72 руб. - основного долга и 442 877 302 руб. 76  коп. - финансовых санкций.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2013 года  (полный текст от 12.08.2013 года) установлено, что требования ОАО Банк  «УРАЛСИБ» в размере 315 900 000 рублей подлежат учету в реестре требований  кредиторов Должника как обеспеченные залогом имущества Должника.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2014 года  (полный текст от 14.10.2014 года) по делу № А32-26716/2008-38/1528-Б (162-УТ,  239-УТ) в порядке процессуального правопреемства в реестре требований  кредиторов ОАО «Динсксахар» произведена замена кредитора ОАО Банк  «УРАЛСИБ» на ООО «Динск-Сахар» в размере требований установленных  определениями суда по указанным делам от 16.07.2009 года. 13.12.2010 года.  02.10.2012 года и 12.08.2013 года. Соответственно ООО «Динск-Сахар» в порядке  процессуального правопреемства перешли в том числе обеспеченные залогом  имущества Должника права требования в размере 315 900 000 рублей.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2009 г. по  делу № А32-26716/2008-38/1528-Б-139-УТ требования ОАО «Российский  сельскохозяйственный банк» в лице Краснодарского регионального филиала, г.  Краснодар включены в реестр требований кредиторов ОАО «Динсксахар» в  

размере 330 124 279,18 руб. задолженности, обеспеченной залогом, 80 000 руб.  расходов по оплате третейского сбора, 1 000 руб. госпошлины.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2014 года  (полный текст от 15.01.2015 года) по делу № А32-26716/2008-38/1528-Б-139- УТ в порядке процессуального правопреества произведена замена кредитора  ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в аснодарского регионального  филиала, г. Краснодар на кредитора ФИО7 в реестре  требований кредиторов ОАО «Динсксахар», ст. Динская в третьей в размере  требований 5 806 762 рубля 93 копейки, обеспеченных залогом имущества  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2015 года  (полный текст 27.05.2015 года) по делу № А32-26716/2008-38/1528-Б-139-УТ, в  порядке процессуального правопреемства в реестре требований кредиторов ОАО  «Динсксахар» произведена замена кредитора ФИО7 на ООО «Динск-Сахар»  в размере требований 5 806 762,93 рубля обеспеченных залогом имущества  Должника.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2011 года  по делу № А32-26716/2008-38/1528-Б-283-УТ, требования ООО «Агро-Лидер» в  сумме 64 391 403,54 руб. основного долга, обеспеченного залогом имущества  должника, включены в реестр требований кредиторов ОАО «Динсксахар» в состав  третьей очереди.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2015 года  (полный текст от 28.08.2015 года) по делу № А32-26716/2008-38/1528-Б-283-УТ, с  учетом определения о внесении исправлений от 18.04.2016 года, в порядке  процессуального правопреемства в реестре кредиторов ОАО «Динсксахар»  произведена замена кредитора ООО «Агро-Лидер» на ООО«Динск-Сахар» в  размере требований 64 391 403,54 рубля основного долга, обеспеченного  залогом имущества Должника.  

Таким образом, общая сумма требований ООО «Динск-Сахар» включенных  в реестр требований Должника как обеспеченные залогом имущества Должника  составляет: 386 098 166, 47 руб.  

В том числе, к процессуальному правопреемнику перешло и залоговое право  требования (в залоге у кредитора находится недвижимое имущество,  расположенное на спорном земельном участке с кадастровым номером  23:07:0801017:9, общей площадью 781974 кв.м., расположенный по адресу:  

<

...>).  

На момент включения указанных прав требований в реестр требований  кредиторов должника, процессуального правопреемства, земельный участок, на  котором находятся объекты недвижимости должника, являющиеся предметом  залога, находился у должника на праве постоянного (бессрочного) пользования.  

Как следует из материалов дела, 06.07.2007 года между ОАО «Банк  Уралсиб» и ОАО «Динсксахар» договор № 0309-01/ЗН-07-100 об ипотеке (залоге  недвижимости).  

Согласно пункту 2.1 договора, предметом ипотеки является недвижимое  имущество, указанное в Приложении № 1, которое является неотъемлемой частью  договора.  

В пункте 2.2 указано, что предмет ипотеки расположен на земельном  участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного (бессрочного)  пользования, что подтверждается государственным актом на право собственности  

на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного)  пользования землей (серия КК-2 № 214000267), выданным Главой местной  администрации Динского сельского совета Динского района Краснодарского края.  

19.06.2017 года между Управлением имущественных отношений  администрации муниципального образования Динской район и ОАО «Динсксахар»  заключен договор аренды земельного участка № 0700004546, категория земель –  земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания,  телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,  земли обороны, безопасности и земли иного специального значения, с кадастровым  номером 23:07:0801017:9, общей площадью 781974 кв.м., расположенный по  адресу: 

<

...>, с  видом разрешенного использования – для несельскохозяйственного использования.  

Учитывая положения ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», конкурсный кредитор ООО «ДинскСахар» обратился с заявлением об установлении начальной цены залогового  имущества – права аренды земельного участка площадью 781974 кв.м.,  кадастровый номер 23:07:0801017:9, возникшего из договора аренды земельного  участка № 0700004546 от 19.06.2017 г. (с учетом изменённых в порядке ст. 49 АПК  РФ исковых требований).  

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление кредитора, исходил из  следующего:  

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона в редакции,  действующей с 01.03.2015, юридические лица, за исключением указанных в пункте  2 статьи 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного)  пользования земельными участками на право аренды земельных участков или  приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами,  установленными главой V.I ЗК РФ.  

В пункте 1 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах,  связанных с применением земельного законодательства» Пленум Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении  споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного  (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с  приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что  согласно пункту 2 статьи 3 Вводного закона лица, которым земельные участки на  таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской  Федерации, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в  собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК  РФ независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.  

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в  государственной или муниципальной собственности земельными участками,  возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие данного  Кодекса, сохраняется (пункт 3 статьи 20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2017).  

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 3 Вводного закона в  редакции, в редакции действующей с 01.03.2015.  

При этом в силу положений пункта 1 статьи 20, пункта 2 статьи 39.9 ЗК РФ и  пункта 2 статьи 3 Вводного закона государственным и муниципальным унитарным  предприятиям, основанным на праве хозяйственного ведения, право постоянного  

(бессрочного) пользования землей может быть переоформлено только на право  аренды.  

Согласно пункту 2.2 договора об ипотеке, предмет ипотеки расположен на  земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного  (бессрочного) пользования.  

Следовательно, договор аренды земельного участка № 0700004546,  заключенный 19.06.2017 между Управлением имущественных отношений  администрации муниципального образования Динской район и ОАО  «Динсксахар», может быть признан формой переоформления права на земельный  участок. Договор аренды зарегистрирован 31.07.2017 года.  

Указывая на возможность залога права аренды ООО «Динск-Сахар»  ссылается на правовую позицию, сформулированную в постановлении  Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016 № 17АП- 12102/2012-ГК по делу № А71-7510/2012, согласно которой:  

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог  возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем  обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения  исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.  

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и  другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.  Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской  Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или  законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).  

Как указано в абз. 7 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые  дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут  быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего  Федерального закона.  

В соответствии с абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или  сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору  земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.  

Согласно абз. 3 ст. 69 Закона об ипотеке, если залогодатель владеет  земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном  земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды  земельного участка.  

Системный анализ вышеуказанных норм Гражданского кодекса, Земельного  кодекса, Закона об ипотеке позволил суду первой инстанции сделать вывод о том,  правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки земельного  участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного  участка. Вместе с тем, внесение изменений в ст. 69 Закона об ипотеке в части  дополнения третьим абзацем, при наличии п. 3 ст. 340 ГК РФ, сохранившего  необходимость включения в договор ипотеки недвижимого имущества ипотеку  права аренды земельного участка, означает, что в данном случае изменения в Закон  об ипотеке внесены в связи с возможностью возникновения ситуации, когда право  аренды земельного участка под заложенной имуществом возникло после  заключения договора ипотеки.  

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что  поскольку ипотека вторичного объекта прав при ипотеке (в данном случае права  аренды земельного участка) возникает в силу Закона, отсутствие указаний на залог  

права аренды в договоре ипотеки имущества не свидетельствует об отсутствии  такого залога.  

При этом податель жалобы указывает, что, прейдя к такому выводу, суд  первой инстанции применил Закон не действующий в период заключения договора  залога - 2007 год., а так же на то, что в соответствии с п. 1.1. Договора аренды  арендодатель обязуется предоставить в аренду (во владение и пользование за  плату) сроком на 49 лет земельный участок, государственная собственность на  который не разграничена, категории земель - земли промышленности, энергетики,  транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земли для  обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли  иного специального назначения, е кадастровым номером 23:07:0801017:9, общей  площадью 781 974 кв.м.. расположенный по адресу Краснодарский край, Динской  район, станина Динская, ул. Гоголя, 96 - для несельскохозяйственного  использования.  

Ситуативный план и границы земельного участка не позволяют сделать  вывод о расположении на нем объектов недвижимого имущества, являющихся  предметом залога (ипотеки) ООО «Динск-Сахар».  

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на  недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в пределах земельного участка с  кадастровым номером 23:07:0801017:9 имеется только 3 объекта недвижимого  имущества с номерами: 23:07:0804015:236. 23:07:0801019:517. 23:07:0X01019:236.  

Таким образом, при установлении обременения (ипотеки) не были  исследованы вопросы необходимости предоставления участка указанной площади  781 974 кв.м. под вышеуказанными тремя объектами, количество объектов,  расположенных па Земельном участке, а также правообладателей расположенных  па участке объектов недвижимого имущества не учитывалось.  

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанные доводы заслуживают  внимание.  

Кроме того, анализируя применение положений абзацев 2 и 3 статьи 69  Закона об ипотеки, суд первой инстанции не учел абзац 4 указанной статьи,  согласно которому на принадлежащее залогодателю право постоянного  пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или  сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое  предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в  собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же  условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель)  недвижимого имущества.  

Как следует из материалов дела, по условиям заключенного сторонами  договора залога (ипотеки) от 06.07.2007 № 0309-01/ЗН-07-100, предметом ипотеки  является недвижимое имущество, указанное в Приложении № 1 к настоящему  Договору, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.  

Согласно п. 2.2 Договора, предмет ипотеки расположен на земельном участке,  принадлежащем Залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования,  что подтверждается Государственным актом на право собственности на землю,  пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования  землей (серия КК-2 № 214000267), выданным Главой местной администрации  Динского сельского Совета Динского района Краснодарского края.  

Согласно Приложению № 1, в залог переданы исключительно нежилые здания  и сооружения в количестве 84 объекта.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона об ипотеке общие правила о  залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации,  применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным  Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.  

Согласно статье 5 названного Закона предметом ипотеки могут быть  предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской деятельности.  

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным  участком, на котором они находятся, предусматриваются статьей 340  Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 69 Закона об ипотеке.  

Из положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской  Федерации и пункта 3 статьи 69 Закона об ипотеке следует, что ипотека здания или  сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору  земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо  принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.  

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, когда залогодатель  здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного  участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим  законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса  Российской Федерации. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание  или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться  исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (в настоящее время  - статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ),  согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или  при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими  объектами переходит и право пользования земельным участком.  

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при  ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений  заложенным считается право аренды земельного участка.  

Как следует из договора об ипотеке, залогодателю земельный участок  принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования.  

Вместе с тем, как установлено частью 4 статьи 69 Закона, на принадлежащее  залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором  находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.  При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо,  которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право  пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и  прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.  

При этом, договор аренды в отношении указанного земельного участка  заключен 19.06.2017 (дата государственной регистрации 31.07.2017).  

Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения  спорного договора ипотеки залогодатель являлся собственником или арендатором  

земельного участка, на котором находился объект залога, в материалах дела не  имеется.  

Следовательно, залогодатель вправе был заложить только принадлежащие  ему на праве собственности нежилые помещения.  

Залогодатель (ОАО «Динсксахар») не обеспечивал исполнение своего  обязательства перед кредитором (ОАО «Банк Уралсиб», ООО «Динск-Сахар» -  правопреемник) передачей в залог (ипотеку) такого объекта недвижимости, как  земельный участок с кадастровым номером 23:07:0801017:9. Более того, право  аренды в отношении указанного земельного участка возникло значительно позже  заключения договора залога. Дополнительных соглашений к договру не  заключалось.  

Согласно ч. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи  69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с  одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка либо  принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.  

Указанное положение применяется в случаях, когда лицо, выступающее в  качестве залогодателя здания или сооружения, является собственником или  арендатором соответствующего земельного участка.  

В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или  арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не  соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на  земельный участок (п. 45 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской  Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г.   № 6/8).  

Поскольку должником регистрация прав на земельный участок под  заложенным зданием на момент заключения договора о залоге здания не  осуществлена, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у  должника отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать  в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», право аренды на  земельный участок, расположенный под зданиями и сооружениями, переданными в  залог по договору от 06.07.2007 № 0309-01/ЗН-07-100.  

Следовательно, вопреки выводам суда первой инстанции, залог в  отношении права аренды земельного участка не возник, поскольку право  пользование не могло быть предметом залога в силу п.4 ст.69 ФЗ «Об ипотеке»,  соответственно указанное право не могло трансформироваться в залог права  аренды.  

Указанный вывод подтверждается Постановлением ФАС Волго-Вятского  округа от 27.02.2010 по делу № А17-2913/2009, Постановлением ФАС  Московского округа от 13.07.2011 № КГ-А41/6435-11 по делу № А41-30113/10,  Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.05.2016 № Ф05- 3293/2016 по делу № А40-75250/2015  

Тем не менее, для целей Закона о банкротстве под предприятием должника  понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления  предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 110 Закона о банкротстве).  

В соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятием как объектом прав  признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  

предпринимательской деятельности; в состав предприятия как имущественного  комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности,  включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,  продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,  индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные  права, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Продажа предприятия должника осуществляется в порядке, установленном  пунктами 4 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве. В случае если предприятие  должника не было продано на торгах, продажа имущества должника  осуществляется в соответствии со статьей 111 Закона о банкротстве, то есть по  частям.  

В пункте 2 статьи 549 ГК РФ установлено, что правила продажи  недвижимости, предусмотренные параграфом 7 главы 30 ГК РФ, применяются к  продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о  договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).  

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве, определяющему  понятие "конкурсная масса", все имущество должника, имеющееся на дату  открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного  производства, составляет конкурсную массу.  

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего  исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота,  имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права,  основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов  деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.  

Земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного)  пользования, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы,  законом не отнесены.  

Приведенная правовая позиция сформулирована в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 №  4344/11.  

Таким образом, в конкурсную массу могут быть включены имущественные  права на земельные участки, в том числе право аренды и право постоянного  (бессрочного) пользования землей.  

Однако поскольку право аренды указанного земельного участка не  находится в залоге, то в отношении него следует применять общие правила о  порядке продажи имущества должника.  

Согласно статье 139 Закона о банкротстве, в течение одного месяца с даты  окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества  должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая  оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного  органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный  управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для  утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника.  

При этом, собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить  иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен  конкурсным управляющим. Порядок, сроки и условия продажи имущества  должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по  

наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего  числа потенциальных покупателей.  

В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным  управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о  продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не  утверждено, конкурсный управляющий, конкурсный кредитор и (или)  уполномоченный орган, если размер включенной в реестр требований кредиторов  кредиторской задолженности перед ним составляет более двадцати процентов  общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований  кредиторов, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении  порядка, сроков и условий продажи имущества должника.  

Таким образом, поскольку право аренды не относится к залоговому  имуществу, порядок его продажи определяется собранием кредиторов и передается  на рассмотрение суда при наличии разногласий.  

Поскольку судом апелляционной инстанции признано то обстоятельство, что  право аренды не находится в залоге у ООО «Динск-Сахар», вопрос об утверждении  порядка реализации имущества должника собранию кредиторов на рассмотрение  не представлялся, порядок установленный ст.139 ФЗ не соблюден, суд  апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в удовлетворении  заявления ООО «Динск-Сахар» следует отказать.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 по делу   № А32-26716/2008 отменить.  

В удовлетворении заявления отказать. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи  176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его  принятия.  

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке,  определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Н.В. Шимбарева 

Судьи Д.В. Николаев 

А.Н. Стрекачёв